Jump to content
Imsergo

Долевое участие или квартира в хрущевке

Recommended Posts

Здравствуйте специалисты! У меня имеется квартира в области, в Пушкинском районе, предварительная цена 2,5 млн. Стою перед вопросом: продавать ее и принимать долевое участие (объект еще не выбрал), либо оставлять ее и сдавать в аренду за 10-14 т.р..

Насколько это рентабельно - приобретать недвижимость на стадии стройки в районе Мытищ, имею ввиду количество итоговых затрат (на сделку купли-продажи, на налоговые вычеты за последующую продажу новой квартиры по более высокой цене, на ремонт новой квартиры) ну и заморочек с оформлением документов...

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ого. Такие колосальные расчеты надо произвести, даже мой физмат не поможет). В Мытищах - не дёшево. Тогда уж лучше оставить и сдавать

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ого. Такие колосальные расчеты надо произвести, даже мой физмат не поможет). В Мытищах - не дёшево. Тогда уж лучше оставить и сдавать

Ну у меня получились примерно такие расчеты:

(Прошу, если что, корректировать)

Цена квартиры имеющейся=2,5млн

Цена квартиры покупаемой=2,6-2,9млн

Стоимость услуг риэлтора=150т.р*2=300т.р

Цена продаваемой в будущем квартиры=4,3млн, думаю что эта цена без ремонта будет.. (доход=4,3-2,9=1,4млн, налог 182т.р)

300+182+200=682тр потери (если кв. в собственности более 3-х лет будет, то -182тр)

Доплаты:

Кредит 400т.р+13%*3года=600т.р (потери ~200т.р)

Ремонт 5тр/м2*46=230т.р+материал 400т.р=630т.р

630+400=1,3млн

Есть ли смысл заморачиваться с этим делом, если учесть уровень инфляции и постоянный рост цен на недвижимость.. Не будет ли так, что через 3 года в софрино квартира станет стоить не 2,5млн, а 3,5-4млн?!

Share this post


Link to post
Share on other sites

Риск, конечно, дело благородное. Тем более, если учесть, что город растёт, а Мытищи уже совсем рядом, кроме того там обещают метро открыть (правда сроки каждый раз отодвигаются). И ещё - учитывайте, что хрущёвки так хорошо в цене не растут, как новое жильё и с годами процент износа дома будет увеличиваться и ценность квартиры пропорционально этому снижаться. В один прекрасный момент Ваша квартира и по ипотечным программам пройти не сможет, таким образом Вы потеряете значительное количество потенциальных покупателей (если всё-таки в какой то момент захотите её продать). А если учесть, что и в городе, где находится сейчас Ваша хрущёвка тоже строятся дома, то желающих купить старое жильё ещё меньше.

Про расчёты: Вы какой кредит имеете ввиду? ипотеку? если потребительский, то там проценты выше. Если ипотеку, то на такую маленькую сумму её оформлять нецелесообразно - расходов много будет.

И потом, с точностью до 100% Вам сегодня никто не скажет что, сколько и где будет стоить (особенно в нашем королевстве))).

Share this post


Link to post
Share on other sites

Дополню ещё по расчетам: если делать ремонт, то тогда и сдать можно - ремонт окупите, подождёте три года и налог платить не придётся. А если появится желание продать сразу , тогда время выиграете, вдруг захотите ещё раз такую же схему провернуть, опять же опыт уже появится.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Если есть другое жилье, то продавать это, вообще не советую, так как квартиры очень часто меняют цены, вы сами это знаете и потом она будет только дороже. А сейчас пока сдавать, и получать за это деньги, мне кажется выгодней просто ничего не может быть. Немного вам завидую белой завистью))

Share this post


Link to post
Share on other sites

Риск, конечно, дело благородное. Тем более, если учесть, что город растёт, а Мытищи уже совсем рядом, кроме того там обещают метро открыть (правда сроки каждый раз отодвигаются). И ещё - учитывайте, что хрущёвки так хорошо в цене не растут, как новое жильё и с годами процент износа дома будет увеличиваться и ценность квартиры пропорционально этому снижаться. В один прекрасный момент Ваша квартира и по ипотечным программам пройти не сможет, таким образом Вы потеряете значительное количество потенциальных покупателей (если всё-таки в какой то момент захотите её продать). А если учесть, что и в городе, где находится сейчас Ваша хрущёвка тоже строятся дома, то желающих купить старое жильё ещё меньше.

