Выбор объекта для инвестирования

[Чариков Д]

Итак, с доходностью и с оптимальным сроком разобрались, теперь можно переходить к выбору объекта инвестирования.

И здесь каждый для себя и в индивидуальном порядке должен определиться: готов ли он рискнуть ради более высокой доходности или все-таки планирует зайти в проект с самым минимумом рисков , но и с меньшей доходностью.

Лично я - за второй вариант. Как говорят, лучше синица в руках и часто, чем журавль в небе и, порой, никогда.

[Чариков Д]

И, прежде чем двигаться дальше, информация для ознакомления. Текст, который я разместил в одном из своих блогов 2 года назад и который не потерял актуальности и до сего дня. Впрочем, и не собирается)))

Всем уже набивший оскомину 214-ФЗ установил ряд обязательных требований к содержанию ДДУ (договор долевого участия), а именно:

• четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства.
  
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
  
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
  
• гарантийный срок на объект долевого строительства.
  

Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительному регламенту. И, если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. А если же нарушения весьма существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денег.

В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, дольщик также может расторгнуть договор.

Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в ДДУ и застройщик за свой счет обязан устранить все недостатки. Естественно, ДДУ подлежит государственной регистрации, что исключает «двойные продажи».

Впрочем, на этот аргумент у некоторых оппонентов «в загашнике» всегда имеется парочка-другая страшилок о том, что, де: «А вот поговаривают, один застройщик (название не помню) назаключал еще несколько ДДУ на одну и ту же квартиру, пока у первого дольщика не прошла регистрация и, вот вам, бабушка, дескать, и Юрьев день, то есть, вот вам и ваш хваленый ДДУ!».

Господа, задумайтесь! Будет-ли застройщик, находясь в светлой памяти и здравом уме, ради нескольких десятков миллионов рублей пускать под откос свой проект стоимостью в несколько миллиардов (!) рублей и становиться фигурантом уголовного дела?

Абсурд? Да.

Но. Давно уже подмечено, что чем абсурдней страшилка, тем люди охотней в нее склонны верить.

Но мы сегодня здесь говорим не о сказаниях, слухах, домыслах и сплетнях. Мы здесь говорим о Договоре долевого участия в строительстве , либо о его "производном" договоре - договоре уступки по ДДУ.

Имеется и еще чрезвычайно важный довод в пользу заключения именно договора долевого участия. А теперь - внимание!

По каждому заключенному договору участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик является залогодателем, а каждый дольщик - залогодержателем. Залог возникает в силу закона с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, без заключения отдельных договоров о залоге.

Что это значит? А это означает, что в залоге у дольщиков считаются и земельный участок, и строящиеся на нем объекты недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, подлежащие передаче дольщикам.

Иными словами, та часть объекта недвижимости, входящая в состав многоквартирного дома, строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика, при оформлении и регистрации ДДУ, находится в залоге у участников долевого строительства - дольщиков, перед которыми застройщик еще не исполнил обязательства по ДДУ.

Естественно, ДДУ не гарантирует, что дом будет достроен. Механизмы , обеспечивающие успешную реализацию строительного проекта - тема отдельного разговора. Мы говорим здесь исключительно о том, что договор долевого участия (ДДУ) защищает интересы инвестора наиболее полно, предоставляя последнему лучшие условия из всех имеющихся и демонстрирует добросовестность Вашего застройщика.

[Чариков Д]

Продолжим...

Чаще всего, люди, собирающиеся инвестировать в "первичку" ( преследующие исключительно инвестиционный интерес), в выборе объекта инвестирования прекращают рассматривать его, как инвестиционный инструмент, а сбиваются на механизм выбора объекта "как для себя". И вместо "холодного сердца и ясного ума" начинает использоваться исключительно сердце горячее, которое, как известно, что пламенный мотор. С этого момента пиши - пропало а сам "инвестор", как говорят в таких случаях, впадает в состояние, которое не без сарказма называется "поплыл".

