как определить срок владения квартирой для целей налогообложения при продаже

[Daria_O]

Доброго дня! помоги пожалуйста мне разобраться. Ситуация такая, я получила 1/2 долю в праве квартиру по наследству на основании завещания от дедушки, дедушка умер в 1996 году, завещание было написано и удостоверено в 1993 году, а вот свидетельство о праве на наследство по завещанию я получила у нотариуса в январе 2013 года и далее на его основании получила свидетельство о праве собственности на 1/2 долю в квартире в феврале 2013 года. Потом в октябре 2013 года бабушка подарила мне оставшуюся 1/2 долю в праве на квартиру по договору дарения, который был зарегистрирован и получено в октябре 2013 года свидетельство о праве собственности на всю квартиру (на основании наследства и договора дарения). Сейчас в январе 2016 года я хочу продать продать всю квартиру целиком, но не понимаю какой налог мне необходимо заплатить и надо ли его будет платить вообще, ведь по свидетельствам о собственности получается, что я владею квартирой менее трех лет. Цена продажи 6 000 000 руб. Заранее спасибо!

[Мария]

В вашем случае нет налога: доля от дедушки считается вашей с даты его смерти, а подаренная бабушкой доля увеличивает уже имеющуюся у вас

[Налоговик]

Доброго дня! помоги пожалуйста мне разобраться. Ситуация такая, я получила 1/2 долю в праве квартиру по наследству на основании завещания от дедушки, дедушка умер в 1996 году, завещание было написано и удостоверено в 1993 году, а вот свидетельство о праве на наследство по завещанию я получила у нотариуса в январе 2013 года и далее на его основании получила свидетельство о праве собственности на 1/2 долю в квартире в феврале 2013 года. Потом в октябре 2013 года бабушка подарила мне оставшуюся 1/2 долю в праве на квартиру по договору дарения, который был зарегистрирован и получено в октябре 2013 года свидетельство о праве собственности на всю квартиру (на основании наследства и договора дарения). Сейчас в январе 2016 года я хочу продать продать всю квартиру целиком, но не понимаю какой налог мне необходимо заплатить и надо ли его будет платить вообще, ведь по свидетельствам о собственности получается, что я владею квартирой менее трех лет. Цена продажи 6 000 000 руб. Заранее спасибо!

В Вашей ситуации необходимо внимательно изучить свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

В случае получения Вами единого свидетельства взамен первоначально выданного, срок владения квартирой будет исчисляться со дня смерти дедушки, т.е. продать можно без последующей уплаты налога.

Обоснование: Письмо МИНФИНа от 25.01.2012 года № 03-04-05/5-71.

Вопрос: В 2007 г. физическое лицо получило в дар от близкого родственника 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2009 г. физическое лицо получило в собственность оставшуюся 1/2 доли квартиры. Подлежат ли налогообложению НДФЛ доходы от продажи квартиры, 1/2 доли которой находится в собственности физического лица более трех лет, а другая 1/2 доли - менее трех лет?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 25 января 2012 г. N 03-04-05/5-71

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что физическое лицо является собственником 1/2 доли квартиры с 2007 г. и в 2009 г. им была получена еще 1/2 доли в праве собственности на данную квартиру, которую впоследствии планируется продать.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В случае, когда продаются оформленные отдельными свидетельствами доли в праве собственности на жилье, Минфин России посчитал, что срок нахождения в собственности налогоплательщика каждой из указанных долей исчисляется отдельно на основании свидетельств о праве собственности на них.

Обоснование: Письмо МИНФИНа от 20.05.2014 года № 03-04-05/23772.

Вопрос: Об уплате НДФЛ при продаже долей в праве собственности на квартиру в 2013 г., одна из которых принадлежала собственнику с 2003 г., а вторая с 2011 г.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 20 мая 2014 г. N 03-04-05/23772

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу исчисления налога на доходы физических лиц при продаже долей в праве собственности на квартиру и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что одна доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 07.02.2003, а другая доля в праве собственности на данную квартиру принадлежала на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 29.04.2011. Указанные доли были проданы в 2013 году.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 января 2014 года) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

При этом в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку одна доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику более трех лет, то доходы от ее продажи не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Что касается обложения налогом на доходы физических лиц другой доли в праве собственности на указанную квартиру, то поскольку указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику менее трех лет, то он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В случае если обе доли были проданы по одному договору, то сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется соответственно размеру доли.

[Налоговик]

Разберем жизненную ситуацию: В 2008 г. гражданка приобрела комнату в трехкомнатной квартире.

В 2012 г. ею были куплены оставшиеся две комнаты в этой квартире. Свидетельства о регистрации права собственности на комнаты получены соответственно в 2008 и 2012 гг. Она собирается эту квартиру продать. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру датировано 2014 г. С какого момента исчисляется срок нахождения квартиры в собственности в целях освобождения от налогообложения дохода, полученного от ее продажи? Какой период она должна находиться в собственности: три или пять лет?

По вопросу, с какого момента начинает отсчитываться срок нахождения в собственности квартиры, созданной путем объединения комнат, существует две диаметрально противоположные позиции.

Минфин России полагает, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или нескольких квартир), представляет собой новый объект недвижимости. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из этого, финансисты считают, что, поскольку квартира, полученная объединением нескольких комнат (квартир), как самостоятельный объект не приобреталась, срок ее нахождения в собственности отсчитывается со дня получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на нее.

(Основание: Письма от 23.03.2015 N 03-04-05/15884, от 25.02.2015 N 03-04-05/9369, от 13.02.2015 N 03-04-05/6490).

Однако у Верховного Суда РФ иное мнение на этот счет. Так, в Определении от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 он рассмотрел следующую ситуацию. Гражданка купила в 1997 г. две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. она приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру она оформила в 2013 г. и в этом же году продала квартиру. Налоговики доначислили гражданке НДФЛ, посчитав, что проданная квартира находилась в ее собственности менее трех лет. Она обратилась в суд.

Верховный Суд указал, что объединение трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него. С принятием решения об объединении нескольких комнат в квартиру и внесением соответствующих записей в реестр право собственности на комнаты, возникшее в 1997 и в 2005 гг., не прекратилось. Данное право лишь трансформировалось в право собственности на один объект - трехкомнатную квартиру. Следовательно, срок нахождения ее в собственности следует исчислять с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 г.), а не со дня регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.

Данная правовая позиция Верховного Суда была доведена до сведения налоговых органов Письмом ФНС России от 07.07.2016 N СА-4-7/12211@ для использования ее в работе.

При расхождении разъяснений Минфина России с мнением ВАС РФ и (или) Верховного Суда РФ налоговики должны руководствоваться позициями судов (Письмо Минфина России от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571). Таким образом, в рассматриваемой ситуации квартира, полученная объединением трех комнат, находится в собственности с 2012 г. Поскольку с этого момента прошло более трех лет, доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются.