Jump to content
Sign in to follow this  
Дом.рф

Операции с недвижимостью, обремененной ипотекой.

Recommended Posts

Общие положения

Ипотека – это кредит (займ) под залог недвижимости. В соответствии с кредитным договором (договором займа), кредитор предоставляет денежные средства заемщику, а последний обязуется возвратить полученный кредит (займ), уплатив проценты за пользование им. Исполнение обязательств заемщика по кредита (займа) обеспечивается путем предоставления в залог банку недвижимости, как правило, квартиры, которая при этом остается собственностью заемщика.

С учетом этого обстоятельства любые сделки с предметом залога могут быть совершены только при наличии согласия кредитора, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отсутствии согласия кредитора на совершение сделки с обремененной квартирой, он имеет право потребовать досрочного возврата выданного кредита (займа) в полном объеме или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. В любом случае переход права на недвижимое имущество должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Продажа

Продажа квартиры, находящейся в залоге у кредитора, может быть осуществлена только с его согласия. Для снятия залога банку необходимо получить деньги в объеме остатка кредита (займа)и начисленных процентов.

При этом возможны несколько вариантов проведения сделки:

В первом варианте покупатель в качестве предоплаты предоставляет продавцу средства для погашения его кредита (займа). Необходимость получения согласия от банка-кредитора отпадает, так как после внесения продавцом этих средств в счет полного погашения кредита (займа) обременение с недвижимости снимается. Следующим этапом становится заключение договора-купли-продажи и передача остатка суммы продавцу. После этого регистрируется договор купли-продажи и происходит смена собственника. Очевидно, что риски покупателя в этом случае весьма существенны, от него потребуется высокая степень доверия к продавцу. Кроме того, понадобится очень грамотно составленный договор купли-продажи.

Во втором варианте для получения согласия на сделку используется схема с банковскими ячейками. После того как банк дает согласие на продажу квартиры и смену собственника далее покупатель в одну ячейку вносит сумму погашения кредита, во вторую - остаток суммы по договору купли-продажи недвижимости. Обременение снимается после раскрытия ячеек и погашения кредита. Правда, в этом случае на некоторое время залогодателем становится покупатель - новый собственник квартиры. Такая схема более безопасная, но она более долгая и сложная. Кроме того, появляются дополнительные расходы в виде аренды банковских ячеек.

Залоговую квартиру можно приобрести и при помощи ипотечного кредита. При этом покупателю необходимо будет пройти процедуру одобрения и получения кредита. 

Дарение

Дарение квартиры, обремененной ипотекой, возможно либо после прекращения обеспеченного ипотекой обязательства, либо путем получения согласия Банка на совершение сделки дарения и перевода прав и обязанностей заемщика с дарителя на одаряемого. Однако, Банк неохотно идет на согласование сделки дарения заложенной недвижимости, в связи с чем необходимо документально обосновать необходимость совершения такой сделки. Таким основанием может стать, например, существенное ухудшение материального состояния заемщика.

Наследование

Наследование квартиры, обремененной ипотекой, возможно как по завещанию, так и по закону. При наследовании квартиры, обремененной ипотекой, к наследнику переходит как право собственности на квартиру, так и обязанность по оплате ипотечного кредита. В зависимости от конкретной ситуации возможны несколько вариантов погашения обязательства, обеспеченного ипотекой наследуемой квартиры.

В случае, когда наследование наступает в результате смерти заемщика, имевшего договор добровольного страхования здоровья и жизни в пользу кредитора, и она признана страховым случаем, долг по кредиту выплачивается страховщиком. В этом случае недвижимость достанется наследникам без всяких обременений. 

В противном случае обязанность по выплате ипотеки переходит на наследников. Можно попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например, уменьшив размер ежемесячных платежей за счет продления срока кредита. Окончательное решение остается на усмотрение банка.

Наследник может продать квартиру с согласия банка, направив необходимую часть средств на погашение долга. Оставшиеся после погашения ипотеки денежные средства достанутся наследнику. Если наследников несколько, продажа возможна только при общем согласии.

Наследник может отказаться от заложенной недвижимости, если у него нет возможности обслуживать ипотечный кредит. Тогда она перейдет к наследникам последующей очереди, а при их отсутствии – в собственность государства. Следует помнить, что принять наследство, как и отказаться от него, можно только в полном объеме. Отказываясь от залоговой недвижимости, заемщик должен будет отказаться и от другого наследуемого имущества. Отказ от наследства от имени несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц допускается только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. 

