Jump to content
Sign in to follow this  
Дом.рф

Операции с недвижимостью, обремененной ипотекой.

Recommended Posts

Общие положения

Ипотека – это кредит (займ) под залог недвижимости. В соответствии с кредитным договором (договором займа), кредитор предоставляет денежные средства заемщику, а последний обязуется возвратить полученный кредит (займ), уплатив проценты за пользование им. Исполнение обязательств заемщика по кредита (займа) обеспечивается путем предоставления в залог банку недвижимости, как правило, квартиры, которая при этом остается собственностью заемщика.

С учетом этого обстоятельства любые сделки с предметом залога могут быть совершены только при наличии согласия кредитора, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отсутствии согласия кредитора на совершение сделки с обремененной квартирой, он имеет право потребовать досрочного возврата выданного кредита (займа) в полном объеме или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. В любом случае переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Продажа

Продажа квартиры, находящейся в залоге у кредитора, может быть осуществлена только с его согласия. Для снятия залога банку необходимо получить деньги в объеме остатка кредита (займа)и начисленных процентов.

При этом возможны несколько вариантов проведения сделки:

В первом варианте покупатель в качестве предоплаты предоставляет продавцу средства для погашения его кредита (займа). Необходимость получения согласия от банка-кредитора отпадает, так как после внесения продавцом этих средств в счет полного погашения кредита (займа) обременение с недвижимости снимается. Следующим этапом становится заключение договора-купли-продажи и передача остатка суммы продавцу. После этого регистрируется договор купли-продажи и происходит смена собственника. Очевидно, что риски покупателя в этом случае весьма существенны, от него потребуется высокая степень доверия к продавцу. Кроме того, понадобится очень грамотно составленный договор купли-продажи.

Во втором варианте для получения согласия на сделку используется схема с банковскими ячейками. После того как банк дает согласие на продажу квартиры и смену собственника далее покупатель в одну ячейку вносит сумму погашения кредита, во вторую - остаток суммы по договору купли-продажи недвижимости. Обременение снимается после раскрытия ячеек и погашения кредита. Правда, в этом случае на некоторое время залогодателем становится покупатель - новый собственник квартиры. Такая схема более безопасная, но она более долгая и сложная. Кроме того, появляются дополнительные расходы в виде аренды банковских ячеек.

Залоговую квартиру можно приобрести и при помощи ипотечного кредита. При этом покупателю необходимо будет пройти процедуру одобрения и получения кредита. 

Дарение

Дарение квартиры, обремененной ипотекой, возможно либо после прекращения обеспеченного ипотекой обязательства, либо путем получения согласия Банка на совершение сделки дарения и перевода прав и обязанностей заемщика с дарителя на одаряемого. Однако, Банк неохотно идет на согласование сделки дарения заложенной недвижимости, в связи с чем необходимо документально обосновать необходимость совершения такой сделки. Таким основанием может стать, например, существенное ухудшение материального состояния заемщика.

Наследование

Наследование квартиры, обремененной ипотекой, возможно как по завещанию, так и по закону. При наследовании квартиры, обремененной ипотекой, к наследнику переходит как право собственности на квартиру, так и обязанность по оплате ипотечного кредита. В зависимости от конкретной ситуации возможны несколько вариантов погашения обязательства, обеспеченного ипотекой наследуемой квартиры.

В случае, когда наследование наступает в результате смерти заемщика, имевшего договор добровольного страхования здоровья и жизни в пользу кредитора, и она признана страховым случаем, долг по кредиту выплачивается страховщиком. В этом случае недвижимость достанется наследникам без всяких обременений. 

В противном случае обязанность по выплате ипотеки переходит на наследников. Можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей за счет продления срока кредита. Окончательное решение остается на усмотрение банка.

Наследник может продать квартиру с согласия банка, направив необходимую часть средств на погашение долга. Оставшиеся после погашения ипотеки денежные средства достанутся наследнику. Если наследников несколько, продажа возможна только при общем согласии.

Наследник может отказаться от заложенной недвижимости, если у него нет возможности обслуживать ипотечный кредит. Тогда она перейдет к наследникам последующей очереди, а при их отсутствии – в собственность государства. Следует помнить, что принять наследство, как и отказаться от него, можно только в полном объеме. Отказываясь от залоговой недвижимости, заемщик должен будет отказаться и от другого наследуемого имущества. Отказ от наследства от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц допускается только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. 

Прежде чем принимать решение вступать в наследство или отказаться от него, необходимо взвесить все «за» и «против». Для начала нужно определить рыночную стоимость квартиры и другого наследуемого имущества, остаток долга перед банком, срок его погашения, количество наследников и вероятность споров с другими наследниками

