Покупка квартиры с прописанными

[Hofmeister]

Нисколько не опасно потому что почти все покупают с прописанными, мы тоже так делали и ничего, все выписались

Вам просто повезло. Судя по вашим постам вы из тех, кому надо разок "попасть", побегать по судам, может вообще без квартиры остаться, тогда будете осторожнее советы по форумам давать.

[Лобанов В]

По большому счету все эти нотариально заверенные бумажки не нужны, толку от них никакого. В договоре купли-продажи ведь и так есть пункт что все обязуются выписаться... в течении 14 дней......

[Kare]

По большому счету все эти нотариально заверенные бумажки не нужны, толку от них никакого. В договоре купли-продажи ведь и так есть пункт что все обязуются выписаться... в течении 14 дней......

Еще плюс в ГК есть статья о том что члены семьи бывшего собственника после продажи квартиры утрачивают право пользования, покопаюсь найду статью

[эльвира дадашева]

По большому счету все эти нотариально заверенные бумажки не нужны, толку от них никакого. В договоре купли-продажи ведь и так есть пункт что все обязуются выписаться... в течении 14 дней......

Ну да... особенно этот пункт имеет силу, если зарегистрированные- не собственники... да еще и были зарегистрированы на момент приватизации и от приватизации отказались...

[Kare]

Ну да... особенно этот пункт имеет силу, если зарегистрированные- не собственники... да еще и были зарегистрированы на момент приватизации и от приватизации отказались...

Эльвира не подскажете статью, не могу найти

[Tony]

ВЫСЕЛЕНИЕ БЫВШИХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Разрыв семейных уз порождает большое количество имущественных, финансовых, морально-этических и других проблем. С введением в действие в 2005 году Жилищного кодекса РФ к ним добавилась еще одна - жилищная. Бывшие жены и мужья, несовершеннолетние дети были выселены по решению судов. Правоприменительная практика правовых новелл ЖК РФ, регламентирующих выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения, обусловила массу вопросов, связанных с отнесением к бывшим членам семьи несовершеннолетних детей; порядкам выселения граждан; сроками временного проживания бывших членов семьи и т.д. Анализу данных вопросов посвящена настоящая статья.

Действующий Жилищный кодекс РФ предусматривает не только выселение собственников, нанимателей и членов их семей, но и пользователей жилых помещений, не относящихся к данным категориям.

Последняя категория лиц, подлежащих выселению, может быть классифицирована на несколько групп:

1) бывшие члены семьи собственника жилого помещения (части 4, 5 статьи 31 ЖК РФ);

2) лица, занимающие жилое помещение на основании определенного вещного права: пожизненного содержания с иждивением, завещательного отказа (статья 35 ЖК РФ);

3) лица, занимающие жилое помещение на основании договора, не влекущего перехода права собственности: коммерческого найма, безвозмездного пользования, или на другом законном основании, например временные жильцы (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

Наибольший общественный резонанс вызывают судебные дела о выселении бывших членов семьи собственника из занимаемых жилых помещений при утрате семейных отношений с последним. Эти правоотношения затрагивают наиболее социально незащищенные категории населения: несовершеннолетних детей, женщин, лиц пенсионного возраста.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Действительно, следует согласиться с автором в том, что ответчиками по делам о выселении достаточно часто выступают бывшие супруги и даже дети. Вместе с тем, исходя из установленной семейным законодательством обязанности родителя по содержанию своего ребенка, норм п. 12, п. 28 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, определяющих, что регистрация несовершеннолетних детей осуществляется по месту жительства родителей, представляется, что детям принадлежит право пользования жилым помещением собственника-родителя, которое при необходимости подтверждается в судебном порядке.

Данный вывод изложен также и в ответе на вопрос N 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г. от 07.11.2007 (который подробно анализируется автором далее в статье), согласно которому "в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями".

В связи с изложенным считаю необходимым предпринять правовой анализ правовых предписаний и судебной практики, посвященных выселению данной категории пользователей жилыми помещениями.

Нормативной базой, регламентирующей выселение бывших членов семьи собственника из занимаемых жилых помещений, являются части 4, 5 статьи 31 ЖК РФ.

