-
Recently Browsing 0 members
No registered users viewing this page.
-
Similar Content
-
By hu776
Здравствуйте. Мне через месяц 18. Живу с родителями в Калужской области в приватизированной квартире. Собираюсь в Москве осесть после школы, даже если не поступлю. Мамины родители проживают в Приднестровье. Там у них добротный большой дом. На семейном совете было принято решение, чтобы я там у бабушки с дедушкой регистрировалась, чтобы потом проблем с наследством не было. Поделилась всем этим со своим парнем, а он на юриста учится. Так вот он сказал, что у меня из-за такой прописки могут в будущем возникнуть сложности с оформлением ипотеки даже при условии, что я найду хорошую официальную работу со стабильным заработком. Неужели это правда?
-
By Голицын
Сейчас проживаю в Питере. Планирую там жилье продать, а в Москве купить. По всем расчетам на то, что действительно нравится, своих денег не хватит. В каком из городов мне в банк обращаться?
-
By Светлана Орленко
Редко кто из россиян имеет достаточно средств, чтобы выплачивать взносы за новую квартиру и при этом продолжать жить в старой. Конечно, такое тоже случается, но чаще всего люди поступают по-другому: продают свое жилье и взамен покупают новую квартиру или квартиры с использованием ипотечных или личных средств. Так как мы занимаемся продажей и покупкой квартир на вторичном и первичном рынке, мы часто оказываем помощь в подобных операциях. Что мы рекомендуем?
Прежде чем выставлять квартиру на продажу, вы должны четко понимать:
Какую квартиру (квартиры) и по какой цене вы сможете купить взамен старой жилплощади, Для этого вам нужно оценить, хватит ли у вас денег на задуманное. К сожалению, в своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда наши клиенты не могут реально взвесить и переоценивают свои финансовые возможности.
Своеобразной страховкой от переоценки ваших сил служит пред ипотечная проверка вашей платежеспособности кредитным учреждением. Если банк дал «добро», это значит, что поставленная задача реальна. Поэтому мы, как агентство недвижимости, не начинаем продавать квартиру, пока не поймем точно, какая сумма доплаты есть в наличии у клиента. Если клиент планирует взять кредит, то только после того, как клиенту открыли кредитную линию, становится понятно, какая сумма доплаты у нас будет для покупки новой квартиры. Как правило, клиент расстраивается, что сумма совсем не та, о которой он мечтал. Но поверьте – лучше недооценить свои возможности, чем переоценить.
Только после того, как мы понимаем, что у клиента есть в наличии определенная сумма (а не где-то в недвижимости в других городах), мы разрабатываем алгоритм дальнейших действий и начинаем усердно помогать нашему клиенту в решении его квартирного вопроса.
Итак, еще раз повторим этапы продажи квартиры с последующей покупкой новой недвижимости, при условии привлечения ипотечного кредита:
Выбираем банк с лучшими условиями по ипотечной ставке. Собираем документы, отдаем сразу в 3-4 банка и ждем одобрение После того как нам открывают кредитную линию, становится сразу понятно, какая реальная сумма у нас есть для покупки новой квартиры. Реально оцениваем свою старую квартиру, прибавляем сумму кредита, на получившуюся сумму ищем варианты квартир, которые нам подходят. Только после того, как эти варианты найдены, приступаем к процессу продажи, и никак не раньше. Теперь начинается очень длительный и эмоциональный этап – продажа квартиры и одновременная покупка новой. Продать квартиру процесс не быстрый, тем более, когда на дворе очередной экономический кризис. Но кризис кризисом, а люди продолжают жить: съезжаться, разъезжаться и решать свои вечные квартирные вопросы.
Чтобы квартира была быстро продана, нужно учесть несколько важных нюансов:
Чем реальнее будет оценена ее стоимость, тем большее количество покупателей она привлечет. Важно, чтобы ее стоимость не была завышена, так как предложение по продаже квартиры эффективнее всего привлекает потенциальных покупателей в первые 2-3 недели после появления на рынке. Если вы вольно или невольно завысите цену, клиенты уйдут, и вы потеряете время. Это самая большая и распространенная ошибка в начале пути. Чтобы точно оценить стоимость своего жилья, смотрим на стоимость подобных квартир в своем районе. Причем смотрим на квартиры с меньшей ценой, а не большей. Учитываем минусы своей квартиры. Большой минус, который, скорее всего, отпугнет потенциальных ипотечных покупателей – это неузаконенная перепланировка. Дело в том, что страховые компании чаще всего не одобряют кредиты на покупку таких квартир. Какие еще минусы могут быть? Первый и второй этажи, наличие подъездного «козырька», расположение дома возле электрических сетей и тд Я специально говорю о минусах, так как продавцы, как правило, нахваливают свои квартиры и не видят очевидных недостатков, которые снижают стоимость жилья на рынке. Постарайтесь снять «розовые очки» и посмотреть на свою недвижимость беспристрастно, как будто вам ее нужно купить, а не продать. Это поможет вам определить не только реальную рыночную цену вашей квартиры, но и возможности по предпродажной подготовке. А ее обязательно нужно будет сделать перед тем, как запустить рекламу о продаже. Что и как вы можете улучшить, чтобы привлечь большее количество потенциальных покупателей, я расскажу в следующей статье (разделе).
-
By Светлана Орленко
ШАГ 3. ПОИСК КВАРТИРЫ ДЛЯ ПОКУПКИ. ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ВАРИАНТОВ
Проведенная разведка полезна не только с точки зрения продажи имеющейся квартиры, но и с точки зрения покупки новой. На этом этапе вы уже примерно знаете, какая сумма будет в вашем распоряжении.
