STR

Иметь недвижимость за рубежом престижно. А насколько это выгодно? Многие, вкладывая деньги в жилые дома или квартиры, хотят иметь отдачу. В идеале: окупить приобретение на протяжении минимального отрезка времени. Как обстоят дела с окупаемостью недвижимости в некоторых странах, рассмотрим в данной статье. Привлекательность недвижимости во Франции Покупка жилья потребует вложения не малых средств, а вот вернутся они не скоро: лет через 35 примерно. Хотя, если сравнить с Монако, где ждать приходится около столетия, то это еще и не так много. Предложений на рынке достаточно. Но жилье, особенно элитное, да еще в Париже, остается дорогим. Правда, после того, как президентом в мае 2013 года стал Франсуа Олланд, пообещавший ввести 75% налог на годовой доход свыше 1 миллиона евро, несколько снизились цены (на 10-20%) в элитных жилых комплексах, так как жители стали их покидать. Например: ЖК Вилла Монморанси в Париже насчитывает 120 домовладений, из них более 10% в данный момент продаются. Кстати, здесь находится и вилла, где жил Жерар Депардье. Так как некоторые дома владельцы не могут продать более года, то возможно их цены еще будут снижаться. А вот удастся ли выгодно сдать дом или квартиру во Франции в аренду, большой вопрос. Особенности инвестирования в недвижимость Швеции Инвесторов в Швецию привлекают ее горные курорты, а еще условия для ведения бизнеса – здесь они, пожалуй, лучшие в Европе. Разница на жилье между столицей и севером Швеции очень большая. Если в Стокгольме можно отдать за объект 300 тысяч, то на севере он стоит от 5 тыс. евро. На аренде можно заработать 7%, но при этом 30% дохода уйдет на налог. Быстрого возвращения вложенного капитала ждать не приходится: должно пройти более 30 лет. Еще такой нюанс: подарить или завещать недвижимость, находящуюся в Швеции, не получится, законом запрещено. Италия Итальянская недвижимость стоит дорого, но если сравнить с Францией, то все же дешевле. Виды на окупаемость при сдаче в аренду долгосрочные: никак не меньше 30 лет. Покупщики жилья на первичном рынке платят 10% налог от суммы, потраченной на приобретение, плюс еще 5 сотен евро, а если жилье вторичное, то налог составляет 10% от суммы фигурирующей при регистрации. Учитывая оплату нотариуса, налог увеличивается до 13%, но здесь еще не учтены услуги посредников. От дохода, полученного от сдачи площадей в аренду, нужно платить ежегодно 30% в государственную казну Италии. Болгария Последние годы недвижимость в Болгарии дешевела, кое-где наполовину. Сейчас болгары ожидают, что сделок будет совершаться больше, особенно на морском берегу и Софии. Отдых здесь самый дешевый в Европе, поэтому недостатка в арендаторах не будет. Вернуть инвестированное можно через 16-17 лет. При этом, государству нужно платить каждый год 10%, если будете получать доход за счет найма. Турецкая недвижимость Инвестиции в покупку жилья в Турции, окупаются быстрее всех остальных. Процедуры, связанные с приобретением, просты, а налог составляет всего 3%. В 2013-м цены выросли: до 6%. Приобретать зарубежную недвижимость или нет и в какой стране, каждый решает сам, не всегда руководствуясь, при этом, только выгодой.

