Опасности ипотеки

[Gep]

Мне здесь удобнее читать :)

§3. Взыскание неустойки

На первый взгляд, главное, что характеризует неустойку, - так это ее значение как меры обеспечения обязательства, на что и указывается в п. 1 ст. 329 ГК РФ. Соглашение о неустойке, как и большинство обеспечительных мер, носит акцессорный характер и следует судьбе основного обязательства (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Признание недействительным или расторжение договора, обязательство по которому было обеспечено неустойкой, влечет прекращение неустоечного соглашения. Истечение срока исковой давности по основному обязательству прекращает срок давности и по требованию о взыскании неустойки (ст. 207 ГК РФ).

Помимо этого соглашение о неустойке носит по своей природе одновременно и характер меры гражданско-правовой ответственности. По словам В.В. Витрянского, такой вывод подтверждается тем, что, во-первых, неустойка взыскивается только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, т.е. при наличии правонарушения; во-вторых, суть неустойки состоит в обязанности должника, нарушившего обязательство, нести дополнительные имущественные потери; в-третьих, неустойка, так же как и убытки, подлежит применению только при наличии условий, необходимых для наступления гражданско-правовой ответственности, что вытекает из п. 2 ст. 330 ГК, согласно которому кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства; в-четвертых, обязанность должника, нарушившего обязательство, уплатить неустойку обеспечивается государственным принуждением, о чем свидетельствует включение взыскания неустойки в число способов судебной защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ)[1]. Таким образом, как и любая мера гражданско-правовой ответственности, неустойка носит компенсационно-карательный характер, т.е. направлена на наказание правонарушителя (должника) и компенсацию потерь пострадавшей стороны (кредитора).

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК неустойка (штраф, пени) — определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору (потребителю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Обязательство неустойки возникает одновременно с основным. Оно сводится к обязанности должника заплатить определенную денежную сумму, если обязанности будут исполнены ненадлежащим образом либо вообще не будут исполнены. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение формы соглашения о неустойке влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ). Неустойка является самым востребованным видом средств обеспечения обязательств.

Различают следующие виды неустойки:

1) по основанию возникновения: законная неустойка, предусмотренная законом; договорная, установленная соглашением сторон;

2) относительно убытков различают: зачетную неустойку, когда убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой; штрафную неустойку, когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; исключительную неустойку, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; альтернативную неустойку, когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Для взыскания неустойки достаточно установления факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Доказывание причинения при этом убытков не требуется. Неустойка, предусмотренная законом (законная неустойка) в отличие от неустойки, установленной договором (договорная неустойка), подлежит взысканию независимо от включения условия в договор о неустойке (ст. 332 ГК).

В случае нарушения установленных договором сроков, а также назначенных в соответствии с Законом «О защите прав потребителей» (п.5 ст.28 Закона) новых сроков, исполнитель уплачивает потребителю за каждый день, а если срок определен в ча­сах — за каждый час просрочки неустойку. Размер неустойки установлен в законодательстве: за невыполнение законных требований потребителя предусмотрены 1% за каждый день просрочки при продаже товаров (п. 1 ст. 23 Закона) и 3% при оказании услуг и выполнении работ (п. 5 ст. 28 Закона), причем в договоре ее размер не может быть снижен, т.к. это противоречило бы Закону и ГК РФ (ст. 332). Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги) (п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей»). Суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика. Раз­мер неустойки может быть увеличен соглашением сторон (п. 5 ст. 28 Закона).

Если законом или договором установлена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств, уплата этой неустойки, а также возмещение убытков не освобождают его от исполнения обязательства в натуре. Так, уплата продавцом предусмотренной ст.23 Закона «О защите прав потребителей» неустойки в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки выполнения требований покупателя о замене недоброкачественного товара, устранении его недостатков, соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на устранение недостатков, возврате уплаченной за товар цены не освобождает его от обязанности заменить товар, устранить недостатки и т.д[2].