В соответствии с частью 1 указанной статьи к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Круг субъектов, относящихся к членам семьи собственника, указанными лицами не ограничен. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Таким образом, факт отнесения к членам семьи нетрудоспособных иждивенцев, других родственников создает потенциально широкую базу субъектов для будущих выселений, так как никто из бывших членов семьи собственника в правовом отношении не защищен от выселения. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, как гласит часть 4 статьи 31 ЖК РФ, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.

В соответствии с нормативным толкованием, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснено, что в соответствии с положениями частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами. Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

При этом, учитывая положения части 1 статьи 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (статья 67 ГПК РФ).

Таким образом, высшая судебная инстанция при решении вопроса о прекращении семейных отношений признала приоритетным юридически оформленное прекращение семейных отношений, а не фактическое прекращение ведения общего хозяйства.

Бывший член семьи собственника жилого помещения может сохранить право пользования им на определенный срок на основании решения суда при наличии следующих условий:

- во-первых, у бывшего члена семьи должны отсутствовать основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

- во-вторых, имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.

К первым в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14, относятся такие жизненные обстоятельства, как отсутствие другого жилого помещения в собственности, отсутствие права пользования другим жилым помещением по договору найма. Кроме того, бывший член семьи не должен являться участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др. Ко второй группе жизненных обстоятельств высшая судебная инстанция РФ отнесла отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, в соответствии с частью 5 статьи 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается.

Следует отметить, что возможность срочного пользования жилым помещением бывшему члену семьи собственника предоставляется по усмотрению суда, то есть она может быть судом не предоставлена. Большим объемом правовых возможностей, связанных с пользованием жилым помещением собственника, обладают бывшие члены семьи собственника, по отношению к которым собственник несет алиментные обязательства. Суд в указанном случае вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить другим жильем бывшего супруга и других членов семьи по их требованию. Круг алиментообязанных лиц и основания возникновения алиментных обязательств определены Семейным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 30, статьи 80 - 105 СК РФ).

Хотелось бы обратить внимание, что указанное решение суд также принимает по своему усмотрению, то есть оно может быть не принято. С другой стороны, в норме не детализировано вещное право или обязательственное отношение, на основании которого должно быть предоставлено другое жилье. Термин "обеспечить" нуждается в правовой конкретизации. Данный пробел частично восполняет расширенное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14. В нем разъяснено, что при решении вопроса о возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности, продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого помещения, помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований части 2 статьи 15 и части 1 статьи 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь. Принимая во внимание, что в части 4 статьи 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).

http://olin6397.narod2.ru/company/viselenie_bivshih_chlenov_semi_sobstvenika/

[Tony]

Комментирует: Р.Р. Мустафин, практикующий юрист.

Автор совершенно справедливо обращает внимание на проблему обеспечения другим жильем бывшего супруга и других членов семьи, по их требованию с помощью института алиментов. При этом хотелось бы обратить внимание на следующие обстоятельства. Верховный Суд РФ, устанавливая данные правила, как представляется, не учел специфики алиментов. В соответствии со ст. 90 СК РФ право требовать предоставления алиментов в судебном порядке от бывшего супруга, обладающего необходимыми для этого средствами, имеют:

бывшая жена в период беременности и в течение трех лет со дня рождения общего ребенка;

нуждающийся бывший супруг, осуществляющий уход за общим ребенком-инвалидом до достижения ребенком возраста восемнадцати лет или за общим ребенком - инвалидом с детства I группы;

нетрудоспособный нуждающийся бывший супруг, ставший нетрудоспособным до расторжения брака или в течение года с момента расторжения брака;

нуждающийся супруг, достигший пенсионного возраста не позднее чем через пять лет с момента расторжения брака, если супруги состояли в браке длительное время.