Обмен недвижимости, имеется в виду жилой, существует не только у нас, но и за рубежом. Посредническим компаниям, конечно же, выгоднее не менять, а продавать – прибыль от продажи больше. Но, тем не менее, некоторые предпочитают обмен – из-за налога, в основном. Как обменивают собственность американцы? Схемы стандартные, от других развитых стран, мало чем отличаются. Главенствующими являются нормы международного права. Объект для обмена ищут сами или привлекают посредников: риелторские агентства. Договор возможно заключить письменно. Интересно, что при составлении договоров по обмену, до сих пор опираются на закон 1677 г., на некоторые статьи, во всяком случае. Понятно, что договор каждый может истолковать по своему, поэтому в Америке требуют, чтобы был составлен договор реальный. Да, он действительно реальный! Там нет ни одной цифры, не соответствующей действительности. В двустороннем договоре обмена учтены все нюансы, ни одно условие сделки не остается без внимания. И одна, и другая сторона, владеющая недвижимостью, прописывается в договоре, как «принцип», а вот посредников называют агентами или брокерами. Здесь же оговорено, кто оплачивает их услуги. В документе указано точное место, где находится недвижимость, стоимость одного и другого объекта. Договор подписывают заинтересованные в сделке лица. Некоторые органы государственной регистрации требуют, чтобы подлинность подписей подтвердил нотариус, хотя по закону и не обязательно. Этот реальный договор определяет дату закрытия сделки. То есть время, когда операция должна завершиться. На деле такой датой считается день, когда собственники собственноручно обменялись ключами. До этого любой из них может все договоренности отменить. Недействительный договор Договор объявляют недействительным, когда одной из сторон является: несовершеннолетний; наркозависимый; психически больной. Как обменивают недвижимость, находящуюся в аренде в Англии? В обмене недвижимости, находящейся в аренде, участвуют многие органы, поэтому этот процесс длится довольно долго. Все действия осуществляются пошагово: жилье описывается полностью, а арендодатель ставится в известность; ищется подходящий для обмена объект самостоятельно с активным использованием интернета или государственной службы HomeSwapper; переговоры ведут арендаторы. В случае, если, переехав, новый жилец начнет предъявлять какие-то претензии, то они уже не принимаются; когда стороны придут к консенсусу, нужно обратиться письменно к арендодателю за разрешением. На принятие решения у него будет 42 дня. Затем он сообщает о нем письменно. Процедура завершается после того, как все стороны подпишут договор.

ГК "Масштаб", которая является застройщиком Новой Москвы, сделала властям столицы заманчивое предложение. Состоит оно в том, что "Масштаб" предлагает компенсацию в размере 40 млрд. рублей на строительство метрополитена. Не часто бизнесмены предлагают столь крупные суммы городским властям. Для такого шага должны быть веские предпосылки. И они есть. ГК "Масштаб" не просто предлагает строить метро. Компания хочет внести свой вклад в продление Сокольнической линии. Именно той, которая и ведет к районам, принадлежащим девелоперу. Безусловно, "Масштаб" мотивирует необходимость удлинения линии тем, что жителям новых районов будет намного удобнее добираться в центр или к месту работы. Ведь размеры строительства у компании приличные. На 38 га поселения Сосненское, план развития которого на руках у девелопера, предполагается возвести почти 280 тысяч кв. м. жилой площади, школу, детсады, оздоровительный комплекс. При удачном решении вопроса с продлением метро, компания будет разрабатывать объект, находящийся на расстоянии 7-8 км от МКАД. Девелопер нацелился на 8 млн. кв. м. жилья и 4,5 млн. кв. м. нежилой недвижимости. А в перспективе - еще более масштабные стройки, ведь компании принадлежит более 3 тысяч га земель, расположенных по Калужскому шоссе за МКАД на расстояниях от 3 до 23 км. Зачем же ГК "Масштаб" предлагать деньги столичным властям? Ответ прост. Наличие метро сразу же повышает стоимость недвижимости на 15, а то и 20%. Несложные расчеты показывают, что вложив 40 миллиардов в удлинение ветки метрополитена, станции которого разместятся на территории районов застройки, компания получает до 120 миллиардов прибыли на планируемых объемах строительства. Как раз из этих "бонусных" средств "Масштаб" и собирается выплачивать компенсацию. Т.е. деньги в мэрии будут получать по мере продажи квартир в новостройках. К. Игнахин, коммерческий директор, озвучивший предложение компании, обозначил 4-летний срок по этому проекту. Столичные власти, судя по всему, заинтересовались предложением, но ответ смогут дать только после проведения тщательных расчетов экономической обоснованности. Проложить 1 км метрополитена сейчас стоит 4,5 млрд. рублей, а построить одну полноценную станцию – 2 миллиарда.