СОВЕТ
Будьте пессимистами по отношению к итоговой стоимости сделки, а при падающем рынке – еще более пессимистичными. Если рынок растет, отлично, но все равно немного занижайте цифру, которую вы держите в голове. Лучше рассчитывать на меньшие деньги и получить больше, чем наоборот.
Теперь можно строить планы и прикидывать варианты квартир, которые вы хотите купить взамен.
Квартира мечты и как за нее бороться
На семейных советах вы наверняка уже много раз обсудили, какое жилье хотели бы приобрести. Если вы планируете разъезд, то, скорее всего, присматриваете квартиры на вторичном рынке. Если цель – увеличение жилплощади, то все зависит от ваших финансовых возможностей. Сколько вы готовы и можете добавить к вырученным от продажи квартиры деньгам, чтобы получить желаемое?
Давайте попробуем посчитать. На этом этапе снова важно трезво оценить свои реальные возможности. Какими денежными ресурсами вы уже располагаете? Сколько (по самому пессимистичному прогнозу) вы получите от продажи квартиры? Сложите эти две суммы (накопленное и то, что вы получите, продав квартиру) и начинайте сравнительный анализ предложений в этом ценовом диапазоне.
ПРИМЕР
Предположим, у вас есть отложенные 3 миллиона, а за свою квартиру вы рассчитываете получить еще 6, значит, 9 миллионов – это ваш ориентир.
СОВЕТ
Начните с поиска квартир в Интернете, тем более что хорошие продавцы всегда выкладывают хорошие фотографии (о чем мы дальше еще поговорим).
Где и как искать?
Очень часто люди привязаны к своему району проживания. Это может быть связано с детским садом, школой, поликлиниками, живущими по соседству родственниками, привычными магазинами или просто нравится расположенный рядом парк и устраивает транспортная доступность. По статистике 70-80% потенциальных покупателей ищут квартиры в том же районе, в котором живут на данный момент.
Давайте рассмотрим возможные варианты.
Вариант 1. Представим себе, что вы продали квартиру за 6 миллионов и с доплатой в вашем распоряжении оказывается 9 миллионов наличными.
Вы смотрите, что можете себе позволить за эти деньги в выбранном районе, т.е. повторяете процедуру сравнительного анализа и составляете таблицу учета квартир. Может быть, попадутся хорошие двухкомнатные квартиры, а может быть будут трехкомнатные варианты меньшего метража в этой же ценовой категории. Таблицу учета нужно методично заполнить, фиксируя все важные для вас параметры найденных вариантов. Потом можно начинать обзванивать продавцов и вносить полученную дополнительную информацию в комментарии.
Вариант 2. Вы понимаете, что у вас есть возможность взять ипотечный кредит и стоимость квартиры, которую вы ищете можно поднять и купить отличную «трешку».
Сразу хочу предупредить: банки никогда не дают столько, сколько вы хотите. При оформлении ипотечного кредита банк будет тщательно оценивать вашу платежеспособность. На этом моменте мы остановимся более подробно в соответствующем разделе, а пока просто учитывайте, что к имеющимся деньгам стоит прибавить 2-3 миллиона, а не 10. Тем не менее, в вашем распоряжении оказываются уже не 9, а 11-12 миллионов, можно делать вторую таблицу учета с вариантами.
Процедура уже отработана: делаем сравнительный анализ по квартирам стоимостью 11-12 миллионов в вашем районе, звоним, задаем опять те же уточняющие вопросы (см. выше). На этапе покупки обязательно нужно выяснить, полная ли стоимость будет в договоре купли продажи. Вы должны быть добросовестными правоприобретателями и покупать квартиру по цене, которая будет прописана в договоре.
Мы только посмотреть
Наверняка, в процессе сбора информации вы встретите варианты, которые захотите увидеть своими глазами. Конечно, записываться на просмотр еще рано, у вас пока нет денег на покупку, так что не стоит тратить свое и чужое время. Но если любопытство оказалось сильнее вас, можно съездить и посмотреть.
СОВЕТ
Когда будете договариваться о встрече на объекте, скажите риэлтору, что у вас за квартиру внесен аванс, поэтому вы находитесь в ситуации срочного выбора. Тогда не будет никаких проблем с просмотром. Если вы честно признаетесь, что пока только присматриваетесь, риэлтор может и отказать, просто не захочет тратить на вас время.
Мой личный опыт подсказывает, что это неправильно, – квартиру нужно показывать всем желающим. Покупатель может вернуться, когда получит аванс за свою квартиру, и заключение сделки станет более чем вероятным. Почему люди возвращаются к увиденному когда-то давно варианту, посмотрев 15-20 новых? Напоминаю еще раз – покупка квартиры дело эмоциональное. Важны мелочи: как вас встретили, гостеприимен ли был хозяин, как вел себя и разговаривал с вами риелтор.
Может быть, покупатель вернется, просто потому что благодарен риэлтору за потраченное когда-то время. Очень важно, чтобы от просмотра у покупателя остались положительные эмоции. В моей практике были случаи, когда люди возвращались через 2, 3, 4 месяца, когда перед ними вставала задача реального выбора. Поэтому, . Они выбирают. Квартиру выбрать – это не решить, что сегодня приготовить на обед.
Итак, мы узнали реальную ситуацию на рынке, у нас есть две таблицы учета с вариантами квартир. В одной собраны квартиры, которые нам уже по карману, в другой — которые требуют дополнительных денег. Можно переходить к следующему шагу, чтобы выяснить квартиру из какой таблицы учета мы будем выбирать.
-
-
Blog Entries
-
-
Статьи
-
Реклама
-
