Купля продажа комнат внутри одной коммунальной квартиры

[andrey76]

Добрый день уважаемые форумчане !!! С наступающим вас праздником !!!

Ситуация такая :

Есть комната в коммунальной квартире которая принадлежит моему родственнику. В этой квартире есть знакомая №1 которая собирается продать принадлежащую ей комнату. Родственница хотела бы ее приобрести . По цене со знакомой №1 договорились . Есть знакомый №2 который хотел бы приобрести комнату моей родственницы, но он к нашему несчастью не проживает в этой комуналке :). По цене так же договорились. Знакомая №1 просит месяц с момента получения денег чтобы освободить квартиру. Знакомому №2 мы сообщили что нам так же нужен месяц . Возражений не было ...

Сразу Скажу что со стороны знакомого №2 будет действовать риэлтор. Знакомый №2 будет приобретать комнату используя ипотеку от Сбербанка. Оценщика вызовет риэлтор, и сам текст договора купли-продажи составит риэлтор знакомого №2 всоответствии с рекомендациями Сбербанка.

Вопрос 1 - Правильно ли я понимаю что для регистрации сделки потребуется Договор купли продажи а так же договор (Заемщика с банком) ?

Вопрос 2 - Это я все к чему : удалено- например сдесь (на сайте росреестра) говориться о государственной регистрации ипотеки. Меня заинтиресовала формулировка (договор ипотеки), на одной из страниц росреестра но уже по другой области Было написано - (Договор купли-продажи и ипотеки). То есть договор купли продажи,(договор ипотеки), (Договор купли-продажи и ипотеки) - это все одно и тоже - правоустанавливающий документ в котором описано котором так же описано что имущество покупается знакомым №2 с обременением. Все Верно ?

Вопрос 3 - А договор знакомого №2 с банком - это кредитный договор в Котором прописаны условия предоставления банка денег заемщику. Так же предоставляется регистратору, но нам он по барабану (нам все равно как будет расплачиваться Знакомый № 2 , нам бы деньги получить в соответствии с договором купли продажи, а то как он будет расплачиваться нас не затронет) Все верно?

С нашей стороны булет риэлтор - юрист, он просмотрит все документы которые будут учавствовать в сделках, а так же договор купли продажи со знакомым №2. И составит договор купли продажи со знакомым №1. Объяснит правовые последствия этих договоров. На сделки со Знакомыми №1,2 она не поедет. Со знакомой №1 думаю Смысла нет , так как сам юрист-риэлтор составит договор и объяснит мне правовые последствия ... этот договор мы со знакоимой №1 и будем подписывать. А договор со знакомым №2 она посмотрит и огласит мне правовые последствия , и на Сделку я принесу копию этого договора, и если будут какие либо несоответствия с этой копией просто откажемся подписывать.

Как я представляю себе эти сделки:

Со знакомой №1 Мы идем в росреестр и подписываем договор купли продажи числом Х . В котором указываем что время на оплату по данному договору 2 месяца и 20 дней (на счет того согласиться или нет - точно согласиться - хорошая знакомая). ни каких комиссий в случае неуплаты мы не несем. А так же что знакомая обещает освободить помещение спустя месяц после получения нами свидетельства о гос регистрации. Получается что мы пользуемся правом приемущественной покупки , следовательно отказа сособственников нам не надо. В случае неуплаты нами указанной суммы знакомая подает заявление в россреестр о приостановлении сделки, и росреестр соответственно приостанавливает регитсрацию.

Вопрос 4 - описанное мной Выше С юридической точки зрения верно?

Со знакомым №2 Мы подписываем договор купли продажи числом Х+1 прямо в банке где присутсвует работник росреестра и он уже направляет документы на регистрацию. В этотм договоре будет указано что оплата будет произведена в день подписания договора купли продажи (так сказала риэлтор знакомого №2). А так же мы обещаем освободить помещение спустя месяц после получения знакомым №2 свидетельства о гос регистрации. В этом Случае нужны так же отказы от права приемущественной покупки от других сособственников (Которые по совету Марии все же сделаю нотариально заверенными отказами). Деньги нам переводят в соответствие с договором сразу же , а мы ждем того момента когда знакомый №2 получит свидетельство о гос регистрации. И в тот же день как знакомый №2 получил это свидетельство переводим знакомой №1 деньги на счет.

