STR

Затянувшийся кризис в сфере строительства жилой недвижимости играет на руку недобросовестным застройщикам. Демпингуя, предлагая к покупке недвижимость по неоправданно низким ценам, они собирают взносы с покупателей-дольщиков, а затем замораживают строительство и банкротят компании. На фоне этого крупные подмосковные застройщики объединились в Ассоциацию, чтобы контролировать цены на жилье и своевременно вычислять случаи мошенничества. Ассоциация застройщиков включает 31 компанию, среди которых такие именитые застройщики, как ЛСР, Urban Group, ГК «Мортон», МИЦ, «Садовое кольцо» и другие. Выявляя факты занижения стоимости, ассоциация будет передавать всю необходимую информацию власти. В планы застройщиков входит не только отслеживание недобросовестных застройщиков, но и тесное взаимодействие с властями. Предполагается, что ассоциация будет инициировать изменения в законодательстве даже на федеральном уровне. Всего выполнять она будет три основных функции: - регулирующую; - консолидирующую; - законодательную. Помимо этого сходящие в ассоциацию компании будут обмениваться деловыми предложениями, составив единый банк данных информации об инвестиционных проектах и земельных участках. Воспользовавшись ею, каждый сможет найти соинвестора или купить нужный участок без привлечения посредников. Как прокомментировал вице-президент ассоциации (Олег Колченко, ГК «Мортон»), выявить мошенников достаточно просто – если цены будут ниже заявленных в бизнес-плане, то это уже повод обратить внимание на застройщика. Перед началом строительства каждый девелопер подготавливает экономическое обоснование проекта – соотношение доходов и расходов, средняя стоимость 1 кв.м. Если продажная стоимость будет значительно меньше заявленной, то компания – демпер. Представители власти с одобрением отнеслись к данному проекту. Например, министр строительства МО пообещал оперативно рассматривать все поступающие обращения и принимать меры. Вступить в ассоциацию может любой застройщик, никаких проверок финансовой состоятельности, по словам ее Президента, Андрея Пучкова (Urban Group), проводиться не будет.

Назревшая напряженность в сфере долевого строительства начинает спадать. Снижается количество обманутых дольщиков. За последнее время число таковых уменьшилось почти в 3 раза. Неразрешенной остается участь 6700 человек, при том что еще совсем недавно насчитывалось 18 000. Однако число проблемных компаний все увеличивается. Так, с декабря прошлого года в подвешенном состоянии находятся несколько объектов «СУ-155». В правительстве МО ежедневно идут совещания, где разбирают судьбу каждого недостроенного дома. Ряд строительных компаний, работающих по соседству, изъявили желание завершить строительство жилых домов и объектов инфраструктуры «СУ-155». В настоящее время ведутся переговоры с ОАО «Москапстрой», «Дукс», ФСК «Лидер» и др. На данный момент за «СУ-155» числится 56 недостроенных объектов. В их числе 20 объектов социальной инфраструктуры (медучреждения, детские сады, школы) и 36 жилых домов. Для завершения строительства требуется более 5,5 млрд. руб. Сейчас продажа квартир «СУ-155» приостановлена, но в распоряжении инвестора есть немало активов, которые можно было бы продать. По непроверенным данным, общая стоимость промактивов «СУ-155» составляет около 40 млрд. руб. Только при продаже лифтовых заводов компания может выручить до 16 млрд. руб. К настоящему моменту уже проданы права на застройку микрорайона в Щелкове. Первые иски о банкротстве «СУ-155» были поданы еще в 2014 году, правда, тогда они были отозваны. Но уже к концу 1 квартала 2015 года прошел технический дефолт по облигациям, за которым последовали новые иски. В самой компании уверяют, что работа, направленная на выплату долгов, ведется и дает результаты. Ф. Сарокваша (директор по рекламе) также сообщил СМИ, что за последние полгода удалось уменьшить долг на 20%. При этом общий размер задолженности в «СУ-155» оценивают в 27 млрд. руб. Учитывая, что размер собственных активов более чем на треть превышает размер долгов, в компании уверенно заявляют о скором благополучном разрешении сложившейся ситуации. По крайней мере, по данным, полученным от источников близких к руководству, в ближайшее время начнется выплата долгов.

Объем жилья, купленного в московском регионе на условиях ипотечного кредитования, за последний год снизилось практически на 40%. Причиной этому и экономическая нестабильность, и снижение покупательской способности населения. Не последнюю роль сыграл тот факт, что оформление ипотеки по льготной ставке стало возможно только при покупке жилья в новостройках. В ожидании возврата ипотеки на рынок вторичного жилья Министерство финансов совместно с Минстроем рассматривают вопрос о возможности государственной поддержки ипотечных кредитов на приобретение «вторички». К такому решению правительство пришло, анализируя ситуацию на рынке жилья. Значительная часть потенциальных покупателей недвижимости готовы приобрести новое жилье, но для совершения сделки им необходимо продать актуальную квартиру. Но продажи недвижимости на вторичном рынке существенно снизались, а ипотека для такого сегмента обойдется покупателю в 13-14% годовых. Такое положение вещей сдерживает в развитии оба рынка – продажи квартир в новостройках и на «вторичке». Отдельные банки и АИЖК пытаются исправить ситуацию с помощью проводимых акций по снижению ипотечных ставок на покупку жилья на вторичном рынке. Так, в сентябре проценты по ипотеке, предлагаемой АИЖК, составили 12,75% в год. Однако такие разовые предложения не смогут кардинально исправить положение вещей – необходима помощь государства. Подмосковье введет новую социальную ипотеку По данным статистики не менее 90% льготных ипотечных кредитов, выданных на территории Москвы и Московской области, приходятся на новостройки, расположенные за МКАДом. Тем не менее, несмотря на внешне благополучную ситуацию, продажи квартир в новостройках уверенно падают. Правительство Московской области намерено ввести новую социальную ипотеку для своего региона. Сейчас вступить в государственную программу льготного приобретения жилья могут учителя и врачи, работающие и проживающие в Подмосковье. Кого коснется новая социальная ипотека – власти Московской области не объявляют. Однако, в силу того, что в прошлом году была принята стратегия развития ипотечного кредитования, льготные кредиты на покупку жилья станут доступны многим жителям Подмосковья.