Вернуть в правильное русло и помочь сделать грамотный выбор потенциальному инвестору, впавшему в подобное состояние, чаще все, уже не представляется возможным , либо очень сложно - пока он не "наплавается" и не наплещется вдоволь, на берег он не вылезет. "А давайте еще чего-нибудь посмотрим", "а вот глядите какой еще есть симпатичный жилой комплекс", " интересно, а вот еще тут есть какие-то скидки" - душевные метания и активный мониторинг бескрайних просторов интернета в лихорадочном желании "надышаться вдоволь" перед ответственным и уже практически запланированным, просчитанным и утвержденным шагом, остановить очень сложно. А цель смещается на процесс. Дальше - еще хуже. Он начинает спорить, доказывать, философствовать и т.д. Дни бегут, недели и месяцы сменяют друг друга...

Что в этих случая нужно делать и как поступить?

Оставить такого "инвестора" в покое и ни в коем случае не начинать его уговаривать на что-либо и не пытаться в очередной, десятый раз, начинать повторять те доводы, которые вы подробно и аргументированно привели ему во все предыдущие разы. И , если это действительно инвестор, он очнется, всё то, что вы ему говорили/писали ранее, вспомнит, "морок" пройдет и вы двинетесь дальше - к цели. Если , конечно, цель у него - удачно и выгодно инвестировать в новостройку. А если нет, то просто сэкономите время.

Удачных Вам приобретений, инвестиций и результатов, господа!

)))

[Чариков Д]

И небольшое лирическое отступление...

Звонит человек. Благодарит за семинар, на который он попал на выставке недвижимости в ЦДХ. Собирается купить квартиру в ЖК Московские водники, просит помощи, участия. Да не вопрос! Покупает трехкомнатную квартиру, выбрал, деньги "на руках", интересуется надежностью проекта, не без трепета спрашивает о возможности скидок, т.к отделе продаж ему сообщили, что скидок нет и не будет, а будет даже наоборот. А проект действительно супернадежный. А у человека "горит" - срочно купить надо, "вчера"!

Пользуясь своим приятельскими отношениями с персоналиями, принимающими решения в этом ЖК, договариваюсь, пробиваю для звонившего дешевле на 500 тысяч рублей и "зеленый свет" в оформлении, сообщаю покупателю радостную для него информацию...

Он: Я только забыл уточнить, что у нас будет ипотека. 30% - свои, а 70% - кредит.

Я: Вы же говорили, что "деньги на руках"?! Это хуже, но решаемо. Какой у вас банк и отделение, где прошли одобрение на кредит? И реквизиты, телефон кредитного менеджера. Срочно!

Он: А мы еще не подавали документы. Со следующей недели начнем собирать справки...

Занавес.

Вечером звонит застройщик. Я вам выделил мальчика, он вас встретит и сделает все как положено, быстро и красиво. Вы когда - сегодня или завтра подъедете на оформление?

Вот что мне надо было ответить? Каюсь, не сдержался, ответил, что думаю и как есть))) Угадайте с трех раз - с применением каких лексических повторов? Кто не знает, сообщаю: лексический повтор - это стилистическая фигура, заключающаяся в намеренном повторении в обозримом участке текста одного и того же слова либо речевой конструкции. Лексические повторы различного вида широко используются для придания экспрессивности художественному тексту.)))

[Мария]

..Вот что мне надо было ответить? Каюсь, не сдержался, ответил, что думаю и как есть))) Угадайте с трех раз - с применением каких лексических повторов? ..

очень живо представляю ваш ответ

Иногда слушаю входящие звонки по объектам, пример:

- у вас какая ситуация? Деньги, ипотека, своё продаете?

- деньги

- свободные?

- свободные, сколько можно мне допрос устраивать, покажите квартиру и всё !

На показе:

о, у вас тут перепланировка, нам банк не одобрит...

