Jump to content
Форум ПРОНедвижимость
  • entries
    7
  • comments
    3
  • views
    460

About this blog

Друзья! Приветствую Вас. Я Олеся Бухтоярова, много лет посвятила развитию титульного страхования в нашей стране. По образованию юрист.  Представляю страховую компанию СК "Согласие".

Очень надеюсь , что данный вид страхования будет Вам интересен, как и мне. Я считаю, что моя профессиональная миссия заключается в том, чтобы рынок недвижимости стал прозрачным и цивилизованным.

Entries in this blog

Можно ли застраховать квартиру на сумму больше стоимости ее покупки?

Представьте такую ситуацию - вы купили себе квартиру за 5 миллионов руб. Можете ли вы ее застраховать по титулу, например, на 10 миллионов рублей? Сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение при наступлении страхового случая (страховая сумма), устанавливается по соглашению Страховщика и Страхователя на основании заявления последнего. Страховая сумма не должна превышать страховую (действительную) стоимость имущества на дату заключения договора страхования или на дату подписания соглашения об увеличении страховой суммы. Страховая (действительная) стоимость имущества может быть определена на основании оценки рыночной стоимости, выполненной независимым оценщиком, либо на основании стоимости, указанной в правоустанавливающем документе, либо на основании залоговой стоимости, установленной в договоре об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Допускается страхование по заявленной стоимости. При этом страховая стоимость на момент заключения договора страхования считается не определенной, и страховая сумма, указанная в договоре, не является тождественной страховой стоимости застрахованного имущества. Такая стоимость в целях соблюдения положений статей 949, 951 ГК РФ может быть определена Страховщиком путем проведения независимой экспертизы на этапе урегулирования убытка. Страховая сумма может быть увеличена в течение срока действия договора страхования при уплате дополнительной страховой премии, если имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя) были застрахованы не на полную стоимость или страховая (действительная) стоимость имущества возросла.

Кто должен рассказать покупателю о страховании титула - риэлтор, сотрудник банка или...?

Покупатели часто интересуются у меня - они должны сами разбираться в нюансах страхования титула или им должны все объяснить в риэлторской компании или банке? Покупатель, конечно же, сам должен вникать в нюансы страхования титула, т.к. именно он заинтересован в данном виде страхования при покупке объекта недвижимости на вторичном рынке. Но помочь ему в этом должны сотрудники агентства недвижимости, с которым он заключил договор на оказание услуг, а также сотрудники страховой компании с которой не сотрудничает. Обратите внимание - сейчас очень много статей в интернете и на различных форумах по данной теме. Вы можете сами их изучить, задать вопросы, попросить разъяснения. О страховании титула много написано и на этом форуме - в разделе "Страхование имущества". Читайте!

Хорошо ли банк проверяет квартиру, если выдает на нее ипотечный кредит?

Меня часто просят прокомментировать мнение,  что если квартира приобретается с помощью ипотечного кредита, то ее тщательно проверит банк и титульное страхование не нужно.  За все банки сказать не могу, но подозреваю, что есть общий регламент оценки истории объектов недвижимости. Конечно же совсем непонятную квартиру навряд ли банк пропустит для кредитования. Но, учтите, что банк не может провести качественную проверку, так как это сделает риэлтор. Ответственный риэлтор и выписку архивную из домовой книги возьмет, и расширенную ЕГРН, и кучу дополнительных заявлений. Помимо этого потребует документов с участников сделки, сходит пообщается с соседями, поймет мотивы продажи и так далее. Но банкам в этом отношении спокойнее, так как они достаточно часто в рамках ипотечного страхования требуют оформить титульное страхование в свою пользу.

Безопасна ли сделка купли-продажи жилья, если она проходит через нотариуса?

Рассмотрим - защитит ли добросовестного покупателя нотариальная сделка... Нотариус защитить может добросовестного приобретателя, но не полностью. Сделка в его присутствии - это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы. У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости. То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом. А теперь давайте остановимся на дееспособности.  Что это такое? Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться (статья 21 ГК РФ о дееспособности граждан). По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали. Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов. Статья 43 Закона о нотариате о проверке дееспособности нам указывает на то, что еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье. Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки. Гражданский кодекс (статья 177) говорит нам о том, что сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку. Возникает вопрос, а неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной? К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё. Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными. 1. Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон. Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки. И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть (Определение ВС от 04.08.15 № 78-КГ15019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 11.04.16 № 33-86/2016. 2. Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание. После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей. Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали. Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось. Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус (Определение ВС от 05.04.16 № 60-КГ16-1). 3. Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру. Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки. Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения. Сделку отменили. (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.17 № 33-18259/2017. На мой взгляд, учитывая критерии добросовестности, лучше все сделки совершать в нотариальной форме.

