Банк и проверка квартиры

[*Габриэль*]

Всё ж банки в некоторой степени контролируют не только комплектность.

Например ВТБ24 контролирует сделки с продажей имущества несовершеннолетних таким образом: кредитные средства выдаются только после выполнения условий опеки, на которых разрешена продажа.

Недавно была сделка: девушка продавала квартиру, где были доли у её детей, покупала другую квартиру выделяя там детям доли, но в этой другой квартире тоже был один из собственников ребенок, котрому, в соответствии с распоряжением органов опеки, родители должны были внести деньги на счёт. В итоге банк выпустил людей на сделку, но выдал деньги только после подтверждения продавцом покупки другой квартиры с выделением в ней долей детям (свидетельства о регистрации права) и подтверждением, что продавцы другой кв внесли деньг на счёт ребенка (договор купли-продажи с суммой и выписку со счёта предоставляли).

А СБ в такой ситуации удовлетворяется разрешением опеки и соблюдения его условий не контролирует.

Ещё был у нас такой недогляд: собственник-мужчина в своё время купил квартиру частично оплатив стоимость за счёт средств материнского капитала (жена свидетельство на мат. капитал выдавали), а на всех членов семьи, в соответствии с законом, квартира не была оформлена, куплена квартира была лет пять назад, собственник ничего не сказал, и мы в ДКП не посмотрели, сразу отправили документы в банк. А в банке отказали - мол только после оформления на всех членов семьи можем на сделку выпустить.

Также пару раз бывали случаи, когда банки (если не ошибаюсь, то были Газпромбанк и Росбанк) не выпускали на сделку, если квартира была приобретена собственником в браке и после расторжения брака раздел имущества никак не оформлялся: требовали согласия от бывшего супруга, или соглашения о разделе имущества.

[Мария]

Например ВТБ24 контролирует сделки с продажей имущества несовершеннолетних таким образом: кредитные средства выдаются только после выполнения условий опеки, на которых разрешена продажа.

честно, не ожидала от Вас такого коммента.. если при продаже не исполняются условия ООП, сделка просто не пройдёт регистрацию, не зависимо от "контроля" ВТБ

А СБ в такой ситуации удовлетворяется разрешением опеки и соблюдения его условий не контролирует.

ответственность за исполнение условий ООП лежит на плечах законных представителях несовершеннолетнего, банку пофиг (и это нормально). Если бы родители ребенка не исполнили это условие (и не отчитались перед инспектором ООП документально), такая сделка могла бы быть оспорена контролирующим органом (прокуратурой к примеру), за что сами родители поплатились бы

Но заёмщик, даже при расторжении сделки (читай потере квартиры) остался бы должен банку и платил бы, пока страховая не созреет. Такие случаи были (на форуме писали пострадавшие таким образом заемщики)

Ещё был у нас такой недогляд: собственник-мужчина в своё время купил квартиру частично оплатив стоимость за счёт средств материнского капитала (жена свидетельство на мат. капитал выдавали), а на всех членов семьи, в соответствии с законом, квартира не была оформлена, куплена квартира была лет пять назад, собственник ничего не сказал, и мы в ДКП не посмотрели, сразу отправили документы в банк. А в банке отказали - мол только после оформления на всех членов семьи можем на сделку выпустить.

плохо, что вы не посмотрели.. как можно на это не посмотреть, если знаете, что квартира покупалась по ипотеке и у продавца есть дети? А хвалить банк за элементарную внимательность это странно.. как минимум странно.. всё-равно что хвалить кассира за выдачу чека

[*Габриэль*]

если при продаже не исполняются условия ООП, сделка просто не пройдёт регистрацию, не зависимо от "контроля" ВТБ

Орган опеки и попечительства даёт разрешение на совершение сделки купли продажи и для регистрации перехода права по договору достаточно только этого документа - разрешения, регистрирующий орган не следит за исполнением условий разрешения. А для выполнения этих условий, представителям ребенка даётся некоторый срок, обычно от месяца до трёх месяцев. В нашем регионе всё выглядит так.

ответственность за исполнение условий ООП лежит на плечах законных представителях несовершеннолетнего, банку пофиг (и это нормально). Если бы родители ребенка не исполнили это условие (и не отчитались перед инспектором ООП документально), такая сделка могла бы быть оспорена контролирующим органом (прокуратурой к примеру), за что сами родители поплатились бы

Полагаю, такое возможно только в том случае, если сделка прошла регистрацию в ситуации когда "при продаже не исполняются условия ООП".

Есть практика по оспариванию сделок, совершенных с разрешения органов опеки, на основании не соблюдения в дальнейшем условий такого разрешения? Я с подобным не сталкивалась.

плохо, что вы не посмотрели.. как можно на это не посмотреть, если знаете, что квартира покупалась по ипотеке и у продавца есть дети? А хвалить банк за элементарную внимательность это странно.. как минимум странно.. всё-равно что хвалить кассира за выдачу чека

Плохо, что мы не посмотрели, конечно. Я тут указываю на то, что банк проконтролировал не только комплектность документов, так как с предоставленным комплектом сделка прошла бы регистрацию без проблем, ипотека была бы выдана, ответственность за неисполнение обязательств перед детьми легла бы на плечи законных представителей, а ответственноть по оплате кредита - на заёмщика.

[Мария]

Орган опеки и попечительства даёт разрешение на совершение сделки купли продажи и для регистрации перехода права по договору достаточно только этого документа - разрешения, регистрирующий орган не следит за исполнением условий разрешения. А для выполнения этих условий, представителям ребенка даётся некоторый срок, обычно от месяца до трёх месяцев. В нашем регионе всё выглядит так.

и не должен. Регистрирующий исполняет свои функции - регистрирует. А контролирует контролирующий орган, это прокуратора в данном случае. В нашем регионе так же всё выглядит)

Полагаю, такое возможно только в том случае, если сделка прошла регистрацию в ситуации когда "при продаже не исполняются условия ООП".

не, сделка прошла как надо, а, спустя пол года родители просто забыли, что надо переоформить. Это тоже распространено, у нас это частично "лечится" продажей с последующей покупкой (уже на деток)

Я тут указываю на то, что банк проконтролировал не только комплектность документов, так как с предоставленным комплектом сделка прошла бы регистрацию без проблем, ипотека была бы выдана, ответственность за неисполнение обязательств перед детьми легла бы на плечи законных представителей, а ответственноть по оплате кредита - на заёмщика.

Возможно у нас разное понимание слова "контроль". Понимаете, заёмщик сам должен заботиться о чистоте квартиры, которую покупает (это, кстати, в случае судебного спора, одно из условий при доказывании что ты добросовестный приобретатель). Если заёмщик сам не практикующий риэлтор или юрист-жилищник, 100%но уверенный в своих знаниях, - он нанимает специалиста - риэлтора. Некоторые заёмщики уповают на банк, где девочка-инспектор со списком в руке забивает в базу список принесенных документов... девочка при этом не думает (ей за это не платят), увидела сноску* - хорошо, не увидела - тоже не страшно.. ну что я очевидные вещи расписываю..

[*Габриэль*]

Понимаете, заёмщик сам должен заботиться о чистоте квартиры, которую покупает (это, кстати, в случае судебного спора, одно из условий при доказывании что ты добросовестный приобретатель). Если заёмщик сам не практикующий риэлтор или юрист-жилищник, 100%но уверенный в своих знаниях, - он нанимает специалиста - риэлтора. Некоторые заёмщики уповают на банк

Естественно, заёмщик в первую очередь сам должен заботиться о чистоте сделки, с этим не спорю. Возражаю тому, что как мне показалось, вышеотписавшиеся намекали, мол банку по барабану чистота сделки, так как и при потере прав на квартиру заёмщик остаётся должен банку. Всё ж банк не зря берёт квартиру в залог и правовая чистота предмета залога для банка важна, другой вопрос как эту чистоту обеспечить, тут я по своей работе замечаю следующее: банки активно работающие с ипотекой имеют более шаблонную и упрощённую проверку, так как необходимо обрабатывать большой объём заявок, они специально разного рода лазейки придумывают, чтоб как можно больше заёмщиков привлечь, а банки выдающие относительно немного ипотечных кредитов, иной раз очень даже придирчиво и категорично относятся к существующему положению вещей.

Не думаю, что банк равнодушно относится к ситуациям, когда заёмщик теряет право на квартиру и банк теряет предмет залога. Так как прошедший не дешёвые судебные процессы и лишившийся жилья заёмщик может в итоге оказаться менее платёжеспособным (например, ему придётся снимать квартиру), могут начаться невыплаты, и взыскать не с чего. В связи с этим банки проверку квартиры проводят, банковская проверка, конечно, не гарантрирует чистоты сделки, но обычно она больше чем просто проверка комплекта документов и лучше чем ничего.