На вторичном рынке нередко попадаются квартиры с самовольной перепланировкой. Повод ли это отказываться от покупки, если жилье очень понравилось, тем более что цена у такой квартиры ниже рыночной? Все зависит от того, какие именно изменения были внесены: 1. Если в помещении убраны встроенные шкафы или созданы новые в том месте, где ранее их не было, то согласование с госорганами не требуется, а значит не предстоят расходы и нет угрозы ответственности по закону. Так же допускается устанавливать полотенцесушители и иное оборудование, которое не увеличит нагрузку на электросети и не приведет к росту потребления воды. Разумеется, можно менять радиаторы и розетки, но устанавливать новые радиаторы, а также переносить их в другие места, без согласования нельзя. Не допускается вовсе устанавливать радиаторы на балконе, даже на застекленном. 2. Если в помещении произведены незначительные изменения, то их можно согласовать за несколько месяцев, потратив несколько тысяч рублей. К таким изменениям относятся: перестановка радиаторов, газовых плит, сантехники, перегородок, не являющихся несущими. Следует отметить, что нюансов здесь много. Если решение покупать квартиру с такими изменениями все же принято, то нужно проконсультироваться со специалистом, дабы не столкнуться с неожиданными серьезными препятствиями в оформлении. Например, новая перегородка может быть слишком тяжелой для перекрытий старого панельного дома. В этом случае неприятные последствия ждут покупателя, а не продавца, поскольку по закону ответственность за перепланировку несет владелец квартиры не зависимо от того кто ее выполнил. 3. Если в жилом помещении произведены масштабные изменения, то потребуется проект специальной организации. Расходы будут значительно выше, как и затраты времени. Справиться с ней без помощи опытного специалиста сложно. К таким изменениям относится объединение квартир, находящихся на разных этажах, расширение жилой площади квартиры за счет лоджии и даже установка решеток на окна. Нужно быть готовым к тому, что не всякое изменение удастся узаконить. Таким образом, прежде чем соблазниться низкой ценой и удобной перепланировкой понравившейся квартиры, следует провести оценку затрат на узаконивание с калькулятором в руках. Лучше если это сделает компетентный специалист.

Роскошные апартаменты в гористой местности, просторные квартиры в современных новостройках, возведённых на известных курортах, и виллы с изысканным дизайном - именно такие варианты может предложить потенциальным покупателям рынок недвижимости Черногории. Популярность элитной недвижимости Черногории Эта европейская страна уже давно и прочно заняла выгодную нишу на этом рынке, привлекая потенциальных покупателей, желающих купить элитную недвижимость в Черногории. Причин привлекательности такого рода недвижимости в этой стране немало. С одной стороны – возможность удалиться от шумных мегаполисов, ведь большинство городов этой страны отличаются размеренным течением жизни и, приобретя в них дом, можно жить в атмосфере спокойствия, наслаждаясь красотой окружающей природы этой живописной страны. С другой стороны – это страна у моря, вдоль побережья которой располагается множество тихих бухт с обустроенными причалами, предназначенными для стоянки элитных яхт, владельцев которых чаще всего и интересует возможность приобретения в Черногории элитного домика или виллы на побережье. Ещё один немаловажный фактор привлекательности покупки элитного жилья в Черногории – возможность получения прибыли от такого капиталовложения, ведь это одно из наиболее популярных туристических направлений в Европе, и сдача жилья в аренду вполне может окупить затраты на его приобретение. Виды элитной недвижимости Черногории и цены на них Если в России элитная недвижимость чаще всего ассоциируется с роскошными квартирами современных комплексов новостроек или же с масштабными коттеджами, то в Черногории по таким меркам элитным можно назвать почти каждое архитектурное сооружение. Поэтому черногорцы подходят к определению элитной недвижимости более прагматично: из финансовых соображений. Жильё в Черногории считается элитным при ценах от 150 тысяч евро, и уже, начиная от этой цифры, суммы на приобретение недвижимости могут увеличиваться в зависимости от типа здания. Отдельная категория элитной недвижимости Черногории - старинные особняки, которые возводились ещё примерно 2 века назад. Расценки такого рода исторических архитектурных сооружений, как правило, начинаются от 700 тысяч евро. Но столь роскошное жильё далеко не каждому придётся по карману и вкусу, поэтому заинтересованность в покупке старинных вилл существенно уступает интересу к современным элитным новостройкам. Отдельной категорией элитной недвижимости этой страны выступают дома в горной местности, цены которых могут достигать 300 тысяч евро. Также стоит отметить, что недвижимость Черногории на побережье моря пользуется особой популярностью, поэтому цены на виллу у моря будут существенно выше, чем в иной местности страны. В целом, цены на недвижимость в Черногории существенно зависят от расположения здания (популярный курорт или маленький городок, близость/удалённость моря и гор), его площади и возраста. Покупка элитной недвижимости в Черногории стоит существенных затрат, но они вполне окупаемы, если приобретённый домик или квартиру сдать в аренду.

