Новеллы Жилищного кодекса

[Мария]

Перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот.

Единственная статья ЖК РСФСР, касающаяся изменения целей использования помещений, предусматривала перевод помещений из жилых в нежилые. При этом законодателем делался особый акцент на запрете необоснованного уменьшения жилого фонда. Перевод нежилых помещений в жилые не рассматривался. Вновь принятый Жилищный кодекс описывает как порядок перевода помещения из жилого в нежилое, так обратное изменение статуса. Приводится исчерпывающий перечень документов, необходимый для принятия органом местного самоуправления соответствующего решения, а также исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе помещения.

Для перевода помещения желающие предоставляют в орган местного самоуправления следующие документы (требовать иные документы орган самоуправления не вправе):

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение;

план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется для проведения перевода).

Как правило, при переводе помещения перепланировки не избежать. Особенно, когда осуществляется перевод из жилого в нежилое. По окончанию работ по переустройству на место выезжает сформированная органом самоуправления комиссия. Акт этой приемочной комиссии означает окончание перевода и является основанием для использования помещения в качестве жилого (нежилого).

В отличие от Жилищного кодекса РСФСР в новом ЖК отсутствует презумпция запрета на перевод помещения из жилого в нежилое. Существенным является лишь соблюдение необходимых условий, касающихся в первую очередь технических характеристик помещения. В частности, если речь идет о квартире в многоквартирном доме, то перевод подобного помещения в нежилой фонд возможет только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми (типичный пример использования жилых домов под офисные помещения в центре Москвы).

[Мария]

Образование товариществом собственников жилья либо жилищного кооператива, либо другого специализированного потребительского кооператива.

Исходя из принципа добровольности членства в любом объединении создание такой формы управления общим имуществом, как товарищество собственников жилья, не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, не утрачивая с ним иных связей, кроме членства в товариществе. На этом основании нормы Закона «О товариществах собственников жилья», позволяющие говорить об обязательном членстве в товариществе, не восприняты новым ЖК. Например, если в ранее действовавшем Законе «О товариществах собственников жилья» указывалось, что членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента государственной регистрации товарищества как юридического лица, то на основании ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении (налицо добровольный порядок). Иными словами, приобретение права собственности на помещение в доме влечет за собой не обязанность, а право собственника на членство в товариществе. То есть, купив квартиру, вы не становитесь автоматически членом существующего в данном доме товарищества.

Вместе с тем право собственности является необходимым условием, с утратой которого членство в товариществе автоматически прекращается. Иными словами, продав квартиру, вы уже не являетесь членом товарищества. Однако вы можете подать заявление о выходе из товарищества, оставаясь собственником помещения (п.3 ст. 143 ЖК).

В остальном нормы раздела ЖК «О товариществах собственников жилья» практически дублируют положения Закона «О ТСЖ». Прежней остается структура органов управления товариществом: общее собрание и правление товарищества (ст. 33 Закона «О ТСЖ» и ст.144 ЖК). Аналогично формируются средства и имущество товарищества (ст. 40 Закона «О ТСЖ» и ст. 151 ЖК), состоящие из:

обязательных платежей, вступительных или иных взносов членов товарищества;

доходов от хозяйственной деятельности товарищества;

субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

прочих поступлений.

Допускается образование товарищества собственников жилья в период строительства дома (Глава 6 Закона «О ТСЖ» и ст. 139 ЖК).

В заключение стоит сказать еще об одной проблеме. Так и остались неурегулированными законодательством отношения товарищества собственников жилья и других собственников, не являющихся членами товарищества. Очевидно, это породит еще одну обязанность товариществ собственников жилья по заключению договоров с иными собственниками помещений на обслуживание и эксплуатацию жилого дома.

[Мария]

Приватизация

Закон о Введении в действие Жилищного кодекса РФ предполагает внесение изменений в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». В соответствии с ним приватизировано может быть только то жилое помещение, которое получено по договору социального найма до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Сам процесс приватизации завершится 1 января 2007 года.

[Мария]

Деприватизация жилых помещений.

Деприватизация жилых помещений представляет собой процесс передачи в государственную или муниципальную собственность гражданами жилых помещений, принадлежащих последним на праве собственности. Нормы, разрешающие деприватизацию, существовали и ранее в действующем законодательстве (ст. 9.1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ») Право граждан на деприватизацию помещений предусматривало встречную обязанность органов исполнительной власти и местного самоуправления принять жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с теми же гражданами. В связи с принятием нового ЖК суть нормы не изменилась, однако привнесены некоторые ограничения по времени. Деприватизация возможна теперь только до 1 января 2007 года. Кроме того, государство обязано принять в собственность квартиры только от малоимущих граждан, для которых указанная квартира является единственным местом постоянного проживания (ст. 20 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Последнее вполне оправдано, так как смысл деприватизации в том, чтобы снять с лица (собственника) расходы по содержанию помещения с передачей помещения в государственный или муниципальный жилищный фонд.

Глуховская Э.,

АКДИ «Экономика и жизнь»

[Мария]

Ждем новый