[Мария]

Всё ж банк не зря берёт квартиру в залог и правовая чистота предмета залога для банка важна, другой вопрос как эту чистоту обеспечить..

давайте с другого конца... Бизнес банка это продажа и покупка денег, бизнес агентств это сервис для людей (покупателей и продавцов), соответственно, и подходы к бизнесу разные и работа другая

Я не говорю, что это плохо, по мне именно так и должно быть: каждый занимается своим делом. Проверка квартиры для банка это побочка (мало влияющая на бизнес), для агентства - основное (без чего не может быть сервиса), соответственно и ресурсы, которые выделяются на реализацию этих задач сильно отличаются

...тут я по своей работе замечаю следующее: банки активно работающие с ипотекой имеют более шаблонную и упрощённую проверку, так как необходимо обрабатывать большой объём заявок, они специально разного рода лазейки придумывают, чтоб как можно больше заёмщиков привлечь, а банки выдающие относительно немного ипотечных кредитов, иной раз очень даже придирчиво и категорично относятся к существующему положению вещей.

наверное, я Вас расстрою. В данном контексте *придирчиво и категорично* означает следующее: "я в первый раз вижу такие документы, мне надо посоветоваться с кем-нибудь"

В связи с этим банки проверку квартиры проводят, банковская проверка, конечно, не гарантрирует чистоты сделки, но обычно она больше чем просто проверка комплекта документов и лучше чем ничего.

не больше она, не больше.

[Мария]

случайно наткнулась сейчас, про мошенничество читала:

«Мой знакомый адвокат поделился историей своего клиента, который купил квартиру, причем с ипотекой крупного банка. Банк квартиру проверил и одобрил, - рассказывает Екатерина Бонч-Бруевич. - В один прекрасный день после покупки в квартиру пришел настоящий хозяин, выяснилось, что «продавец» был арендатором. Он изготовил поддельный паспорт, причем напечатанный на Госзнаке, и получил по нему дубликаты документов «взамен утерянных». В результате квартиру у покупателя забрали, а банк свою ошибку не признает и требует дальнейшей выплаты кредита. Профессиональный риэлтор мог бы насторожиться, увидев, что документы были потеряны и недавно восстановлены. Вообще у нас с годами работы появляется «шестое чувство», которое отзывается на какие-то нюансы в поведении людей, вызывает порой неосознанные сомнения. Я в этом случае усиливаю проверку, в том числе - пытаюсь пообщаться с соседями и бабушками на лавочках. В данном случае последнее бы помогло».

источник: http://www.ppl.nnov.ru/content/21348

[Dm10]

Юридические службы банков проверяют закладываемые объекты недвижимости, т.к в случае оспаривания сделки по покупке недвижимости у банка может пропасть обеспечение по кредиту. Но в каждом банке есть свои определенные стандарты проверки. То есть, например, в большинстве банков проверяют последнюю сделку, являющуюся основанием приобретения права собственности (всю историю переходов прав, как правило, не исследуют). Кроме того, в банке ипотека - этой конвейер. Поэтому на какие-то незначительные нюансы в банке могут не обратить внимание, что может потом больно аукнуться для покупателя, если он полагается только на проверку банка.

[Гелла]

Юридические службы банков проверяют закладываемые объекты недвижимости, т.к в случае оспаривания сделки по покупке недвижимости у банка может пропасть обеспечение по кредиту. Но в каждом банке есть свои определенные стандарты проверки. То есть, например, в большинстве банков проверяют последнюю сделку, являющуюся основанием приобретения права собственности (всю историю переходов прав, как правило, не исследуют). Кроме того, в банке ипотека - этой конвейер. Поэтому на какие-то незначительные нюансы в банке могут не обратить внимание, что может потом больно аукнуться для покупателя, если он полагается только на проверку банка.

В последнее время мало тех, кто только на банковскую проверку полагается. Банк прежде всего себя защищает, в остальном нужно самостоятельно все решать. И если покупатель заинтересован в покупке нормального жилья, то он обратиться еще и к риелторам, которые банковскую проверку при необходимости подвергнут сомнению.

[Dm10]

Согласен, на банк надейся, а сам не плошай!

Но не встречал риелторов, которые бы включили в договор с клиентом условие о полном возмещении клиенту убытков в случае признания недействительным договора купли-продажи квартиры.

По сути сейчас для покупателя гарантий от оспаривания сделки нет. Если только титул страховать..