Вопрос 5 - описанное мной Выше С юридической точки зрения верно?

Это все к чему : очень бы не хотелось бы оказаться в ситуации когда деньги уплочены Знакомой №1 , а в гос регистрации по продаже нашей квартире отказано.

Вопрос 6 - Все что описано мной выше позволит мне избежать такой ситуации ??? Какие подводные камни могут меня ожидать в сложившейся ситуации ???

зы так мы это все продумали с моим юристом - риэлтором. Очень хочется подстраховаться и узнать советы пользователей данного форума ... Как говориться одна голова хорошо, а голова Риэлтора из Москвы лучше любой головы :) ... А если серьезно - сами понимаете жилье это такая серьезная вещь - никому не хочеться остаться бомжом - здесь лучше подстраховаться и услышать доводы разных голов :)!!!

Заранее огромное Спасибо за соучастие !!!

[Мария]

О, Андрей, не сегодня :)

[Мария]

1. Да

2.

То есть договор купли продажи,(договор ипотеки), (Договор купли-продажи и ипотеки) - это все одно и тоже - правоустанавливающий документ в котором описано котором так же описано что имущество покупается знакомым №2 с обременением. Все Верно ?

Да. Ещё он может называться Договор купли-продажи с использованием кредитных средств

3. Да

Как я представляю себе эти сделки:

а у вас в городе расчеты через ячейку не практикуются? Это помогло бы вам избавиться от кучи вопросов и проблем..

[andrey76]

Мария огромное Спасибо за помощь !!!

- а у вас в городе расчеты через ячейку не практикуются? Это помогло бы вам избавиться от кучи вопросов и проблем..

Да конечно практикуется ... Все что я выше описал возможно с с ее использованием ??? И если возможно прошу ответь на вопросы 4,5,6

заранее огромное Спасибо !!! &o

[Мария]

На вопросы 4-5-6 отвечать не буду, ибо они не несут смысла в случае расчетов через ячейку (там прост не возникнет описанных Вами ситуаций)

Сходите в банк, который практикует данную услугу, попросите договор аренды сейфа с доп. условиями (скажите, под сделку с недвижимостью), потом можем здесь разобрать не ясные пункты

[andrey76]

Добрый день. Посмотрел по поводу банковской ячейки ... все таки думаю что данный метод использовать не буду (так как он полностью не гарантирует защиту от мошеннических схем) - все таки не так доверяю покупателю как хотелось бы.

Со знакомой №1 Мы идем в росреестр и подписываем договор купли продажи числом Х без обременений. В котором указываем рассрочку 4 месяца (на счет того согласиться или нет - точно согласиться - хорошая знакомая). ни каких комиссий в случае неуплаты мы не несем. А так же что знакомая обещает освободить помещение спустя месяц после перевода средств на ее расчетный счет. Получается что мы пользуемся правом приемущественной покупки , следовательно отказа сособственников нам не надо.

Со знакомым №2 Мы подписываем договор купли продажи числом Х+ (от 12 до 15 раб дней) (так как , как я понял время необходимое регистатору для договора купли продажи без обременения - у нас в регионе 12 дней) прямо в банке где присутсвует работник росреестра и он уже направляет документы на регистрацию. В этом договоре будет указано что оплата будет произведена в день подписания договора купли продажи (так сказала риэлтор знакомого №2). А так же мы обещаем освободить помещение спустя месяц после получения знакомым №2 свидетельства о гос регистрации. В этом Случае нужны так же отказы от права приемущественной покупки от других сособственников (Которые по совету Марии все же сделаю нотариально заверенными отказами). Деньги нам переводят в соответствие с договором сразу же. Мы идем в банк и требуем выписку с лицевого счета, убеждаемся что деньги переведены на наш сет , и подписываем расписку о получении денег. И мы ждем того момента когда знакомый №2 получит свидетельство о гос регистрации. И в тот же день как знакомый №2 получил это свидетельство переводим знакомой №1 деньги на счет. И так же идем со знакомой №1 в банк , требуем выписку , подписываем расписку.