Нестабильность национальной валюты заставляет и продавцов, и покупателей нервничать. В результате и те, и другие много суетятся, но мало совершают сделок. Предложение с начала текущего года и по настоящее время постоянно растет. Тем не менее, в августе его темпы несколько сократились, и одновременно поменялась структура. Такие изменения, по мнению экспертов, связаны с оживлением рынка аренды с началом осени, а также с опасениями продавцов слишком много потерять при продаже, вследствие вероятного резкого удешевления рубля. Т.е. продавцы высоколиквидной недвижимости просто сняли квартиры с продажи. Кто-то вернулся к прежнему бизнесу – сдача в аренду жилья, а кто-то просто выжидает. При этом затоваривание рынка квартирами, расположенными в непривлекательных районах, квартирами в плохом состоянии или с неудачными планировками продолжается. Поведение покупателей не менее суетливо. Люди опасаются удорожания жилья, вследствие роста доллара. Поэтому торопятся внести залог, чтобы зафиксировать цену. Но сделка часто не совершается. Покупатель забирает залог, но спустя 2-3 недели он снова возвращается в агентство и начинает новый поиск подходящего жилья. В целом же спрос упал. Причина тому - снижение покупательной способности населения. При этом большинство экспертов сходятся во мнении, что покупатели перестали ждать снижения цен и больших скидок, а значит влияние девальвации на рынок недвижимости можно расценивать как положительное. Еще одна важная составляющая падения спроса – уход с рынка инвестиционных покупателей. Все, у кого были свободные рубли в достаточном для покупки квартиры количестве, к осени 2015 года успели уйти в доллары, откуда не торопятся уходить. В этой части новый взлет доллара до 70 рублей кардинально отличается от предыдущего. Тогда, в конце 2014, люди стремительно избавлялись от дешевеющих рублей, и лучшим прибежищем посчитали недвижимость. Сейчас ситуация иная, и ждать в скором будущем возвращения инвестиционных денег на рынок недвижимости предпосылок нет. В целом на сегодняшний день фундаментальные факторы все еще не позволяют прогнозировать, по крайней мере, остановку затоваривания рынка, а тем более рост спроса.

Федеральные власти устранили еще одну брешь в законах, касающихся сделок с недвижимостью. На этот раз изменения внесены в законодательство о нотариате. Начиная с июля, у участников сделки появилось право прибегать к видеофиксации действий, совершаемых нотариусом. Поправки только вступили в силу, и пока есть некоторые неясности, касающиеся механизма применения нового подхода. Так, Федеральная нотариальная палата только планирует принять регламент, который должен установить порядок работы с видеозаписями и средствами фиксации. Основные вопросы, требующие разъяснения: где, как и сколько должны храниться записи, а также технически характеристики видеофиксаторов. Актуальность новшества вызвана рядом громких дел, когда купля-продажа квартиры/дома признавалась недействительной. Имели место прецеденты, когда отменялась передача недвижимости лицу путем дарения или по завещанию. Основная причина расторжения договора по суду – неисполнение 177 статьи ГК, которая позволяет признать сделку недействительной, если в момент ее совершения одна из сторон не понимала значение своих действий. Сюда относится алкогольное опьянение, психические расстройства в фазе обострения и т.п. По мнению экспертов, 4/5 всех сделок с недвижимостью, признанных недействительными, были аннулированы именно на основании 177 статьи. Только в минувшем году таких дел было зарегистрировано более 100 тыс. Как следствие, большинство покупателей стараются избегать сделок с лицами, чье душевное здоровье можно поставить под сомнение. Ведь аннулирование договора означает возврат объекта владельцу, который в свою очередь должен вернуть деньги. Но денег у продавца к моменту судебного решения часто не оказывается, по крайней мере, в полном объеме. В результате, как правило, покупателю удается вернуть только 2/3 суммы. Теперь, благодаря изменениям, многочисленные споры в профессиональном сообществе на эту тему поутихли. Появился шанс вывести из под удара добросовестных покупателей и продавцов. Во всяком случае, следует ожидать значительного уменьшения числа аннулированных сделок купли-продажи недвижимости.

Власти Московской области выступили с очередной инициативой, способной серьезно повлиять на рынок недвижимости. Герман Елянюшкин предложил существенно понизить ставку по ипотеке - до 7%. Это позволит уравнять ее с размером ежемесячной платы за аренду квартиры в регионе. По словам чиновника, соответствующее предложение будет направлено федеральным властям. Согласно статистике, объемы продаж первичной недвижимости по сравнению с докризисным уровнем упали почти на 70%. Причин здесь множество. Это и снижение уровня доходов, и возросшая стоимость заемных денег. Но во много это объясняется еще и тем, что потенциальные покупатели, настроенные на снижение цен, готовы довольствоваться арендой, в ожидание больших скидкой. Тем более что сегодня аренда квартиры обходится заметно дешевле, чем обслуживание кредита. Власти Подмосковья всерьез опасаются, что рынок строительства жилья в сложившихся условиях может встать полностью. Что вполне возможно, учитывая характер текущего кризиса. По мнению экспертов, сложившаяся к настоящему моменту макроэкономическая конъюнктура однозначно говорит о том, что прогнозы на восстановление рынка к осени 2015 года не оправдались. Более того, уже очевидно, что кризисные явления в период 2008-2009 гг. были более мягкими, нежели текущие. Тогда уже к осени 2009 года началось восстановление. Сегодня же на смену панике, вызванной событиями в Украине, приходит новая волна, спродуцированная новым падением нефти до уровня ниже 50 долларов за баррель, взлетом курса доллара и инфляцией. Елянюшкин также отметил, что по имеющимся данным в Подмосковье больше не покупают квартиры в инвестиционных целях. А действующая программа ипотеки с господдержкой недостаточна, чтобы возродить к жизни строительство жилой недвижимости в регионе. А в ближайшее время есть все основания ожидать повышения ключевой ставки ЦБ РФ, вслед за чем, как правило, растет и ставка по ипотеке с господдержкой. Тем не менее, в Московском регионе, благодаря субсидированию застройщиков, уже появились заемные средства под 7%. Банки же по-прежнему продолжают предлагать дорогие деньги, которые пользуются спросом, но для оживления рынка, этого недостаточно.