Прежде чем принимать решение вступать в наследство или отказаться от него, необходимо взвесить все «за» и «против». Для начала нужно определить рыночную стоимость квартиры и другого наследуемого имущества, остаток долга перед банком, срок его погашения, количество наследников и вероятность споров с другими наследниками

Необходимо помнить, что после принятия наследства отказаться от него нельзя, то есть придется нести все бремя его содержания и оплаты ипотечного кредита. В свою очередь отказ от наследства также не может быть отменен.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By Полина Финкейс
      FinСase создает уникальные IT-решения в сфере недвижимости, позволяющие оптимизировать и автоматизировать весь цикл работы с имуществом.  FinCase появился на рынке PropTech около 5 лет назад c «Cистемой скорингового анализа стоимости» (САС), которая использует машинное обучение и искусственный интеллект для оценки недвижимости. В ее основе традиционные методы оценочных компаний, к которым мы добавили современные технологии. В результате мы получили алгоритм оценки, более точный и эффективный в сравнении с аналогами. Сейчас годовой оборот компании – около $1 млн. 
      Опыт экспертов компании в сфере оценки недвижимости составляет 18 лет, а суммарная площадь оцененных объектов равна площади среднего европейского государства.  За годы работы приобретена экспертиза в автоматизации оценки в госсекторе, банках, девелоперских компаниях  и брокерских агентствах. Мы умеем оценивать недвижимость.
      Несмотря на нестабильность, сейчас на рынке складываются уникальные условия для покупки жилой недвижимости.  К сожалению, в среднесрочной перспективе еще большее обесценивание рубля неизбежно, как и высокая инфляция. В России в ближайшие пять лет независимо от региона недвижимость будет, пожалуй, единственным надежным инструментом защиты капитала от девальвации рубля, валютных колебаний, инфляции и экономического кризиса в целом. Грамотно выбранный  объект инвестирования поможет сохранить сбережения, приносить прибыль и станет источником постоянного дохода. 
      Преимущества инвестиций в недвижимость:
      -Получение долгосрочной прибыли при сдаче объекта в аренду.
      -Доступность вложений, относительная простота оформления сделок.
      -Ликвидность недвижимости, обеспечивающая сохранение и приумножение вложенных средств.
      -Большой выбор подходящих вариантов инвестирования.
      -Недвижимость пользуется стабильным спросом и цена на квадратные метры постоянно растет. Это делает ее наиболее привлекательной для инвестирования. По оценкам экспертов, вложения в этот сектор экономики менее рискованные в сравнении с торговлей на биржах, инвестированием в стартапы, открытием бизнеса.

       
      Чтобы стать успешным инвестором на рынке недвижимости, не обязательно становиться домоуправителем и следить за каждым квадратным метром своих помещений. В первую очередь, успешный инвестор занимается мониторингом и анализом всех процессов, связанных с рынком. Он должен внимательно и тщательно подходить к каждому предложению, сделке и партнерам. Для этого существует много платных и бесплатных он-лайн сервисов. 
      ФОНД
      Для глубокой аналитики рынка существует большое количество сервисов, но до недавнего времени не было инструмента, позволяющего не только рассчитывать рыночную стоимость объектов, но и показывать их ликвидность, находить те объекты, которые оказались недооцененными. Мы создали именно такой инструмент -"Фонд". Программа на основе алгоритмов искусственного интеллекта и нейронной сети выдает подробный отчет с динамикой цен в абсолютных числах и процентах. За вас проводит скрининг и определяет потенциал стоимости объекта на текущую дату и в перспективе, а значит, вы сможете выбрать действительно лучший вариант для вложения. Потенциал стоимости помещения рассчитывается в разрезе заданного временного периода (от полугода до 5 лет), учитывает развитие инфраструктуры вокруг и показывает наиболее эффективное использование помещения (НЭИ). “Фонд” создан для инвесторов, которые при принятии решения хотят опираться не на мнение, а на точные данные. «Фонд» применим для всех сфер бизнеса, которые связаны с оборотом недвижимости (банки, инвестиционные холдинги, агентства недвижимости и др). 
      ИнвестПортфель
      В ближайшее время запускаем новый продукт, который будет прогнозировать стоимость квартир в конкретном ЖК в перспективе. Сервис будет полезен тем, кто  рассматривает недвижимость с точки зрения инвестирования и ищет наиболее прибыльные объекты. Находящиеся в системе жилые комплексы можно будет сохранить и наблюдать за изменением цен в личном кабинете, изучая объекты в динамике. 
      Команда Fincase создала незаменимые продукты, который обеспечивают пользователя максимально достоверной информацией о ситуации на рынке недвижимости и инвестиционной привлекательности объектов. Благодаря владению аналитикой, инвестор сможет получать желаемых доход, приумножать свой капитал и получать удовольствие от работы.
       
      Мы хотим постоянно улучшать свои продукты, понимая потребность и значимость для рынка тех решений, которые разрабатываем. Если вы зарабатывайте на недвижимости и знаете чего вам не хватает для более быстрой и качественной работы - напишите нам в комментарии или личным сообщением в профиль. Мы отметим лучшие ответы и предоставим специальные условия пользования сервисом. 