Такой превосходный вариант строительства, как долевое участие будущих владельцев жилья, до недавнего времени был совершенно не застрахован от долгостроя. Причина, как всегда, проста и банальна – рост цен на строительные материалы, на земельные участки и прочая, прочая… Понятно, что дольщикам хотелось бы получить вожделенные квартиры в указанные застройщиком сроки, но, увы, дом все строится, а люди, которые вложили в его строительство свои «кровные», по-прежнему вынуждены снимать жилье или жить в старых квартирах. Так каким же образом защитить свои интересы, как сделать для застройщика невыгодным искусственное затягивание строительства? Выход есть, и он абсолютно законный – это страхование интересов дольщиков. С начала текущего года все (!) строительные компании обязаны оформлять договора с дольщиками с пунктом «страхование интересов», который предусматривает выплату компенсации за несвоевременное выполнение обязательств застройщиком. Конечно, есть компании, которые возводят дома на свой счет, но купить квартиру в этом случае можно лишь после сдачи объекта, и она будет значительно дороже, чем в начале строительства. Для всех других строительных организаций страхование обязательная процедура при получении средств от дольщиков. По аналитическим отчетам за 2013 год можно сделать вывод, что почти 90% застройщиков привлекают средства будущих владельцев жилья, поэтому оформление страховки обязательно – это государственная процедура гарантии от долгостроя. Что предполагает страхование интересов дольщиков? Процедура предполагает выплату компенсации строительной организацией, при неисполнении ею договорных обязательств, однако выплата, скорее всего, не будет точно соответствовать сумме, которая была выплачена застройщику. Законодательно предусмотрены выплаты по схеме: средняя цена квадратного метра жилья (за текущий квартал), установленная конкретным регионом, умноженная на общую площадь недостроенной квартиры. На что надо обратить внимание при вступлении в долевое строительство: Внимательно заполняйте документы. Вам должны предложить для подписи только договор долевого участия (!). Инвестиционные договора или договора займа – это нарушение действующего законодательства. Внимательно изучите документы застройщика, поверьте, действительно ли он заключил договора страхования интересов дольщиков Оформляя договор долевого участия, потребуйте документы, которые подтверждают страховку. Проверьте эти документы в Росреестре, получите свидетельство, что страховка действительна. Только после подтверждения всех документов передавайте деньги застройщику – это ваша гарантия от долгостроя или для получения компенсации.

Если правильно выбрать риелтора, то у Вас появиться надежный и компетентный помощник по всем вопросам, связанным с совершением сделки. А в том, что опыт купли-продажи недвижимости пригодится, можно не сомневаться. Конкретные услуги, которые хотелось бы доверить риелтору, указываются в договоре. Он вовсе не обязательно должен быть типовым, как принято думать. Стандартная стоимость услуг риелтора при покупке квартиры составляет 3-4% от сделки. Стоимость работы агента при совершении альтернативной сделки будет в 2 раза выше, но в этом случае обойтись без риелтора почти невозможно. Дополнительный процент будет взят и в том случае, если потребуется оформить кредит, но расходы окупятся профессионализмом сотрудников агентства. Стандартный пакет услуг, за которые не потребуется дополнительная плата, включает в себя: 1. Подбор вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. 2. Организация показов. Риелтор отправляется на встречу вместе с клиентом или (по желанию клиента) предварительно договаривается с продавцом о времени. 3. Проводит правовую оценку правоустанавливающих документов на квартиру. На этом этапе принимается решение о возможности покупки, если какие-то аспекты смущают, то сделка просто не состоится. Вопреки распространенному заблуждению, провести проверку жилья самостоятельно невозможно. И не только потому, что нужны профессиональные знания и опыт, но и потому что собрать необходимые документы физическое лицо просто не сможет. К примеру, справку о лицах, зарегистрированных в квартире за истекшие годы, обычному покупателю не дадут. 4. Переговоры об условиях сделки. 5. Организация взаиморасчетов, включая аванс или задаток. 6. Оформление регистрации сделки в госорганах. 7. Передача квартиры клиенту (покупателю). Как показывает практика, хороший риелтор подскажет выгодный вариант даже очень тщательно подготовившемуся покупателю. Накопленный годами опыт позволяет видеть выгоду "между строк". Выхватит опытный глаз и сомнительных собственников. Конечно, полную гарантию "чистоты" даст только страховка, но 95% рисков будет отсеяно профессионалом при проверке. А для того чтобы исключить риск полностью, нужно обращаться в крупное агентство, которое страхует свою деятельность и предлагает титульное страхование клиенту.

