Jump to content

Ситуация


Recommended Posts

Понадобится однокомнатная квартира в собственности год – два, оформленная на супружескую пару и несовершеннолетнего ребенка. Автомобиль, взятый в кредит – исправно неоплачиваемый по которому замучили звонить из банка и коллекторы.

Итак. Для начала даем объявление о продаже квартиры и просим риэлторов не беспокоить, но риэлторы все рано беспокоят, приводят покупателей, а при показе Продавец потихоньку говорит на ушко Покупателю, заходите через часок другой договоримся! Не все поведутся, но самый жадный Покупатель вернется и тут завяжется беседа, типа зачем они нужны мы и сами всё сделаем, я вам даже уступлю если у вас наличка и мы укажем заниженную стоимость, потому что квартира в собственности менее трех лет. (допустим 50% от суммы налога на имущество, т.е. чем меньше мы указываем сумму тем дешевле квартира для вас). А как же Вы, спрашивает Покупатель, куда Вы переезжаете. А Мы переезжаем к теще, здесь жизнь очень дорогая, не тянем по сути, банк и коллекторы замучили, житья нет, я уже выпивать было начал, а там в провинции на эти деньги мы возьмем трехкомнатную квартиру и т.д. и т.п. Хлопнули по рукам и обмыли это дело. Покупатель с мыслью, какой хороший человек, простой, свой в доску Продавец покидает квартиру.

Дождавшись разрешения на продажу квартиры, назначаем день проведения и время сделки. К назначенному месту супруги добираются самостоятельно из разных мест. Мужчина на своем кредитном автомобиле заранее накатив стакан с огромной скоростью проносится мимо поста ДПС, где его останавливают и лишают прав за езду в нетрезвом виде, получив разумеется заключение экспертов о том, что он пьян. Добравшись до места проведения сделки спокойно её проводим, приглашаем Покупателя вечером на рюмочку чая, забираем деньги и все, в загул дня на два, кабаки, рестораны, сауны (обязательно везде ходить с пакетом или сумкой и оставлять на стуле или под барной стойкой этот пакет, чтобы потом на видеозаписях было видно , что что-то там осталось (на крайний случай, если эта запись потребуется). Возвращаемся домой и заявляем, что денег нет. Покупателю говорим, что съехать не можем, супруга бежит в регпалату писать заявление на приостановку регистрации, расторжение сделки, говорит что денег нет и муж был пьян в тот день и не понимал что делает, у него даже заключение эксперта есть. Продавец продолжает жить в однокомнатной квартире, ссылаться на закон, запрещающий выселять граждан-должников и членов их семей из единственного жилья и лечиться от алкоголизма, а Покупатель – жадина, отказавшийся работать с риэлтором, бегает по юристам пытаясь вернуть деньги за квартиру (да как ещё сказать, что сумма в договоре на самом деле занижена, а заплатил он гораздо больше – это же недействительная сделка)……………..

Как избежать такой ситуации?

  • Like 2
Link to comment
Share on other sites

……………..

Как избежать такой ситуации?

1. Нанять риэлтора

2. Не покупать квартиру

.. не совсем поняла как влияет на ситуацию автокредит и коллекторы

Порассуждаем - почему эта сделка недействительная? Вроде у нас свобода договора - моя квартира, за сколько хочу, за только продаю, хоть за рубль. Как считаете?

Вероятно, под основанием для признания сделки недействительной подразумевается нарушение существенного условия ДКП, а именно - цена. Сопоставляем цену в тексте ДКП и в расписке и выявляем несоответствие. Дальше все зависит от квалификации юристов обеих сторон.

Однако, не так давно, был у нас прелюбопытнейший прецендент. Клиент, переехав в Москву и "зацепившись" там, выставил на малой Родине квартиру на продажу. Через нас. Так как в собственности объект был менее 3-х лет, то риэлтор, как "бывалый", даже не стал утруждать себя темой с ценой в ДКП. В том смысле, что сразу обозначил покупателю - цена в ДКП будет такой же, по которой нынешний собственник покупал два года назад. Покупатель согласился.

