Где оптимальнее купить однушку под сдачу в аренду в ближнем Подмосковье?

[lexey.v]

Добрый день.

Хочется вложиться в однушку бюджетом ~3,5-4 млн. Можно на вторичке.
Сделать не сложный ремонт и сдавать потом тысяч за 20-23.

Как инвестиция, плюс когда ребенок вырастет - ему достанется. Быстрая окупаемость тут, конечно, не получится.

Какие сейчас города ближнего Подмосковья в этом плане наиболее котируются?
Я так понимаю, транспортная доступность здесь имеет определяющее значение.
Чтоб не было долгих бесперспективных поисков арендаторов...
Мытищи? Люберцы? Какие московские пригороды смотреть? Или, может быть, Одинцово какое-нибудь?

[VASh Зеленый Ник]

У меня с ваших слов, арифметика получилась следующая:

4млн.= ремонт + 500 т.р.= косметика. Итого 4 500 000

Желаемый доход 23 т.р. в месяц.

Берем школьную пропорцию и получаем 6,133% годовых. Мне кажется за МКАДом нет такой доходности. Тут в Москве, возле метро 6% получить- уже хорошо. А вы про область! Но специалисты по ценам на сдачу в области может меня поправят!

Изменено 26 июня, 2018 пользователем VASh Зеленый Ник

[lexey.v]

Ну, 6% это, конечно, в идеале. 

Но наверняка, есть какие-то более привлекательные города с точки зрения ликвидности недвижимости, в том числе с точки зрения быть сданной в аренду. 
Какая-нибудь Балашиха, наверняка, уступает Химкам или Красногорску. Но вот разница между Мытищами и допустим, Королевым(Болшево) уже не такая заметная. 
Вот и хочется с одной стороны и не переплачивать лишнее при покупке и не сидеть, с другой стороны,  месяцами в поисках хоть какого-то арендатора в последующем.

[DrWatson]

30 минут назад, lexey.v сказал:

Ну, 6% это, конечно, в идеале. 

Но наверняка, есть какие-то более привлекательные города с точки зрения ликвидности недвижимости, в том числе с точки зрения быть сданной в аренду. 
Какая-нибудь Балашиха, наверняка, уступает Химкам или Красногорску. Но вот разница между Мытищами и допустим, Королевым(Болшево) уже не такая заметная. 
Вот и хочется с одной стороны и не переплачивать лишнее при покупке и не сидеть, с другой стороны,  месяцами в поисках хоть какого-то арендатора в последующем.

Я купил однушку за МКАДом в сторону Одинцово. Сделал двухкомнатную студию и сдаю по цене выше, чем планируете.

[Анна2207]

1 час назад, lexey.v сказал:

Какие сейчас города ближнего Подмосковья в этом плане наиболее котируются?

Это не по городам надо смотреть, а по местам, где востребованы квартиры. И да, вы абсолютны правы, транспортная доступность - определяющая. В т.ч. и для последующей продажи.

Из того, что знаю.

1. Красногорск отметайте сразу, там немеряно новостроек, сдать-продать нереально, выехать-въехать в город еще нереальней, кроме электрички. Рядом с электричкой есть пара хороших старых кирпичных домов. Но там куча новостроя в конкурентах. Просвета впереди не видно, если даже и достроят развязку на Павшинском светофоре. Как-то еще можно было рассматривать пойму, но там нет однушек по 4 млн., и со сдачей там тоже проблемы.

Единственное место в Красногорске, которое будет востребовано всегда - это дома администрации. Не знаю, сколько там чего стоит, но вы не местный, вам это не надо. Да и от электрички далеко.

В Красногорском районе (между Ригой и Рублевкой) в маленьких поселочках очень мало однушек. На сдачу-улетают. Но это надо знать, где брать. Потом оставите для себя вместо дачи. Места - очень классные и совсем рядом с  Москвой. Если заинтересует, напишу где смотреть.

2. Одинцово. Я бы его в первую очередь рассматривала. Пожалуй, самый престижный город в МО. Особенно рядом с Ледовым дворцом. Там очень сильная школа фигурного катания, детей везут со всей России. Плюс очень хорошая гимназия и вообще инфра очень даже.

3. Химки. Рядом с баскетбольным комплексом.

4. Внуково, Шереметьево, Домодедово, Лобня (пилоты, обслуживающий персонал и пр.)

5. Новая Москва рядом с метро. Но не в муравейниках - там навес уже колоссальный - сдавать будут все Я плохо знаю НМ, поэтому воздержусь от подробностей.

6. Мытищи. Тоже плохо знаю, кроме того, что там очень даже сдаются однушки рядом со станцией. Цена не дешевле Медведково.

Изменено 26 июня, 2018 пользователем Анна2207

[lexey.v]

1 час назад, Анна2207 сказал:

Из того, что знаю.

Спасибо. Полезная информация.

[Пчёлка]

Ребяты, а не лучше ли студия в континентальной Маскве   ?? И на сдачу и для себя. И 8% для московских студий - не предел. Меньше, чем за 30 они, кажется, не сдаются.

[MaklerMsk]

Если настаиваете на полноценной однушке тогда конечно можно и подмосковье, плюсом к районам предложенным Анной я бы добавил еще и Видное. Близко к Москве, с транспортом и инфраструктурой всё неплохо в основном. И цены не намного ниже столичных,  на продажу уж точно.

 

Но идея купить вторичку в Москве мне больше нравится,  самое главное возле метро, желательно до 10 минут пешком,  можно даже в девятиэтажке однушку 30 метровую и без балкона но не на первом этаже и с окнами не на дорогу. Сделать там косметику ,  улетит как горячий пирожок по адекватной цене,  за 25 и выше. Насколько выше это уже будет зависеть от качества ремонта, а так же от наполненности квартиры техникой и мебелью. Чем красивее стильнее окажется сочетание и максимальнее функционал тем дороже сдадите. 

Изменено 26 июня, 2018 пользователем MaklerMsk

[Анна2207]

10 часов назад, Пчёлка сказал:

Ребяты, а не лучше ли студия в континентальной Маскве   ?? И на сдачу и для себя. И 8% для московских студий - не предел. Меньше, чем за 30 они, кажется, не сдаются.

Конечно, Москва лучше. Но я плохо себе представляю студию хотя бы 25-28 м рядом с метро за 4 ляма. Есть только по 12-15 м, видимо, разделенные квартиры. Это же категориццки нельзя брать.

Если студия будет в новых домах в жопошном районе, но в пределах МКАДа и до метро на оленях - нафиг она кому нужна снимать, если только задарма.

Может, конечно, в недостроенных есть или апарты типа Амурской левел и подобного. Если апарты устраивают, пожалуй, это вариант. Когда ребенок подрастет, еще неизвестно, что будет круче - квартиры или апарты.

[Анна2207]

6 часов назад, MaklerMsk сказал:

я бы добавил еще и Видное

Да, хороший городок. Мне особенно нравится Расторгуево - частный сектор. Ням-ням-ням

Но там вряд ли однушки нужны - скорее трешки в новых домах-малоэтажках или дома для сдачи семьям с детьми. Сам город Видное - тоже ничего, но там тоже новостроек много (впрочем, как и везде).