Исключения из правил

[Налоговик]

В отношении имущества, полученного по наследству, право собственности возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента госрегистрации этих прав (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма Минфина России от 20.09.2013 N 03-04-05/39127, от 28.03.2013 N 03-04-05/5-303, от 26.03.2013 N 03-04-05/5-291, от 04.06.2012 N 03-04-05/5-682, от 28.04.2012 N 03-04-05/7-566, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-386, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-383, от 14.02.2012 N 03-04-05/7-175, от 29.11.2011 N 03-04-05/7-963, от 24.11.2011 N 03-04-05/7-948, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822, от 12.05.2010 N 20-14/4/049629).

Однако из данного правила есть исключения для следующих случаев:

1) один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество. В такой ситуации период нахождения имущества в собственности наследника исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 13.07.2012 N 03-04-05/7-873, от 11.07.2012 N 03-04-05/5-861, от 27.06.2012 N 03-04-05/7-786, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

Например, супруги в феврале 2011 г. купили квартиру, зарегистрировав право собственности на мужа. Поскольку имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью согласно ст. 256 ГК РФ, доли супругов признаются равными (ст. 253, п. 2 ст. 254 ГК РФ). В 2013 г. после смерти мужа его долю наследовала жена, став единственной собственницей жилья. В марте 2014 г. она решила продать квартиру.

Период нахождения в собственности жилья для целей НДФЛ исчисляется с февраля 2011 г. Поскольку в марте 2014 г. квартира находится в собственности жены больше трех лет, налог ей уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет она также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);

2) собственник доли в имуществе наследует другую долю (ее часть), принадлежавшую умершему сособственнику. В этом случае период нахождения в собственности доли (ее части), полученной в результате наследования, исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе. Ведь изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ, также Письмо Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-604).

Например, в результате приватизации, проведенной в марте 2011 г., квартира была оформлена в собственность членов семьи в равных долях: по 1/4 доли на бабушку и трое ее внуков. Бабушка умерла в 2012 г. Согласно завещанию на основании ст. 1118 ГК РФ долю бабушки в праве собственности на квартиру полностью наследовал один из ее внуков, в результате чего ему стала принадлежать 1/2 часть в праве собственности на жилье. В июне 2014 г. наследник решил ее продать.

Период нахождения в собственности указанной доли для целей НДФЛ исчисляется с марта 2011 г. Поскольку в июне 2014 г. 1/2 часть в праве собственности на квартиру принадлежит внуку более трех лет, налог ему уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет он также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

3) один супруг наследует после смерти другого супруга жилье, приобретенное ими посредством участия в ЖСК. В этом случае период нахождения в собственности имущества исчисляется с момента внесения супругами паевого взноса в ЖСК в полном объеме (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).

Если договор, на основании которого отчуждалась недвижимость, признан судом недействительным, время нахождения имущества в собственности считается с даты первоначальной регистрации этого права. Ведь согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ такая сделка не влечет никаких юридических последствий и считается недействительной с момента ее совершения (Письмо Минфина России от 27.06.2011 N 03-04-05/7-450).

Если право собственности физического лица на имущество признано в судебном порядке, то моментом возникновения данного права является дата вступления в силу такого судебного решения (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ). Такой же вывод следует и из Писем Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983, от 03.07.2013 N 03-04-07/25455, от 05.07.2012 N 03-04-05/7-846, от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181, ФНС России от 04.07.2014 N БС-4-11/13067@. Таким образом, срок нахождения имущества в собственности исчисляется с даты, следующей за днем вступления в силу решения суда (п. 2 ст. 6.1 НК РФ). К аналогичному выводу пришел Минфин России в случае, когда право собственности было восстановлено судом (Письмо от 20.05.2011 N 03-04-05/7-370).

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 03.09.2012 N 03-04-05/9-1041, от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).

