Выборы и кризис

[Anthony]

С мест сообщают:

"На предвыборном этапе наступает некий период безвременья, когда основные инвесторы и заметная часть покупателей, особенно в сегменте бизнес-плюс и премиум-класса предпочитают не принимать решений о крупных покупках и инвестициях в ожидании стабильности. В сегодняшней ситуации, как мне кажется, ясность как раз наступила. Причем охватывает такая определенность достаточно длительный промежуток времени, то есть я считаю, что рынок недвижимости пройдет предвыборный период относительно спокойно и без обычной для такого момента стагнации.

В предвыборную пору особенно заметны популистские настроения. То есть инициативы принимаются в угоду толпе, и далеко не всегда в пользу дела. Популярным может оказаться давление на отдельных олигархов, снижение налогового бремени, введение санкций, налогов и сборов на крайне малочисленную прослойку состоятельных сограждан, заметная и порою показушная борьба с коррупцией, необоснованно яростная атака на всех девелоперов, реконструирующих исторические здания, то есть такие шаги, которым рукоплещут массы. Все это, я думаю, мы вскоре увидим, частично встречаем уже сейчас.

Что же касается текущего положения вещей на рынке недвижимости накануне выборов, то в настоящий момент, после прошедшего кризиса 2008 года, после множества замороженных кризисом и сменой мэрской команды проектов, я бы отметил отсутствие потенциальных источников предложения, даже определенный голод на рынке первички. Новая волна кризиса не может не оказать влияния на рынок недвижимости, а значит, определенно придавит спрос активных инвесторов, снизит цены. Однако в нашей ситуации необходимо принимать во внимание и такие факты, как всеобщий дефицит предложения, что позволяет даже в трудные времена рынку недвижимости колебаться всего на 30-40%, в то время, как в других странах мы наблюдаем падение в разы, даже коллапс. Это мое мнение жестко не разделяет Сергей Полонский, но я не склонен сравнивать Москву с Лондоном, Нью-Йорком и Парижем, где колебания ниже.

Когда меня спрашивают о том, как кризис отразится на ценах на недвижимость, я могу ответить, что этот рынок, так же, как и все остальные, потянет вниз. Вопрос только в том, что и как упадет. В чем вы храните ваши сбережения? В евро, фьючерсах на нефть, акциях металлопроизводителей, снижающих уже сегодня объемы производства? А в чем, собственно, измеряете недвижимость? И в чем будете мерить падение? В евро, рублях, долларах, баррелях нефти или каратах?

По мне так вот что выходит: курсы валют лихорадит, Еврозона зависит от положения дел в Греции и мнения обывателей в Германии. Рубль качнулся на негативных новостях с рынков США. О долларе только ленивый не сказал плохого слова. Покупайте юани что ли, печать которых, правда, всецело под контролем Поднебесной. Караты теряют покупателей в кризис так молниеносно, что те, кто ими обладает в достатке, пытаются у меня занять на бензин. Рынки ценных бумаг управляются такими профессионалами, что в их собственном благополучии я вполне уверен, но вот зиждется оно, как я вижу, на их умении быстро высосать последнее у менее подготовленных инвесторов, к тому же не обладающих достаточным рычагом влияния. Продукты питания имеют срок годности, а автомобили дешевеют радикально с появлением новых марок.

Так куда же нести свои кровные? Туда, где дефицит. Туда, где нет утруски и усушки. Туда, где право собственности не может подвергнуться margin call. В реальный продукт, затраты на складирование которого минимальны, а владение имеет потенциал получения постоянного источника дохода. То есть в метры квадратные.

• В те метры, что не подлежат мультипликации благодаря повышению этажности строительства или вовсе не могут быть воспроизведены. А это значит, например, земля или помещения стрит-ритейла, то есть первые этажи на главных торговых коридорах города.

• В те метры, что могут стать источником дохода, а значит, в офисы, магазины, квартиры.

• В те метры, что имеют минимальный риск не состояться, то есть готовые и построенные.

• В те метры, что имеют минимальную амортизацию, в том числе моральную, хуже горят в виду отсутствия деревянных перекрытий, к примеру, то есть современные.

• В те метры, где коммуникации будут обслуживаться стабильно, вода, газ, электричество будут обеспечиваться надежно, а значит, в местах проживания сильных мира сего, представителей власти, лидеров бизнеса. А это центр, запад, северо-запад.

• В те метры, что сегодня недооценены, а не переоценены.

На последнем пункте этом остановлюсь подробнее. В развитых странах стоимость квадратного метра эконом-класса отличается от элитки в десятки (20-50) раз. При этом разрыв между богатыми и малоимущими не очень велик по сравнению с развивающимися экономиками. У нас же все наоборот: богатые в жестком отрыве от основной массы догоняющих, а квадратный метр премиум-класса всего в разы (обычно 5-6 раз) превышают стоимость жилья панельного и блочного. Это перекос. Это повод элитке дорожать, а эконом классу – дешеветь. И коль скоро мы начали с темы выборов, так такие тренды еще и разумны для популярности власть имущих.