[Чариков Д]

Мария, многие считают меня резким и злым))) А я справедливый и добрый. И люблю людей. А как еще не любя сдержаться-то?)))

[Семён Рощупкин]

Мария, многие считают меня резким и злым)))

это потому что велосипеда не было

а как купил

А я справедливый и добрый. И люблю людей.

а потом хамона с вискариком навернул и вообще раздобрел

А как еще не любя сдержаться-то?)))

[Чариков Д]

Понимаешь ли , Семен... Есть люди, которые - никудышные психологи и примерно таки же стоматологи. Да и не учились ни тому, ни другому, на лекции не ходили, гранит науки не грызли и диплома со соответствующей специальностью - нету. И в трудовой книжке такой записи, что вот, мол, то, се - мимо. То есть, и практики нет. Зачем же он тогда будет из себя изображать врача? Особенно, если к нему пришли за телячьей отбивной, Или за квартирой, как вариант.

Я, например, кариес лечить не умею. О чем сразу честно и заявляю. И даже спорить не буду на эту тему, как скажут - так пусть и будет. И, тем более, если собеседник стоматолог. За это мы ему на зубодробильном кресле деньги и платим - за его знания, за опыт, за умение сверлить и ковыряться в зубах. Скажут открыть рот - открою, скажут плюнуть в тазик - да без возражений. Уважаем, трепещем и плюемся послушно! И честно ему сообщаем, что в зубе ноет, а вовсе не пятка чешется.

Но с риэлтором только ленивый поспорить не хочет. Но это еще полбеды. Беда - это когда человек приходит к риэлтору и начинает рассказывать ему басни о том что, например, вчера наследство получил, денег - куры не клюют, пачки с деньгами у него дома из шкафа вываливаются, а заканчивается ипотекой и 400 тыс рублей - всем тем, чем "олигархическая" личность , собственно, и располагает.. И то - сначала дедушкин мопед нужно продать. Зачем?

И наконец говоришь ему: открой рот, а он башкой трясет и, хитро щурясь, кукиш показывает. Да за такое стоматологи сгоняют пациента с кресла тумаками и всей соматологической клиникой гонят до выхода, а на крыльце и наподдадут еще. Главврач - тот вообще ведро может на голову надеть такому пациенту и еще по ведру два раза кувалдой жахнуть.

А, риэлтор, значит, не моги? Несправедливо как-то получается!

)))

[ydaff]

В Москве и области достаточно сложно и в то же время просто выбрать объект недвижимости для инвестирования.

С одной стороны все это недвижимость, если падать - то всем, если расти то всем.

Вопрос лишь момента приобретения: на котловане, введенное, вторичка и тд.

Наибольшую доходность конечно будет иметь инвестиция на котловане (нулевой цикл), так как дом только начинает строится, а у застройщика нет достаточного количества финансовых ресурсов и поэтому, делает скидку.

Найти новостройку для инвестицией можно удалено Можно фильтрануть по городу (Москва/МО), цене за метр и рейтингу застройщика, то есть подобрать строящуюся недвижимость как вложение.

[Гелла]

В Москве и области достаточно сложно и в то же время просто выбрать объект недвижимости для инвестирования...

Найти новостройку для инвестицией можно удалено Можно фильтрануть по городу (Москва/МО), цене за метр и рейтингу застройщика, то есть подобрать строящуюся недвижимость как вложение.

Можно фильтрануть это вы про свои деньги или про чужие? Даже в лучшие времена в новостройки на этапе котлована далеко не все рисковали деньги вкладывать, многие предпочитали меньше прибыли иметь, но с большей вероятностью и за более короткий срок. Опять же, понятие инвестировать каждый понимает по-своему. Рисковать свободными деньгами с целью получения прибыли вовсе не то же самое, что вложить кровно заработанные, которых пока на покупку жилья в конкретном месте не хватает в надежде на чудо.