Ситуация на рынке жилья

[Анна2207]

2 часа назад, Виктория хх сказал:

Никакой серьезной клизмы-катаклизмы на горизонте не маячит. Однако, санкции могут для рынка недвижимости сделать свое доброе дело: капитал, крупный капитал вернется домой и покупка недвижимости - это отличный способ его вложения. Ибо, доходы, полученные от аренды, существенно выше процентов по депозитам, да и риска остаться ни с чем в результате банкротства банка, нет.

Что, совсем с работой плохо? Мантра - вещь хорошая, но ею тоже надо уметь пользоваться.

Народ не смешите...

 

[Анна2207]

Вырастут ли цены на недвижимость?

02.06.2018

 

С большой долей вероятности цены на недвижимость в рублях вырастут только по одной причине - в результате второго этапа девальвации (ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3).

Почему сегодня все переживают и прогнозируют рост цен на недвижимость из-за очередного упоминания Первым лицом необходимости запрета долевого строительства, сложно сказать. Репосты в СМИ это всего лишь небольшая манипуляция и "профессиональное" видение экспертов. Не более:

Часть спроса переместится в банки от застройщиков, из-за чего последние частные застройщики лягут, так как не "своим" застройщикам кредиты будет получить сложно и мы увидим усиление ситуации, которую наблюдаем сегодня в этой сфере: банкротство (ссылка) и следующую за ней национализацию, поскольку (ключевые застройщики уже принадлежат госбанкам).

Кто все предыдущие годы покупал жилье на этапе строительства? Инвесторы, которые перепродавали его после сдачи, в 1,5-2 раза дороже, либо люди, у которых не хватало средств на покупку аналогичного уже готового жилья. Что происходит с этими двумя категориями людей в кризисное время, очевидно. Будут ли они готовы в случае роста цен на жилье покупать сильно более дорогое жилье? То есть могут ли застройщики позволить себе рост цен? Один последний раз, на последнем ажиотаже (в т.ч. на "ипотека скоро начнет дорожать, бегиииитеееее"). Всё. Один последний раз  -  и дальше мертвый рынок. А поскольку для банков это (ипотечники) последний более или менее стабильный заемщик и залог, то обощенный чиновник очень хорошо это понимает. Поэтому мы видим национализацию застройщиков со стороны госбанков. Как только поплывут цены (если их не контролировать), поплывут залоги, далее резервы и ....  бум!

Сейчас ЦБ подчистил на пару триллионов рублей балансы некоторых банков, застрявших в коммерческой недвиге (Югра, Открытие, Бин, ПСБ ...), повторения таких событий на рынка жилья никто не хочет. Это нам говорят, что всё прошло бесследно и такое количество свежеотпечатанного рубля никак не сказалось на его курсе. Но это пока. Пока критическая масса не набрана и нет хорошего триггера. А когда он сработает, все вспомнят и про эмиссию, и про качество остальных кредитов во ВСЕХ банках и чем снова это всё будут заливать (рублем, естественно). Государство пытается удержать падение цен на недвижимость в будущем всеми возможными способами. Говорить о длительном росте (не на фоне девальвации) очень и очень рано.

Теперь давайте посмотрим с другой стороны. Цены на нефть очень сильно выросли. Как мы знаем из статистики прошлых (до 2014 года) лет, недвижимость всегда росла вслед за нефтью с лагом условно в полгода. Так как бюджетные расходы (вслед за доходами) росли и сверхдоходы уходили в карманы чиновников за счет постоянного распила на всех уровнях власти. Частный сектор (прежде всего финансовый сектор и крупные промышленные предприятия) также богател в части своих владельцев и топов на росте нефти (сырья) и переваривании сливок от чиновников  -  и также заливал деньги в инвестиционный бетон (так как тут "только лох" не делал 100% за год-два). Что мы видим теперь? Цены на нефть выросли, а цены на недвижимость так и стоят. Причины три.

Первая - для коррупционных чиновников очевидны риски парковки денег в неликвидный бетон в России (не сегодня-завтра наденут наручники).

Вторая  -  для инвесторов очевидны перспективы вложения в недвижимость в долларах (перспективы оч плохие, особенно на фоне тлеющей девальвации):

Третья причина  -  основная часть сверхдоходов от нефти, поступающая в бюджет, сейчас и впредь будет изыматься из системы не только ЦБ, но и прежде всего через инфраструктурные проекты новых дворян (ссылка) и через военные распилы очень узкой группой лиц. Этих денег не будет в системе, сверхдоходы не будут, как раньше, распределяться и размазываться по всем уровням экономики. То есть новых лишних денег в экономике будет сильно меньше, чем раньше.

Таким образом, нет фундамента для длительного и постоянного роста цен на фоне приходящих новостей  -  кроме как через инфляционный скачок (из-за девальвации). Да, и то рост цен на недвижимость в случае такого скачка будет сильно отставать от роста цен на другие типы товаров и, собственно, от доходности самих валютных инструментов.