Спрос на новое жилье в столице и Подмосковье катастрофически идут вниз. Строительные компании готовы распродавать квадратные метры практически по себестоимости, пытаясь привлечь покупателей небывалыми бонусами. Усредненный размер скидки на жилую недвижимость в Москве, по статистике риелторов, составляет 4-5%. Однако в домах, где осталось не проданными несколько квартир и застройщикам необходимо реализовать объект как можно быстрее, скидка может достигать 25% от первоначальной стоимости. Где можно получить максимальный дисконт География скидок, предоставляемых застройщиками, различается в зависимости от степени удаленности новостроек от центра Москвы. В пределах Третьего транспортного кольца девелоперы могут себе позволить предоставлять минимальный дисконт, поскольку здесь не так много строящихся жилых объектов и спрос на них стабильно сохраняется. Если рассмотреть вариант покупки недвижимости за кольцевой автодорогой, то можно рассчитывать на скидку, достигающую 30% от стартовой цены квартиры. Это объясняется тем, что на окраинах столицы и в районах ближнего Подмосковья реализуется до 90% от всего объема жилой недвижимости, а покупательская способность населения здесь ниже, нежели у москвичей. Скидки по ипотеке – это реально Льготная ипотека с государственной поддержкой, предлагаемая крупными банками, предполагает процентную ставку в 11,4 годовых. Но существуют банковские предложения, по которым можно оформить жилье в ипотеку по сниженной ставке – от 8 до 10,7%. Финансовые учреждения, по договору с застройщиками, устанавливают пониженную процентную ставку для покупателей жилья, а потерянную выгоду банкам возмещает строительная организация. Таким образом скидка, предоставляемая гражданам, желающим приобрести недвижимость за наличные деньги или на условиях рассрочки от застройщика, предоставляется в определенной сумме. А для тех, кто готов купить квартиру в ипотеку, предлагается сниженная процентная ставка. При этом покупателям при оформлении договора ипотеки следует внимательно изучить все условия предоставления кредита. Нередко в договоре прописывается право банка увеличить процент по ссуде в одностороннем порядке, начиная со второго года выплат.

Сделки с московской недвижимостью теперь принято номинировать в рублях Рынок недвижимости России постепенно переходит с долларов на рубли. Согласно статистике, за последние 1,5 месяца практически все столичные квартиры в новостройках были номинированы в рублях. Класс эконом, бизнес, комфорт и раньше, как правило, оценивались в нацвалюте. А вот сегмент премиум не менее чем в четверти случаев номинировался в долларах. На сегодняшний день большая часть нового жилья в этом сегменте продается с оценкой в рублях. Элитное жилье пока выставляется к продаже в обеих валютах. Но доля долларовых сделок существенно снизилась. Если год назад их было более половины, то сегодня этот показатель по разным оценкам составляет от 15 до 25%. Причины такой перемены очевидны. Резкие колебания курса национальной валюты по отношению к доллару и евро разорвали ставшую привычной за многие годы связь цен на недвижимость с долларом США. Кроме того, девелоперы на волне падающего спроса вынуждены подстраиваться под клиента и в этом вопросе. Ряд застройщиков использует промежуточный вариант расчетов, когда цена устанавливается в долларах, но привязывается к фиксированному курсу валюты. В большинстве компаний до недавнего времени он устанавливался на уровне около 50 руб. за доллар США. Этот подход во многом объясняется тем, что уже в январе все ожидали коррекции пары рубль/доллар, которая если и не приведет к 50 руб. за единицу американской валюты, то существенно приблизит рубль к этой величине. Новый виток кризиса, вероятно, внесет в этот подход свои коррективы. На вторичном рынке та же тенденция, но выражена она более слабо. А владельцы элитной недвижимости и вовсе не спешат идти покупателям навстречу. Лишь пятая часть всего жилья этого класса продается по цене, выраженной в рублях. Причем чем дороже жилье, тем ниже вероятность рублевой сделки. Ценовой сегмент от 5 млн. долларов и выше выставляется на продажу только в долларах США за редчайшими исключениями, когда жилье по какой-либо причине «уходит» с дисконтом. А вот в диапазоне до 2 млн. долларов уже можно найти недвижимость этой категории и в национальной валюте.

Начиная с марта текущего года продажи квартир в московских новостройках начали расти. Это связано и с государственной поддержкой застройщиков в виде льготной ипотеки, и с сезонным увеличением спроса на недвижимость. В стремлении завоевать покупателя девелоперы предоставляют скидки, проводят акции и распродажи. В результате к концу лета на строительных площадках Москвы и Подмосковья накопилось около 6 миллионов квадратных метров жилья, готового к продаже. Стоимость квадратного метра жилплощади в новостройках составляет в среднем 150 тысяч рублей, что соизмеримо с докризисными ценами. Цены стоят – расходы строителей растут Между тем затраты застройщиков растут, и если строительная компания реализует комплексный проект с социальной инфраструктурой и дорожной сетью то продажная цена недвижимости в таком ЖК практически равна себестоимости проекта. Чтобы сохранить действующие цены, строителям придется минимизировать затраты на социальные объекты – детские сады, школы, торговые предприятия и культурные учреждения. Эксперты по недвижимости однозначно ожидают роста цен на жилье в новостройках эконом-класса уже в начале осени. «Запас прочности», накопленный строителями в предыдущие годы, подходит к концу, а цены, которые запрашивают подрядчики, уже выросли в 1,5-2 раза по сравнению с прошлым годом. В связи с тем, что покупательская способность граждан тоже претерпела изменения в худшую сторону, продажи недвижимости будут сохранены только при сохранении льготной ипотеки. Подмосковные квадратные метры останутся непроданными В последние годы интерес застройщиков к территории «замкадья» привел к тому, что количество новостроек за Кольцевой автодорогой вырос в 2,6 раза, а количество предложений по продаже квартир в многоэтажных домах составляет до 90% от общего числа выставленного на реализацию жилья. Такое количество жилой недвижимости явно превышает спрос на нее. Несмотря на то, что цены на квартиры в Подмосковье ниже столичных, а жилье возводится в экологически благополучных районах, ожидается падение уровня продаж на 50-60%.