То есть круг лиц, имеющих право на алименты, определен законом исчерпывающе, и возложить обязанность на лицо, не подпадающее в указанный перечень, будет достаточно сложно. Кроме того, как правильно отмечает автор, совершенно не понятно, в чем это будет выражаться (наем, собственность, безвозмездное пользование и т.д.). При этом стоит обратить внимание на дефиницию п. 1 ст. 90 СК РФ: "Право требовать предоставления алиментов в судебном порядке от бывшего супруга, обладающего необходимыми для этого средствами". Возникает вопрос: а если средств нет или сделано все для того, чтобы показать, что таких средств нет? В этом случае право бывшего супруга на предоставление жилья превращается в фикцию.

Очевидно, что в каждом конкретном случае суд будет исходить из обстоятельств дела, но представляется, что критерии все-таки должны быть более четкие, чем "разумность" и т.п.

В Кодексе не уточняется срок, на который собственник, несущий алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи, обязан предоставить им жилое помещение.

Неясность юридических формулировок предопределило расширенное толкование многих положений указанной статьи со стороны судебной инстанции. Толкование ряда положений статьи 31 ЖК РФ содержалось в ответах Верховного Суда РФ на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных федеральных законов, утвержденных Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005, и в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года <1>.

--------------------------------

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.

Так, правоприменитель в лице Верховного Суда РФ указал, что, ввиду того что часть 1 статьи 31 ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения супруга, до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением собственника возможным не представляется.

Наиболее острой проблемой выселения из жилого помещения собственника является выселение несовершеннолетних детей вследствие прекращения семейных отношений между супругами.

Возникает вопрос: являются ли дети бывшими членами семьи собственника, если после расторжения брака они стали проживать с родителем, который не имеет жилья в собственности?

Верховный Суд РФ в толковании данной статьи исходил из положений части 1 статьи 31 ЖК РФ о том, что члены семьи собственника должны проживать совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В случае если после расторжения брака ребенок в соответствии с достигнутым соглашением, предусмотренным частью 3 статьи 65 Семейного кодекса РФ, стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого родителя возникли алиментные обязательства, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника <2>. Следовательно, считает суд, в отношении бывших детей в полном объеме могут быть применены положения пункта 4 статьи 31 о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Ребенок подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном указанной нормой.

--------------------------------

<2> Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. N 1. Ст. 16; РГ. 22.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3808; 2008. N 17. Ст. 1756, N 30. Ст. 3808; 2008. N 27. Ст. 3124.

Позиция высшего органа судебной власти была изменена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007 <3>. На вопрос о том, сохраняет ли ребенок право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака, было разъяснено, что в соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (пункт 1 статьи 63 СК РФ). Указанные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Следовательно, лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей, собственника этого помещения, может повлечь нарушение прав ребенка.

--------------------------------

<3> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 1.

Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Комментирует: Р.Р. Мустафин, практикующий юрист.

Здесь и заключается одна из основных проблем современного жилищного законодательства: у ребенка право проживания сохраняется, а у родителя (как правило, у матери), с которым он проживает, нет. Приходилось слышать мнение, что обязанности и права родителя не дают ему возможности проживать с ребенком по месту жительства последнего, так как носят не имущественный, а нематериальный характер.

Верховный Суд РФ признал ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики за III квартал 2005 года под номером 18, утратившим силу.

В данном случае правоприменитель в лице Верховного Суда РФ дал расширенное толкование положений семейного законодательства, затрагивающих права и обязанности родителей по отношению к несовершеннолетним детям, и применил их к жилищным правоотношениям в сфере права пользования жилыми помещениями.

Данная позиция высшей судебной инстанции осталась неизменной и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14. В нем разъяснено, что судам необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 4 статьи 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением. В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии, расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Данное толкование Верховного Суда не является совершенным, так как не дает правовых гарантий для пользования жилым помещением бывшему супругу-родителю несовершеннолетнего ребенка, не являющемуся собственником жилого помещения.

Верховный Суд РФ разъяснил, что положения части 4 статьи 31 ЖК РФ применяются и к отношениям, возникшим до 1 марта 2005 года, то есть до введения в действие нового ЖК РФ, несмотря на то что статья 127 утратившего силу ЖК РСФСР предусматривала, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры.

При разъяснении данной нормы суд исходил из положений части 3 статьи 6 ЖК РФ о том, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, применяется акт к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения в действие нормативно-правового акта. Правоприменитель полагает, что рассматриваемые отношения носят длящийся характер и по общему правилу к ним применяется закон, который действует в настоящее время, следовательно, применению подлежат положения действующего ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения.

Комментирует: Р.Р. Мустафин, практикующий юрист.

Совершенно непонятно, откуда судебная практика взяла термин "длящиеся правоотношения", все правоотношения длящиеся, за исключением тех, которые прекращаются в момент возникновения в связи с исполнением. В общей теории права есть понятие длящегося правонарушения, но это совершенно не одно и то же. Представляется, что в описываемых ситуациях более уместно было бы применение принципа "Закон обратной силы не имеет".

Хотелось бы отметить, что невольными жертвами юридической терминологии стали рядовые российские граждане, которые при прекращении семейных отношений с собственником жилья полагали, что защищены статьей 127 ЖК РСФСР, гарантировавшей им сохранение права пользования жилым помещением.

Верховный Суд РФ разъяснил также положения о сроке сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

При определении указанного срока суд должен учитывать конкретные обстоятельства по каждому делу, в том числе и указанные в статье основания. С учетом того что ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением установленного решением срока, суд может продлить указанный срок.

Правоприменитель буквально истолковал положения части 5 статьи 31 ЖК РФ о том, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено по требованию собственника до истечения срока, указанного в судебном решении, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено на определенный срок за бывшим членом его семьи и из положений данной нормы следует, что если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не о порядке пользования указанным помещением.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Хотелось бы отметить, что судебная практика, применяя нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, идет по пути сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный, достаточно непродолжительный срок (например, согласно Определению Московского областного суда от 17.04.2008 по делу N 33-1546 право пользования было сохранено за бывшей супругой до 17.04.2010, в соответствии с Определением Московского областного суда от 06.07.2006 по делу N 33-8097 право пользования было сохранено за дочерью бывшей умершей жены истца до 01.01.2010).

В связи с тем что в Жилищном кодексе РФ отсутствует конкретный срок, на который бывшему члену семьи может быть предоставлено жилое помещение, Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 разъяснил, что при определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Принципиальной новеллой, впервые появившейся в новом ЖК РФ, стали положения статьи 7, предусматривающей возможность применения жилищного законодательства по аналогии. Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006, разъяснено, что в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения <4>. Так, члены семьи собственника по требованию последнего на основании решения суда могут быть выселены из жилого помещения собственника в соответствии с частью 2 статьи 35 ЖК РФ, если нарушают правила пользования жилым помещением, хотя в ЖК РФ отсутствуют нормы, регламентирующие выселение члена семьи собственника по указанному основанию.

--------------------------------

<4> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.

Интересной представляется позиция Верховного Суда РФ о правах бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от участия в приватизации жилья при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором <5>.

--------------------------------

<5> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 01.12.2007) // Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 1. Ст. 14, N 49. Ст. 6071.

Положения части 2 статьи 292 ГК РФ предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Верховный Суд РФ отметил, что в соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность <6>.

--------------------------------

<6> Закон Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004, с изм. от 15.06.2006, с изм. и доп. вступившими в силу 01.03.2007, с изм. от 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; 2004. N 27. Ст. 2711; Парламентская газета. N 7 - 8. 15.01.2005; РГ. 29.12.2005; РГ. 18.06.2008.

Суд в толковании обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отметил, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Часть 1 статьи 558 ГК РФ предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в котором эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Более того, в случае совершения собственником определенных действий, нарушающих права и законные интересы проживающих лиц, договор на приватизацию жилого помещения может быть признан недействительным (согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", "если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например когда при отказе от приватизации гражданин не способен был понимать значение своих действий, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения").

Следовательно, Верховный Суд РФ полагает, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Указанное нормативное разъяснение не распространяется в отношении бывших членов семьи собственника, которым суд предоставил право пользования его жильем на определенный срок.

Так, в указанном Постановлении разъяснено, что в соответствии с частью 5 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Комментирует: Р.Р. Мустафин, практикующий юрист.

Автором затронут крайне важный и интересный вопрос - установление Верховным Судом РФ иных правил, чем предусмотрено законом, и возникающих в связи с этим последствий. Данный вопрос, по нашему мнению, нуждается в тщательной проработке и отдельном освещении.

Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

Следует отметить, что до вступления в силу части 4 статьи 31 ЖК РФ в марте 2005 года перед гражданами и правоприменителями в лице судебных инстанций возникла проблема выселения бывших членов семьи собственника жилого помещения. Так, в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ в пункт 2 статьи 292 ГК РФ было внесено изменение, в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу стал основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом) <7>.

--------------------------------

<7> Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 39.

После вступления данной нормы в силу возникли ситуации, при которых собственник жилого помещения обращался с исковым заявлением в суд с требованием признать утратившими право пользования принадлежащим ему жилым помещением бывших членов семьи, проживавших в течение длительного времени в жилом помещении собственника, вносивших квартплату, оплачивающих коммунальные платежи, т.е. несущих расходы по содержанию жилья собственника. Следует учитывать, что описанная ситуация носит общий характер, хотя на практике трудно встретить абсолютно идентичные случаи.

Возник вопрос о соответствии пункта 2 статьи 292 ГК РФ положениям части 1 статьи 40 и части 3 статьи 17 Конституции РФ.

В Определении от 03.11.2006 N 455-О Конституционный Суд РФ проанализировал несколько указанных случаев и констатировал, что пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации направлен на усиление гарантий прав собственника жилого помещения, и подчеркнул, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности <8>.

--------------------------------

<8> Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан В.А. Вахрамеевой и Е.В. Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами" // Вестник Конституционного Суда РФ. 2007. N 2.

В первом случае, проанализированном Конституционным Судом РФ, имел место характер взаимоотношений между собственником, приобретшим квартиру у наследника, в которой проживал член семьи умершего наследодателя.

Конституционный Суд РФ указал, что применительно к конкретным делам признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора.

Так, если между собственником жилого помещения и членом семьи бывшего собственника до рассмотрения иска по существу фактически сложились отношения найма жилого помещения, то их отношения подлежат урегулированию статьей 675 ГК РФ, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому не препятствует и защите интересов истца, т.е. фактического нанимателя жилого помещения. В этой ситуации, по мнению Конституционного Суда РФ, положение пункта 2 статьи 292 ГК РФ, применение которого основывается на уяснении правовой связи между спорящими сторонами, не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 675, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому не препятствует и защите интересов истца.

В другом случае, изложенном в Определении Конституционного Суда России, собственник, в жилом помещении которого проживала бывшая супруга со своими дочерьми, продал квартиру своему сыну, который, зарегистрировав право собственности на нее, обратился в тот же суд с заявлением о выселении бывшей жены продавца квартиры и ее дочерей на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ и пункта 2 статьи 292 ГК РФ.

В третьем случае ответчик после регистрации брака в 1989 году вселился в принадлежащую истице на праве собственности квартиру. Впоследствии брак был расторгнут и бывшие супруги создали новые семьи. Суд первой инстанции в августе 2005 года признал бывшего мужа утратившим право пользования принадлежащим ей жилым помещением, руководствуясь частью 4 статьи 31 ЖК РФ. Ответчик, не соглашаясь с решением суда первой инстанции, в жалобе в Конституционный Суд РФ оспаривал также соответствие положений пункта 2 статьи 292 и части 4 статьи 31 ЖК РФ положениям частей 1 и 2 статьи 19 и части 2 статьи 55 Конституции Российской Федерации, поскольку его действие распространено на бывших членов семьи собственника, которые приобрели этот статус до введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года), а также поскольку за членом семьи собственника право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений не сохраняется в отличие от члена семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 ЖК РФ).

Конституционный Суд РФ указал, что необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений. Вместе с тем в Определении указано, что законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежать чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан.

Конституционный Суд РФ отметил, что общие правила регулирования отношений, возникающих между собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, пункт 2 статьи 292 ГК РФ и часть 4 статьи 31 ЖК РФ не исключают учет судами особенностей конкретных жизненных ситуаций.

Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве одной из возможностей возможность урегулирования отношений между собственником и бывшими членами его семьи по поводу пользования соответствующим жилым помещением путем заключения соглашения между ними.

Кроме того, в соответствии с указанной нормой право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Причем предельный срок такого пользования не оговаривается. Суд также вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Следовательно, считает Конституционный Суд РФ, норма, предусмотренная частью 4 статьи 31 ЖК РФ, предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.

В Определении указано, что пункт 2 статьи 292 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) и часть 4 статьи 31 ЖК РФ не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище.

Установление для разных категорий бывших членов семьи собственника и бывших членов семьи нанимателя различного уровня гарантий права пользования жилым помещением основано на учете федеральным законодателем объективных особенностей правового статуса этих лиц и не противоречит части 2 статьи 19 Конституции Российской Федерации. Закрепленный ею конституционный принцип равенства предполагает равный подход к формально равным субъектам и не обусловливает предоставления одинаковых гарантий лицам, относящимся к разным категориям, а равенство перед законом и судом не исключает фактических различий и необходимость их учета законодателем.

В последнем случае конституционность нормы, изложенной в части 4 статьи 31 ЖК РФ, ставится под сомнение также с точки зрения имеющего место, по мнению заявителя, придания содержащимся в ней нормативным положениям обратной силы путем распространения ее действия на бывших членов семьи собственника, которые приобрели этот статус до 1 марта 2005 года, т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ указал, что разрешение этого вопроса не входит в компетенцию Конституционного Суда Российской Федерации, как она определена в статье 125 Конституции Российской Федерации и статье 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" от 21.07.1994 N 1-ФКЗ (в ред. от 05.02.2007), а относится к полномочиям судов общей юрисдикции, включая Верховный Суд Российской Федерации (статья 126 Конституции Российской Федерации) <9>.

--------------------------------

<9> Федеральный конституционный закон "О Конституционном Суде Российской Федерации" от 21.07.1994 N 1-ФКЗ (в ред. от 05.02.2007) // Собрание законодательства РФ. 25.07.1994. N 13. Ст. 1447; Парламентская газета. 08.02.2007.

Вопрос о придании обратной силы норме, предусмотренной частью 4 статьи 31 ЖК РФ, и ее применении в аналогичных ситуациях, то есть предусмотренных частью 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона), был затронут в Определении Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 N 815-О-О <10>.

--------------------------------

<10> Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О; Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2007 года N 815-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Митрофановой Натальи Анатольевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 7 и частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Текст опубликован не был. Правовая система "Консультант".

Собственник, получивший квартиру в дар, потребовал выселения родственников дарителя, проживавших в данном жилом помещении. После неоднократного рассмотрения дела судами разных инстанций, начавшегося в 1998 году, в 2006 году было принято решение о выселении ответчиков.

Конституционный Суд РФ сослался на Определение от 03.11.2006 N 455-О и в очередной раз указал, что пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) и часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционных прав на жилище.

Возможность придания части 4 статьи 31 ЖК РФ в конкретном случае обратной силы требует уяснения правовой связи между спорящими сторонами, оценки всего комплекса фактических обстоятельств дела и не относится к полномочиям Конституционного Суда Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ отметил, что часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), как направленная на исключение пробелов в правовом регулировании и в конечном итоге на защиту интересов участников соответствующих правоотношений сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права, перечисленные в жалобе.

Таким образом, проанализировав вышеизложенные акты толкования права Верховного Суда РФ и правовые акты Конституционного Суда РФ по вопросам выселения бывших членов семьи собственника из принадлежащего ему жилого помещения, можно сделать следующие выводы.

1. Наиболее уязвимыми с правовой точки зрения среди бывших членов семьи собственника жилого помещения в возможности сохранения права пользования принадлежащего собственнику жилья являются позиции бывшего супруга, в отношении которого собственник не несет алиментных обязательств. Несмотря на последнее нормативное толкование, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 N 14, правовые гарантии для детей бывших супругов возможности проживания в жилом помещении собственника не являются стабильными. Верховный Суд РФ в 2005 и 2007 годах дал взаимоисключающие толкования положений Семейного кодекса РФ. На наш взгляд, проблема правовой защиты детей в рассматриваемом случае может быть решена посредством принятия нормы, запрещающей признавать детей утратившими права на жилое помещение собственника с последующим выселением вне зависимости от того, с кем из бывших супругов они проживают.