Покупая квартиру, вы поставили подпись на договоре купли-продажи в котором указано, что стоимость ее не превышает 1 млн руб. Причина ясна: налог платить не хочется. А вдруг, документ этот аннулируют через суд? При этом официально вам будут должны вернуть только те деньги, о которых идет речь в документе, но ведь сумма была уплачена куда больше. Можно ли надеяться, что деньги все таки удастся вернуть? Шансы, конечно, есть, но процент на успех зависит от того каким способом отдавалась остальная сумма за квартиру оцененную в «1 миллион». Когда полная цена отражена в добавочном договоре Кроме официального договора между вами и продавцом есть еще один, где и прописана истинная цена. 1-й договор, как и положено, предъявляется Росреестру, а второй нет. Чтобы 2-й документ имел какой-то вес в суде, его, по крайней мере, нужно правильно составить: 1. В главном договоре, оговорить, что если цена квартиры изменится, то будет подписано дополнительное соглашение. 2. Подписать это соглашение нужно до того, как поставятся подписи на акте передачи и расписке о том, что положенная сумма передана, то есть тогда, когда договор еще не исполнен. При признании сделки недействительной, вы, то есть сторона пострадавшая, будете иметь право на возвращение суммы, отданной по добавочной договоренности. Но, только если взяли с продавца подтверждение, что деньги вы ему отдали. Плата за «неотделимые улучшения» Существует еще такой сценарий продажи квартиры за необлагаемую налогом сумму: взамен за деньги, вам выдают расписку, что отданы они якобы за ремонт, замену сантехники или еще чего-нибудь – «улучшение» одним словом. В случае решения о недействительности сделки, расписка - это уже доказательство того, что вами уплачен не 1 миллион, а сумма куда значительнее. Оспорен договор купли-продажи? Ничего не значат и все его пункты Если событие развивалось так: продавая квартиру меньше, чем за миллион, продавец в договоре купли-продажи обещает предоставить вам равноценное жилье или деньги на него в случае неблагополучного исхода сделки. Вроде бы все нормально, беда только в том, что ничего этого не будет, ведь если документ не настоящий, то и все обязательства по нему такие же. Продавец готов платить штраф Договор купли-продажи недвижимости за миллион включает в себя обещание возвратить покупателю деньги те, что сверх миллиона в виде штрафа. Но опять же таки, это обязательство ничего не стоит, если купля-продажа будет аннулирована. На всякий случай вам, все-таки, лучше иметь расписку, что деньги, которые в договоре названы словом «штраф», лицом продающим получены. Займ Продавец предлагает вам показать сумму, свыше миллиона в виде займа. Затем обращается в суд и сделку признают недействительной или отказывается продавать квартиру. Деньги, скорее всего, вернут, но придется судиться.