К настоящему моменту, когда программа льготного кредитования потеряла свое благотворное влияние на рынок, исчерпав потенциал, а девелоперы и аналитики призадумались о перспективах, Сбербанк объявил о снижении ставки по ипотеке. Теперь средства на приобретение жилья обойдутся на полпроцента дешевле. Причиной такого решения крупнейшего банка страны стало снижение Центробанком ключевой ставки. По итогам заседания 31 июля было объявлено о понижении до 11%. Теперь ипотечный кредит в СБ РФ можно взять под 12,5-15,5%. Процент зависит от конкретной программы. К желающим приобрести жилье в новостройке банк более лоялен, чем к тем, кто остановил выбор на вторичном рынке. Также низкий процент ждет заемщиков, выбравших строящуюся недвижимость. Программы с государственной поддержкой, рассчитанные на первичный рынок, предлагаются под 11,4-11,9% годовых. Герман Греф заявил, что ждет разворота рынка недвижимости к концу года. По его мнению, если не произойдет новых шоковых событий, рынок постепенно, хотя и очень медленно, начнет восстанавливаться. Глава СБ РФ также сказал, что в ближайшие полгода не ожидает спада на кредитном рынке, во всяком случае, столь сильного, как в начале текущего года. На сегодняшний день Сбербанк является флагманом на рынке ипотечного кредитования. И он постоянно наращивает свою долю. С начала года она увеличилась до 55,2%, т.е. на 3,6%. Общий объем выданных банком за 7 месяцев 2015 года кредитов составил 2,08 трлн. При этом следует отметить, что в целом рынок ипотечного кредитования 2015 года «сжался» более чем на 42% по сравнению с 2014 годом. Во многом сложившаяся тенденция лидерства Сбербанка объясняется господдержкой. Так, в текущем году банк получил наибольшую квоту на льготные государственные кредиты. В то же время ряд кредитных учреждений, как например Газпромбанк, добровольно отказались от участия в программе льготного кредитования. Таким образом, можно ожидать если не оживления, то, по крайней мере, сокращения спада на рынке недвижимости в ближайшее время. Разумеется, прогноз актуален при сохранении на прежних уровнях основных макроэкономических показателей.

Столичные строительные объекты перемещаются в районы заброшенных промзон и территорию Новой Москвы. Общее число новостроек, расположенных там, сегодня приближается к 60% от суммарного количества возводимой недвижимости. Подобное изменение в географии ввода новостроек вызвано тем, что бывшие заводы располагаются в центре столицы, где доступны транспортные магистрали и вокзалы, а неиспользуемая территория составляет не менее 9 тыс.га. Реновация промышленных зон, при грамотном планировании территорий и соотношения коммерческих и жилых объектов, может стать выгодным проектом для застройщиков. Для москвичей новые многофункциональные комплексы – это комфортное жилье, обилие новых рабочих мест, появление научных и учебных учреждений. При этом вид жилой недвижимости – бюджетная или премиум-класса – будут возводиться в зависимости от места расположения бывшей промзоны и степени ее безопасности для новоселов. В чем трудность при застройке промзон Осложнением для девелоперов является тот факт, что в некоторых районах, планируемых к застройке, уровень загрязненности почвы не позволяет вести жилое строительство. Поэтому здесь требуется не только санация грунта, но и значительные усилия по грамотному и безопасному проектированию. В рамках проекта будет соблюдено гармоничное соотношение новых промышленных предприятий, экологически безопасных для столицы, коммерческой недвижимости и жилых построек. Интенсивно застраиваются части Одинцовского и Наро-Фоминского районов, получившие статус Новой Москвы. Возведенные на месте прежних сельских поселений жилые комплексы имеют массу достоинств, среди которых – незагрязненная экология в сочетании со всеми атрибутами развитого мегаполиса. До декабря этого года ожидается сдача в эксплуатацию почти 10 млн.квадратных метров недвижимости в Новой Москве и на территории столичных промзон. Больше половины этого количества уже введено в строй, и не менее 2 млн. кв.м приходится на жилье. Если планы застройщиков будут выполнены, то будет поставлен рекорд по вводу в эксплуатацию недвижимости. До этого «рекордсменом» был 2007 год, в течение которого строители сдали 8,9 млн. кв.м.

В июле 2015 года в России была проведена первая «черная пятница» в сегменте недвижимости. Проходила она в течение трех дней и создала определенный ажиотаж – более 47000 человек были подписаны на уведомления о старте продаж. По мнению участвовавших в ней девелоперов, акция прошла достаточно успешно. Первые результаты Первые результаты превзошли ожидания продавцов – из 2707 выставленных лотов были выкуплены 196 и забронированы 511. При этом тем компаниям, которые предоставляли действительно хорошие скидки, приходилось добавлять объекты для продажи, так как на каждый приходилось по 10-15 заявок. Помимо этого, к продавцам обращались напрямую, а значит, точно количество продаж можно будет подтвердить только через 2-3 недели. Некоторые объекты покупались совсем без скидки, чего продавцы никак не ожидали. Подобный эффект продавцы объясняют хорошо организованной рекламной кампанией, а так же новизной акции. Отмечались и недоработки – например, распродажа началась в полночь, но из-за специфики в торговле недвижимостью, для оформления сделки нужны консультанты и юристы, которые работают днем. Стоит ли ждать подобных акций в будущем? Участники-застройщики в целом положительно оценили проведенную акцию и надеются, что в следующем году она повторится. Но с другой стороны, больших надежд на нее не возлагают, так как мало кто будет, имея в распоряжении необходимую сумму, дожидаться именно этого дня для совершения покупки. Были и те, кто об акции отозвались негативно, мотивируя это тем, что когда плохо идут продажи, стимулировать таким образом их бесполезно, это приведет только к появлению обманутых дольщиков. Правительство МО 14 июля даже обращалось с запросом в ФАС, Налоговую службу и Прокуратуру, прося провести проверку акции и исключить демпинг с последующим неисполнением обязательств. Были и застройщики, которые совсем отказались от участия в проекте. Это компании, предлагающие нишевый продукт, которые привлекают покупателей именно эксклюзивностью и достоинствами своей недвижимости, а не скидками.

