Как влияет открытие метро на цены?

[Apollo]

Если отбросить резко выпадающие из кучки (как рекомендует Тьюки "Разведочный анализ данных", поскольку эти выбросы, скорее всего, вызвано каким-то особым случаем) "+1,0", "-0,9", "+1,3", то получается по семи районам цены за 7 месяцев увеличились примерно на 0,5 млн. и по 1-комнатным, и по 2-комнатным и по 3-комнатным. И ффсё.

Влияние появления метро затерялось.

Инфляция? Но тогда по более дорогим трёшкам изменение должно быть больше, чем по однушкам - чего не наблюдается ...

[Apollo]

На сколько первый этаж вторички дешевле?

Тотально рассмотреть "весь первый этаж по Москве" по Винеру не получается, видимо из-за разнородности административных округов, разного "впрыска" первичного жилья по районам и разной средней этажности.

Я взял выборку из 10 станций метро сравнительно удалённых от центра, за неделю, с расстоянием от метро 5 м.т. (Строгино, Планерная, Речной вокзал, Отрадное, медведково, Преображенская пл., Щёлковская, Тёплый стан, Бульвар Дмитрия Донского, Красногвардейская/Зябликово) 1-ки, 2-ки, 3-ки.

Не претендуя на аналитику и учитывая возможные коррекции в будущем (предполагаю раз в месяц к этому возвращаться, а если мне будет лень, то кто-ньть это может подхватить).

Там, где значение резко выпадает из соседних по метро цен, я, согласно уже упоминавшемуся Дж.Тьюки, исключал их из выборки. Например, м.Югозападное вылетело совсем по причине двукратного контраста цен на первый этаж и "все этажи в целом".

Итого: квартира на первом этаже дешевле на

"сферическое Строгино в вакууме" - 670 тыр.,

Планерная - 1 200 тыр.,

Речной вокзал - 1 050 тыр.,

Отрадное - 400 тыр.,

Медведково - 700 тыр.,

Преображенская пл. - 360 тыр.,

Щёлковская - 550 тыр.,

Тёплый стан - 470 тыр.,

Бульвар Дмитрия Донского - 800 тыр.,

Красногвардейская/Зябликово - 500 тыр.

"сферическая 1-комнатная квартира" по 10 станциям метро 5 м.т. - 540 тыр.

2-комнатная - 755 тыр.,

3-комнатная - 755 тыр.

Примечания и соображения "отчего зависит" принимаются.

[Маруся]

Мне кажется, что очень многое зависит от того, в каком доме первый этаж. Всё-таки жить на первом этаже в более-менее доме поновей и старой бюджетной пятиэтажке, как говорят в Одессе, две большие разницы. В старых пятиэтажках в большинстве сырые подвалы. Все старое уже, прогнило, проржавело, потекло. В квартирах на первых этажах влажность несусветная. И ничего с этим не поделаешь, какой бы ремонт в квартире ни был.

В домах поновей с этим делом немного получше дело обстоит. При покупке на первом этаже стоит в первую очередь смотреть на состояние подвала. ИМХО, конечно.

[Apollo]

Мне кажется, что очень многое зависит от того, в каком доме первый этаж. ...

У меня было подозрение, что могут быть районы места с "модными" первыми этажами - где квартир на первых этажах требуется много под офисы. Или в однокомнатных разница между первым и непервым больше из-за того, что под офис всё-таки требуется "от 50 м²" (то есть двушки-трёшки). Но не подтвердилось...

[Маруся]

Кстати, да... Что-то не подумала об этом.

Наверное, практика показала, что есть смысл полностью выкупать первый этаж и делать его нежилым. Опять же, перепланировку нормально не сделать... Возни будет больше, чем выхлопа.

[Apollo]

Ну вот, даже такая попсовая массовая газета как Метро обнародовала список станций, которые будут введены в строй в 2013-2014 годах. И у нас есть возможность проследить как будут расти цены в местах будущих станций с сего дня до открытия плюс ещё полгода - по аналогии с Новокосино (смотри выше).

Из 15 станций я берусь мониторить примерно раз в 3 месяца вилку цен на 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные квартиры возле грядущих станций Селигерская, Бутырская, Жулебино, Тропарёво.

Кто хочет, может отслеживать другие из новостроящихся станций.

Итак 20.04.2013, база Навигатор 45 дней, кроме снятых, без нулевых, без новостроек. Без прозвона. "Бездомные" улицы (нет продаваемых квартир) из-за экономии сил могли выпасть:

будущее м.Селигерская (улицы Дегунинская, Ивана Сусанина, Селигерская, 800-летия Москвы, Талдомская)

1-к.квартиры цена 5,35 ... 6,15 млн. площадь общая 32,5 ... 39 м2

2-к. - 6,6 ... 9,5 пл. 46 ... 57,5

3-к. - 9,0 ...12,5 пл. 64 ... 80

буд.м.Бутырская (Руставели, Добролюбова ул., Гончарова ул. и пер., Огородный проезд)

1-к.кв. 5,35 ... 6,8 пл. 31 ... 38 м2

2-к.кв. 7,4 ... 12,1 пл. 42 ... 64

3-к.кв. 10,5 ... 16,3 пл. 62 ... 95

б.м.Жулебино (Генерала Кузнецова, Авиаконструктора Миля, Тарханская, Маршала Полубоярова, Привольная, Жулебинский бул., Саранская)

1-к.кв. 5,6 ... 6,5 пл. 38 ... 40

2-к.кв. 8,0 ... 11,4 пл. 52 ... 72

3-к.кв. 10,4 ... 13,2 пл. 74 ... 83

б.м.Тропарёво (ак.Анохина,, ак.Бакулева, Рузская, Тропарёвская)

1-к.кв. 7,1 ... 10,3 пл. 36 ... 46,5

2-к.кв. 9,8 ... 18,0 пл. 54 ... 74

3-к.кв. 13 ... 23,5 пл. 75 ... 102

Если набрать не улицы по списку, а станцию метро (есть такая возможность в Навигаторе) 5м.трансп, то вылезает в разы меньше квартир; например по б.м.Селигерской вместо 108+103+67 1-, 2-, 3-к. - 7+2+4. Привязка к метро заработает ближе к открытию станций.