Прилетает продавец на сделку. С юристом. Читают договор, юрист спрашивает: "Почему цена в ДКП меньше реальной?" Риэлтор, снисходительно улыбаясь, "объясняет" :r "малоопытному" юристу суть происходящего, торжественно смотрит на продавца и, наверное, ждет поощрений за то, что он так удачно все организовал. Вместо поощрений, продавец с юристом отходят в сторону и общаются пару минут, после чего говорят, что надо указать ВСЮ сумму в ДКП. Риэлтор в ступоре &y Зачем?

В общем, юрист сказал, что в Москве, якобы, есть случаи отсуживания Покупателем разницы между суммой в расписке и суммой в ДКП. Как неосновательного обогащения. Логика была такова: ДКП является основным соглашением, устанавливающим все существенные условия договора (в т.ч. и цены) и отменяющим все достигнутые ранее соглашения о существенных услових. То есть, возможно что ранее стороны договорились о цене Х рублей, написали расписку и передали деньги. Но в последний момент передоговорились на цену Х-У рублей и указали ее в договоре. Пусть продавец вернет покупателю У рублей, как неосновательное обогащение. Все.

К сожалению, лично пообщать с тем юристом и выяснить какие-либо подробности мне не удалось. Не было меня в городе тогда. Но тема меня задела, и теперь "терзает" blu

Коллеги, кто-нибудь чего-нибудь знает на эту тему??

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

1. Нанять риэлтора

2. Не покупать квартиру

.. не совсем поняла как влияет на ситуацию автокредит и коллекторы

Порассуждаем - почему эта сделка недействительная? Вроде у нас свобода договора - моя квартира, за сколько хочу, за только продаю, хоть за рубль. Как считаете?

Сначала исправление по самому тексту небольшое, вместо ".. (допустим 50% от суммы налога на имущество.." нужно читать ".. (допустим 50% от суммы подоходного налога).

Автокредит и коллекторы - об этом нужно будет сказать в суде, что это был основной мотив подтолкнувший нас на продажу квартиры, но сейчас мы пересмотрели свои ценности и готовы расстаться с автомобилем, а квартиру оставьте нам - это наше единственное жильё, нам жить негде, а деньги мы Покупателю будем возвращать по мере возможности, всю сумму - обещаем. (а суд по сути с квартирой ничего сделать не сможет - статья 446 гпк)

Про недействительность сделки Mikhail всё правильно написал "Вероятно, под основанием для признания сделки недействительной подразумевается нарушение существенного условия ДКП, а именно - цена. Сопоставляем цену в тексте ДКП и в расписке и выявляем несоответствие." Покупатель в принципе сам себе яму выкопал, согласившись указать заниженную стоимость, на свои же грабли и наступил.

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

Относительно цены, что если в ДКП указать одну стоимость, зарегистрировать его, потом составить соглашение об изменении цены, но его (соглашение) не регистрировать.

Соглашение о цене составить числом не позднее даты, указанной в расписке о получении денег за квартиру (пока продавец денег не получил, договор нельзя считать исполненным, соответственно, можно вносить изменения путем доп. соглашений)

Срок, в течение которого должно быть зарегистрировано в установленном порядке доп. соглашение, законом не установлен

Если покупатель решит отсуживать "неосновательное обогащение", предоставить суду соглашение об изменении цены и сообщить, что от его регистрации Покупатель уклонялся - в рег.палату не пришел и доверенности не дал

Что скажете коллеги?

В нашем регионе это невозможно: у нас деньги передаются при подписании ДКП.

В тех регионах, где деньги передаются после регистрации - тоже мало радости (на мой взгляд), так как

если доп. соглашение об изменении цены подписано более ранним числом чем расписка о получении денег, то в суде тяжело ответить на простые вопросы:

1. Если 15-го числа (например) стороны подписали доп. соглашение по новой цене (более низкой), то почему Покупатель стал уклоняться от сдачи доп.соглашения в рег.палату? Он же в первую очередь заинтересован бегом бежать сдавать доп.соглашение на регистрацию - ведь дешевле покупает!

2. Почему 20-го числа (например), т.е. через 5 дней после подписания доп.соглашения Покупатель, который уклоняется от сдачи доп. соглашения с низкой ценой, передает Продавцу по расписке первоначальную (более высокую) стоимость? Где логика?

