Как влияет открытие метро на цены?

[Apollo]

Дата открытия станции с участием Путина, Собянина и, кажется, Шойгу - 30.08.2012.

Берём однушки, тем более, что в Новокосино они довольно стандартные. По Винеру, отфильтровав Мирской проезд, "Новокосино-2" и прочую мимикрию под Новокосино. Без прозвона.

06.03.2012 5,2 ... 5,8 ___ 92 кв-р

15.06.2012 5,3 ... 6,0 ___ 66 кв-р

19.07.2012 5,6 ... 6,3 ___ 46 кв-р

27.09.2012 5,7 ... 6,3 ___ 83 кв-р

Выводы:

- цены с начала марта по конец августа восползли на 0,450;

- к открытию метро продавец на половину ушёл с рынка в ожидании рывка;

- сама дата открытия метро для цен прошла незаметно;

- после открытия за месяц покупатель практически весь вернулся на рынок, что не могло не замедлить или даже затормозить вовсе рост цены "из-за метро".

[Apollo]

Теперь то же самое по двушкам.

06.03.2012 7,4 ... 8,2 ___ 73 кв-р

15.06.2012 7,4 ... 9,0 ___ 99 кв-р

19.07.2012 7,4 ... 8,9 ___ 81 кв-р

27.09.2012 7,75 ... 8,9 ___ 138 кв-р

Выводы:

- открытие метро вышибло самые дешёвые двушки;

- цены на более дорогие двушки восползли уже к середине июня и дальше не росли;

- уход с рынка двушек в ожидании роста цен после открытия метро был, а число квартир после открытия даже превысило их число в середине июня.

Трёхкомнатные квартиры в Новокосино:

06.03.2012 9,4 ... 11,5 104 кв-р

15.06.2012 9,7 ... 11,7 140 кв-р

19.07.2012 9,5 ... 11,9 117 кв-р

27.09.2012 9,8 ... 12,0 161 кв-р

Выводы:

- цены выросли на 0,450 с марта по сентябрь;

- уход квартир с рынка в ожидании открытия метро был, и возврат после открытия метро тоже.

[Apollo]

Думала сегодня об открытии подобной темы, только по округам и средним ценам за квадратный метр. Не хватило терпения и, возможно, мозгов.

Спасибо за анализ Apollo.

Было бы интересно почитать. Плизз...

[Лобанов В]

161, 138 квартир. Не многовато для одной станции метро?

[Лобанов В]

Думала сегодня об открытии подобной темы, только по округам и средним ценам за квадратный метр. Не хватило терпения и, возможно, мозгов.

Самокритично))

[Apollo]

161, 138 квартир. Не многовато для одной станции метро?

В первопостинге написано: до прозвона. После прозвона (готовы показать в конкретный день/вечер) останется ~~ 20% .

По районам этот процент может отличаться: от 7 до 50 .

[Лобанов В]

За последние месяц-два все финансовые и товарные рынки отреагировали с опережением на вполне ожидаемые подобные меры мировых правительств, показав заметный рост котировок. Так, цены на золото за последнее время прибавили около 15%, цены на серебро – более 25%. Цены на нефть сейчас примерно на 20-25% выше минимальных показателей июня. И курс рубля, и курс евро также заметно подросли к доллару.

Вполне естественно, что и цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в таких условиях тоже развернулись в рост. По данным аналитического центра www.irn.ru, за сентябрь индекс стоимости жилья в столице прибавил 1,6%, поднявшись с 4.957$ за квадратный метр до 5.038$. Примечательно, что индекс снова преодолел важный психологически значимый рубеж в 5.000$ за метр (подробнее смотрите статью «Круглые числа стабилизируют цены на недвижимость в Москве»). Всего от летних минимумов до конца сентября индекс стоимости жилья в столице прибавил около 3,5%.

Одним из существенных признаков разворота рынка вверх является факт опережения темпов роста цен на более ликвидное жилье экономкласса и недорогие квартиры небольших площадей над более дорогими квартирами бизнес-класса и элитным жильем. Сентябрь во многом отражает эту тенденцию. При среднем росте цен по рынку на 1,6% индекс по «дешевому» жилью (20% наиболее дешевых квартир) поднялся на 2,3%, а аналогичный индекс по «дорогому» жилью - только на 1,4%.

Схожая картина наблюдается и по типам квартир. Так, превышают средний прирост цен в сентябре однокомнатные квартиры в Москве, а в аутсайдерах – большие многокомнатные квартиры – цены по ним вообще почти не выросли. Впрочем, хороший прирост, даже больший, чем «однушки», показали в сентябре «трешки» - самый основной формат жилья для семьи. Это говорит о том, что на рынке все-таки преобладает реальный спрос, а не временный спекулятивный.

По типам домов в лидерах роста цен также наиболее недорогие предложения: панельные и кирпичные пятиэтажки, а также панельные дома советской эпохи. Примерно на среднем уровне подросли более дорогие сегменты: современные панельные дома и сталинки. При этом самые дорогие и нередко неадекватно переоцененные современные монолитно-кирпичные дома в аутсайдерах в этом месяце.

По округам и районам Москвы наблюдается схожая ситуация, хотя есть и немало исключений. Так, в лидерах роста цен в сентябре недорогие «народные» Северный округ и Южный округ. Среди аутсайдеров – более дорогие и престижные Юго-Западный округ и Западный округ. Хотя в аутсайдеры в сентябре попал и недорогой Восточный округ, а самый дорогой Центральный округ показал прирост чуть выше среднего. Разумеется, рынок хоть и проявляет в целом некоторые характерные тенденции, но он еще не «устоялся» окончательно, а также локальные конъюнктурные факторы могут вносить то или иное дополнительное влияние.

