Стоит ли покупать и перепродавать

[Jul]

Здравствуйте. Прошу совета.

Хочу купить квартиру  в ипотеку.  Умом понимаю, что тех денег, которыми располагаю, хватит на 50% первоначальный взнос для 1  комнатной квартиры. В идеале хотелось бы иметь двушку на Красноказарменной, но при незначительном первоначальном взносе мне переплачивать придется прилично.  Возникла одна идея, но насколько она жизнеспособна, своим умом дойти не могу.

На данный момент жить есть где, родители в шею не гонят, и места там достаточно. Покупаю 1 к. кв. под сдачу, жду 3 года, продаю и беру двушку для себя (опять в ипотеку, но уже с приличным первоначальным взносом).  На первый взгляд это должно быть выгодно, но для того чтобы рассчеты сделать мне информации не хватает.  Не получится ли в результате, что выгода перекроется затратами на оформление квартир и услуги риелтора.

[МерзкийСоб]

все изменилось:

не три - пять лет надо ждать чтоб не попасть на налог

 

[nik2]

11 минуту назад, Jul сказал:

... опять в ипотеку...

Правильно я понял, что и однокомнатная квартира покупается в ипотеку на три года, с поправкой от МерзкийСоб пять лет?

Если так, то, о чем Вы пишете называется у инвесторов игрой на производных - очень рискованный вид вложений. Результат определяется несколькими факторами просчитать ход которых правильно возможно далеко не всегда.

В Вашу пользу играет арендная плата, против Вас ипотечные платежи. Плюс еще ряд факторов которые могут сработать как за Вас так и против.

Арендная плата может как расти, так и падать, и через год Вы можете не найти съемщика за те деньги, которые планировали.

Ипотечные платежи могу быть привязаны к ключевой ставке или валютному курсу, а могут быть фиксированы. Будет ли прок от того, что Вы сейчас покупаете квартиру в которой не собираетесь жить? Пока процент по ипотеке падает. Но он может и вырасти. И тогда при покупке двушки Вас ждут ипотечные выплаты большего размера.

Стоимость квартир может как вырасти так и упасть. В случае роста, стоимость однушки возрастет, но в абсолютном выражении разница между однушкой и двушкой то же вырастет.

Налоги! Налог на доходы со сдачи квартиры пока повысить не грозят, но вот налог на имущество т.е. Вашу однушку, как уже объявили, возрастет в пятеро.

Локальные ценовые колебания: Престижность района и соответственно цены на недвижимость могут как вырасти так и упасть. За Вас - строительство метрополитена, транспортных развязок, социальных объектов. Против - затяжное строительство рядом чего ни будь "не нужного", ну теплотрассы или глобального канализационного коллектора. Появление в непосредственной близости автовокзала, рынка, центра социальной помощи лицам БОМЖ и т.д. Ну или просто возникнет мода на другой район более привлекательный район.

Операционные издержки. О расходах на риэлторов Вы упомянули, но могут возникнуть и другие. Например, периодически "в воздухе" возникает идея о необходимости нотариального заверения сделок с недвижимостью.

Из того, а чем я слышал, если Вам есть где жить, лучшее решение это депозит в надежном банке. Да и процент как правило выше, чем размер арендной платы.  

 

 

 

[анна.a]

Очень сомнительная идея. С учетом того, что цены не растут, а падают. И падают не равномерно. Неликвид проседает гораздо сильнее. 

[NISARANA]

3 часа назад, анна.a сказал:

С учетом того, что цены не растут, а падают.

Падать они уже дальше не будут, но и расти тоже. Длительный прогноз делать не берусь, но ближайшие 2-3 года застой будет продолжаться.

[МерзкийСоб]

Москва всегда росла и прибавлялась

можете сами проверить официальную статистику

в 91 2008 и другие года - только прирост населения

а вот плошадь Москвы - она конечна - и даже ТИНАО никто серьезно не воспринимает

поэтому недвижимость всегда будет востребованным ресурсом

ресурс которого нехватает

поэтому в длительной перспективе  - правильный обьект хороший способ как минимум СОХРАНИТЬ деньги

например квартира в хорошем доме внутри ТТК через 10 лет только вырастет в цене и сохранит вложения несмотря на всякие инфляции и девальвации

 

[Jul]

В 12.08.2017 в 12:35, nik2 сказал:

Из того, а чем я слышал, если Вам есть где жить, лучшее решение это депозит в надежном банке. Да и процент как правило выше, чем размер арендной платы.  

 

 

 

Боюсь я как-то депозитов, даже в самых надежных банках. Если мои обязательства по ипотеке от одного банка  другому перейдут, то с обязательствами банка при смене собственника могут быть и варианты.

Лучше уж я тогда двушку сразу брать буду. Придется отмониторить банки и найти кого-нибудь с  вменяемым процентом. В крайнем случае потреб параллельно оформлю, чтобы процент по ипотеке уменьшить, если выгодно будет.  Плюс попробую найти что-нибудь без ремонта, на вторичном рынке этого добра хватает.

[nik2]

1 час назад, Jul сказал:

Боюсь я как-то депозитов, даже в самых надежных банках.

Ну в Сбербанке достаточно надежно, а если что и стрясется, то и с рублем стрясется, и с рынком недвижимости стрясется и куда вынырнет предсказать трудно. Может и в плюс.

1 час назад, Jul сказал:

Лучше уж я тогда двушку сразу брать буду.

Разумный подход. Вроде ставки по ипотеке опять упали, хотя может и еще упадут.

14 часа назад, МерзкийСоб сказал:

длительной перспективе  - правильный обьект хороший способ как минимум СОХРАНИТЬ деньги

например квартира в хорошем доме внутри ТТК через 10 лет только вырастет в цене и сохранит вложения несмотря на всякие инфляции и девальвации

Это все в основном так... Но вот только автор назвал срок три года, а через10 лет может ребенка в школу поведет.

14 часа назад, МерзкийСоб сказал:

несмотря на всякие инфляции и девальвации

Увы, теперь еще и на налоги смотреть надо. Из того, что пока объявили: Трешка - сталинка 70 кв.м налог на имущество доведут до 50 тыр в год.  Это уже поэтапно внедряется, но могут и еще увеличить, бабки-то нужны.

[Olga M]

Конечно нужно считать и пытаться понять, выгодно ли это по деньгам. Но для тех, у кого нет средств на квартиру своей мечты, подобные шаги являются отличным продвижением. Я знаю людей, которые покупали комнату в приватизированной квартире, частично на деньги, взятые в долг. Затем продавали и брали квартирку за городом плюс кредит, затем снова кредит и квартира на окраине и так в итоге приобрели что-то стоящее для жизни.

[nik2]

35 минут назад, Olga M сказал:

Я знаю людей, которые покупали комнату в приватизированной квартире, частично на деньги, взятые в долг. Затем продавали и брали квартирку за городом плюс кредит, затем снова кредит и квартира на окраине и так в итоге приобрели что-то стоящее для жизни.

Такие люди молодцы, но они это делали не за три года.