Цены на жилье продолжают снижаться. За последнюю неделю м2 подешевел еще на 2% в долларовом эквиваленте. Такие перемены влекут за собой серьезные изменения. Крупные застройщики увеличили свою долю на рынке Снижение спроса ведет к ужесточению конкуренции. Выживают только те компании, которые могут предложить качественное жилье по конкурентоспособной цене. Так, на вновь присоединенных к столице землях (Новомосковский и Троицкий округа) небольшую квартиру (21-25 м2) с отделкой можно купить уже за 2,5-3 млн. руб. При этом студии по цене 3 млн. руб. предлагает почти половина застройщиков. Даже 20-метровые квартиры нередко имею 2 окна, что позволяет при необходимости разделить комнату на 2. Как показывает статистика, крупные компании с хорошей репутацией за последние месяцы только нарастили свою долю на рынке. Они вызывают больше доверия у покупателей, кроме того, способны предложить более качественное и менее дорогое жилье, чем слабые конкуренты. Но в целом спрос продолжает снижаться. Особенно сильно падение заметно в Подмосковье. «Черная пятница» 17 июля Чтобы оживить спрос, ассоциация профессионалов рынка недвижимости предложила провести «черную пятницу» (день скидок и распродаж) 17 июля. В рамках такой акции квартиры будут продаваться впервые. По замыслу организаторов около 2 тыс. объектов Москвы и области со скидками от 10 до 30% выставят на торги более 25 девелоперов. Таким образом планируется привлечь внимание потенциальных покупателей к рынку недвижимости. Черные и серые схемы уходят в прошлое Возросшие риски заставили москвичей быть осторожнее. Большинство сделок на рынке первичной недвижимости сегодня регистрируются по ДДУ. ЖСК, предварительные договоры и прочие неоднозначные схемы почти ушли в прошлое, уверяют эксперты. А тем временем власти продолжают ужесточать условия. 13 июля президентом подписан закон, согласно которому даже незначительные требования строительных норм могут привести к признанию дома объектом незаконной застройки со всеми вытекающими последствиями. Процедура, позволяющая узаконить такой объект, также становится более сложной. По мнению экспертов, тенденция на снижение цен на жилую недвижимость в ближайшее время сохранится.

С начала 2014 года в Москве введено в эксплуатацию более 340 тыс.кв.м. торговых площадей, сдаваемых в аренду. При этом в остальных регионах России – только 234 тысячи. В сравнении с прошлым годом, по стлоице, этот показатель возрос почти на 40%. Если рассматривать эту же цифру по всему миру, то Москва вышла на первое место, обогнав Париж, где общая площадь торговых площадей составляет 4,5 млн.кв.м. (в Москве – 4,53 млн.). Вместе с вводимыми в эксплуатацию арендными площадями растет и доля пустующих – ни один торговый центр не открывается заполненным. В регионах ТЦ открываются только за счет якорных арендаторов и крупных сетей, в Москве, хотя дела обстоят немного лучше, доля вакантных мест так же достаточно велика. Например, в столице, за первое полугодие 2015 года, доля свободных площадей увеличилась до 7,5% (с 6,5%). За 2015 год в Москве открылись 4 крупных ТЦ – Columbus, Кунцево Плаза, MARi, Центральный Детский Магазин на Лубянке. Площадь их составляет от 60000 кв. м. до 277000 кв. м., при этом имеются договора аренды лишь на половину из них. Площадь остальных значительно меньше, но ситуация неизменна. Происходит это, в большей степени потому, что ритейлеры не имеют свободных средств для развития. В связи с нестабильностью экономики, часто получить кредит не представляется возможным, тем более на открытие магазина. Так же не всех ритейлеров устраивают условия аренды, а на их согласование тратится много времени. По прогнозам консалтинговой компании JJL, во вором полугодии 2015 года торговые центры будут вводиться в эксплуатацию не столь активно. Некоторые проекты будут заморожены из-за недостаточной востребованности. В планах на вторую половину 2015 года по Москве открытие лишь 78 тыс.кв.м. площадей, а значит, по итогам года этот показатель даже не превысит 2014-й. Стоит отметить, что несмотря на сложившуюся ситуацию, девелоперы не спешат снижать ставки аренды на вновь вводимые площади. Так, средняя ставка за кв. м. составляет около $1 тыс. в год, а максимальная достигает $42 тыс.

Стоимость жилья Москвы и области продолжает плавно снижаться. За последнюю неделю цена м2 понизилась еще не 1%. Теперь в среднем по столице и МО квадрат стоит менее 3 500 долл. Стоимость жилья в рублях также понижается. Эксперты объясняют эти изменения валютными колебаниями, но сохраняют пессимистичные прогнозы на будущее. А пока желающим приобрести недорогую квартиру в сегменте эконом-класс метр обойдется в 2 960 долл. США по курсу в 55 рублей. По этой цене сегодня выставляется жилье в панельных пятиэтажках, основным недостатком которых является маленькая, обычно 6-метровая, кухня и низкая шумоизоляция. Такая же квартира, но в кирпичном доме, обойдется в 3 240 долл. Метр квадратный в современных монолитных и кирпичных домах сегодня в среднем стоит 3 810 долл. Среди положительных факторов, влияющих на рынок, эксперты выделяют лишь один – увеличение властями лимита по льготной ипотеке, которую выдают под покупку квартир в новостройках. Но и здесь перспективы туманные. По предварительным оценкам, выделенных средств должно хватить только до осени. Каковы перспективы льготной ипотеки в будущем - остается неясным. Тем временем власти МО бьют тревогу. В Подмосковье вероятно появление большого числа обманутых дольщиков в ближайшем будущем. Опасения появились вследствие активной игры на понижение застройщиков, которые в стремлении пополнить оборотные средства все чаще устраивают различные акции, предполагающие значительные скидки. Очевидно, что это может привести к банкротствам, даже тех застройщиков, чья репутация ранее не вызывала сомнений. Акции, в рамках которых предлагаются 15 и 20-процентные скидки на протяжении продолжительного времени, находятся в зоне риска. Даже если застройщик сдаст дома, ему наверняка придется чем-то покрывать финансовые потери, возникшие вследствие снижения цен. Поэтому вполне вероятно ухудшение качества сдаваемых домов, нарушение сроков сдачи, а то и построение пирамиды, когда для продолжения строительства домов будут привлекаться все новые и новые дольщики. При этом у строительной организации могут быть и вполне объективные причины для значительных скидок, к примеру, распродажа неликвидных остатков. Поэтому нужно семь раз подумать, прежде чем купить дешево.