Если есть вопросы - задавайте.

И выбирайте себе станции для мониторинга. Плизз.

[Apollo]

Спустя 4 месяца:

Итак 16.08.2013, база Навигатор 45 дней, кроме снятых, без нулевых, без новостроек. Без прозвона...

б.м.Селигерская (улицы Дегунинская, Ивана Сусанина, Селигерская, 800-летия Москвы, Талдомская)

1-к.квартиры цена 5,2 ... 6,1 млн. площадь общая 35 ... 38 м2

2-к. - 6,5 ... 9,0 пл. 45 ... 58

3-к. - 8,5 ...12,0 пл. 63 ... 79

б.м.Бутырская (Руставели, Добролюбова ул., Гончарова ул. и пер., Огородный проезд)

1-к.кв. 5,6 ... 7,5 пл. 31 ... 54 м2

2-к.кв. 8,3 ... 12,5 пл. 47 ... 64

3-к.кв. 10,5 ... 16,9 пл. 65 ... 97

б.м.Жулебино (Генерала Кузнецова, Авиаконструктора Миля, Тарханская, Маршала Полубоярова, Привольная, Жулебинский бул., Саранская)

1-к.кв. 5,65 ... 6,4 пл. 38 ... 40

2-к.кв. 8,1 ... 10,55 пл. 52 ... 71

3-к.кв. 10,4 ... 13,2 пл. 74 ... 83

б.м.Тропарёво (ак.Анохина,, ак.Бакулева, Рузская, Тропарёвская)

1-к.кв. 7,0 ... 9,7 пл. 37 ... 48

2-к.кв. 10,2 ... 14,5 пл. 54 ... 66

3-к.кв. 13,5 ... 25,5 пл. 75 ... 106

Добавляю к апрельскому ещё и

б.м.Очаково (на углу Мичуринского и Никулинской; ветка до Парка Победы и далее переходящая в Калининскую ветку; улицы Бол.Очаковская, 1-й Очаковский, Озёрная, Никулинская, Наташи Ковшовой; то есть - не все)

1-к.кв. 6,4 ... 8,7 пл. 38 ... 43

2-к.кв. 7,65 ... 12,7 пл. 47 ... 64

3-к.кв. 10,5 ... 22,0 пл. 70 ... 198

б.м.Раменки Южные (улицы Винницкая и Раменки; подразумеваются дома от Винницкой до Лобачевского по Мичуринскому проспекту 34...58 и 27...37 )

1-к.кв. 7,1 ... 9,2 38 ...39

2-к.кв. 8,4 ... 12,5 пл. 45 ... 55

3-к.кв. 10,4 ... 15,8 пл. 60 ... 78

.

Коммент.

1-к. и 2-к. у б.м.Бутырская и б.м.Тропарёво восползли за 4 месяца на 500 тыр.

У б.м.Селигерская 2-к. и 3-к. просели на 400 тыр.

Остальное - без внятной тенденции.

Общий фон: середина августа - около годового минимума цен ... Если не как в прошлом 2012 году ...

[svetlana]

Аполло очень интересно читать Ваши заметки, спасибо -)

[svetlana_39]

Безусловно, наличие станции метро заметно сказывается на ценах. Вот и с Новой Москвой - шустркики, быстро среагировали. Не успели толком ничего построить, а о трех ветках метро уже растрезвонили и даже пообещали к следующему году СДАТЬ первые станции. Не факт, что счастливые (и потенциальные) обладатели таунхаусов и квартир на юго-западе столицы уже через год смогут воспользоваться метро, а вот цены на жилье уже взвинчены до предела.

[Apollo]

б.м.Жулебино (Генерала Кузнецова, Авиаконструктора Миля, Тарханская, Маршала Полубоярова, Привольная, Жулебинский бул., Саранская)

20 апреля 2013:

1-к.кв. 5,6 ... 6,5 пл. 38 ... 40

2-к.кв. 8,0 ... 11,4 пл. 52 ... 72

3-к.кв. 10,4 ... 13,2 пл. 74 ... 83

16 августа 2013:

1-к.кв. 5,65 ... 6,4 пл. 38 ... 40

2-к.кв. 8,1 ... 10,55 пл. 52 ... 71

3-к.кв. 10,4 ... 13,2 пл. 74 ... 83

14 ноября 2013, то есть вчера; метро открыто 09 ноября 2013;

1-к.кв. 5,7 ... 6,5 пл. 38 ... 40

2-к.кв. 7,95 ... 10,5 пл. 52 ... 67

3-к.кв. 10,3 ... 13,5 пл. 74 ... 84

То есть изменения в пределах погрешности измерения. А было ли метро? bl bl bl