Необходимо помнить, что после принятия наследства отказаться от него нельзя, то есть придется нести все бремя его содержания и оплаты ипотечного кредита. В свою очередь отказ от наследства также не может быть отменен.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By Андрей Арбатов
      Агентство недвижимости «АРБАТ» работает на рынке недвижимости с 2008 года, мы завоевали уважение коллег и заслужили доверие сотен клиентов. Решим ваши вопросы в сфере недвижимости любой сложности, оказываем профессиональные риэлторские и юридические услуги.  
      В лице компании вы приобретете надежного партнера и опытного помощника, который поможет успешно решить любые вопросы, связанные с недвижимостью и легко преодолеть возможные сложности. 
      Обратившись к нам, вы сделаете верный выбор, отдав предпочтение слаженной целеустремленной команде, в которой энергия молодости сочетается с ответственностью, опытом и высоким уровнем профессионализма. Мы ценим своих клиентов и делаем все возможное, чтобы защитить их интересы. Это значит, что, обратившись к нам, вы за короткое время и с разумными затратами урегулируете свои вопросы, какими бы сложными они ни казались.
      Наши специалисты регулярно повышают свой профессиональный уровень на специализированных курсах. Это, а также неизменное стремление к лучшему позволяет предоставлять вам все более качественные и выгодные услуги.
      Если вы цените свою собственность и хотите, чтобы с вашей недвижимостью работали настоящие профессионалы, обращайтесь в агентство недвижимости «АРБАТ».
      Автоматизация всего сервиса позволяет быстро подбирать варианты и совершать сделки. Оплата наших услуг - по факту сделки, не берем авансы. Поможем найти выгодные варианты покупки, продажи или аренды жилья в Костроме. Предварительный выбор на сайте позволит вам составить предметный запрос, который в дальнейшем обработают наши специалисты и предложат подборку оптимальных вариантов. Ищите нас в яндекс по запросу Агентство недвижимости АРБАТ кострома




    • By Виктория хх
      Может ли дарственная на квартиру не родственнику быть бессрочной? Смогут ли наследники первой линии оспорить такую дарственную в суде после смерти владельца квартиры?
    • By Лариса Богачева
      8 сентября пройдет состоится онлайн-вебинар Яндекс REALTY talk для представителей рынка недвижимости, на котором выступят сразу два сервиса: Яндекс.Дзен и Яндекс.Недвижимость.
      Яндекс.Дзен:
      Расскажем, как продавать квартиры с помощью вовлекающего контента Обсудим, какие форматы в Дзене лучше всего работают для застройщиков Покажем примеры спецпроектов Поговорим, о чем нужно писать в продающих текстах И обязательно поделимся кейсами Яндекс.Недвижимость:
      Расскажем о рекламных возможностях на классифайде Поговорим о разных форматах: от продуктовых решений до крупных медийных спецпроектов Покажем примеры размещения Обсудим результаты в цифрах Для кого этот онлайн-вебинар:
      Мероприятие будет полезно digital-маркетологам, контент-маркетологам, руководителям отделов маркетинга федеральных и региональных застройщиков, а также специалистам рекламных агентств, которые работают с клиентами из сферы недвижимости.
      Программа онлайн вебинара Яндекс REALTY talk 8 сентября 2021 года
      11.00 - Яндекс.Дзен: как привлекать клиентов с помощью вовлекающего контента
      Ольга Трифонова, Яндекс.Дзен
      11.20 - Как написать статью, которая продаст квартиру
      Олег Копылов, Яндекс.Дзен
      11.40 - Эффективная работа с классифайдом: как сделать ваше размещение на Яндекс.Недвижимости ещё более заметным?
      Ксения Вологина, Яндекс.Недвижимость Элина Носова, Яндекс.Недвижимость Подробная программа и регистрация - на сайте МЕРОПРИЯТИЯ

    • By Мария
      Банк ВТБ улучшает условия программы Ипотека с государственной поддержкой 2020 и дает возможность снизить процентную ставку с даты подписания кредитного договора на полгода или год, с соответственным снижением ежемесячного платежа на данный период.
      Ставка на период снижения
      • 4,3% при снижение на 6 месяцев
      • 5,3% при снижение на 12 месяцев
      После истечения выбранного срока процентная ставка будет увеличена до 6,5%
      Предложение будет особенно актуально для Клиентов несущих повышенные траты в первые месяцы после выдачи кредита (переезд, ремонт, аренда и т.п.)
      Стандартные условия
      • 5,7%, если ПВ ≥ 20%
      • 5,9%, если 15% ≤ ПВ < 20%
      Возможный дисконт 0,1 пп от стандартных условий, при условии (на выбор)
      • сумма кредита от 8 млн. рублей (включительно) при приобретении жилья, расположенного в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области
      • при оплате сервиса ООО «Жилищная экосистема» (далее – М2) - «Экспресс-проект»
      • при покупке страхования от потери работы у СК СОГАЗ
    • By Rabotaipoteka
      Доброго времени суток!

      Ищем агентов по недвижимости для длительного и качественного сотрудничества!

      Наша компания более 5 лет занимается одобрением ипотеки, а точнее оформлением таких документов как:

      -2 ндфл/справка по форме банка с подтверждением
      -Копия трудовой( с любым стажем и количеством записей)
      -Трудовой договор

      Немного о нас:
      Работаем по всей России

      Не один год занимались кредитным и ипотечным брокериджем и знаем как достичь одобрения

      -В наличии более 15 организаций в различных сферах(розница,услуги, стройка итд)
      -Все организации действующие , с оборотами и штатом
      -Помогаем с прозвоном! Мы знаем что будут спрашивать(выдаем грамотную памятку или берем прозвон на себя)
      -У каждой организации свой городской многоканальный телефон

      Пишите! Будем рады сотрудничеству!
      Почта: Documentservis@bk.ru
      Телеграм: @spravkirabota
      Телефон: 89030977806
       
       
×