Градостроительная концепция Москвы коренным образом меняется. Новые административные здания и жилые дома будут возводиться в местах, максимально приближенных к транспортным магистралям. Это позволит некоторым образом разрешить проблему автомобильных пробок и разгрузить район исторического центра столицы. Концентрация строительных площадок вокруг крупных автотрасс позволит успешно завершить Адресную инвестиционную программу, рассчитанную на 2014-2017 годы. По этому документу планируется масштабное строительство новых станций и линий метрополитена, авто- и железных дорог. Наряду с объектами транспортной инфраструктуры за счет бюджета Москвы будет возведено больше 100 образовательных учреждений, вполовину меньше – спортивных сооружений, поликлиник и больниц. Планируется строительство и ввод в эксплуатацию 2,5 миллионов м2 жилья. Для того чтобы создать нормальную экологическую атмосферу и снизить негативное воздействие близости автодорог, в районах застройки будет организовано зеленое дворовое пространство и парковые зоны. Городские власти сейчас заняты пересмотром действующих нормативов плотности застройки в сторону их увеличения. Еще один перспективный проект – строительство жилой и городской недвижимости в акватории Москвы-реки. Территория этой зоны составляет 10% от общей площади столицы, что составляет более 10 тысяч га. Сегодня прибрежные районы заняты остатками промышленных зон или заброшенных пустырей. Только 25% набережных главной московской реки облагорожены, остальная часть требует приложения сил и финансов. Вместо подобного запустения будет построено более 30 миллиона квадратных метров административных и жилых зданий, причем по 50% из них уже существуют утвержденные планы и проекты. Ожидается, что результатом работ по обустройству прибрежных территорий станет доступная для москвичей водная зона, новые набережные и комфортабельные жилые дома. Здания, имеющие историческую или культурную значимость, останутся не тронутыми. Для инвесторов, готовых вложить деньги в интересный проект застройки московских набережных, существует жесткое условие – сохранение и реконструкция сооружений, составляющих культурное наследие столицы.

В рамках поддержки ипотечного кредитования, правительство приняло решение снизить ставку на 0,6%. Теперь, для социально-приоритетных категорий граждан, она будет составлять от 10,3% до 11,4%. По классической ипотеке она будет в интервале от 13,9% до 14,9% (в том числе и на покупку недвижимости на вторичном рынке). Ситуация с ипотекой в 2015 году В декабре 2014 года, во время нестабильной ситуации с рублем, правительство резко повысило ключевую ставку. Это не могло не сказаться на рынке жилья в целом, и на ипотеке в частности. Итоги первого квартала 2015 г. показали, что объемы продаж недвижимости снизились на 25%, а доля ипотеки на 29%. Кредиты либо не выдаются совсем, либо выдаются под большой процент, поэтому владельцы недвижимости начали продавать ее в рассрочку, а так же предлагать заем от компании. Если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года, то за первых 4 месяца ипотечных кредитов предоставлено на 40% меньше в рублях и на 39% в валюте. На фоне этого растет и просрочка – на 12% с начала года. Меры, принимаемые правительством Правительство уже не первый раз пытается стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке. В марте 2015 была запущена программа субсидирования ставки. Для конечного заемщика ставка по ипотечному кредиту составила 12%, а первоначальный взнос менее 20%. При этом размер кредита ограничивался – 8 млн для Москвы, МО и Санкт-Петербурга и 3 млн. для других регионов. Тогда эта мера оказала значительное влияние на рынок недвижимости – в разы увеличилось количество заявок на ипотеку. Однако, по условиям, субсидирование действовало 1 год или пока объем выдачи не составит 400 млрд. рублей. Лимиты были распределены между банками, участвующими в программе, но на начало июня большинство из них их уже исчерпали. Благодаря запущенной программе субсидирования, ситуация на ипотечном рынке начала понемногу стабилизироваться – ставка снижается, банки начинают выдавать кредиты. Такого падения объемов, как в период кризиса 2009 года (в 4,5 раза за год) удастся избежать.

Май 2015 года не принес значительных изменений на рынок московской недвижимости. На первичном рынке уровень продаж остался невысоким, как и в предыдущем месяце, а на вторичном наблюдается падение цен. При этом объемы предложений сокращаются. Ситуация с новостройками На рынке новостроек наблюдается незначительное снижение объема предложений (до 1,6% по данным компании Est-a-Tet). Обусловлено это тем, что на 24% сократился объем поступивших в продажу новых корпусов, составив 59 тыс. кв.м. Некоторые владельцы недвижимости приняли решение временно снять ее с продажи и вернуть, когда стадия строительства будет более высокой. Другие, в связи с проводимыми акциями и предлагаемыми скидками, реализовали большую часть недвижимости эконом- и комфорт-класса. При этом наибольшее снижение предложения из-за возросшего спроса наблюдается именно в сегменте эконом-класса. Значительного колебания цен на новостройки на рынке не наблюдается – квартиры выросли в цене на 0,3%, апартаменты подешевели на 1,6%. Небольшое влияние оказал и фактор сезонности – в майские праздники ежегодно наблюдается спад спроса. По прогнозам специалистов Est-a-Tet, с следующих месяцах объем предложения будет постепенно расти, за счет поступления в продажу недвижимости комфорт-класса. Ситуация на рынке вторичной недвижимости Вторичный рынок Москвы по итогам мая демонстрирует иные результаты. Объем предложения стабильно растет – только в этом месяце на 20% (по данным «Миэль»). Цена незначительно снизилась – на 1,2%. Рост предложения объясняется возвращением на рынок продавцов, которые в конце года решили придержать свою недвижимость. В большей степени это жилье эконом- и бизнес-класса. Из-за преобладающего над спросом предложения, собственники вынуждены немного снижать стоимость (1,2% для эконом и 2,1 для комфорт-класса). Покупатели же, опасаясь повторения ситуации конца 2014 года, не спешат приобретать недвижимость. К тому же, ставки по ипотеке все еще остаются высокими. По словам исполнительного директора «Миэль» А. Шленова, вероятно, ожидать кардинальных изменений до осени не стоит.