Дефицит делает инвестиции в недвижимость более стойкими к стагнации, в определенной степени даже предпочтительными по сравнению с фондовым рынком. В отличие от 2008 года, предложение от девелоперов сегодня стало куда более скудным. Объем инвестиционных сделок сошел на нет еще в конце 2008 года, что за три года сделало устойчивым рынок в целом. Да и ранее таких сделок было относительно не много – по разным оценкам 20-25% от общего количества на элитном рынке. Рынок уже недосчитался многих западных игроков, то есть стал более устойчивым к перипетиям мирового масштаба.

Понимание всего этого позволяет сделать вывод, что и выборы, и кризис можно пережить, если принимать обоснованные решения. Без консультаций, без проводника на рынке недвижимости работать попросту рискованно. И вопрос даже не в том, в какой сегмент надо вкладываться. Перспектива роста ставок аренды, цен продаж, отличаются для разных сегментов. На одном направлении вы лучше сбережете, на другом – получите более высокий доход, на третьем имеете высокие шансы спекулятивно заработать и так далее. Важнее всего не среднюю температуру по больнице мерить, а тщательно взвешивать каждый проект в отдельности. И здесь как раз не обойтись без помощи профессионалов, тут важны инсайды и понимание трендов."

удалено

[svetlana]

Спасибо за статью Anthony, всегда приятно читать мысли действительно разбирающихся в своем деле людей.

[ArtHome]

Он забыл про золотые монеты, набитые в обрезок пластиковой трубы и закопанные на глубину от полутора метров. Эксплуатационных расходов нет, риска разрушения нет, риск экспроприации трудящейся массой гораздо ниже, налогов нет...)

[leyla]

Он забыл про золотые монеты, набитые в обрезок пластиковой трубы и закопанные на глубину от полутора метров. Эксплуатационных расходов нет, риска разрушения нет, риск экспроприации трудящейся массой гораздо ниже, налогов нет...)

И что с ними потом делать? В ломбард сдавать?

[ArtHome]

И что с ними потом делать? В ломбард сдавать?

А что с квартирой потом делают?...)

[leyla]

И что с ними потом делать? В ломбард сдавать?

А что с квартирой потом делают?...)

)) C квартирами понятно, можно самому продать, можно к риэлтору обратиться. А золото как? Из рук в руки же не напишешь - продам золото )))) Как его продавать?

[ArtHome]

)) C квартирами понятно, можно самому продать, можно к риэлтору обратиться. А золото как? Из рук в руки же не напишешь - продам золото )))) Как его продавать?

Отделения Сбербанка России вам помогут

[Kare]

Он забыл про золотые монеты, набитые в обрезок пластиковой трубы и закопанные на глубину от полутора метров. Эксплуатационных расходов нет, риска разрушения нет, риск экспроприации трудящейся массой гораздо ниже, налогов нет...)

И что с ними потом делать? В ломбард сдавать?

Сбербанк Росси предлагает сразу три варианта инвестирования в драгоценные металлы: металлический счет, слитки и инвестиционные монеты. Среди способов инвестирования в золото наиболее привлекательным для простых граждан являются т.н. золотые монеты Сбербанка. Металлические счета – вещь достаточно непонятная для многих, а при приобретении золотых слитков приходится платить НДС, и немаленький – 18%. Покупка золотых монет в Сбербанке подобным налогом не облагается, если речь идет именно об инвестиционных, а не памятных монетах. Сбербанк России является на сегодняшний день крупнейшим продавцом золотых монет в стране.

В чем привлекательность инвестирования в золотые монеты? Прежде всего, золотые монеты, в отличие от золотых слитков – это товар, который при необходимости можно легко продать в любой момент. Стоимость монет, как стоимость любого драгоценного металла, постоянно растет, даже в условиях кризиса. Приобрести золотые монеты Сбербанка может человек с любым достатком, так как банком предлагаются различные виды монет в широком диапазоне цен. Не стоит забывать и о том, что, наряду с инвестиционной, монеты обладают и определенной исторической ценностью, что также повышает их стоимость со временем.

Планируя инвестировать средства в золотые монеты Сбербанка, необходимо принимать во внимание, что это - долгосрочный способ инвестирования, рассчитанный как минимум на 10-15 лет, так как стоимость золота растет хоть и стабильно, но достаточно медленными темпами. Поэтому не стоит ждать от золотых монет немедленной прибыли.

и еще вот

Инвестиционные монеты Сбербанка - краткий обзор

Вместе с появлением свободных денежных средств, возникает резонный вопрос – что с ними делать, куда вложить? Какой из инвестиционных инструментов самый надёжный и прибыльный? С незапамятных времён и до наших дней самым надёжным инвестиционным приобретением является золото. Золото ценится и имеет хождение во всех странах мира, вне зависимости от их географического положения, экономического развития и присутствующих религиозных конфессий. Вложить деньги в золото считается и разумным, и престижным, практически как вклад в Сбербанке России.