       

    • By Н.В.П
      Приветствую всех!
      Подскажите, разве так бывает, чтобы условия предлагали выгодные, и все по факту в шоколаде было? Недавно в соцсетях нарвались на объявление, чуть не поссорились. Ипотеку предлагают с фиксированным % - 6.1. Новая Москва, что дает право на прописку, а именно это нам и нужно. А дальше прямо рай описывают: видеонаблюдение, 2 школы+ 3 садика, метро и квартиры от 3.5 млн. Где обманывают, если не на ипотечной ставке? Или эти квартиры по факту от 3,5 млн. за конуру до 10-12 млн. за жилье нормальной площади окажутся?
    • By Виктория хх
      Особенности и нормативные процедуры при переходе права собственности на земельные участки, дома, квартиры, офисы, производственные помещения извстны далеко не всем. А зря, ибо не зря говорят, что знания сила, осведомлен значит вооружен. С какими острыми моментами при совершении такого рода сделок сталкивались вы, и как их разруливали?  
    • By Евгениявин
      Рынок недвижимости в Соединённых Штатах — это сфера деятельности профессионалов. Совершить покупку жилья или коммерческой недвижимости в Америке без помощи риелтора невозможно. Даже если вы владеете английским в совершенстве, вы всё равно не сможете выбрать для себя вариант с учётом всех выгодных условий. Для этого нужно познакомиться с массой информационного материала, который не пересмотреть и за месяцы. Обратившись в риелторскую контору, вы получите все необходимые сведения по интересующим вас объектам, сможете сравнить цены в разных штатах и подобрать себе подходящий вариант по материальным возможностям. Вот только как найти риелтора в США? Мой первый пост будет об этом.
      Что нужно знать о выбранном агентстве?

      Останавливая свой выбор на одном из множества агентств по недвижимости, вы должны убедиться в том, что эта контора имеет членство в такой уважаемой организации как Национальная ассоциация риелторов США. В ассоциацию может входить как системная структура по недвижимости, так и частные агенты, работающие на этом рынке. Если ваш риелтор состоит в её рядах, то он заслуживает доверия как профессионал.
      Основным документом, на основании которого работает ваш агент является лицензия, о её наличии необходимо справиться при выборе риэлтора. Обычно в интернете есть эти сведения, но при первой встрече, попросите показать вам лицензию, эта страховка не помешает, потому что как и в России, в США встречаются мошенники.
      Желательным документом, которым вы должны поинтересоваться, является допуск к работе с иностранцами, так называемый SIPS (Cеrtifiеd Intеrnationфl Prоpеrty Spеtialist), наличие данного сертификата предполагает, что вам как иностранному гражданину будет предоставлено обслуживание на вашем языке.
      Для того чтобы быть уверенными в том, что вы всё правильно поймёте в документах и в том, что вам будут говорить, озаботьтесь поиском риелтора, говорящего русском языке. Это сегодня не является проблемой, выбор можно сделать по интернету. Российские граждане часто покупают недвижимость в США, поэтому появилось много агентств, где предусмотрено обслуживание русскоязычных покупателей.
      Поинтересуйтесь вопросом о комиссионных. Как правило, покупателя они не касаются: большинству риелторам их платит продавец, но имеются конторы, где могут быть предусмотрены комиссионные и для граждан, приобретающих объект. Это зависит от географии, статуса жилья, внутренних правил компании.
      Все риелторские агентства, работающие на законных основаниях, выполняют свои обязанности честно. В этом вы можете не сомневаться, но они будут работать не только с вами и защищать ваши интересы, а создавать выгодные условия и для продавца. Это нужно учитывать в достижении компромисса при сделке и не ждать явного преимущества в вашу пользу.
      Перед тем, как прийти на встречу с риелтором, желательно просмотреть в интернете хотя бы цены по штатам. Чтобы не получилось так, что вы, имея скромные возможности, дадите задание искать вам квартиру в центральных штатах. Вы потратите время риелтора и свои деньги и ничего подходящего не найдёте. Поэтому заранее говорите своему агенту о том, на какую цену вы рассчитываете приобрести жильё.
      Для вашего спокойствия, необходимо узнать о сопровождении вашего заявления, сделки, а также вариантах расчёта. Не соглашайтесь переводить деньги на трастовые счета, удалённые покупки не всегда заканчиваются благополучно. Здесь есть определённые риски. При удалённом совершении сделки, вы должны доверять своему риелтору как себе самому. Таких агентов выбирают только по рекомендации близких вам людей. Тем не менее, подобные сделки совершаются через посольство Соединённых Штатов, и вы отслеживаете ход вашей покупки по интернету.
      Вы можете заменить риелтора, если выяснится, что он своевременно не посылает вам рассылок с материалами о предложениях подходящего жилья или не выполняет всех обязательств по продвижении вашего запроса. Предусмотрите такой пункт при заключении договора об услугах риелтора, это обеспечит вам только справедливые траты.  
    • By Виктория хх
      Существует ли регламентация работы риэлтора, какие пункты должна включать должностная инструкция? Какие есть мнения на этот счет?
×