По статистике большая часть мошенничества приходится на первичный рынок. Откровенные жулики не слишком изобретательны. Их способы хорошо известны. А вот недобросовестные застройщики и посредники, которые не лишают покупателя жилья полностью, продолжают неприятно удивлять, ибо их фантазии нет предела. Увы и ах, крупные и известные компании, которые у всех на слуху, также не брезгуют возможностью заработать миллион-другой, обманув каждого из дольщиков на несколько десятков тысяч рублей. Схемы, которые оставляют покупателя ни с чем Самый известный способ обмана реализуется посредством заключения с дольщиком договора купли-продажи на еще не построенное жилье, вместо традиционного договора долевого участия. Разница в том, что последний подлежит регистрации в кадастровой службе, что защищает покупателя от продажи одной и той же квартиры дважды. Особенно рискованно совершать покупку строящейся квартиры у компании-посредника, которая по договору каких-либо услуг получила указанную площадь. Договор может быть не исполнен, а квартира, как следствие, продана еще и застройщиком. Кто бы ни оказался прав в тяжбе двух компаний, пострадают добросовестные приобретатели. Схемы, ведущие к дополнительным необоснованным расходам Покупка квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив неизбежно ведет к дополнительным расходам. Теоретически член кооператива имеет право участвовать в принятии коллегиального решения о необходимости очередных трат, но практически контролировать издержки невозможно. В большинстве случаев застройщики продают квартиры с неутвержденной проектной документацией, как следствие, в договоре отражается неточная площадь жилья. При сдаче дома должен проводиться окончательный взаиморасчет. В случае избыточной площади доплату производит дольщик, в случае недостающей застройщик возвращает деньги. На практике площадь обычно ставится большая (с запасом), и вернуть деньги покупателю "забывают". Нередко общую площадь застройщик считает, учитывая балкон, чего не допускает закон. Замеры БТИ также следует проверять, так как они не всегда соответствуют действительности. Причиной неверных данных может быть как сговор, так и некомпетентность замерщика. К примеру, расчет метража может происходить по большей стене. Отклонение будет относительно небольшим, но и эта сумма порой важна для покупателя. Для того чтобы не попасть впросак нужно очень внимательно отнестись к договору. Если что-то в нем непонятно, и застройщик не готов менять условия, то разумно потратить небольшую сумму на консультацию юриста. А лучше воспользоваться услугами крупного риелторского агентства, где есть узкие специалисты, накопившие значительный опыт в данной области. Им известны основные способы обмана и слабые стороны договоров долевого строительства. Ведь для того чтобы в полной мере оценить потенциальные риски нужно иметь представление о том, как можно использовать тот или иной на первый взгляд невинный пункт.

Сэкономить на покупке новой квартиры – мечта многих потенциальных новоселов. Одним из самых распространенных методов снижения стоимости недвижимости можно назвать ее покупку через строительную организацию, в тот период, когда стройка только закладывается. Цена квартиры на этапе котлована, как правило, дешевле на 20%. К тому же, застройщик может предоставить покупателю рассрочку по недостающей сумме. Проценты по такой рассрочке обычно ниже, нежели по ипотечному кредиту. Однако такой вариант – значительный источник риска. Строительная компания может не исполнить свои обязательства, обанкротиться, продать незавершенный объект недвижимости – во всех случаях пострадает покупатель. При покупке квартиры на стадии строительства самым главным для покупателя будет определение степени надежности застройщика, его деловой репутации. Для этого имеет смысл ориентироваться на то, сколько лет строительная компания находится на рынке, не внесена ли она в «черный список» Госстройнадзора, сколько банков аккредитовали компанию-застройщика. У строительных фирм, которые пользуются доверием у клиентов, квартиры в основном продаются на этапе возведения каркаса дома. Проблема для рядового покупателя жилья состоит в том, что значительная часть квартир выкупается на стадии строительства агентствами по недвижимости, и потенциальный новосел имеет возможность купить жилье только через посредника-риэлтора. При наличии на строящемся объекте недвижимости офиса продаж застройщика клиент может обратиться напрямую. Однако следует иметь в виду, что в случае покупки квартиры на этапе котлована время работает против покупателя. Чем больше времени пройдет с начала строительства, тем меньше будет выбор квартир и выше их цена. Взаимоотношения покупателя и застройщика могут оформляться по нескольким видам договоров: · Договор цессии (уступки права требования); · Договор участия в долевом строительстве; · Договор предварительной купли-продажи недвижимости На стадии подписания договора лучше подключить к делу квалифицированного юриста (или риэлтора), чтобы все пункты контракта были изложены в редакции, не допускающей разночтений. Сроки сдачи объекта, цена квадратного метра, гарантийный период, само описание покупаемого помещения – все должно быть изложено в договоре максимально корректно. Сэкономить на покупке квартиры можно и нужно. Важно только отнестись к этому с максимальной серьезностью.