Вопрос 1 верно ли то , что в случае покупки комнаты у знакомой №1 Мы пользуемся правом приемущественной покупки, Следовательно отказы не нужны, И предоставив Свидетельство о гос регистрации (комнаты знакомой № 1) , договор купли продажи , выписку из домовой книги, договор приватизации (передачи муницыпальной собственности в собственность гражданина) регистратор не вправе отказать нам в регистрации и Сделка должна быть зарегистрирована ??? (конечно же если документы оформлены должным образом, поставленны росписи итд) ???

вопрос 2 Верно ли Что вслучае неуплаты нами денег по договору со знакомой №1 , она в праве обратиться в суд и любой суд удовлетворит ее требования об возврате ее квартиры обратно в ее собственность так как не был соблюден договор. Или мы можем прийти вместе и подать заявление в росреестр ???

вопрос 3 Верно ли я описал сделку или что то упустил ???

Вопрос 4 есть ли какие ни будь подводные камни ??? прошу хотябы укажите направление куда копать ???

Прошу помощи !!! Заранее огромное Спасибо !!!

[Мария]

все таки думаю что данный метод использовать не буду (так как он полностью не гарантирует защиту от мошеннических схем) - все таки не так доверяю покупателю как хотелось бы.

..удивительный вывод

Есть аксиома: расчет до регистрации - риск для покупателя, а после - риск для продавца. Ячейка - инструмент расчетов, призванный обеспечить независимость сторон друг от друга

и сразу к вопросу 3.. я бы так сделку не проводила, соответственно, и комментариев у меня не имеется

Андрей, наймите себе агента, я уже начинаю волноваться, как бы вы себе приключений не нажили..

[andrey76]

..удивительный вывод

- Насколько я понял нет гарантий от того что в ячейку будет положена вся сумма , а так же не гарантий в подлинности купюр.

Андрей, наймите себе агента, я уже начинаю волноваться, как бы вы себе приключений не нажили..

- я же писал - агент будет состовлять договор для покупки квартиры, так же проверит , посмотрит договор с покупателем и объяснит мне правовые последствия. Так же посмотрит все сопутствующие документы. Сделки еще находится в подготовительной стадии , однако я бы хотел понять все механизмы сделки а так же опасности нежели слепо доверяться агентам ... как я понимаю нигде в договорах подписи агента стоять не будет - следовательно он просто посредник , а значит вслучае чего привлечь его к ответственности будет невозможно. Не хочется слепо доверять - нужно понимать что происходит. Вы можете написать , что наймите себе супер агента из какого нибудь супер риэлторского СРО или что нибудь подобное ... однако это не изменит ситуации. Как говориться (незнание закона не освобождает от ответственности) .

Есть аксиома: расчет до регистрации - риск для покупателя, а после - риск для продавца.

- Как раз в моем случае оплата будет производиться. При продажи комнаты - до регистрации . А при покупки - после ... Следовательно риск на нашей стороне

и сразу к вопросу 3.. я бы так сделку не проводила, соответственно, и комментариев у меня не имеется

- Напишите пожалуйста почему вы бы так не проводили ? Что именно рискованого в моем случае ?

Если не хочется расписывать хотя бы намекните пожалуйста ....

Заранее огромное спасибо за помощь !!! &o

[Маруся]

По поводу ячейки.

Что Вас смущает? Деньги при Вас пересчитывают и проверяют на подлинность, за Ваш счет, разумеется. Опять же при Вас упаковывают и в упаковку закладывают специальную бумаженцию, в которой указана та сумма, которую упаковали. Идете с покупателем вместе в депозитарий, и он при Вас закладывает эту упаковку в ячейку.

Очень сложно что-то подменить в данной ситуации.

Не волнуйтесь, ячейка это вполне безопасный вариант расчетов. :)

[andrey76]

Спасибо за отзывчивость !!!

Чем же так плох перевод с одного счета в сбербанке на другой счет ???

Заранее огромное спасибо !!!