Приведем пример из практики:

«В январе 1994 г. Родин приобрел в Рязанском торговом доме "Электроника" видеоплеер "Фунай" японского производства за 480 тыс. рублей. В апреле 1994 г. он обратился в суд с иском в ТОО "Торговый дом "Электроника" с иском о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков с учетом инфляции, а также о компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что товар ненадлежащего качества и ответчик длительно уклонялся от исполнения обязательства возвратить стоимость товара. Решением Октябрьского районного суда г.Рязани исковые требования удовлетворены частично: договор купли-продажи видеоплеера расторгнут и с ответчика в пользу Родина взыскана его стоимость в сумме 1 млн. рублей, 1500 тыс. рублей неустойки за задержку исполнения требования истца о расторжении договора и 100 тыс. рублей в виде расходов за оказание помощи адвокатом. Одновременно судом взыскано 1500 тыс. рублей штрафа в доход местного бюджета за уклонение ответчика от добровольного исполнения требований потребителя.

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда решение суда изменила: в пользу истца взыскала стоимость видеоплеера в сумме 710 тыс. рублей и неустойку в размере 3031 тыс. рублей, а также в доход государства штраф в сумме 710 тыс. рублей и госпошлину 106 500 руб., в остальной части решение суда оставила без изменения.

Президиум Рязанского областного суда судебные постановления в части взыскания в пользу Родина неустойки отменил и в этом требовании отказал.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления надзорной инстанции в полном объеме, а также решения суда и определения кассационной инстанции - частично в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 декабря 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст.ст.10, 11, 19 и 21 действовавшего на день возникновения правоотношений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в редакции от 7 февраля 1992 г.) в случае приобретения не обладающего необходимыми потребителю свойствами товара в связи с предоставлением о нем недостоверной или недостаточно полной информации он вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных ему убытков; за нарушение прав потребителя продавец несет ответственность в виде неустойки за каждый день задержки выполнения требования потребителя; недостатки, обнаруженные в товаре, должны быть устранены продавцом в течение 20 дней.

Судом установлено, материалами дела подтверждено и ответчиком не оспаривалось, что при продаже видеоплеера "Фунай" продавец магазина-салона "Электроника" не обеспечил истца технической документацией на проданный товар на понятном ему языке, в связи с чем Родин был лишен возможности знать об особых свойствах товара и о правилах его эксплуатации, несоблюдение которых повлекло непригодность к дальнейшему использованию видеоплеера по назначению.

Письменное обращение Родина 22 марта 1994 г. о расторжении договора купли-продажи и выплате в добровольном порядке неустойки в случае просрочки исполнения его требования свыше 20 дней ТОО "Торговый дом "Электроника" оставил без внимания.

При таком положении суд и кассационная инстанция обоснованно пришли к выводу о законности заявленного истцом требования и взыскании с ответчика неустойки за задержку его исполнения.

Отменяя судебные постановления в части взыскания неустойки, надзорная инстанция Рязанского областного суда сослалась на то, что упомянутым Законом выплата неустойки за задержку расторжения договора купли-продажи не предусмотрена. Между тем с данным выводом согласиться нельзя, так как он противоречит п.1 ст.10 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в редакции от 7 февраля 1992 г.), согласно которому при приобретении товара, не обладающего необходимыми потребителю свойствами в связи с предоставлением ему недостоверной или недостаточно полной информации о товаре, он вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных ему убытков. Невозврат денежной суммы, уплаченной Родиным за товар ненадлежащего качества, в связи с неисполнением ответчиком его требования о расторжении договора купли-продажи видеоплеера повлек для истца убытки. Поэтому ответчик обязан был уплатить Родину неустойку (пени) в размере 1% цены товара за каждый день просрочки.

Таким образом, постановление президиума областного суда незаконно и подлежит отмене с оставлением в силе решения суда и определения кассационной инстанции в части взыскания в пользу истца неустойки.

Вместе с тем эти судебные постановления также подлежат отмене в части отказа Родину в иске о компенсации морального вреда.

Отказывая в удовлетворении этого требования, суд сослался на отсутствие доказательств причинения истцу морального вреда.

В то же время, как признал установленным суд, ТОО "Торговый дом "Электроника" упорно уклонялся от добровольного исполнения обязательств и произвел подмену товара. Эти действия ответчика, по мнению истца, свидетельствуют о причинении ему нравственных страданий, т.е. морального вреда, но суд данным обстоятельствам не дал оценки»[3].

Итак, если законом или договором установлена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств, уплата этой неустойки, а также возмещение убытков не освобождают его от исполнения обязательства в натуре. Кроме того, покупатель может потребовать возмещение морального вреда.

