А безопасна ли новостройка?

[helgen]

Доброго времени суток!

Всё подбираю варианты жилья в ближнем Подмосковье! Планировала вторичку, но попалось очень "вкусное" предложение от застройщика. Цена очень приемлемая, но сдача жилья планируется только в четвёртом квартале этого года.

Сделок ещё никаких не заключали. Ради интереса взглянули на объект вживую, а том ещё даже половины дома не возведено. Вот возникают сразу же вопросы: если я заключаю с застройщиком договор и вношу предоплату, а дом в срок не сдаётся, чем это чревато? Как избежать промахов при таком виде сделки? Какова степень риска?

Буду благодарна за советы специалистов и тех, кто с этим сталкивался.

[Витьковна]

1. Чревато тем что дом сдастся позже. В лучшем случае.

2. Каких именно? По срокам сдачи? Никак. ФЗ 214 гарантирует разве что отсутствие двойных продаж, но сроки сдачи- нет, но и это уже не мало.

3. Риски зависят от застройщика, формы договора. Если договор по ФЗ 214, то цены не могут быть очень низкие, "приемлемые"- да, но это ни о чем не говорит. Приемлемые относительно других объектов в этом районе (промониторили?), или приемлемые лично для Вас (тянете)?

З.Ы.: Хотите грамотный ответ, тогда нужно задать вопрос по существу: "мол такой-сякой застройщик, такая форма договора, такой объект по такой цене..." Отдельный спец по новостройкам у нас тут есть. Думаю Чариков позже отпишется, а пока подготовьте вопрос в приемлемой форме )))

[Гелла]

На сегодняшний день многие застройщики сходят с дистанции. "Вкусное" предложение может оказаться и сыром из мышеловки. Попробуйте проверить для начала репутацию застройщика. Узнайте сколько у него сейчас еще есть строящихся объектов помимо этого и какие у них сроки сдачи. И еще, не забывайте о том, что принимать окончательное решение только вам, деньгами рисковать тоже.

[Aly]

По существу - не безопасна. Если есть свободные деньги - рискните вложиться. Ели ищете именно жилье и планируете туда вселяться в скором будущем - берите вторичку. Сейчас достраиваются старые объекты на деньги от новых. Сдастся ли ваш дом и когда он сдастся - вам никто не скажет.

[Леся Комиссарова]

Из опыта моей знакомой, которая повелась на такое же "вкусное" предложение и купила квартиру в новострое не проверив все досконально: застройщик выкупил замороженный долгострой и быстренько его достроил не совсем качественными материалами. Теперь подруга на своем опыте не раз подтвердила пословицу, что скупой платит дважды. Поэтому,если решитесь на новострой, проверьте все же когда началось его строительство, и насколько качественно его строят. Да еще рекомендую просчитать в какую сумму Вам выльется ремонт квартиры с нуля.

[Чариков Д]

Сдастся ли ваш дом и когда он сдастся - вам никто не скажет.

Почему же "никто не скажет"? Как раз скажут и покажут - в соответствии с информацией, указанной в проектной декларации (либо в изменениях к ней), и с указанием точной даты, указанной в ДДУ (или в дополнительном соглашении к ней).

Ни разу не встречал ( и никто не встретит) застройщика, который, начиная проект, заявлял : этот дом я планирую строить долго и нудно, да и вообще - достраивать не собираюсь, хочу гемора, долгостроя, а в идеале - в тюрьму)))

Вся "соль" и разница заключается в том, что на "вторичке" человек покупает квартиру (договор-регистрация-расчеты-новоселье и пляски), а на первичке становится по сути инвестором проекта (договор-регистрация-расчеты - вход в проект). А за время реализации проекта нужно еще суметь дойти до его окончания, не поскользнуться, не упасть и т.д)

Во вторичке риэлтор документы проверил, все переговоры провел, договор составил, сделку организовал, сопроводил, регистрацию-расчеты отследил, задачу выполнил-комиссию получил. Квартира куплена.

На первичке - все тоже самое, кроме квартиры. И вот здесь начинаются принципиальные отличия. И куча мифов и домыслов.

1.ДДУ гарантирует не только отсутствие "двойных продаж", а четкие условия и правила "игры" и является единственной формой взаимоотношений,, обеспечивающих залог (в пользу дольщика, который становится залогодержателем и, соответственно, является кредитором)

2. Какая еще "репутация" застройщика вас интересует? Вчерашняя? Да и ... бы с ней. Вчера и сегодня - атлет, чемпион и красавец, а завтра - гипс, гангрена и -кхе-кхе-кладбище. Масса примеров.

3. Много объектов у застройщика - это хорошо? Вы с девелопером не путаете? Если у застройщика масса объектов - это значит он не очень умен, а вот вы сильно рискуете, как "покупатель". Это значит, что вся яйца у застройщика в одной корзине и, случись чего, все дружно и затонут. Нужно быть очень "одаренным", чтобы на одно юрлицо вешать более одного-двух проектов.

Прим. Тенденцию заметили? Сейчас девелоперы , начиная новый проект, продвигаю не сайт застройщика, а сайт объекта. Потому, что название застройщика вам ничего не скажет. А "светить" своим именем девелопер, имеющий в управлении десяток таких проектов предпочитает на некотором расстоянии.