Есть ли другие варианты защиты добросовестного приобретателя на российском рынке, кроме титульного страхования?

Титульное страхование - это единственный вариант стопроцентной защиты добросовестного приобретателя недвижимости и этому есть объяснение. Дело в том, что в Российской Федерации сложилось много предпосылок к утрате права собственности. Считайте сами: Неоднозначность роли конкурсного (финансового) управляющего в процедуре банкротства. Упрощение процедуры регистрации купли-продажи жилья. Возможность зарегистрировать право собственности в любом регионе РФ, ранее же это возможно было только по месту нахождения недвижимого имущества. Несовершенство института добросовестного приобретательства (статья 302 ГК РФ); Институт наследования. Фактически неограниченный срок исковой давности ст. 181 ГК РФ. Наличие ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 года № 127 ФЗ. Номинальная ответственность – нотариусов, регистраторов, оценщиков, юристов, адвокатов. Отсутствие «Закона о риэлтерской деятельности» Высокие налоги, кадастровая стоимость объектов недвижимости - как следствие, заниженная стоимость в ДКП. Неправомерное использование материнского капитала. Максимальную финансовую защиту во всех этих случаях дает именно страхование титула. При условии, что оно будет оформлено. Именно страховая компания, а не юристы, банк или интернет-сервис дельно изучит ваш объект на предмет возможных рисков.

Какова вероятность того, что законно приобретенную квартиру отберут?

Давайте оценим, велика ли вероятность того, что квартира без кажущихся проблем, приобретенная по официальной процедуре, может быть отобрана. Может быть, это достаточно редкие случаи? В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными, а имущество может быть изъято, в том числе, у добросовестного приобретателя. Поэтому многие люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки и т.д.), попадают в группу риска, а в случае возникновения какого-либо судебного разбирательства часто остаются один на один со своими проблемами. Если мы хотим, чтобы рынок недвижимости развивался, если мы хотим противодействовать криминалу на риэлторском рынке, нужно использовать все возможности для гарантирования прав собственности покупателя. Но пока мало кто знает, что защитить свои права как собственника недвижимости можно через такой механизм, как титульное страхование. Есть статистика, что от 1 до 1, 5 процентов в года признаются сделок недействительными в Российской Федерации (от общего количество сделок). На первый взгляд, цифра не велика, но за ней стоят судьбы людей, которые остались без своих квартир. Хочу привести краткий обзор страховых случаев за последние три года в нашей страховой компании «Согласие», чтобы у Вас сложилась полная картина по данному вопросу: Страховые случаи, связанные с подлогом правоустанавливающих документов (в том числе, первичных). Страховые случаи, связанные с нарушением прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и пр.). Страховые случаи, связанные с неправомочным решением суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной. Страховые случаи, связанные с действиями мошенников. Страховые случаи, связанные с незаконностью предыдущих сделок. Ожидаемые страховые случаи: Страховые случаи, где объекты недвижимости приобретались с нарушением использования материнского капитала. Страховые случаи, связанные с признанием сделок недействительными, в рамках процедуры банкротства физических лиц (ФЗ- 154  «О банкротстве физических лиц»).

Если продавца признали банкротом...

Сейчас идет много разговоров о том, что с принятием закона о банкротстве физических лиц, число опасностей у покупателей квартир выросло. Это так? На чем основаны эти утверждения? На эти и другие вопросы мы попросили ответить директора агентства страховой компании «Согласие» Олесю Бухтоярову: - Рынок недвижимости и так был всегда опасным, но с 1 октября 2015 года на одну опасность стало больше. С этого дня в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир. – И в чем это выражается? - Дело в том, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. - Поясните, а кто может стать банкротом? - Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом может только суд. При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее трех месяцев. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер неисполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий: 1) должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок. 2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность. - И как это сделать? - Согласно закону о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок. То есть суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. К примеру, квартира была продана за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости. При этом кредиты, которые был должен банку, не погасил. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде, ссылаясь на то, что продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого. Еще раз хочу обратить внимание на тот момент, что данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. - Но как это проверить? - Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости. Это может быть чревато неприятными последствиями. - А как можно снизить риски при покупке жилья? - Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить историю не только квартиры, но и самого продавца. Подозрительными являются сделки, в которых: · стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья; · продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками; · продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени; · предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее. - А где можно получить информацию про продавца? - Это можно сделать на следующих ресурсах: · Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств; · Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства; · Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства. Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации). - И что делать бедным покупателям? Как спаси купленную недвижимость? - Самое лучшее – это квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где расходы будут больше: при оформлении страхового полиса или хождении по судам и доказывании, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта. Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. А это тоже стоит денег. Здесь же вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников. И последнее. Если выбранную вами квартиру, компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.
×