На практике часто возникает вопрос о том, исходя из какой цены необходимо исчислять неустойку, и решается он каждый раз по-разному.

Существуют три различных подхода к проблеме:

1) взыскание неустойки исходя из цены товара на момент приобретения;

2) взыскание неустойки исходя из его цены на момент обращения в суд (либо подачи заявления в магазин);

3) взыскание неустойки исходя из цены на момент вынесения судом решения. Последний подход представляется наиболее правильным, поскольку неустойка, установленная в Законе, призвана прежде всего наказать продавца (или изготовителя), нарушающего права потребителей, и предотвратить подобные нарушения в дальнейшем[4].

Если исходить из цены покупки, то сумма бывает настолько ничтожна, что не отвечает целям неустойки. Если же исходить из цены, действующей на момент подачи заявления, то издержки судебной системы (в частности, длительное рассмотрение дела) ложатся на потребителя.

Если потребитель в связи с нарушением продавцом (изготовителем) или организацией, выполняющей функции продавца (изготовителя) на основании договора с ним, предусмотренных ст. 20 - 22 Закона «О защите прав потребителей» сроков предъявил иное требование, вытекающее из продажи товара с недостатками, неустойка (пеня) за нарушение названных сроков взыскивается до предъявления потребителем нового требования из числа предусмотренных ст. 18 Закона.

В случае если потребитель предъявил новые требования из числа предусмотренных ст. ст. 18, 20 - 22, то за просрочку выполнения этого нового требования также взыскивается неустойка, предусмотренная п. 1 ст. 23 Закона.

Говоря о неустойке, следует отметить, что размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в ст. 23, п. 5 ст. 28, ст. ст. 30, 31 Закона «О защите прав потребителей», а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем) или организацией, выполняющей функции продавца (изготовителя), исполнителя на день вынесения решения, поскольку продавец (изготовитель) или организация, выполняющая функции продавца (изготовителя), исполнитель не выполнили возложенную на них п. 5 ст. 13 названного Закона обязанность удовлетворить требования потребителя по уплате неустойки в добровольном порядке.

Исполнитель должен выплатить потребителю неустойку и возместить убытки добровольно, независимо от того предъявлял он соответствующее требование или нет. При этом убытки возмещаются потребителю в полной сумме сверх неустойки, установленной Законом или договором (п.2 ст.13 Закона «О защите прав потребителей»)..

Б. обратился в суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (ТОО) о взыскании неустойки, ссылаясь на то, что в сентябре 1993 года заключил с ответчиком договор на строительство коттеджа, но тот был построен с нарушением установленного договором срока.

Решением суда иск удовлетворен частично: в пользу Б. взыскана неустойка в размере 11 125 000 рублей. Кассационной инстанцией данное решение изменено, размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, снижен до 1 900 125 рублей. Постановлением президиума городского суда указанное определение оставлено без изменения.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворен протест, внесенный в порядке судебного надзора: вынесенные по делу судебные постановления отменены и дело направлено на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленных сроков начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов от стоимости работы (услуги), а если стоимость работы (услуги) отдельно в договоре не определена - общей стоимости заказа. Согласно п. 1 ст. 14 того же Закона, условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, предусмотренными законодательством, признаются недействительными.

Установлено, что в сентябре 1993 года стороны заключили договор на строительство коттеджа и тот построен товариществом с нарушением срока. В случае нарушения сроков сдачи готового объекта договором предусмотрена выплата подрядчиком заказчику неустойки за каждую неделю задержки в размере 0,1 % от суммы договора. Разрешая спор и взыскивая в пользу Б. неустойку за нарушение срока окончания строительства в размере 3% за каждый день задержки, суд правильно указал, что, поскольку условие заключенного сторонами договора о размере этой неустойки ущемляет права истца по сравнению с правилами, установленными законодательством, указанное условие является недействительным и следует исходить из предусмотренных ст. 29 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" требований.

Довод кассационной инстанции и президиума о том, что в данном случае при расчете неустойки за нарушение срока окончания строительства следует руководствоваться не законом, а договором, а также довод судебной коллегии о том, что нужно применять п. 1 ч. 1 ст. 14 названного Закона только в случае, когда в результате выполнения условий договора, ущемляющих права потребителей, у него возникли убытки, нельзя признать правильными, поскольку эти доводы противоречат требованиям Закона.

