Обмены

[Елена Чижова]

Коллеги, нужна помощь.

Впервые я теряю Объект, который в принципе легок.

Если бы не "застойное" положение на РН, все могло быть иначе.

:)

Пытаюсь освоить воспетые некоторыми АН Обменные технологии - вдруг и вправду панацея.

Задача:

Дано: 3к.квартира в пригороде Пригорода и 1/3 жилого Дома в Пригороде.

Найти: обмен Квартиры на эту Треть Дома.

Решение: Прямой обмен не получается.

Владелице Трети не нужна 3к.Квартира в пригороде Пригорода, ей нужна 1к.Квартира в Пригороде.

Искать прямой обмен 3к.Квартиры на 1к.Квартиру не получается - объявления даны и не действуют, как ни странно.

Какие пути могут предложить Обменные Технологии?

Попыталась разобраться, столкнулась с обратками.

Ума не приложу, как они строятся.

Помогите, плиз...

[Елена Чижова]

Вот что-то подобное из серии обменов:

Прибежала курочка к кузнецу.

- Кузнец, кузнец, дай скорее хозяину хорошую косу. Хозяин даст коровушке травы, коровушка даст молока,

хозяюшка даст мне маслица, я смажу петушку горлышко: подавился петушок бобовым зернышком.

- Косу я, конечно, дать могу. Но почему бы тебе просто не взять у меня масла?

- Да-а?! И запороть такой хороший квест?!

Только что такое "квест"?

[Лобанов В]

Что есть обратки?

[Елена Чижова]

Что есть обратки?

Это метод действия - по принципу "от обратного".

То есть - моей Заказчице нужна треть Дома.

Хозяйке трети Дома нужна однокомнатная квартира.

Однокомнатной квартире нужна другая встречка.

Другой встречке нужна третья встречка.

....

Десятой встречке нужна 3к. Квартира моей Заказчицы.

Поиск нужно начинать с хозяев однокомнатной квартиры - это для обмена.

А если для продажной цепочки - то начинать надо с продажи 3х. Квартиры.

Однако вариант продажи не катит.

Тут еще момент - можно было бы найти прямой обмен 1ккв.на 3кк. с доплатой, но.

Этот так называемый прямой обмен опасен тем, что комиссионные могут не получиться.

И поэтому цепочка по обменам должна быть достаточно большой, но!

Есть опасность - самые ликвидные звенья, да еще которые со своими риэлторами, в любой момент могут покинуть цепочку и продаться первому же покупателю.

Вот что я знаю про ОТ, и я согласна со всем этим.

Прозваниваю однушки (с ВП) с выяснением, чего им всем надо.

[Елена Чижова]

Отвезу маму в аэропорт, сяду думать над этим =)

Думай, Маша, потому что я уже явно нуждаюсь в недумании)))

И можно предложу?

#

Хорошо было бы пригласить сюда Юрия-Изумруда.

У него самый высший пилотаж в Риэлторстве.

[Елена Чижова]

Конечно, что надо сделать?

Маш, Ты как Добрый Волшебник)))

Попробую сама его позвать.

Вся беда в том, что я целиком прочитала всю теорию, даже ту, которая "вредная", но практики нет.

Может, Юрий согласится здесь быть - здесь проще)))

[Витьковна]

Обмены- это очень здорово и интересно, по крайней мере в теории, да хорошая гимнастика для ума )). На этом все плюсы в моем понимании заканчиваются. Что касается практики, никак не могу отделаться от одной мысли...Не лучше ли риелтору работать над собой, совершенствуя технику переговоров, работу с возражениями, а так же шлифовать технику продвижения товара, рекламу, маркетинг? Ведь нет не продаваемых товаров, тут или неправильная цена или неправильная реклама, или неправильные переговоры с уже нарисовавшимся покупцом. Или все вместе и сразу ). Почему от стремления риелтора к высокому прекрасному и вумному должно в реальной жизни сказываться на клиенте? Ну ладно мы привыкли к повышенному уровню стресса, ну не получиться один договор отработать, в запасе еще несколько, и потом еще будет...А у клиента что? Единственный нажитый непосильным трудом...неликвид ))), единственный свет в окошке, на его, родимого все надежды.

Так что мое мнение- давайте с обменами тренироваться "на кошках". А для практики оставим стандартную схему.

З.Ы.: Сможете разубедить меня?

[Елена Чижова]

Чего-то не поняла, что опять случилось с формой ответа, но это потом, это послезавтра разберусь.

У меня завал - АН, которое контрагент в сделке, выпустило на договор Клиента по доверенности.

По доверенности БЕЗ ПЕРЕДОВЕРИЯ.

И я с Мамой Клиента, которая недавно после операции по протезированию обеих ног, вынуждена ездить на сдачу документов по сделке - а там стоят неделями. Запись у нас №400 при 10 номерках в день.

У меня паника, о чем я панически всех извещаю.

По обменам - Маша, Ты почти права, но я уже знаю, чем отличается обменная цепочка от цепочки купли-продажи)))

Разновидность, когда Головной Покупатель может быть с деньгами, - это есть одно из классических состояний обменной цепочки.

Здесь моя мысль теряется, поймаю ее послезавтра, если сдам сделку.

Но я хочу, чтобы Вы меня не теряли.

[Елена Чижова]

Я сдалась)))

Не скажу, как, но я свободна!

Я ща процитирую одно решение моей задачи, хорошо?

В этом решении - одно слабое место.

А именно - я не знаю, КАК это делать НА ПРАКТИКЕ.

Меня сильно смущают сроки.

Очень сильно.

"Действуем по принципу - Кому нужна эта квартира.- Что нужно этой квартире.

1. Кому нужна трешка?

Двушкам?

Ставим обратку:

трешка меняется на двушку.

Чтобы привлечь больше звонков поставь минимальную доплату.

Н: Трешка меняется на двушку - доплата 3 коп.

Это ты ищешь покупателей на трешку, у которых есть двушка и доплата, но нет покупателей.

Таких много. И они все тебе звонят.

Им всем отказываешь.

"Потому что ты ищешь хорошую квартиру, и 3 коп. их доплаты тебя бы устроили.

А на ихнюю ты бы пошла с бОльшей доплатой."

Выясняешь все их доплаты.

Записываешь все.

С ними будешь работать после.

2. Выбираешь с максимальной доплатой.

На пришедшие двушки ставишь обратку - двушка меняется на однушку.

Приходит много однушек.

По тому же принципу.

Выбираешь поликвидней и с бОльшей доплатой.

Выставляешь ее на продажу.

3. А Трети подбираешь однушку.

Сразу показывай однушки, которые соответствуют т в о е м у пониманию цены,

а не клиента.

Поскольку покупателя еще нет,

а тебе, якобы, нужно ей объяснить и показать,

а ей самой иметь представление

о рынке предложений однушек.

Начинай с хреновых. Т.е. тех, которые ей не подходят.

И выясняй - какие ценности ее ложные, а какими нельзя пренебречь.

А потом находишь - соответствующую боле-менее ее пожеланиям,

и объясняешь на примерах, что она лучшая.

4. Если там нет таких однушек.

Ставишь обратку:

Придуманная шикарная двушка в ближайшем, к пожеланию Трети, районе,

меняется на однушку в этом районе.

Можешь тоже прописать про 3 копейки.

Можешь -

а. дать объяву,

б. можешь сделать расклейку на тех домах,

которые указала Треть.

Пусть звонят тебе все однушки района.

Потом будешь разбираться, куда их деть.

в. можешь обзванивать.

(Это касается каждой квартиры)

Главное, выясняй, сколько у них доплаты.

Поскольку, что им надо, ты уже знаешь.

(Им нужна двушка, подобная твоей, придуманной в обратке, но с минимальной доплатой.

Работаешь с ними также на повышение доплаты, как работаешь на понижение цены, ныне.

Главное, ориентируй на то, что они расширяются на комнату.

Значит и доплаты должны быть, примерно в размере цены комнаты.

Пусть это понимают. А ты им, потом, сделаешь чудо. И они это увидят)

Итак, у тебя образуется:

однушка, в пригороде Пригорода, которая идет на двушку там же.

Двушка идет на твою нынешнюю трешку.

Трешка идет на Треть.

А Треть идет на найденную однушку в Пригороде.(желательно, уже, в чистой продаже)

Рассчитываешь доплаты.

Начиная с конца.

От цены последней квартиры.

Если самая первая, выходит дорогая для продажи,

мотивируешь по цепи на бОльшую доплату.

Чтобы снизить стоимость первой.

Это все делаешь заранее, в процессе построения.

А со всеми, пришедшими попутно, работаешь по такому же принципу параллельно."

Я все поняла.

Но сроки...

Как подписать людей на такой длительный цепочкострой?

[Mikhail]

... вынуждена ездить на сдачу документов по сделке - а там стоят неделями. Запись у нас №400 при 10 номерках в день.

У меня паника, о чем я панически всех извещаю.

Елена, а почему в Питере "стоят неделями на сдачу документов"? И почему "по 10 номерков в день?"

Как Вы там тогда "сдаетесь"? Очень интересно!

У нас при таких темпах приема(сдачи) уже был бы грандиозный коллапс с "мордобитием"