На рынке недвижимости квартиры с готовой отделкой появились еще в 2009 году. Однако на протяжении последней пятилетки интерес покупателей к такому формату жилья существенно упал. Покупатели предпочитали купить «голые стены», чтобы сделать ремонт в новой квартире, исходя из своих эстетических пристрастий. Кроме того, стоимость квадратного метра жилища без окончательной отделки помогала сэкономить значительную сумму. А ремонт можно было вести постепенно, после заселения в квартиру. Почему стало выгодно приобретение квартир с готовой отделкой В первую очередь, рост покупок жилья с готовым ремонтом связывается с тем, что качественные характеристики отделочных работ значительно улучшились. Внедряется использование современных материалов, к работе привлекаются опытные дизайнеры. В результате предлагаемые застройщиками Москвы квартиры с выполненной отделкой стали гораздо выгоднее для покупателей. Один проект, представленный застройщиками, может включать 5-10 вариантов отделки по разным ценам. Покупатель имеет возможность выбрать тот, что устроит его по деньгам и удовлетворит его эстетический вкус. Сэкономить на ремонте Помимо внешних признаков, для покупателя есть существенная экономия в деньгах на квартире с отделкой. Строители приобретают материалы по оптовой цене, получают серьезные скидки от бригад-отделочников из-за большого объема работ. По статистике застройщиков, ремонт, выполненный на стадии строительства, обойдется в 7-15 тысяч рублей/1 кв.метр. Если подобную отделку возьмет на себя сам новосел, то он заплатит за ремонт, как минимум, в 1,5-2 раза дороже. При этом можно сэкономить время и силы, которые ушли бы на ремонт новой квартиры. Сберечь некоторое количество денег можно на том условии, что большинство работ будет выполнено своими руками. Но в таком случае ремонт может затянуться на продолжительное время. Еще один фактор, который привлекает покупателей в квартирах с отделкой – возможность включить все ремонтные работы в стоимость ипотеки. Хорошая отделка стоит недешево, и выложить крупную суммуодномоментно готов не каждый новосел. Квартира с отделкой, выполненной специалистами по согласованию с дизайнерами от застройщика – выгодный во всех отношениях вариант для новоселов.

Проект планировки территории для размещения офисно-гостиничного комплекса был рассмотрен ГрадСоветом Московской области. Объект будет построен по адресу: город Подольск, ул. Фёдорова, дом 19 (участок 4), в шаговой доступности от остановок общественного транспорта. Здесь на земельном участке в 2 740 квадратных метров появится здание сложной формы и разной этажности: от трёх до пяти надземных этажей и два подземных этажа для парковки легкового транспорта (на 46 машиномест). Предусмотрены и 44 гостевых надземных парковочных места. Местоположение земельного участка соответствует зоне делового, общественного и коммерческого назначения, а месторасположения объекта соответствует функциональной зоне объектов обслуживания общегородского значения. В ходе благоустройства на участке будет создано почти 1 400 квадратных метров дорожного покрытия и 310 квадратных метров озеленения. «Архитектурно-технологическое решение предусматривает возведение постройки из трех частей, соединенных между собой переходными галереями. Тут разместятся 40 гостиничных номеров (их общая площадь 723 квадратных метров) и офисы (площадью 426 квадратных метров). В целом же площадь надземной части офисно-гостиничного здания составит 2 900 квадратных метров, а площадь подземной части – 1 460 квадратных метров», - дала свой комментарий Марина Оглоблина, министр строительного комплекса Московской области.

С начала 2015 года на рынке вторичной недвижимости наблюдается значительное снижение продаж. Если в январе, по словам представителя «Миэль», к покупке предлагалось около 36,7 тыс. квартир, то в апреле уже 44,9 тыс. Как объясняют специалисты, это произошло из-за снижения количества покупателей (до 20%). В результате покупатели все чаще прибегают к прямому обмену, например, в апреле зарегистрировано 11367 таких сделок. Чем обусловлен рост количества нереализованной недвижимости? Значительный прирост количества квартир на продажу объясняется возвращением на рынок продавцов, которые из-за нестабильной ситуации с рублем отложили все сделки в конце года. Если в январе-марте самые дешевые квартиры были сняты с продажи, то теперь предложение возросло почти на 40%. Как показатель, можно привести портал Cian.ru, где по сравнению с январем количество объявлений возросло на 25%, до 107500. Сейчас квартиры покупают только те, кому это действительно необходимо. При этом вместе с покупательской способностью падает и средняя стоимость за кв.м. – 257 тыс. за бизнес-класс и 148 тыс. за эконом. Некоторые продавцы, решив не дожидаться покупателей, переводят свои квартиры на рынок аренды. Ситуация в Подмосковье На вторичном рынке недвижимости Подмосковья ситуация существенно не отличается. Те, у кого есть деньги, предпочитают отдавать свой выбор в пользу новостроек. По сравнению с мартом средняя стоимость за кв.м., по данным агентства «Мегаполис-Сервис», снизилась на 2,43% (составляет 79,4 тыс.руб.) Несмотря на сложившуюся ситуацию, продавцы не спешат значительно снижать цены, так как сами рассчитывают совершать покупки и боятся не вписаться в бюджет. По оценке директора департамента вторичного рынка, С. Шлома, реальные шансы реализовать в этом году квартиры имеют только 15-20% продавцов. А если они смогут предоставить скидку в 10-20%, то их шансы значительно возрастут. В конце мая рубль снова начал ослабевать по отношению к валюте, поэтому ситуация на вторичном рынке недвижимости существенных изменений не предполагает.