Аналогичный подход применяется, когда между супругами заключен договор о разделе имущества, приобретенного в браке. Например, по их соглашению квартира переходит в собственность другого супруга. Период нахождения недвижимости в собственности супруга, на которого она переоформлена, считается с даты ее первоначальной регистрации, а не с даты получения нового свидетельства о праве собственности (Письмо Минфина России от 27.06.2011 N 03-04-05/7-444).

Если жилье переводится из общей совместной собственности в общую долевую собственность (п. п. 2, 5 ст. 244 ГК РФ), то период нахождения имущества в собственности также исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на него (Письма Минфина России от 31.10.2012 N 03-04-05/7-1233, от 21.10.2011 N 03-04-05/5-773, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-632, УФНС России по г. Москве от 22.06.2012 N 20-14/55144@).

Например, семья из трех человек (супруги и их ребенок) проживает в квартире, которая принадлежит им с февраля 2011 г. на праве общей совместной собственности. Муж с женой в 2012 г. развелись и по соглашению всех членов семьи установили на данное жилье долевую собственность (по 1/3 доли в праве собственности каждому), получив новые свидетельства о регистрации права собственности. В апреле 2014 г. муж продал свою долю в квартире бывшей теще. Для целей НДФЛ период нахождения в собственности мужа 1/3 части квартиры исчисляется с февраля 2011 г. Поскольку на дату продажи указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежит мужу более трех лет, налог ему уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет он также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

[Kapitolina]

Аналогичный подход применяется, когда между супругами заключен договор о разделе имущества, приобретенного в браке. Например, по их соглашению квартира переходит в собственность другого супруга. Период нахождения недвижимости в собственности супруга, на которого она переоформлена, считается с даты ее первоначальной регистрации, а не с даты получения нового свидетельства о праве собственности (Письмо Минфина России от 27.06.2011 N 03-04-05/7-444).

Если жилье переводится из общей совместной собственности в общую долевую собственность (п. п. 2, 5 ст. 244 ГК РФ), то период нахождения имущества в собственности также исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на него (Письма Минфина России от 31.10.2012 N 03-04-05/7-1233, от 21.10.2011 N 03-04-05/5-773, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-632, УФНС России по г. Москве от 22.06.2012 N 20-14/55144@).

Добрый вечер! Я опять влезу сюда со своим вопросом, который задавала в другой теме. Т.е, я не должна платить налог с продажи квартиры, приобретенной в браке в 2010г. и по соглашению о разделе имущества переоформленной на меня в 2015г.?

И в налоговой я могу ссылаться на эти документы.

[Налоговик]

Kapitolina!

Налог с продажи квартиры платить не будете если в период покупки квартиры Вы официально работали и между Вами с супругом не заключался брачный договор.

Тем не менее, не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, подать налоговую декларацию с соответствующим пакетом документов, Вы обязаны.

На письма МИНФИНа и ФНС ссылаться не только можно, но и нужно, поскольку они обязательны для исполнения нижестоящими налоговыми органами.

[Мария]

хм.. вы ж её на двоих изначально оформляли, если я правильно помню.. т.е. ваше владение отсчитывается с 2010. Ваше право не прекращалось, к нему просто присоединилась ещё одна доля.. или я неправильно помню?

[Kapitolina]

Kapitolina!

Налог с продажи квартиры платить не будете если в период покупки квартиры Вы официально работали и между Вами с супругом не заключался брачный договор.

Тем не менее, не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, подать налоговую декларацию с соответствующим пакетом документов, Вы обязаны.

На письма МИНФИНа и ФНС ссылаться не только можно, но и нужно, поскольку они обязательны для исполнения нижестоящими налоговыми органами.

Спасибо большое! В период покупки квартиры я не работала, была домохозяйкой, брачного договора не было.

[Kapitolina]

хм.. вы ж её на двоих изначально оформляли, если я правильно помню.. т.е. ваше владение отсчитывается с 2010. Ваше право не прекращалось, к нему просто присоединилась ещё одна доля.. или я неправильно помню?