2. Противоречивым и непоследовательным является толкование Верховным Судом РФ положений, связанных с возможностью признания утратившим право пользования бывшего члена семьи, который прекратил семейные отношения с собственником жилого помещения до введения в действие нового ЖК РФ в марте 2005 года. Правоприменитель считает, что в данном случае могут быть применены положения, предусмотренные частью 3 статьи 6 ЖК РФ, о длящихся отношениях, то есть отношениях, возникших до введения в действия ЖК РФ. Следовательно, на бывших членов семьи, утративших семейные отношения с собственником жилого помещения, могут быть распространены нормативные положения, предусмотренные частями 4, 5 статьи 31 ЖК РФ.

С другой стороны, суд истолковал право пользования бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от права собственности на приватизируемое жилье и давшего согласие на приватизацию жилого помещения другому лицу, как право постоянного, бессрочного пользования жилым помещением, исходя из того, что лицо, давшее согласие на приватизацию, полагало, что право на пользование жильем носит бессрочный характер, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Из изложенного видно, что в первом случае правоприменитель исходит из характера длящихся отношений и не учитывает, что бывшие члены семьи собственника также полагали, что их право пользования жилым помещением после утраты семейных отношений будет устойчивым на основании статьи 127 ЖК РСФСР, которая предусматривала, что право пользования жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Комментирует: Ева Шипунова, к.ю.н., адвокат.

Хотелось бы отметить, что позиция Верховного Суда, в соответствии с которой "право пользования бывшего члена семьи собственника, отказавшегося от права собственности на приватизируемое жилье и давшего согласие на приватизацию жилого помещения другому лицу" следует рассматривать как "право постоянного, бессрочного пользования жилым помещением", связана с тем обстоятельством, что бывший член семьи проживал по договору социального найма и был указан в договоре в качестве члена семьи нанимателя. Возможно, что жилое помещение изначально предоставлялось всем членам семьи, размер предоставляемой площади рассчитывался исходя из всех членов семьи. Кроме того, бывший член семьи мог стать сособственником жилого помещения, но отказался от такого права по собственной воле.

В то время как бывший член семьи собственника, "который прекратил семейные отношения с собственником жилого помещения до введения в действие нового ЖК РФ в марте 2005 г.", не мог стать сособственником жилого помещения: жилое помещение, в частности, могло быть подарено бывшему супругу, перейти в порядке наследования, могло быть приобретено по договору купли-продажи еще до заключения брака. Соответственно, достаточно сложно утверждать, что бывший член семьи может претендовать на жилое помещение, которое изначально ему не предоставлялось.

В другом случае Верховный Суд РФ при отсутствии соответствующей правовой нормы, устанавливающей постоянный характер пользования жилым помещением при переходе права собственности от бывшего члена семьи собственника к другому лицу, исходит из приоритета конституционного права человека на жилье и невозможности его произвольного лишения.

Таким образом, в отношении бывших членов семьи собственника жилого помещения правоприменитель в разъяснении положений ЖК РФ исходит из различных концептуальных установок при толковании закона в зависимости от оснований утраты семейных отношений членов семьи с собственником жилого помещения.

3. Существенным правовым аспектом рассматриваемой проблемы, не получившим до настоящего времени нормативной регламентации в законе, является возможность заключения между собственником жилого помещении и членами его семьи соглашения или договора, предусматривающего определенный правовой режим пользования жилым помещением бывшими членами семьи при утрате последними семейных отношений. В ЖК РФ необходимо ввести соответствующие нормы, устанавливающие форму, содержание и порядок заключения данного соглашения.

