Инвестиции в недвижимость Бали

[Мария]

Инвестиционные стратегии, доходность, кейсы

• арендная (помесячная или посуточная)

Годовая доходность здесь в среднем 10-20%

Срок окупаемости 5-7 лет, в худшем случае 10

• перепродажа (покупка на ранней стадии строительства и продажа под завершение)

Средний ориентир по приросту стоимости от начала до завершения строительства порядка 40%, есть кейсы с большим приростом

Примеры (реальные)

• Complex 1 / Берава  

Средняя цена за ночь: $274 (после вычета комиссии OTA)

Средняя заполняемость: 88%

Средний чистый доход инвестора: $4 583

Юниты обеспечивают доходность 16,5% годовых

• Complex 2 / Бату Болонг  

Средняя цена за ночь: $173 (после вычета комиссии OTA)

Средняя заполняемость: 93%

Средний чистый доход таунхауса: $2 173

Средний чистый доход виллы: $4 440

Виллы показали рекордные результаты: максимальная чистая прибыль 2-комнатной виллы составила $4 775

• Complex 3 / Переренан  

Средняя цена за ночь: $131 (после вычета комиссии OTA)

Средняя заполняемость: 95%

Средний чистый доход таунхауса: $2 558

Средний чистый доход апартаментов: $2 525

телеграм @Marya_Rumyantseva

[Мария]

Что важно при выборе локации на Бали

• До аэропорта не более 1 часа - после долгого перелёта не хочется ехать еще несколько часов

• Расстояние до пляжа - туристы прилетают за океаном, не хотят терять время в пробках

• Доминанта локации - Чангу - тусовки и серфинг, Убуд - духовность, Букит - гольф

• Позиционирование - даже классный сам по себе проект не "встретит" свою аудиторию, если место не подходит. Люкс не подходит для Умалас, а эконом не приживется в Нуса Дуа

[Мария]

Классификация земли на Бали по цветам

• Сельскохозяйственные зоны (Agricultural Zone) — Зелёный цвет

Для сельскохозяйственного использования.

Строительство любых объектов, не связанных с сельским хозяйством, запрещено

• Жилые зоны (Residential Zone) — Желтый цвет 

Для строительства жилых домов: частные дома, многоквартирные здания и другие объекты для постоянного проживания.

Важно: только для частного строительства - можно жить только самому, сдавать такую виллу нельзя

• Коммерческие зоны (Commercial Zone)— Красный цвет

Для коммерческих целей — магазинов, офисов, ресторанов, гостиниц и других бизнес-объектов

• Туристические зоны (Tourism Zone)— Розовый цвет

именно тот цвет, подходящий под сдачу в аренду туристической недвижимости

[Мария]

Апартаменты & виллы. Что выбрать для инвестирования?

Плюсы виллы:

• Выше доходность и ликвидность соответственно

• Меньше срок строительства и цикл сделки

• Приватность и тишина

Минусы виллы:

• Довольно дорого. Чек от 300+- тыс $

• Выше стоимость эксплуатации

Плюсы апартаментов:

• Низкий порог входа, от 100 тыс $

• Стоимость обслуживания ниже

• Инфраструктура комплекса

Минусы апартаментов

• Конкуренция с отелями

• Ниже доходность

• Шум от соседей может быть

[Мария]

Фрихолд и лизхолд

• Фрихолд (собственность) оформляется только на индонезискую компанию, напрямую иностранец не может владеть.

Дороже лизхолда примерно в 2 раза, что увеличивает срок окупаемости

• Лизхолд - популярная форма оформления приобретения - долгосрочная аренда. Срок как правило составляет 25 лет и после продлевается на условиях прописанных в договоре

Лизхолд не стоит путать с обычной арендой. Это практически право собственности, только ограниченное во времени

Оно регистрируется нотариально и записывается в общедоступные электронные реестры. Это право может быть пересдано в субаренду, продано, передано по наследству.

Вложения окупаются за 5-7 лет и далее инвестор получает пассивный доход до конца истечения срока лизхолда

[Мария]

Процесс оформления приобретения недвижимости на Бали

Сделки (права) регистрируются у нотариуса, он проводит Due Diligence (проверяет документы, уплату налогов) и выдаёт сертификат на землю, который является подтверждением владения 

Оформить сделку можно онлайн и также, удаленно, передать в управление недвижимость (самому сдавать без создания юридического лица нельзя по закону)

Процесс:

1. заключение и оплата договора бронирования (депозит), подписывается обменом скан-копиями 

3. подписание (с нотариусом) договора о передаче прав на землю - лично или удаленно - по доверенности

На этом этапе обычно вносится второй платеж. Здесь к инвестору переходят права на землю

3. заключение договора о строительстве с планом оплаты оставшейся части по этапам строительства

[Мария]

Пресейл на Буките в 250 метрах от пляжа

Здесь будет всего 123 юнита, виллы и апартаменты

Цены от $ 125 000

Площадь от 32 м²

Готовность: 1й кв. 2027г.

Лизхолд 35+25 лет

Оплата: 35% первый взнос, рассрочка 0% до 18 месяцев

 

Надежный застройщик, с 9-летним опытом: построено 6 комплексов, 54 виллы в управлении по всему острову, 86% средняя заполняемость вилл

Юниты с управлением под ключ. Выплата прибыли инвестора раз в квартал

*агентам - повышенная комиссия по броням в январе
 

Оставьте заявку здесь, в личку или в телеграм @Marya_Rumyantseva

[Мария]

Еще один старт продаж в премиальной локации - Нуса Дуа
Это одна из лучших локаций, 5 минут до пляжа пешком и есть прогулочные дорожки вдоль побережья (это большая редкость для Бали)

Здесь будет апарт отель и виллы

Прайс и условия

• Виллы сейчас предлагаются по цене от $180.000 за 1 бедрум

• Вилла 3 спальни (117 м2) от $323.000

Лизхолд 32+30 лет

I квартал 2027 г.- окончание строительства

Оплата: бронь $2000, второй платеж 25% и 10% оплачивается каждый квартал до окончания сроков строительства, последний платеж 5%

Доходность 

Гарантированная доходность 8% на 3 года с момента сдачи комплекса

Планируемая арендная годовая доходность около 17%

ROI TOP за 5 лет 34%

*фото 1 бедрум виллы

 

Подробный расчет доходности по ссылке https://docs.google.com/spreadsheets/d/1UAmgDVwP6RHoabDSYwk8h2v87r5GTAp3MFLOUs2oKYM/edit?gid=189124764#gid=189124764

цены актуальны на 25 января 2025

Оставьте заявку здесь или в телеграм @Marya_Rumyantseva