А вот возьмите, к примеру, любой проект Мортона для эксперимента. ЖК Восточное Бутово, например, что в Боброво. Кого проверять будем? Чью "репутацию"? ГК Мортон? Солидная контора - без возражений. Только вы и правда считаете, что Мортон - это и есть застройщик? Ну-ну.))) А вот ООО"Лотан" не хотите? А кредиторскую задолженность Лотана по состоянию, скажем, на 2013 год знаете? Я подскажу - более тех миллиардов. Какие рекомендации будут для ваших клиентов?

И так далее.

Короче, приходите в ЦДХ, пообщаемся кому интересно

[Чариков Д]

Да еще рекомендую просчитать в какую сумму Вам выльется ремонт квартиры с нуля.

7-8 тыс руб/кв. метр. С "нуля" Вполне приличный ремонт под ключ, особенно на период 2-3 года, пока дом будет давать усадку. Считайте сами: двушка 70 кв. м. обойдетсяв сумму чуть более 0,5 млн. руб. Новые двери, краны, ламинат на полу, плиточка в ванной и т.п. - гостей не стыдно будет пригласить. Не так страшен "черт", как его малюют. Однушка вообще в 300 уложится и все новое

А по себестоимости вообще такие расклады: черновая - рубль, предчистовая - максмум три, чистовая - не выше пяти. (Если, конечно, не ставить итальянские двери по 120 тыс)))

[Чариков Д]

И, наконец, самый распространенный миф: "брать квартиру на котловане - самое рисковое дело"

А я утверждаю с точностью до наоборот: выгоднее всего и содержит наименьшее количество рисков.

И аргументы просты, как яичница.

На этапе, предваряющего старт строительства и продаж у застройщика скапливается такая сумма понесенных расходов или кредиторской задолженности, что грохнуть проект на старте ему просто никто не даст - и поддержат и помогут, и плечо подставят, пока он не распродаст хотя бы половину объемов и не вернет потраченное с приварком, а вот потом... Потом и суп с котом))) Начиная от самих дольщиков, кредиторов, подрядчиков, инвесторов и заканчивая рейдерами. Есть чем поживиться. Кроме дольщиков. Дольщики обычно гробят свой же проект или от "большого ума", или за идею, или за компанию)))

На начальном этапе - масса способов и возможностей для маневра, включая сюда чисто инвестиционный интерес, а вот под конец проекта - порой, это как с карусели слезть, особенно, когда у застройщика его проблемы ушли в публичную плоскость и печальное положение в арбитраже - в цвет. Только, если совсем тупого покупателя найти, кто согласится купить за свои же деньги мешочек проблем.)))

А уж когда застройщик весь объем распродал, а еще строить и строить, ответьте с трех раз, интересно ли ему будет достраивать этот объект или ну его к такой-то бабушке и - в банкротство? Вон в Балашихе застройщик, похоже, так и сделал. Достраивайте сами, называется.

[Чариков Д]

И, наконец, скажу непосредственно по теме вопроса "а безопасна ли новостройка?", чтобы не быть объектом инсинуаций о предвзятости и тп.

Совершенно однозначно: "покупать" новостройку и рискованно, и небезопасно вплоть до потери всех денег.

Впрочем, как и водить машину. Что чревато не только потерей денег, но и может стать причиной увечий вплоть даже до потери жизни.

И если человек садится за руль неисправного автомобиля, садится пьяный, игнорирует правила дорожного движения, проезжает перекрестки на красный свет... Рано или поздно он станет участником и главным "героем" телесюжета о трагическом ДТП.

Как, впрочем, и дольщик-пофигист или дилетант станет участником аналогичного сюжета об мытарствах обманутых дольщиков.

Так, что опасней - автомобиль или долевое строительство? Свыше 90% пострадавших участников строительства правовых аспектов долевого строительства не изучали, закон не читали, механизмов не понимали, а разницы между риэлтором, девелопером и застройщиком не понимают, порой, и до сих пор. Но полезли в этот темный лес. Это как садиться за руль без прав, не умея водить и сразу - на мкад и педаль до упора и скорость от 140-ка.

Вон балашихинским дольщикам в пятницу говорю: срочно прыжками и рысью в суд признавать право собственности на квартиры в объекте или, если от слова суд ломает, срочно искать застройщика или что там от него осталось и подписывать акты- выдергивать свои квартиры из конкурсной массы - у застройщика долгов - более миллиарда. Вот о чем сейчас им нужно думать, а не о том , что стекло в стеклопакете лопнуло и как бы заставить застройщика его заменить. Завтра и эта квартира и, стало быть, и этот стеклопакет к вам, говорю, никакого отношения уже иметь не будет, если не подсуетитесь, а стекло-потом. Говорю, но понимаю, что половине - пофигу, им стекло важнее, понятней и актуальней. А один мужичок, не глупый с виду, заявил, что суды - это деньги и время, а ему их жалко. Уж лучше бы он без прав за руль.

В таких случаях я однозначно говорю людям: берите вторичку или экспериментируйте на кошках, а не на себе, коль жаба душит заплатить риэлторам.

[Гелла]

И, наконец, самый распространенный миф: "брать квартиру на котловане - самое рисковое дело"

А я утверждаю с точностью до наоборот: выгоднее всего и содержит наименьшее количество рисков.

И аргументы просты, как яичница.

.........

На котловане брать выгоднее, как минимум потому, что денег нужно вложить меньше. А вот любой миф при наличии дополнительных вводных в наше время легко может превратиться в реальность. Предлагаю в качестве дополнительной вводной построенный на 2/3 предыдущий объект застройщика. Правда только для тех, кому все-равно кому деньги отдать, только бы в меньшем количестве.