Jump to content
Семён Рощупкин

как купить недвижимость в Испании самостоятельно?

Recommended Posts

Убью интригу в самом начале,

на мой субъективный взгляд, это практически невозможно )))

Однако, то что будет изложено ниже, поможет выбрать оптимальный вариант, по оптимальной цене

а зачастую и значительно уменьшить свои расходы на посредников

а посредников понадобится огромное количество.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Существует две основные доски объявлений,

и одна которую можно отнести к специализированной,

нечто наподобие виннера или циана

удалено

и база для агентов

удалено

первые две достаточно просты в использовании,

а для первичного изучения рынка и предложений в конкретном районе,

я бы рекомендовал удалено

так как имеется возможность искать по карте,

в том числе каждый город разбит на районы,

что значительно упрощает поиск и позволяет понять

где же именно находится предложенный вариант.

есть так же приятные бонусы, средняя цена в районе поиска, показывается автоматически у каждого объявления,

есть статистика изменения цены и другие приятные и полезные вещи.

P.S. чистота баз данных, на моём опыте, около 80-90%

запланированных же заманух, уток и прочей фигни,

практически нет, чаще это так называемые "зонтничные" варианты рекламы,

т.е. один объект, за счет разных фото и описания, пытаются преподнести как несколько.

Но эти случаи единичны и в целом можно говорить,

что базы данных очень чистые, актуальные.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

прежде чем искать недвижимость, стоит определиться с несколькими

весомыми и очень важными параметрами.

перечислю их как есть, позже постараюсь о каждом максимально подробно поговорить.

1. для чего покупается недвижимость - из этого пункта всё начинается, он основа основ и правильный и честный ответ

самому себе позволит преобрести недвижимость выше классом и значительно дешевле или же полностью уложиться в планируемый бюджет

А самое главное и спустя какое то время не разочароваться в выборе

2. как планируется покупаться недвижимость (деньги в наличии или с ипотекой) - ипотека в Испании это легко и просто

если правильно подойти к этому вопросу, бумаг требуется ровно в два раза больше чем в РФ, но не пугаемся,

увеличение в два раза это всего лишь перевод с апостилем.

легенд вокруг ипотеки много, например есть нереальные для обычного покупателя из РФ 2,5% годовых

нереальные они потому что надо выполнить ряд условий, а точнее даже соответствовать этим условиям, что и нереально.

однако же смело можно говорить о коридоре ставки 3,5 - 5 % годовых

разница ставки тут влияет от недвижимости (на свою, всегда ставка ниже) размера взноса, количеству документов,

истории и еще куче всякой фигни, таких как настроение банкира, напряжения в электросети и скорости ветра в данный момент.

(про это чуть позже)

3. как в дальнейшем вы будете управлять этой недвижимостью - частично этот момент перекликается с первым

но должно быть изначальное понимание, что это может стать заметной статьёй ваших будущих расходов.

Однако, может таковым и не стать, а всё будет решаться легко и недорого, ведь изначально вы это учли.

далее подробнее о каждом моменте

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Сем, "зонтничные" типа зонтик?

Мне ещё нравится как в Омске говорят - нарезка)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Сем, "зонтничные" типа зонтик?

Мне ещё нравится как в Омске говорят - нарезка)

ну это термин из ТВ рекламы, когда стали производить питьевую воду с таким же названием как и у водки

т.е. рекламируя воду, люди прикрывали таким образом рекламу водки

вот и появился термин. он кстати чисто московский ))) просто не у риэлторов, а у телевизионщиков.

я там дальше строчу поэму, через минут 30 будет целиком начальная часть

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

подробнее о 1. для чего покупается недвижимость

первый этап разделения это

коммерческое использование, т.е. дальнейшая сдача в аренду этой квартиры или личное проживание

если говорить о коммерческом использовании, то это можно делать долго и нудно.

в каждом конкретном случае, много своих особенностей

первая линия далеко не всегда решение вопроса, ведь даже в одном районе,

ценность разных его частей разная, как и спрос на разный тип жилья

в одном месте лучше сдавать студио, в другом квартиру минимум с двумя тремя спальнями.

поэтому такое использование требует предварительного более внимательного и детального изучения

и в большинстве случаев, такую информацию можно получить только от спецов,

самостоятельно практически невозможно просчитать все риски.

и так, вернемся к частному использованию.

оно может быть имиджевое, реальное использование не взирая на оценку из вне, совмещение этих вариантов.

Имиджевое, покупается в определенном месте, и тут сложно что либо добавить

ибо месторасположение и бюджет ставят четкие рамки за которые при всё желании не выйдешь

два других практически идентичны по дальнейшим параметрам поиска и отбора,

соответственно говорить о них буду как о едином варианте.

в абсолютном большинстве случаев, недвижимость в Испании для личного использования покупается для отдыха

а это в понимании, опять таки большинства, рядом с морем

у каждого побережья свои плюсы и свои минусы,

цель моего поста не оценивать где лучше, а где хуже

а именно донести суть, как на мой взгляд, стоит искать недвижимость.