Выплата ипотечного кредита – история, растянутая во времени. За годы, в течение которых договор ипотеки будет действовать, в жизни человека может произойти многое. Развод супругов, резкое ухудшение финансового положения из-за болезни или потери работы, необходимость переезда в другой город – это может стать причиной, по которой кредитный договор надо будет переоформить на другое лицо. В общем случае законодательство предусматривает следующие ситуации, когда требуется оформление ипотеки на иного человека: · Перевод существующей задолженности на другого заемщика; · Исключение одного из заемщиков, если договор оформлен на несколько человек; · Изменение периода кредитования; · Изменение объекта недвижимости, оформленного как залог. Любое из действий по переоформлению ипотечного договора требует, прежде всего, одобрения банка-кредитора. При смене заемщика банк должен удостовериться, что новый заемщик платежеспособен, поэтому весь пакет документов для переоформления не отличается от первичного. Это справка, подтверждающая доход, заявление-анкета, копия трудовой книжки, заверенная по месту работы, паспорт. Банковские процедуры по оформлению нового ипотечного кредита аналогичны стандартному алгоритму: одобрение банковского комитета, проверка достоверности предоставленной новым заемщиком информации. После подписания договора на ипотеку задолженность по кредиту переходит на другое лицо. В случае расторжения брака между супругами практикуется либо полное переоформление кредитного договора на одного из них, либо подписание дополнительного соглашения, согласно которому обязанность по уплате кредита делится между супругами в соответствующих долях. Право собственности на ипотечную недвижимость подлежит разделу в частях, соразмерных выплаченным по кредиту суммам. Процедура переоформления кредита на приобретенную квартиру достаточно затратна по времени и силам. Облегчить прохождение процесса переподписания договора можно при помощи ипотечных брокеров. Еще одним выходом в трудной ситуации с ипотекой может стать продажа залоговой недвижимости. Этот вариант также требует согласия банка-кредитора. Банк может пойти на такой вариант разрешения проблемы, если покупатель перечислит всю текущую задолженность по кредиту непосредственно на ссудный счет.

Нередко можно услышать мнение, что риелтор - это лишнее звено, которое не делает ничего сложного и напрасно ест свой хлеб. В действительности, профессия для россиян относительно новая, как следствие, ее истинную суть закрывает множество мифов. Миф первый: никакая профессиональная подготовка не нужна. Достаточно короткой стажировки у работодателя. Конечно же, это утверждение не соответствует действительности. Да, агентства предоставляют новому сотруднику наставника, который объяснит азы работы, но полноценного обучения, как правило, не проводится. Для того чтобы стать профессионалом и действительно хорошо зарабатывать нужно быть готовым вкладывать деньги в собственное обучение и развитие. Для начала стоит пройти платные курсы. Только сочетая учебу с работой можно достичь профессионализма столь необходимого в условиях высокой конкуренции на рынке. Миф второй: у риелтора свободный график, значит работа подойдет мамам с маленькими детьми. На форумах часто можно встретить вопросы женщин, находящихся в отпуске по уходу за ребенком, о профессии риелтор. Молодые мамы обычно спрашивают об уровне доходов, так как рассматривают эту профессию в качестве альтернативы своей прежней. Привлекает именно свободный график: можно уйти пораньше, чтобы забрать ребенка из детского сада. Правда же такова, что свободный график сводится к 12-часовому рабочему дню без выходных. Укладываться в 8 часов на первых порах точно не получится. К тому же график риелтора было бы правильнее назвать ненормированным рабочим днем, поскольку показывать очередной вариант клиентам часто приходится в вечернее время или в выходные дни. В противном случае вряд ли удастся что-то продать. Миф третий: заработки риелторов баснословны. У опытных профессионалов заработки действительно высокие. Но начинающий специалист вряд ли может рассчитывать на большие доходы, особенно если опыта продаж совсем нет. Первый месяц или даже квартал доходов, скорее всего, не будет вовсе. На этом этапе многие уходят, разочаровавшись. Если барьер преодолен, то появится первый заработок, но высоким он пока еще не будет. На серьезные доходы может рассчитывать только специалист, который продает много. Все перечисленное совсем не означает, что у профессии сплошные недостатки. Риелторы в большинстве своем говорят: "Я иду на работу с удовольствием". Но трудиться, работая с недвижимостью, придется много.