Обзор рынка торговой недвижимости: какие ТК откроются в Москве в 2015 году Тенденции на рынке торговой недвижимости в 2014-15 гг. Ко II кварталу 2015 г. большинство участников рынка торговой недвижимости в столичном регионе уже свыклось со сложившейся ситуацией роста затрат и низкой покупательской вовлечённости, адаптировав бизнес–планы и финансовые модели к новой реальности. Впрочем, несмотря на негативные настроения, строительная активность близка к историческому максимуму. Причиной этой парадоксальной ситуации является девелоперский цикл, который в России пока находится в противофазе с экономическими тенденциями. Договорные отношения в сегменте торговой недвижимости постепенно переходят в рублёвую зону, что несколько оживляет рынок и реализовывает приостановленный для арендаторов спрос: начинает открываться поток возможностей для заключения договоров по более благоприятным условиям. Стоит отметить, что, несмотря на кризис, прошедший год стал рекордным для Москвы по объёмам ввода новых торговых площадей за всю историю развития ТЦ. В столице было открыто 14 новых объектов общей площадью 0,67 млн кв. м. Цифры 2015 года, по планам девелоперов, должны превысить этот результат почти в два раза. Так, ожидается выход на рынок 26 ТЦ, суммарная площадь которых будет равна 1,3 млн кв. м. Существенный объём прогнозируемого ввода придётся на торговые объекты, реализация которых не состоялась в 2014 г. Также на 2015 г. запланировано открытие нескольких торговых комплексов суперрегионального формата. При условии осуществления всех амбициозных планов на будущий год объём площадей нового строительства превысит показатель 2014 г. практически на половину - на 43%. Однако о действительном повторении результата говорить рано: с большой долей вероятности сроки выхода многих объектов будут перенесены на более поздние периоды. Максимальный объём нового предложения, на который можно рассчитывать в 2015 г., составит около 680 000 кв. м. Если говорить о вакантных площадях, то год назад уже отмечалось замедление темпов заполнения арендаторами новых торговых центров: в некоторых объектах на момент открытия пустовало более 70% помещений. На фоне ввода в эксплуатацию рекордного объёма торговых площадей и снижения спроса со стороны арендаторов показатель доли вакантных площадей достиг 11% (по сравнению с 4% в 2014 г.). Объекты, открывшиеся в 2015 г. ТРЦ Columbus. Открылся в I квартале 2015 г. GLA 140 000 кв. м, GBA 277 000 кв. м. Зона охвата комплекса оценивается в более чем 2 млн человек, 6 торговых уровней, парковка на 2 600 машиномест. Торговая галерея центра представлена магазинами более чем 300 известных брендов. Также на территории комплекса работает многозальный кинотеатр, развлекательная детская зона, каток, фудкорт. По данным компании «Магазин Магазинов», доля вакантных площадей на апрель 2015 г. составляла 67%. ТРЦ «Кунцево Плаза». Открылся в I квартале 2015 г. GLA 65 000 кв. м, GBA 245 000 кв. м. Зона охвата пятиуровневого комплекса оценивается в более чем 2 млн человек, 4 торговых уровня, подземная парковка на 2 000 машиномест. Здесь расположено более 250 магазинов, двухуровневый супермаркет, кинотеатр, детский развлекательный комплекс, фудкорт. По данным компании «Магазин Магазинов», доля вакантных площадей на апрель 2015 г. составляла 67%. ТЦ «Центральный детский магазин на Лубянке». Открылся в I квартале 2015 г. GLA 36 500 кв. м, GBA 72 200 кв. м. 7 торговых уровней, парковка на 300 машиномест. Здесь расположен гипермаркет игрушек, около 200 детских магазинов, детский развлекательный центр, кинотеатр, кафе и рестораны. По данным компании «Магазин Магазинов», доля вакантных площадей на апрель 2015 г. составляла 28%. МФК MARI. Открылся во II квартале 2015 г. GLA 70 000 кв. м, GBA 135 000 кв. м. Зона охвата комплекса оценивается в более чем 1.6 млн. людей, 5 торговых уровней, парковка на 1 650 машиномест. Объединяет 200 магазинов, 8-зальный кинотеатр, концертный зал, центр искусств, продуктовый гипермаркет и гипермаркет детских товаров. Объекты, планируемые к открытию в 2015 г. ТРЦ «Галерея Кутузовский». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 60 000 кв. м, GBA 137 000 кв. м. 6 торговых уровней, парковка на 1 100 машиномест. Объединяет 200 магазинов, продуктовый супермаркет, кинотеатр, магазин бытовой техники и электроники, фудкорт. 2-ая очередь ТК «Каширский Двор». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 34 600 кв. м, GBA 63 600 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 560 машиномест, потребительская проходимость составит около 20 тыс. человек в день. Объединяет более 500 магазинов по продаже товаров для ремонта, отделки и декора, зону по продаже черновых материалов, фудкорд. На верхних этажах здания расположится гостинично-офисный блок. ТЦ «Славянка». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 60 000 кв. м, GBA 136 000 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 1 100 машиномест. Объединяет более 250 магазинов, кинотеатр, развлекательную зону, фудкорт, продуктовый супермаркет. ТЦ «Ривьера». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 100 000 кв. м, GBA 258 000 кв. м. Зона охвата торгового центра насчитывает 3,7 миллиона человек, 3 торговых уровня, парковка на 3 000 машиномест. Объединяет более 300 магазинов, многозальный кинотеатр, продуктовый гипермаркет, гипермаркет спортивных товаров, развлекательный комплекс. Прогнозы В сложившейся нестабильной экономической ситуации, скорее всего, откроется только 67% площадей из ранее заявленных. Эти цифры совпадают с данными компании JLL, согласно прогнозам которой реальный результат по совокупности открытых торговых площадей в московском регионе в текущем году составит всего 450 тыс. кв. м. Ожидается, что будут реализованы лишь те объекты, которые находятся на завершающей стадии. Однако даже их открытие может быть перенесено на будущий год - как из-за возможных задержек в строительстве в частности, так и из-за давления обстановки в целом. Тем не менее, положение на рынке нельзя назвать кризисным в полной мере. Так, довольно неплохо будут чувствовать себя ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя. При этом продолжится оптимизация затрат и следование курсу на гибкую арендную политику. Конечную реализацию получат те объекты, которые смогут привлечь арендаторов удачным местоположением, правильной концепцией, а также комплексы, ориентированные на повседневные запросы потребителей. Относительная стабильность будет наблюдаться у федеральных и международных сетевых операторов. А если конкретизировать товарные группы по сегментам, то твёрдо на земле будут стоять производители товаров для детей и DIY (рынок строительных и отделочных материалов). Департамент девелопмента группы компаний «Каширский Двор»