Jump to content

Если продавца признали банкротом...

Сейчас идет много разговоров о том, что с принятием закона о банкротстве физических лиц, число опасностей у покупателей квартир выросло. Это так? На чем основаны эти утверждения? На эти и другие вопросы мы попросили ответить директора агентства страховой компании «Согласие» Олесю Бухтоярову:

- Рынок недвижимости и так был всегда опасным, но с 1 октября 2015 года на одну опасность стало больше. С этого дня в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир.

– И в чем это выражается?

- Дело в том, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

- Поясните, а кто может стать банкротом?

- Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом может только суд. При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее трех месяцев. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер неисполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий:

1) должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок.

2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность.

- И как это сделать?

- Согласно закону о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок. То есть суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. К примеру, квартира была продана за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости. При этом кредиты, которые был должен банку, не погасил. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде, ссылаясь на то, что продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого.

Еще раз хочу обратить внимание на тот момент, что данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

- Но как это проверить?

- Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости. Это может быть чревато неприятными последствиями.

- А как можно снизить риски при покупке жилья?

- Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить историю не только квартиры, но и самого продавца.

Подозрительными являются сделки, в которых:

· стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья;

· продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками;

· продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени;

· предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее.

- А где можно получить информацию про продавца?

- Это можно сделать на следующих ресурсах: · Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств; · Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства; · Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства.

Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации).

- И что делать бедным покупателям? Как спасти купленную недвижимость?

- Самое лучшее – это квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где расходы будут больше: при оформлении страхового полиса или хождении по судам и доказывании, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.

Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. А это тоже стоит денег. Здесь же вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

И последнее. Если выбранную вами квартиру, компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

  • Like 6


10 Comments


Recommended Comments

А что будет, если обнаружится, что за год до банкротства банкрот подарил свою недвижимость детям???

  • Like 1

Share this comment


Link to comment

Слово ЛУЧШИЙ уже содержит превосходную степень, не требующую усиления, писать "более лучший" неграмотно.

Share this comment


Link to comment
18 часов назад, alkor сказал:

А что будет, если обнаружится, что за год до банкротства банкрот подарил свою недвижимость детям??? 

В этом случае придётся в суде доказывать статус "добропорядочный покупатель". Но на самом деле есть 2 степени этой проблемы, когда продавец обанкротился меньше чем через год после продажи квартиры и меньше чем через 3 года. Первый вариант хуже второго естественно... Те что менее 3-х лет до банкроства, как правило имеют меньше шансов на оспаривание договора, и если больше трёх лет, то без шансов.

Share this comment


Link to comment
21 час назад, Delovaya-Kolbasa сказал:

В этом случае придётся в суде доказывать статус "добропорядочный покупатель". Но на самом деле есть 2 степени этой проблемы, когда продавец обанкротился меньше чем через год после продажи квартиры и меньше чем через 3 года. Первый вариант хуже второго естественно... Те что менее 3-х лет до банкроства, как правило имеют меньше шансов на оспаривание договора, и если больше трёх лет, то без шансов.

Так там не продажа будет, а договор дарения квартиры детям...Что все равно могут признать в судебном порядке договор дарения недействительным? Типа нефиг было дарить, а продал бы квартиру и погасил кредит. Так что ли???

Share this comment


Link to comment
8 часов назад, alkor сказал:

Так там не продажа будет, а договор дарения квартиры детям...Что все равно могут признать в судебном порядке договор дарения недействительным? Типа нефиг было дарить, а продал бы квартиру и погасил кредит. Так что ли???

Если положение добропорядочного покупателья предполагает такие факторы как: А). Абсолютное отсутствие родства, трудовых связей, иных связей продавца и покупателя ДО сделки, и Б). Как минимум продажа квартиры за сумму не менее чем рыночная стоимость квартиры на тот момент(доказуемая сумма, к примеру счёт в банке с выпиской), то можно предположить, что дарение купленного в кредит имущества да еще и близкому родственнику, суд расценит как попытка нанести ущерб кредитору, попытка ухода от выплаты по долгам и так далее. Особенно если речь про квартиру которую купили в промежутке между выдачей кредита и банкротством, такой договор могут признать недействительным.

Edited by Delovaya-Kolbasa

Share this comment


Link to comment

Велком в дурдом, так можно это назвать. Совесть и прочая чепуха теперь не в моде.

Share this comment


Link to comment

На какой срок нужно оформлять титульное страхование? Достаточно 1 года?

Edited by Urtica

Share this comment


Link to comment

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
×