Link to comment
Share on other sites

Когда собственником покупаемой квартиры является несовершеннолетний (одним из собственников), нужен особый контроль! Либо на сделку выходить всей "цепочкой" с одновременной покупкой, либо вообще никак!

Link to comment
Share on other sites

1. Если 15-го числа (например) стороны подписали доп. соглашение по новой цене (более низкой), то почему Покупатель стал уклоняться от сдачи доп.соглашения в рег.палату? Он же в первую очередь заинтересован бегом бежать сдавать доп.соглашение на регистрацию - ведь дешевле покупает!

Перепутала, все верно- продавец (т.е. если Продавец пожелает вернуть себе квартиру, вернув Покупателю миллион). Допник - подстраховка для покупателя - вместо расписки или обязательства на разницу

2. Почему 20-го числа (например), т.е. через 5 дней после подписания доп.соглашения Покупатель, который уклоняется от сдачи доп. соглашения с низкой ценой, передает Продавцу по расписке первоначальную (более высокую) стоимость? Где логика?

В допнике цена выше, чем в договоре (в допе фактическая стоимость).. перемудрила в посте выше - защищаем Покупателя

Пытаюсь найти дорожку, как быть с покупкой с заниженной в ДКП ценой - у нас это или неотделимые улучшения (что не выдерживает никакой критики - в ДКП миллион, улучшений на 10), или вторая расписка типа "в дополнение к сумме по договору.. что тоже самое, что написать одну расписку на всю стоимость.. ни один думающий (занижающий цену) продавец такое на напишет, или обязательство вернуть сумму в случае признания договора... что по идее никак не относится к договору и сумме полученной по нему

Такие дела

Понятно, что "идет поиск дорожки" :r

Только вот что получается: для того чтобы Стороны подписали доп. соглашение по реальной стоимости "передним" числом, придется объяснить Покупателю для чего это делается blu (чтобы Вы, уважаемый, не "кинули" Продавца в будущем). И вот тут есть опасность, что Покупатель, получив "пищу для ума" начнет думать. И если, в силу личных моральных качеств, он легко переходит из условно "нейтрального" состояния в "умеренно-плохое", то может серьезно испортить жизнь Продавцу.

Например:

1. Физически отсутствовать в день "переднего" числа в городе. Тогда в суде можно оспорить доп.соглашение из-за даты его "подписания", предъявив на эту дату авиабилеты и счет за проживание в гостинице в другом городе (а лучше в другой стране). Оспорив доп. соглашение мы переходим к варианту с оспариванием "неосновательного обогащения" Продавца.

2. Пошантажировать Продавца на тему уклонения от уплаты налогов после 30-го апреля года, следующего за годом продажи объекта, ведь Продавец наверняка подал декларацию с "низкой" ценой, а у Покупателя на руках и доп.соглашение с "высокой" ценой и расписка. Хорошие док-ва по уголовному делу об уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере. Всяко с Продавца денег "снять" можно.

Такие дела...

Link to comment
Share on other sites

////////////////

Как избежать такой ситуации?

А зачем избегать? За все надо платить 23^

Если серьезно, разве такие люди есть? С наличкой на кармане и ветром в голове :21^

Link to comment
Share on other sites

Когда собственником покупаемой квартиры является несовершеннолетний (одним из собственников), нужен особый контроль! Либо на сделку выходить всей "цепочкой" с одновременной покупкой, либо вообще никак!

Выйти не вариант, есть разрешение на продажу, а альтернативная квартира покупается за 1000 км от Москвы.

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

2. Пошантажировать Продавца на тему уклонения от уплаты налогов после 30-го апреля года, следующего за годом продажи объекта, ведь Продавец наверняка подал декларацию с "низкой" ценой, а у Покупателя на руках и доп.соглашение с "высокой" ценой и расписка. Хорошие док-ва по уголовному делу об уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере. Всяко с Продавца денег "снять" можно.

Такие дела...

Да продавцу все это и на руку (недействительность ДКП), изначально план такой был - получить деньги от покупателя и остаться жить в своей квартире. Налог зачем платить если ДКП будет признан недействительным.

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

  • Guest locked this topic
Guest
This topic is now closed to further replies.
 Share

  • Recently Browsing   0 members

    • No registered users viewing this page.
×
×
  • Create New...