пример я буду приводить на побережье Коста дель Соль (далее КДС),

по простой причине, его я знаю лучше чем все остальные.

однако правила поиска работают и на всех остальных побережьях

Близость к морю, понятие относительное, для кого то 100 метров это далеко, а для кого то и 1-2 км и прогулка в полчаса это близко

это основной параметр который стоит учитывать, ведь разница всего в 1 км и 15ти минутной прогулке, позволяет или уменьшить цену вдвое

или во столько же раз увеличить площадь покупаемой квартиры.

Стоит изначально понимать, готовы ли вы переплачивать только лишь за то, что, например, вы всего 5-10 дней в году дойдете до моря за 2-3 минуты?

ведь раз покупается квартира, то приезжать планируется как минимум 3-4 раза в год

и не всегда летом, когда можно купаться.

да и зачастую, те кто покупает квартиру, через какое то время перестают ходить на море каждый день,

а предпочитают поплескаться в бассейне.

на моём любимом КДС, даже в августе вода может быть достаточно холодной, так как температура воды зависит

от течений в гибралтарском проливе, а это означает что в июле и сентябре вода может быть очень теплой

а в августе, в разгар жары, всего +16 +18

соответственно, если вы понимаете, что чаще вы отдыхаете у бассейна, а не на пляже,

или вовсе предпочитаете вело или пешие прогулки, то стоит рассматривать варианты в удалении 1-3 км от пляжа,

как правило именно на таком расстоянии находятся и административные части города с наиболее активной ночной жизнью,

большим выбором кафе, ресторанов и магазинов.

А цены в этих кафе, значительно ниже, чем в зоне 100-200 метров от пляжа

соответственно такой выбор влечёт не только более выгодную с точки зрения покупку недвижимости

но и дальнейшую экономию вовремя пребывания, без потери качества отдыха.

и так мы пришли к одному из важных правил, расширяйте зону поиска, уходя от стериотипа "возле моря и только возле моря"

в такой гористой местности как у КДС, это еще и позволяет любоваться потрясающими панорамными видами

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

подробнее о 2. как планируется покупаться недвижимость

если с покупкой за "живые" деньги всё относительно понятно, то с ипотекой есть множество моментов, которые надо учитывать

даже если вы покупате за деньги что у вас имеются в наличии,

за один заход не удастся совершить покупку,

в первый свой приезд вы только сможете получить NIE (номер иностранца)

открыть счет и внести аванс (задаток и так далее, кто как называет)

ведь для того что бы перевести остальную часть денег на СВОЙ испанский счет, вам потребуется уведомить налоговую

о наличии счета за рубежом, с этой справкой из налоговой вы отпраявляетесь в свой банк,

отдаете им копию уведомления с печатью налоговой и только после этого

сможете переводить деньги со своего российского счёта, на свой испанский счет.

С ипотекой не столько сложнее, сколько дольше

испанцы и точность по времени - понятия ни как не связанные

а еще вернее диаметрально противоположные.

есть страшные слова в испанском языке, которые не имеют прямого перевода

и из-за этого часто ваши планы по времени будут терпеть крах

главное слово это маняна (ma?ana) буквально это "завтра"

однако без уточнения времени суток, маняна будет означать потом, позже

маняна маняна (двойное произношение) больше всего соответствует "после дождика в четверг" и "когда рак на горе свистнет"

т.е. пока вы в очередной раз не напомните, что у вас виза, время истекает, жевелитесь сволочи

ни кто даже пальцем не шелохнёт, ну разве что случайно, само собой получится

список обязательных документов:

1. 2-НДФЛ с переводом, с апостилем, минимум за год

2. контракт на работу, с переводом, с апостилем, чем больше срок работы на этом месте, тем лучше

(можно сократить до минимума, главное от этого документа, что у вас есть работа)

3. справка о кредитной истории, с переводом, с апостилем !!!!!!!!!!! ВАЖНО не стоит её делать находясь в РФ

за исключением того случая, когда вы точно знаете в каком банке будете брать ипотеку.

в трёх разных бынках, для одного и того же человека, у меня на практике, запрашивали из разных мест эту справку.

Собственно ее можно заказать через интернет, а перевод и заверение сделать на месте.

4. выписка со счёта в российском банке о движении средств за последний год

вообще все переводы можно сделать в России, но я бы рекомендовал делать у местных лицензированных переводчиков

из приватной беседы с директором банка (мой сосед, случайно узнал что он банкир, когда одныжды с ним встретились в его банке)

что они "своим" переводам доверяют полностью и не перепроверяют их,

с переводами в России, могут сделать запрос на проверку перевода,

что в жизни означает минимум пару недель, а то и месяц ожидания

перевод требуется не абы от кого, а от двух возможных вариантов

1. нотариальная контора

2. судебный, присяжный переводчик

подходит от обоих, с судебными переводчиками как правило быстрее и дешевле

для ИП и ПБоЮЛ тоже возможно получение ипотеки и по сути для испанцев это не принципиально.