Про расчёты: Вы какой кредит имеете ввиду? ипотеку? если потребительский, то там проценты выше. Если ипотеку, то на такую маленькую сумму её оформлять нецелесообразно - расходов много будет.

И потом, с точностью до 100% Вам сегодня никто не скажет что, сколько и где будет стоить (особенно в нашем королевстве))).

Пока все еще только в голове... Поэтому не знаем какой кредит.. Но вообще кредит - это крайний случай..

Кстати, вопрос по выбору направления еще есть, хотелось бы знать ваше мнение, какое наиболее привлекательно?:) интересует Ваше мнение как профессионала в своей сфере:)

Сейчас есть несколько вариантов, по которым будем искать недвиж.: Мытищи, Долгопрудный и направление по боровскому ш...

Может быть мы не те направления смотрим? Как вы считаете?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Если есть другое жилье, то продавать это, вообще не советую, так как квартиры очень часто меняют цены, вы сами это знаете и потом она будет только дороже. А сейчас пока сдавать, и получать за это деньги, мне кажется выгодней просто ничего не может быть. Немного вам завидую белой завистью))

Квартиру мы однозначно решили продавать, слишком далеко и не тот тип жилья, что бы как инвестицию держать... А бежать за сдачей в аренду за 12тр - это глупо... Да и улучшение необходимо...

Дополню ещё по расчетам: если делать ремонт, то тогда и сдать можно - ремонт окупите, подождёте три года и налог платить не придётся. А если появится желание продать сразу , тогда время выиграете, вдруг захотите ещё раз такую же схему провернуть, опять же опыт уже появится.

Кстати, три года это с момента заключения договора долевого участия или с момента выдачи ключей и перехода в собственность?

И еще, я слышал, что возвращается 13% от приобретаемой недвижимости?! Это правда??

Share this post


Link to post
Share on other sites

По порядку, только наоборот)):

1. Возврат подоходного налога можно сделать с 2 млн.руб., но только если Вы официально трудоустроены и платите подоходный налог (те же 13%), подробнее можете в блогах на нашем же форуме почитать, ну или в налоговой поинтересоваться. Если Вы будете приобретать жильё по ипотечной программе, то сможете вернуть больше, чем 260 т.р. И это правда)))

2. Про налог: 3 года с момента регистрации права собственности (по свидетельству о государственной регистрации). У Вас не будет перехода (если купите по ДДУ). Было бы хорошо, если бы с момента заключения ДДУ)))

3. Все направления, перечисленные Вами, достойны внимания. Просто, чтобы ответить на вопрос конкретнее, нужно понимать - это будет всё-таки инвестиция или улучшение жилищных условий (т.е. с намерением дальше самим там проживать)? Если всё-таки улучшение, то насколько важна Вам Московская прописка?

Долгопрудный и Мытищи: там уже сложившаяся и выстроенная инфраструктура, опять таки удобней, если есть детки (школы, садики). С этим в Новой Москве сложнее. Там сейчас полным ходом идут застройки, поэтому однозначно будет дефицит с этим. Но в плане инвестиций, думаю, Новая Москва - достаточно выгодно. Всё таки это Москва и развивать её будут сейчас интенсивно, и метро проводить и т.д. Можно ещё посмотреть план развития метро на ближайшую пятилетку, например, чтобы лучше спрогнозировать. Ну вот как то так.

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

... Если всё-таки улучшение, то насколько важна Вам Московская прописка?

Долгопрудный и Мытищи: там уже сложившаяся и выстроенная инфраструктура, опять таки удобней, если есть детки (школы, садики). С этим в Новой Москве сложнее. Там сейчас полным ходом идут застройки, поэтому однозначно будет дефицит с этим. Но в плане инвестиций, думаю, Новая Москва - достаточно выгодно. Всё таки это Москва и развивать её будут сейчас интенсивно, и метро проводить и т.д. Можно ещё посмотреть план развития метро на ближайшую пятилетку, например, чтобы лучше спрогнозировать. Ну вот как то так.

На самом деле, прописка есть московская, вопрос в том, чтобы, по возможности, в последующем приобрести либо вторичку в Москве, либо повторно инвестировать, но уже в двушку (если это, конечно, реально будет возможно).

Кстати, Зиля, вы, в основном, каким районом занимаетесь?

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
This topic is now closed to further replies.

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

×