Новые правила выдачи ипотеки. К чему готовиться заёмщикам?

[Elenka]

Банки начали повышать ставки по ипотеке. Появились и др.изменения, кот-е касаются размера первоначального взноса и льготных программ. Что нужно учитывать заёмщикам и как сейчас взять кредит на максимально выгодных условиях?
Как не раз заявлял Банк России, рост ипотеки в значительной степени влияет на рост цен на жильё. Т.ж. снижается качество кредитов за счёт выдачи ипотеки для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. По данным ЦБ, за 2 года доля кредитов, предоставленных заёмщикам с показателем долговой нагрузки более 80%, выросла почти в 2 р. и составила почти 50% в 3-ем квартале 2023 г. В конце 2023 г. условия по ипотеке с господдержкой стали более жёсткими. Первоначальный взнос вырос с 15 до 30%, макс.сумма кредита стала единой для всех регионов - 6 млн рублей (для двух столиц, а также Московской и Ленинградской области было 12 млн. руб.). Меры Правительства РФ и Банка России будут способствовать охлаждению ипотеки до более сбалансированных темпов роста. Это делается для того, чтобы цены на новое жильё не росли так быстро.

- Иначе господдержка не будет приводить к росту доступности жилья для людей. Важно, чтобы программы ипотеки с господдержкой были более адресными, - пояснили в ГУ Банка России по ЦФО.
На рынке ипотечного кредитования произошли серьёзные изменения. Так, ряд крупных банков с 10 янв. ввел новые условия на получение кредитов по Госпрограммам. Теперь такие кредиты оформляются только при условии субсидирования со стороны застройщиков. 
Также Сбербанк повысил ставку и по стандартным программам кредитования, на 1,1%. Прогнозируется, что в самой ближайшей перспективе примеру крупнейшего банка страны последуют и др.игроки. Т.обр., введённые изменения дают чёткий сигнал потенциальным покупателям о том, что, если они хотят зафиксировать наиболее выгодные и комфортные условия, это нужно делать уже сейчас.

Условия по ипотеке изменились. Тут выделяется 3 ключевых параметра: выросли ставки, увеличился первоначальный взнос, стало больше комиссионное вознаграждение банкам по программам субсидирования. До 40% покупателей перенесут покупку на полгода и более, чтобы накопить на первоначальный взнос. При этом ежемес.платёж не снизится, т.к.  одновременно выросли ставки по ипотеке. Всё это в совокупности снизит саму динамику рынка и прибыльность инвестиций в новостройки. Не стоит ожидать инвестиционной доходности до 40% и выше, как это было раньше. Но такие вложения по-прежнему останутся надёжным способом сохранить свои сбережения. Комиссионные вознаграждения застройщик полностью или частично заложит в стоимость квартиры. Но если клиент не планирует выплатить ипотеку значительно раньше срока, то выгоднее будет рассмотреть вариант именно субсидированной ипотеки.

Повышение ставок по ипотеке - логичная реакция банков на повышение ключевой ставки ЦБ в декабре до 16%. В этих реалиях ставка банков будет порядка 17–18%, ближе к последней цифре.  Для заёмщиков произойдёт 2 важных изменения. Первое и очевидное - увеличится их платёжная нагрузка, что приведёт к меньшему располагаемому доходу после выплаты платежей по кредиту. И потребует корректировки семейных бюджетов. Второе - банки теперь понимают, что платить по счетам вовремя клиентам будет сложнее, поэтому, в т.ч. в соответствии с требованиями ЦБ, усилят макропруденциальные меры. А именно ужесточат требования к заёмщикам, поэтому кредит будет взять сложнее: любой - как ипотечный, так и простой потребительский.
После Нового года большинство банков начали повышать ставки по стандартным программам. При этом они оформляют кредиты по госпрограммам только при условии субсидирования со стороны застройщика.
Причина кроется в том, что в рамках новых правил было урезано субсидирование по льготным кредитам со стороны государства. Соответственно, банки стараются компенсировать убыток по льготным программам. В текущих условиях потенциальным заёмщикам придётся поторопиться. Тем, кто хотел бы зафиксировать условия, действующие на конец года, стоит постараться выйти на сделку поскорей.

В январе существенно ужесточаются условия по льготной ипотеке, которая обеспечивает до 80% продаж на рынке новостроек. В рез-те ожидается снижение продаж и в сегменте первичного рынка. Однако не стоит ждать снижения цен, поскольку в условиях проектного финансирования снижение продаж не сильно влияет на текущее финансирование стройки.
Все произошедшие за последние месяцы изменения, в т.ч. условий по господдержке, безусловно, отразятся на рынке в сторону увеличения стоимости кв.м.... Ожидается смещение доли выдачи кредитов в пользу семейной ипотеки, где сохраняются прежние условия для покупателей.

В рамках премиального и элитного рынка данные изменения не окажут весомого влияния, как, наприм., в массовых новостройках. Это связано в т.ч. и с тем, что доля ипотеки в недвижимости высоких классов очень редко превышает 15% и чаще всего её удаётся погасить в течение 3-4 лет. 

Как сейчас взять ипотечный кредит на выгодных условиях?

На рынке сегодня присутствуют 2 основных варианта выгодных жилищных кредитов - льготная семейная ипотека и ипотека для IT-специалистов. В этом случае большую часть процентов за вас платит гос-во в рамках субсидирования. Причём IT-ипотека даже выгоднее, чем семейная. Ставка колеблется от 4 до 5% в зависимости от конкретного предложения банка в коллаборации с девелопером. Теперь заёмщикам доступен только 1 вариант из льготных программ. Нельзя приобрести 2 квартиры - одну под семейную ипотеку, другую по IT-ставке. Ограничение призвано исключить использование льготных программ для покупки инвестиционных квартир. В связи с этим вполне ожидаемо дальнейшее ограничение льготных ипотечных программ вплоть до их полного сворачивания. Особенно в случае льготной ипотеки, которую в июле ожидаемо закроют и оставят лишь семейную программу.
Всё это в итоге приведёт к совокупному снижению спроса и последовательному снижению цен. Вначале на вторичном рынке, т.к.  на него уже сейчас не действуют льготные программы, а следом и на первичном. Это произойдёт в связи с ухудшением программ и снижением инвестиционной привлекательности недвижимости.

Ну, не знаю...Сколько ни говорят о снижении цен, что-то не припоминается ничего радостного...