пакет документов дополняется уставными документами

получение ипотеки это эпопея от месяца до полугода, в основном всё зависит от вашей подготовленности

и решимости, решимость нужна в том, что через день и каждый день звонить, писать письма

да и вообще напоминать что вы живы и интересн не пропал.

при условии внесения 50% от стоимости и более, можно говорить о гарантированном получении ипотеки

более детально изучают вас, как кандидата, при 40% первоначального взноса

при 30% - разве что не сканируют рентгеном

про более низкий первоначальный взнос слышал, но ни разу не видел ни одного человека кто взял такую ипотеку

и тех, кто учавствовал в помощи получить такую ипотеку.

Разве что в контексте разговоров, о том что существует волшебный сайт, где все предложения в пять раз ниже рынка

тут чуть чуть сделаю оговорку, я веду речь о покупателях из России,

испанцев или же тех россиян, что давно живут в Испании и имеют другую недвижимость в расчет не берем.

ради интереса, как то отправил заявку в банк где предлагались квартиры без первоначального взноса,

получил одобрение, но у меня имеется и недвижимость в Испании и не одна и машина и мото и работа с достаточно высоким (по местным меркам) доходом.

а это всё, является обязательными условиями для получения такой ипотеки.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

3. как в дальнейшем вы будете управлять этой недвижимостью

начну с главного, оплата счетов,

то на чём очень часто всякие твари пытаются заработать, как на дополнительной услуге

рассказывая как это тяжело и что не владея испанским языком в совершенстве как они, вы даже очередь на оплату по квитанции не займёте

в действительности, проще и удобнее системы я пока ещё не встречал.

от вас всего то требуется два обязательных к исполнению действий

1. заключить контракт с организацией продающей услугу, ни с управляющей компанией,

(часть агентств недвижимости, повышая свою значимость, преподносят это как отдельную услугу)

а именно с организацией, которая предоставляет саму услугу.

2. вовремя вносить деньги на счёт

и всё, вам будут приходить счета за эелектричество, за воду, за газ

всё согласно счётчикам, все счётчики располагаются в доступном для проверяющих месте, иначе не бывает

и суть этой квитанции не в том, что бы вы шли по ней оплачивать, а в том, что это отчёт, за что с вашего счёта сняли деньги и сколько.

квитанция в Испании ближе к чеку или письменному отчёту, нежели к счёту для оплаты.

Даже если, вдруг, так случилось, что вы неуспели внести деньги вовремя,

то платеж повторят или со следующим платежом снимут.

Исключения телефонная компания, и то, только телефоника (не рекомендуюю её хоть как то использовать)

сейчас выступает под брэндом Мовистар, все мои мучения и мучения моих знакомых с оператором закончились

как только подключились к другим, все к разным, мне больше нравится Водафон

но про телефон и интернет поговорим отдельно.

отступление:

Сложнее обстоят дела у тех, кто приобел таунхаусы у которых есть частная территория (бывают что вся территория общая)

и эта часть огорожена, т.е. требует индивидуального ухода такого как стрижка и полив газона, полив и уход за деревьями

так как приватная территория как правило имеет доступ только через дом.

Это не страшно, но стоит помнить, что за бурьян на участке и прочие "прелести" могут наложить штраф и достаточно внушительный

с виллами и небольшими домами проще, так как доступ к саду не ограничен проходом через дом и наемный садовник

легко решает этот вопрос, что называется только плати... а вода удовольствие, особенно на юге Испании недешевое.

наличие газона всего в 2-3 сотки облегчает карман владельца минимум на 300-400 евро каждый месяц

содержание бассейна в Испании так же заметно дороже, чем в России

начиная от персонала, заканчивая его элементарным обслуживанием

именно поэтому даже в рассаднике понтов и гламура, на Золотой Миле в Марбейе

большая часть вилл имеет один бассейн на несколько домов,

хотя, возможно, это больше носит характер не экономии, а какой то иной,

например возможность попонтоваться новым купальником перед соседями ))))

Возвращаесь же к теме,

практически все новые дома (которым не более 10-15 лет)

объединены в урбанизации, для жителей Москвы более привычен термин Жилой Комплекс

где все ваши вопросы решает управляющий данной урбанизации,

в большинстве случаев вплоть до сантехника и электрика

так что управление вашей недвижимостью, кроме случаев коммерческого использования

и тех случаев, когда требуется уход за растениями, в основном, не несёт сложностей,

кроме правильно заключенного договора с соответсвующим поставщиком услуг.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

продолжение следует )))

на сегодня что то уже не получается в относительно читабельный текст всё уложить

очень круто, разошёлся =)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

×