Налог при дарении недвижимости

[Налоговик]

Часто возникает вопрос с какой стоимости производить расчёт налога, подлежащего уплаты в бюджет при получении в дар (от постороннего лица) объекта недвижимости.

По мнению Минфина России, при дарении квартиры в целях НДФЛ доходом следует считать рыночную, а не инвентаризационную стоимость квартиры.

Минфин России считает, что в отношении дарения недвижимости между лицами, не являющимися близкими родственниками или членами семьи, в целях налогообложения НДФЛ налоговую базу следует определять исходя из цены договора, только если она соответствует рыночной стоимости недвижимости (Письма Минфина России от 08.05.2014 N 03-04-05/21903, от 30.04.2014 N 03-04-05/20685).

Оценка инвентаризационной стоимости квартиры, производимая бюро технической инвентаризации, осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. При этом восстановительная стоимость определяется на основе затрат на воспроизводство объектов.

Таким образом, инвентаризационная стоимость не учитывает всех факторов, влияющих на рыночную стоимость квартиры и, соответственно, не может достоверно характеризовать экономическую выгоду, получаемую одаряемым физическим лицом.

[АннаVe]

А по каким методикам определяется рыночная стоимость объекта?

Есть какие-то лицензированные компании, оценщики, чьё мнение принимается ФНС? Кто именно должен заказывать такую оценку и когда?

На момент оформления договора, насколько я помню, требовалась инвентаризационная стоимость БТИ (2011 год). Сейчас иначе?

[Налоговик]

А по каким методикам определяется рыночная стоимость объекта?

Есть какие-то лицензированные компании, оценщики, чьё мнение принимается ФНС? Кто именно должен заказывать такую оценку и когда?

На момент оформления договора, насколько я помню, требовалась инвентаризационная стоимость БТИ (2011 год). Сейчас иначе?

Хороший вопрос.

Пункт 11 статьи 40 НК РФ регламентирует, что при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги, к которым можно отнести, например, официальные издания уполномоченных органов, в том числе в области ценообразования.

Поскольку обязанность уплаты налога возложена на одаряемого, то именно его задача позаботиться о выявлении той самой цены.

Необходимо помнить, что когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

На практике рыночную цену заменяют кадастровой. И, на мой взгляд, правильно, поскольку с 2016 года продавцам объектов недвижимости будут доначислять 70% именно кадастровой стоимости объекта (в случае указания цены продажи менее или равной 1 000 000 руб.)

[АннаVe]

В общем с рыночной стоимостью понятно, спасибо.

Вот только не улавливаю, кадастровая стоимость равна инвентаризационной? Или в чем их отличие?

Возвращаясь к налогу на имущество - там стоимость недвижимости индексируется, и ежегодно растет на определенную сумму.

Такая проиндексированная стоимость и есть кадастровая? Ведь, по логике, инвентаризационная ежегодно должна снижаться на стоимость износа, так?

[Налоговик]

В общем с рыночной стоимостью понятно, спасибо.

Вот только не улавливаю, кадастровая стоимость равна инвентаризационной? Или в чем их отличие?

Возвращаясь к налогу на имущество - там стоимость недвижимости индексируется, и ежегодно растет на определенную сумму.

Такая проиндексированная стоимость и есть кадастровая? Ведь, по логике, инвентаризационная ежегодно должна снижаться на стоимость износа, так?

Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Т.е. остаточная стоимость.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Реальный пример: в справке из БТИ указана инвентаризационная стоимость объекта в размере 164 638 руб., а вот в кадастровом паспорте стоимость указана в размере 6 610 422 руб...

Тем самым, про инвентаризационную стоимость уже и речь не может идти при декларировании полученного дохода.

Налог берется с кадастровой стоимости.

[АннаVe]

Спасибо большое за развернутый ответ!

Возвращаясь к налогам при дарении.

Члены семьи и близкие родственники налог не платят, правильно? Это муж/жена дарителя, дети дарителя, родители дарителя. Братья/сестры дарителя в список близких родственников попадают или они должны платить налог при оформлении на них договора дарения?

[Налоговик]

Близкие родственники:

- по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки;

- полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Поэтому, братья/сестры дарителя в список близких родственников подпадают и освобождены от уплаты налога.