4. Конституционный Суд РФ в определениях, вынесенных по жалобам на соответствие конституционным положениям о праве на имущество, жилье пункта 2 статьи 292 ГК РФ, части 4 статьи 31 ЖК РФ, указывает о необходимости дифференцированного подхода к бывшим членам семьи при принятии решения об утрате права пользования последними жилым помещением собственников. Резюмируя выводы Конституционного Суда РФ, можно констатировать, что, с одной стороны, существуют фактически сложившиеся ситуации, когда между бывшими членами семьи и собственниками фактически сложились отношения найма жилого помещения и применение пункта 2 статьи 292 не влечет выселения бывших членов семьи из занимаемого жилого помещения. С другой - положения части 4 статьи 31 ЖК РФ вариативны как в части сроков сохранения за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права его использования, так и в свободе судейского усмотрения, в соответствии с которым бывшим членам семьи может быть предоставлено за счет собственника другое жилое помещение, если последний имеет перед ними алиментные обязательства. Кроме того, отношения собственника и бывших членов семьи могут быть урегулированы договором. Однако следует учитывать, что далеко не все жизненные ситуации могут подпасть под ограничительные условия выселения, предусмотренные пунктом 4 статьи 31 ЖК РФ. Соглашение есть волеизъявление обеих заинтересованных сторон, т.е. отсутствие согласия хотя бы одной стороны влечет невозможность его заключения. Следовательно, собственник может отказаться от заключения такого договора. Алиментные обязательства между собственником и бывшими членами семьи могут отсутствовать, а что касается отсутствия сроков предоставления права на временное пользование жильем собственника, исходя из смысла части 5 статьи 31 ЖК РФ, по истечении срока, установленного судом, право пользования жилым помещением у бывших членов семьи собственника прекращается, если не заключено соглашение между сторонами правоотношения. Следовательно, срок должен быть четко прописан судами в решениях по делам о выселении бывших членов семьи собственника.

Важные разъяснения относительно оформления требования предоставить бывшему члену семьи собственника право пользования им на определенный срок содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006. Высшая судебная инстанция России разъяснила, что вопрос об определении срока, на который жилое помещение может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника, должен быть решен судом в пределах иска о прекращении права пользования жилым помещением, поскольку требования о прекращении права пользования и о сохранении права пользования жилым помещением связаны между собой и возникают из одних правоотношений.

Следовательно, в данном случае предъявление встречного иска не требуется, а просьба ответчика о предоставлении ему жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, может быть выражена в возражениях на иск.

5. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма занимают более высокий статус по отношению к членам семьи собственника жилого помещения в вопросах выселения из занимаемого жилого помещения. Указанное обстоятельство обусловлено титулом собственника жилья, обладающего большим объемом прав по сравнению с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений для членов семьи собственника является основанием прекращения права пользования жилым помещением собственника и выселением без предоставления другого жилого помещения. Для членов семьи нанимателя данное основание не является приемлемым.

6. Реалии современной России таковы, что тысячи бывших членов семьи собственника по решению суда утратили право пользования принадлежащим тому жильем, были выселены и вынуждены скитаться в поисках крыши над головой, не имея возможности приобрести жилое помещение. Возникает вопрос: как суды первой инстанции учитывали конкретные ситуации по каждому делу о выселении бывших членов семьи собственника и правовые возможности, предоставленные пунктом 2 статьи 292 ГК РФ и частью 4 статьи 31 для признания за бывшими членами семьи права на временное проживание в нем? Очевидно, что конкретные обстоятельства каждого дела, на которые указывает Конституционный Суд РФ, не учитывались, что привело к новым нормативным разъяснениям высшей судебной инстанции России в 2009 году.

Оттуда же, исчерпывающе )

[эльвира дадашева]

Ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации; при этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

и для гурманов:

"Ч. 1 ст. 558 ГК РФ установлено, что перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям".

[svetlana]

Эльвира скажите, может быть такое что продавец не скажет что имеются такие лица (которые имеют право пользования квартирой) что тогда?

[эльвира дадашева]

Эльвира скажите, может быть такое что продавец не скажет что имеются такие лица (которые имеют право пользования квартирой) что тогда?

что значит "не скажет"?

Не предоставит документы?... или предоставит фальшивые?