Покупка квартиры с прописанным ребенком

[SergeiN]

Добрый день, подскажите, пожалуйста, насколько рискованно и какие вообще риски есть при покупке квартиры, в которой был прописан несовершенно летний ребенок?
То есть он не является собственником, но он прописан. При сделке, если это альтернативная сделка, то их выписывают и сразу вписывают в новую квартиру. Либо, как вариант, есть возможность выписать и вписать в другую квартиру, но загородом.
Из всего, что я изучил, не могу составить четкую картину риска. С одной стороны пишут, что раз в собственности квартира не была у ребенка, а просто прописан был, то ничего страшного. В другом месте пишут, что если ребенка выписали в худшие условия жилья, то это могут посчитать незаконным выписываем и оспорить в суде. Но опять же, даже, если оспорят, квартиру то у меня не отберут, максимум ребенка впишут обратно, так?
И нужно ли согласие опеки для выписки ребенка? Или это только в случае, если у него была доля собственности?
Спасибо.

[Мария]

добрый

• нужно ли согласие опеки для выписки ребенка - не нужно

из того, что нужно - делать сделку так, чтобы вам было спокойно и комфортно. Например, сразу оговорить, что вы готовы покупать при условии, что в квартире никто не прописан (выписка всех до сделки плюс регистрация по новому месту жительства)

если это никак не возможно, то практикуется "удержание" суммы "под выписку" в отдельную ячейку или счет под условие которое выше (например, выписка из домовой книги на имя ... по адресу, отличному от адреса покупатемой квартиры)

[Олег Квятковский]

Согласно действующему законодательству, при продаже жилой недвижимости, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности. Другими словами, когда  ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок не в числе собственников – он не является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены (он не владеет здесь имуществом). Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире. В этом случае есть одно исключение, - если ребенок зарегистрирован (прописан) в квартире, и не имеет в ней права собственности и находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки понадобится (п.4 ст. 292 ГК РФ).

Еще один риск сделки, с которым может столкнуться покупатель, в которой фигурируют дети – применение при покупке материнского капитала. Дело в том, что продавец  (владелец сертификата) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – нарушение закона и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. г, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск покупателю необходимо выявит заранее.

Не забывайте: обращение к компетентному риэлтору на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратит наступление нежелательных последствий и позволит организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях, а также выполнить всестороннюю правовую экспертизу. Специалист «отсечет» заранее непроходные варианты, выполнит квалифицированно всестороннюю правовую экспертизу выбранного варианта, компетентно проведет переговоры с оппонентами, правомочно узнает «предысторию» отчуждаемого объекта недвижимости.