Но где и как это самое золото купить? Естественно в банке, так как если покупать золото у случайных уличных торговцев, то ни о какой надёжности говорить не приходится. Не подходят и ювелирные магазины, так как приобретённое украшение можно будет быстро продать только по цене лома. Кстати, помимо золота можно приобрести и другие драгоценные металлы: серебро, палладий, платину и другие.

Банки сегодня предлагают три вида покупки драгоценных металлов: слитки, монеты и металлические счета. Надёжность металлического счёта определяется надёжностью банка и всей банковской системы в целом, а она у российского населения пока не вызывает большого доверия. Между покупкой монет и слитков выбор достаточно прост - при покупке инвестиционных монет не требуется платить НДС, а это целых 18 процентов. Единственное, надо помнить, что помимо инвестиционных монет есть ещё и, так называемые, памятные (их, кстати, большинство). При покупке памятных монет также потребуется уплатить 18 процентов налога.

Крупнейшим продавцом монет из драгоценных металлов является Сбербанк России поэтому далее, говоря про монеты, будем иметь в виду именно монеты реализуемые Сбербанком. Монеты могут быть из серебра («Соболь», 31.1г, 925 пробы), золота («Червонец», 7.74г, «Георгий Победоносец», 7.78г, "Бобр-08", 15.55г), платины и палладия. Монеты из платины и палладия – большая редкость. Также в продаже есть и совсем экзотика – монеты биметаллические цветные.

Покупка и продажа монет в Сбербанке

При покупке монет в отделении Сбербанка необходимо предъявить паспорт. Обязательно сохраните все выданные вам квитанции. Во-первых, если вы захотите продать ваши монеты ранее чем через три года, то вы будете обязаны оплатить налог в 13% с разницы между ценой продажи и покупки. А квитанции послужат подтверждением для получения налогового вычета на всю сумму покупки. Во-вторых, даже если прошло уже более трёх лет, то квитанции вам пригодятся для подтверждения этого срока. В противном случае, вы сможете рассчитывать на налоговый вычет только в сумме 125 тысяч рублей. Правда, если время терпит, то можно продать часть монет в текущем году, а часть в следующем, увеличив, таким образом, сумму вычета вдвое.

Золото не ржавеет, не пропадает, постоянно дорожает, купить золотые монеты Сбербанка очень просто. Неужели всё так хорошо и безоблачно? Должна же быть в этой бочке мёда хоть одна ложечка дёгтя? Конечно, она есть и совсем не маленькая. И называется она курсовой разницей между стоимостью продажи и покупки монет. В некоторых случаях она достигает 40% и, таким образом, рассчитывать на какую-то прибыль с этой операции можно не через несколько лет, а, в лучшем случае, через несколько десятков.

[Денис Доберман]

Забавная статья. :D На кого только расчитанная? Умные и богатые посмеются. Исходя из логики автора-лучшее вложение -купит Кремль.И газ, и вода,и в цене растет.. Хотя, именно в этом с автором больше всего согласен. Большинству покупка недвижимости -не по карману.

Кризис 2008 год показал, что цены на недвижимость могут упасть. И ликвидность недвижимости очень низкая, даже в лучшие времена.И приобретение недвижимости-какой процент населения способны инвестировать в покупку?

Уход в золото - то же не выход. Первая Мировая в-на одной из причин имела именно золотой стандарт. Если мне нужно будет купить коробок спичек, или булку хлеба - золотом на рынке рассчитываться? А сдачу чем брать?

Да и государство в любой момент может объявить незаконность частного оборота золота. Примеров в Истории много. Те же Штаты в 70-х годах проводили массовую экспроприацию золота у населения.

Вот серьезно, если мне в разгар кризиса понадобится срочно 20 000 долларов. Что делать? Сколько времени уйдет на продажу квартиры в разгар кризиса, и кто её будет покупать. И что делать в разницей? И продам ли её за такую же цену?

Предлагаю: Если необходимо деньги, на время кризиса во что то вложить- то лучшим вложением будет соль. Во первых - постоянная ликвидность. Сахар, деньги, хлеб, мясо заменить возможно, соль - нечем. Будет пользоваться постоянным спросом. Второе - легко рассчитывается. Хоть граммами, хоть центнерами, хоть тоннами. В- третьих - условия хранения - минимальны. Лишь бы сухо. Мыши не грызут. В четвертых - не портится столетиями.

Из недостатков одно - кошелек тяжелый. Но все таки движимый. В отличии от квартиры.

[Володя Кашерин]

Ни разу не слышал про вложения в соль &8 Как это? Чтобы с солью можно было зарабатывать надо стать монополистом, иначе никак, её много а недвижимости тем более хорошей недвижимости не так много