Мария, оформлена она была только на мужа, а по соглашению он отказался от прав на нее. Т.е. если бы он до сих пор был собственником, то для продажи нужно бы было мое согласие. А сейчас, чтобы продать, мне его согласия не нужно.

[Мария]

хм.. вы ж её на двоих изначально оформляли, если я правильно помню.. т.е. ваше владение отсчитывается с 2010. Ваше право не прекращалось, к нему просто присоединилась ещё одна доля.. или я неправильно помню?

Мария, оформлена она была только на мужа, а по соглашению он отказался от прав на нее. Т.е. если бы он до сих пор был собственником, то для продажи нужно бы было мое согласие. А сейчас, чтобы продать, мне его согласия не нужно.

а приобреталась в браке? (покупали?) Если да -- покупали, будучи в браке -- то Вы являетесь собственником 1/2 с момента покупки в 2010 г (в этом случае не важно, на кого была оформлена квартира -- это семейный кодекс и совместно нажитое имущество) и мой пост выше верен

[Kapitolina]

хм.. вы ж её на двоих изначально оформляли, если я правильно помню.. т.е. ваше владение отсчитывается с 2010. Ваше право не прекращалось, к нему просто присоединилась ещё одна доля.. или я неправильно помню?

Мария, оформлена она была только на мужа, а по соглашению он отказался от прав на нее. Т.е. если бы он до сих пор был собственником, то для продажи нужно бы было мое согласие. А сейчас, чтобы продать, мне его согласия не нужно.

а приобреталась в браке? (покупали?) Если да -- покупали, будучи в браке -- то Вы являетесь собственником 1/2 с момента покупки в 2010 г (в этом случае не важно, на кого была оформлена квартира -- это семейный кодекс и совместно нажитое имущество) и мой пост выше верен

Спасибо, Мария!

Теперь осталось дождаться благоприятной ситуации на рынке и начинать продавать по-новой.

[Мария]

Спасибо, Мария!

Теперь осталось дождаться благоприятной ситуации на рынке и начинать продавать по-новой.

надо ещё комментария Ирины дождаться, мало ли) я уже боюсь всего, что связано с налогами - масса новых правил, аж жуть)

[Налоговик]

Правило ст. 220 НК РФ гласит, что повторное предоставление имущественного налогового вычета, не допускается. Однако, данное правило не столь категорично как может показаться на первый взгляд…

И так, фабула: В 2009 году физическое лицо в полном объеме воспользовалось своим правом на получение имущественного налогового вычета при покупке недвижимости.

Вопрос: В связи с вступлением в силу части второй НК РФ может ли физическое лицо воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке квартиры еще раз.

Ответ: Федеральным законом от 05.08.2000 № 118-ФЗ «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации...» не предусмотрено ограничений в части того, что налогоплательщики, вновь приобретшие в собственность жилой дом или квартиру, не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, на том основании, что им уже была предоставлена льгота в силу Закона РФ № 1998-1.

В связи с этим налоговые органы пришли к выводу, что налогоплательщики, полностью воспользовавшиеся налоговой льготой на основании пп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ №1998-1 до 1 января 2001 г., имеют право получить имущественный налоговый вычет на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные после 1 января 2001 г. в порядке, предусмотренном пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (п. 1 Письма МНС России от 22.03.2002 года № СА-6-04/341 «О предоставлении имущественного налогового вычета»).

Налоговые органы поддержал и Минфин России, который в Письме от 18.05.2001 года № 04-04-06/257 указал, что ранее использованная льгота по подоходному налогу при покупке квартиры, предусмотренная Законом № 1998-1, не является основанием для отказа в предоставлении имущественного налогового вычета, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при приобретении другого жилого объекта.

Ложка дегтя: в случае, если налогоплательщик продолжал добирать остаток имущественного налогового вычета после 1 января 2001 года, налоговый вычет по вновь приобретенной после 1 января 2001 года квартире предоставлен ему не будет.