Аналогично дело обстоит и с районами. В лидерах роста в сентябре большинство относительно недорогих представителей: Речной вокзал, Левобережный, Ховрино, Лианозово, Алтуфьево, Бабушкинская, Южное Медведково, Водный стадион, Головинский, Семеновская, Электрозаводская, Партизанская, (Измайловский парк), Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное, Люблино, Волжская, Выхино. Но есть и более дорогие районы: Замоскворечье, Крылатское, Академическая.

Несмотря на то что рынок в сентябре в целом находится в плюсе, некоторые районы все же показали небольшой минус, то есть не окончательно оправились от летней коррекции цен вниз. Среди них: Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский проспект, Крестьянская Застава, Римская, Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Свиблово, Ботанический сад, Краснопресненская, Баррикадная, Улица 1905 года, Международная, Деловой центр и другие. Хотя если тенденция к росту цен сохранится в ближайшие месяцы, то, скорее всего, в октябре-ноябре они наверстают упущенный прирост.

удалено

[svetlana]

На вашем примере получается никак не влияет?

[Apollo]

Я в глубокой задумчивости ...

Сравнил цены на 1-,2-3-комнатные квартиры 06.03.2012 и 07.10.2012 (7 месяцев) по районам, соседним с Новокосино.

Кожухово (Лухмановская, Рудневка, Дмитриевского, Медведева, Святозерская, Красковские ул. + 1-ый и 2-й пер., Наташи Качуевской, Макаровой Татьяны)

1-к.

06.03.2012 5,0 ... 5,5

07.10.2012 5,3 ... 6,4

т.е. +0,6

2-к.

06.03.2012 7,0 ... 8,3

07.10.2012 7,6 ... 9,1

т.е. +0,7

3-к.

06.03.2012 8,8 ... 11,35

07.10.2012 9,6 ... 11,5

т.е. +0,5

По 1-,2-,3-комнатным в целом +0,6

Косино Старое (Оренбургская, Оранжерейная, Косинская Большая, Черное Озеро)

1-к.

06.03.2012 4,1 ... 4,4

07.10.2012 4,45 ... 5,1

т.е. (+0,5 но в марте - только 4 квартиры, в октябре уже 15)

2-к.

06.03.2012 5,0 ... 6,3

07.10.2012 5,2 ... 6,8

т.е. +0,35

3-к.

06.03.2012 6,7 ... 12,3

07.10.2012 7,7 ... 12,2

т.е. +0,45

По 1-,2-,3-комнатным в целом +0,43

Реутов Южный (Юбилейный, Южная, Октября, Носовихинское, Молодежная, Котовского; с ручным вычищением "без отделки", "ФЗ-214", ГК-2013 и позже, Юбилейный д.3 и т.п.; с невключением Челомея ул. и пл., которые всё равно новьё; какое-то число безотделочных всё равно скрытно осталось)

1-к.

06.03.2012 4,4 ... 6,1

07.10.2012 5,0 ... 6,5

т.е. +0,5

2-к.

06.03.2012 5,3 ... 7,9

07.10.2012 6,3 ... 9,55

т.е. +1,3

3-к.

06.03.2012 6,7 ... 12,3

07.10.2012 7,7 ... 12,2

т.е. +0,45

По 1-,3-комнатным в целом +0,5, по 2-комнатным +1,3 (вброс дорогих двушек?)

Вешняки Северные (Кетчерская, Старый Гай, Реутовская, бул.Жемчуговой, Вешняковская нечетн. дд.1 ... 21 и четн дд.2 ... 24; Юности можно не считать - лезет один Зеленоград)

1-к.

06.03.2012 4,7 ... 5,2

07.10.2012 5,05 ... 5,9

т.е. +0,5

2-к.

06.03.2012 6,0 ... 8,0

07.10.2012 6,5 ... 8,7

т.е. +0,4

3-к.

06.03.2012 7,0 ... 11,0

07.10.2012 7,0 ... 9,2

т.е. -0,9

По 1-,2-комнатным в целом +0,5, по 3-комнатным -0,9 (я в ступоре)

"Сферическое" Новогиреево "в вакууме"(5 м.т.)

1-к.

06.03.2012 4,75 ... 5,85

07.10.2012 5,1 ... 6,5

т.е. +0,5

2-к.

06.03.2012 5,8 ... 8,0

07.10.2012 6,3 ... 8,5

т.е. +0,5

3-к.

06.03.2012 7,0 ... 11,9

07.10.2012 7,3 ... 12,2

т.е. +0,3

По 1-,2-,3-комнатным в целом +0,4

"Сферическое" Перово "в вакууме"(5 м.т.)

1-к.

06.03.2012 4,7 ... 5,8

07.10.2012 4,95 ... 6,5

т.е. +0,5

2-к.

06.03.2012 5,6 ... 8,2

07.10.2012 6,0 ... 8,3

т.е. +0,25

3-к.

06.03.2012 8,0 ... 11,8

07.10.2012 8,1 ... 13,7

т.е. +1,0

По 1-,2-,3-комнатным в целом +0,6

То есть все районы восползли на 0,5+-0,1 млн. за квартиру. И где тут влияние метро на цену???

[Apollo]

Сравнение районов:

1-комнатная в Кожухово, Новогиреево, Реутове Ю. дешевле, чем в Новокосино на 0,2 млн.;

в Перово на 0,4, в Вешняках С. на 0,5, в Косино Ст. на 1,2 млн.руб.;

к вопросу о том, куда можно съехать на расширение площади.

Это без учёта того, что в Новокосино и Кожухово 1-к.квартиры побольше по площади, а в Новогиреево и Перово - поразнообразнее по той же площади.