Офисы Upside Ямская, оценка инвестиционного потенциала

[Мария]

Цитата

В посте описаны мои мысли, не является инвест. рекомендацией

Объект: 18 этажей плюс подземный. Рядом будет 4-этажный медицинский центр, около 2 700 квадратов.

Лоты от 65 до 1 260 метров - хоть маленький офис, хоть целый этаж. Потолки 3,65 в офисах, лобби со вторым светом 5,7- 8,7 метра. Шесть скоростных лифтов. Плюс приватный сад с водоёмом, Upside Бизнес Клуб, коворкинг, переговорные, кафе и ритейл на первом этаже

По этажам цена растёт с высотой:

• 2-5 этажи: 393-423 тысячи за метр - самый дешёвый вход
• 6-12 этажи: 414-511
• 13-17 этажи, там крупные блоки и целые этажи: 438-511
• И 18 этаж, видовые: 631-694 тысячи за метр

Минимальный лот - 64,6 метра за 26,1 млн. На рынке порог для инвестора 20-25 млн, так что 65-72 метра - самые ликвидные.

Скидка 5% при полной оплате, 3% при ПВ 50%. Есть беспроцентная рассрочка с взносом 10% до февраля 2028 года, платежи ежемесячно или ежеквартально

Сценарии доходности

Средние цены сейчас (02 окт. 2026) в среднем около 464 тысяч за метр. Это на 7-10% ниже средней цены офисов класса А по Москве и на треть ниже, чем у соседнего делового района у Белорусской

До ввода в 2028-м есть несколько поинтов для роста: сама стадия стройки, дефицит офисов класса А, крупные КРТ вокруг Савёловской и новый транспортный узел Марьина Роща

Сейчас старт стройки - разрешение получили в начале 2026-го, ввод в 2028-м. Застройщики стандартно поднимают цену ступенями по мере готовности плюс в процессе вымывания из экспозиции дешевых лотов. Например, в соседнем STONE Савёловская, который сдали в феврале 2026-го, к вводу было продано больше 90% площадей. 

Также офисов класса А мало, аренда дорожает. Средняя запрашиваемая ставка выросла на 34% за год, до 36,4 тысячи за метр в год. Дорожающая аренда тянет за собой цену продажи (инвестор платит за будущий арендный поток)

Растет спрос инвесторов: в первом полугодии 2026-го продажи офисов класса А выросли на 36%. Проекты со сдачей в 2026-2027 годах уже распроданы на 70%, соответственно, ко вводу Upside Ямской готовых офисов на рынке будет мало

Стройка офисов с учётом земли подорожала на 15% за год. Новые проекты в этой локации не смогут стартовать дешевле себестоимости плюс маржа. Так что метр, купленный сейчас, будет дешевле следующих запусков

Транспорт

Метро Марьина Роща 8-10 минут пешком, Савёловская около 15 мин. ТТК в 100 метрах

Рядом два крупных узла: Марьина Роща - это БКЛ, Люблинско-Дмитровская линия, МЦД-2 и МЦД-4. И Савёловская - БКЛ, Серпуховско-Тимирязевская, МЦД-1

На Рижской будет остановка ВСМ Москва - Санкт-Петербург. До ТТК около минуты. Локация становится деловым районом, разница с Белорусской по цене сейчас 37%

Потенциал локации

КРТ у Савёловского вокзала на 51 млрд инвестиций. По мере реализации КРТ и новых бизнес-центров Савёловский кластер становится полноценным деловым районом и этот разрыв будет сокращаться. Плюс самого объекта: свой медицинский центр это трафик и сервис для арендаторов, сад на территории. Всё это облегчит и сдачу в аренду и перепродажу.

Здание стоит в глубине квартала, а не на трассе, при этом выезд на ТТК занимает несколько минут. На этом участке ТТК уходит под землю. Виды с верхних этажей на юг видно центр и Москва-Сити, на север Останкинскую башню, поэтому 18-й этаж и стоит сильно дороже нижних

Для консультации / подбора лота напишите "Апсайд офис" в любой мессенджер по номеру +7(905)771-29-85 или в тг @Marya_Rumyantseva, пришлю презентацию, планировки и выберем лучшие лоты.

Обзоры новостроек, подборки и интересные лоты в моём тг канале