Вместе с тем незаконны и выводы как суда, так и судебной коллегии о том, что размер подлежащей взысканию в пользу Б. неустойки следует определять исходя из стоимости работ, указанных в договоре. Пленум Верховного Суда РФ в п. 12 постановления от 29 сентября 1994 г. "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" дал разъяснения о том, что размер подлежащей взысканию неустойки в случаях, указанных в ст. 21, п. 4 ст. 29, ст. 31 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", а также в случаях, предусмотренных иными законодательными актами или договором, определяется судом исходя из стоимости товара (работы, услуги) на время вынесения решения, поскольку продавец, изготовитель, исполнитель не выполнили возложенную на них п. 5 ст. 11 названного Закона обязанность удовлетворить требования покупателя об уплате неустойки в добровольном порядке[5].

Ответственность исполнителя за нарушение сроков оказания услуги наступает независимо от наличия или отсутствия его вины. Закон освобождает исполнителя от удовлетворения требований потребителя толь­ко в двух случаях: если нарушение сроков оказания услуги произошло по вине самого потребителя, либо вслед­ствие действия непреодолимой силы (п. 6 ст. 28 Закона). При этом бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности лежит на исполнителе.

Делая на основе вышесказанного вывод, можно отметить, что основной функцией гражданско-правовой ответственности является компенсацион­ная функция, то есть эта ответственность имеет своей задачей, в ос­новном, восстановление нарушенной имущественной сфе­ры потребителя за счет имущества правонарушителя. Вот почему основное значение в Законе "О защите прав потребите­лей" придается применению таким предусмотренным дей­ствующим законодательством мерам ответственности, как воз­мещение убытков и взыскание неустойки.

[Ulyotov]

А для продавца квартиры на вторичном рынке какие могут быть

неприятные неожиданности, если покупатель расплачивается ипотечным кредитом?

[svetlana]

Вот собираюсь брать ипотечный кредит, скажите, а есть ли возможность быть обманутым? Какие подводные камни существуют, на что нужно обратить внимание?

Чтобы не быть обманутым обратитесь к профессионалу

[ArtHome]

Вот собираюсь брать ипотечный кредит, скажите, а есть ли возможность быть обманутым? Какие подводные камни существуют, на что нужно обратить внимание?

Чтобы не быть обманутым обратитесь к профессионалу

Обманывают только дилетанты?...)

[leyla]

Вот собираюсь брать ипотечный кредит, скажите, а есть ли возможность быть обманутым? Какие подводные камни существуют, на что нужно обратить внимание?

Чтобы не быть обманутым обратитесь к профессионалу

Обманывают только дилетанты?...)

ArtHome что вы имеете ввиду?

[Володя Кашерин]

А для продавца квартиры на вторичном рынке какие могут быть

неприятные неожиданности, если покупатель расплачивается ипотечным кредитом?

Собирать кучу справок обычно не нужных :D

[Гость Бонус агенту!]

Добрый день.

У нас к Вам предложение.....,мы можем предоставить рассрочку(кредит) на однокомнатную квартиру(вторичное жилье) -рассрочка от физ.лица(без справок о доходах).Оформляется через рег.палату и нотариально.Рассрочка в виде кредита -8% годовых.Однокомнатная квартира -общ.метраж 32 м.кв.ул.Ташкентская -12 мин.пешком от метро Выхино. Там рядом ,мы продаем капитальный гараж --- можем в рассрочку. Если Вашему клиенту не дают ипотеку или ему не нравится % ипотечных продуктов банка, мы можем помочь.Более детально могу проконсультировать по тел.8495 7825203.

С Уважением-Владимир.

[looksom]

Есть возможность в случае задержки платежа по кредиту, письменно предупредить банк и отсрочить на некоторое время платеж, в связи с уважительной причиной, но тут то же разные ситуации бывают да и не во всех банках такое практикуется. А вообще ипотека это ухх какое обязательство ну в общем удачи Вам с этим делом.

[Константин]

"Подводных камней" - нет.

Есть неправильно прочитанный договор и сломанный калькулятор.

Есть дополнительные затраты в зависимости от банка и кредитуемого субъекта и объекта.

Есть повышение % ставки по кредиту или ее понижение от заявленной в рекламе.

Есть возможность в течение кредитования лишиться постоянного источника дохода.