Рост цен из-за падения предложения / объемов строительства будет, но, на мой взгляд, далеко не в ближайшее время.

_

 

 

 

Мария попросила не давать ссылок на сторонние ресурсы, поэтому просто копирую статью.

Изменено 2 июня, 2018 пользователем Анна2207

[Анна2207]

32 минуты назад, DrWatson сказал:

Согласен, что недорогое для непритязательных будет в тренде ещё долго. Это как китайские товары для ширпотреба.

Притязательные тоже не будут покупать дорого. Если вообще будут.

Притязательные на данный момент лучше снимут апарты или хороший лофт - кому что нравится и подождут...

[Виктория хх]

59 минут назад, Анна2207 сказал:

Притязательные тоже не будут покупать дорого. Если вообще будут.

Притязательные на данный момент лучше снимут апарты или хороший лофт - кому что нравится и подождут...

Все мечтают о своем доме. Если есть нал или возможность взять ипотеку, то никто ничего не ждет. Все хотят комфортно жить сегодня, сейчас, а не через надцать лет. Безусловно, колебания в цене будут: но критичными их не назвать. Рынок на то и рынок. Цена в зеленых в обозримом будущем будет, практически, неизменной для каждого сегмента.

Вот, когда в Москве, а также любом другом населенном пункте на одного жителя будет приходится порядка 19 кв. м жилья, тогда можно будет говорить о насыщении/перенасыщении рынка недвижимости. Цены постепенно снизятся до уровня рентабильности строительства и т.д. Однако, до этого еще далеко.

[Артем Сухов]

23 часа назад, Виктория хх сказал:

 Цена в зеленых в обозримом будущем будет, практически, неизменной для каждого сегмента.

То есть в обозримом будущем вы видите стабильный курс рубля и небольшой рост экономики, несмотря на ведение, как минимум двух войн и санкции?

[МерзкийСоб]

38 минут назад, Артем Сухов сказал:

То есть в обозримом будущем вы видите стабильный курс рубля и небольшой рост экономики, несмотря на ведение, как минимум двух войн и санкции?

я вижу стабильную или даже немного повышающуюся цену на недвигу в Москве

санкции они давно уже... и идет переориентация более сильная на товары с стран БРИКС, те китай индия итд

да, качество не торт... зато дешевле и без санкций

а вот Московская недвижимость - не может быть заменена недвижимостью Хакапетовки.... ибо территориально неотделима

цена аренды растет вместе с бензином, медленно и неуклонно , каки количество решивших проверить нерезиновую на прочность

 

[VASh Зеленый Ник]

2 часа назад, МерзкийСоб сказал:

цена аренды растет вместе с бензином, медленно и неуклонно , каки количество

МС, вот не знаю, с чего бы я второй год подряд своим арендовзятелям аренду не поднимаю!?))

[Виктория хх]

2 часа назад, Артем Сухов сказал:

То есть в обозримом будущем вы видите стабильный курс рубля и небольшой рост экономики, несмотря на ведение, как минимум двух войн и санкции?

Курс российского рубля, по определению, не может быть стабильным. К названным вами причинам его нестабильности и девальвации, галопирующей инфляции следует добавить колебание цен на нефть и газ, а также объемы их продаж. Безусловно, в рублях стоимость недвижимости будет расти, но в долларах будет, практически, неизменной.

[VASh Зеленый Ник]

8 часов назад, Виктория хх сказал:

Безусловно, в рублях стоимость недвижимости будет расти, но в долларах будет, практически, неизменной.

В 14 году (в начале) одна известная мне квартира стоила 10 млн. рублей,  что по курсу примерно 30 рублей за доллар, было 330000 долларов. В начале 15 года она продалась за 9,5 илн., что при курсе 65 рублей за доллар, было  примерно 150000 долларов. Сегодня она стоит 8,5, что при курсе 62 составляет, примерно, 130000 долларов.

Внимание вопрос: В какой валюте стоимость объекта растет? А в какой падает? И в какое крупное агентство надо пойти, чтобы получить правильную оценку стоимости?

[Артем Сухов]

15 часов назад, МерзкийСоб сказал:

я вижу стабильную или даже немного повышающуюся цену на недвигу в Москве

санкции они давно уже... и идет переориентация более сильная на товары с стран БРИКС, те китай индия итд

да, качество не торт... зато дешевле и без санкций

а вот Московская недвижимость - не может быть заменена недвижимостью Хакапетовки.... ибо территориально неотделима

Если доходы (считаем в бездуховных $) уменьшаться – то и цены, в итоге уменьшаться. Простой пример – Венесуэла. Как думаете, цены на недвижимость в Каракасе упали за последние несколько лет? Более радикальный, но и более понятный нам пример, знакомый рассказал – цены на недвижимость в Донецке и Луганске составляют в лучшем случае 30% от довоенных. Почему так – нет работы, нет доходов. А Китай – наш друг, точнее заклятый друг у которого в школьных учебниках на картах напечатано Сибирь, как часть Китая.