Для типичного горожанина ведение собственного дома - это множество новых, ранее неведомых забот. Владельцу не достаточно заплатить деньги коммунальной организации, чтобы "спать спокойно". Всем хозяйством придется заниматься самому. Выбор некачественных материалов или некомпетентного специалиста для ремонта, к примеру, системы водоснабжения чреват долгим проживанием без воды. Собственный дом - это как собственный бизнес. Все риски хозяин несет самостоятельно. Поэтому многие предпочитают аренду покупке. Тем более что загородное жилье требуется, как правило, на летнее время года. Среди потребителей также можно выделить еще 2 категории: иностранцы и представители среднего класса, часто переезжающие из города в город. Рынок подмосковного жилья состоит из: - Качественного жилья большой площади, возведенного в охраняемых коттеджных поселках. Стоимость таких домов обычно составляет от 5 тыс. долларов и достигает десятков тысяч. Цена зависит от площади дома, наличия и уровня инфраструктуры в поселке, присутствия леса и реки поблизости, а также престижности направления. От дома можно ожидать присутствия теннисного корта и спортзала, сауны и частного пляжа. - Относительно небольших дачных домиков, предназначенных главным образом для отдыха. Их стоимость в основном составляет до тысячи долларов. Крупные риелторские агентства в этом сегменте не работают. Объезжать подходящие варианты придется потенциальным арендаторам самостоятельно. Расстояние до столицы составит десятки километров. - Старые дачи, образованные еще в Советском Союзе. В селениях, где на протяжении десятилетий жили заслуженные граждане Советов, можно снять дом за сумму от 700 до 3-х тысяч долларов. За эти же деньги можно найти вполне современное загородное жилье площадью в 100-200 м2. Рынок всех ценовых сегментов жилья носит сезонный характер. В начале года сразу после рождественских каникул москвичи начинают подыскивать себе загородный дом на лето. Многие въезжают весной с первым цветением садов и покидают загородное жилище в средине осени. Но уровень цен на сезон устанавливается весной. Коттеджи в специализированных дачных поселках, предназначенных для аренды, обычно сдаются на год. Найти хороший вариант на более короткий срок будет непросто. Располагая суммой от тысячи долларов, можно претендовать на помощь опытного агента, но и в этом случае подбирать подходящий вариант следует заранее.

Имеющиеся в собственности земельные участки, которые выделялись под садоводческие и дачные цели, вполне возможно использовать в коммерческих целях. Постройка небольшого магазина, автомастерской или точки общепита, особенно, если участок расположен вблизи автотрассы, может принести хороший доход его владельцу. Проблема состоит в том, что земельный участок, выделенный для садоводства, имеет прямое целевое назначение. Оно прописано в кадастровом паспорте, и самовольное изменение разрешенного использования земли может повлечь за собой административные штрафы. Поэтому первое, что необходимо сделать – документально поменять целевое назначение земельного участка. Чтобы ускорить процедуру внесения изменений, можно обратиться в риэлтерское агентство. Но вполне возможно проделать все манипуляции самостоятельно, достаточно корректно собрать все необходимые документы. Шаг № 1: формируем пакет документов Если на имеющемся земельном участке уже построен домик и владелец намерен им пользоваться в дальнейшем, надо произвести межевание участка: отделить жилую зону от нежилой застройки. К заявлению в органы местного самоуправления, которые занимаются земельными вопросами, следует приложить: · Копию паспорта владельца участка; · Кадастровый паспорт земельного участка; · Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности); · Если владелец земли – предприниматель, то представляется выписка из ЕГРИП. На основании полученного заявления администрация поселения назначает общественные публичные слушания с участием всех местных жителей. Они должны подтвердить свое согласие с вносимыми изменениями. Срок рассмотрения заявления – 45 дней. Шаг № 2: вносим изменения в Кадастровый паспорт земельного участка Правообладатель земельного участка, имея на руках разрешение на изменение целевого назначения, должен обратиться в заявлением в Кадастровую палату. По истечении 30 дней новый паспорт участка будет готов. Шаг № 3: проект и согласование с отделом архитектуры Для получения акта согласования владелец участка должен представить в отдел градостроительства и архитектуры разработанный проект коммерческой постройки и всех инженерных коммуникаций. Полученный акт визируется в администрации поселения, коммунальных службах, СЭС и пожарной охране. Когда все документы получены, можно оформлять документы, разрешающие возведение нового здания и паспорт на строительство. Как видно, владелец земельного садоводческого участка вполне способен справиться с документальным оформлением смены целевого назначения земли и использовать ее для получения коммерческой прибыли.

Наряду с посредническими услугами риелторские компании предлагают клиентам так называемую проверку чистоты сделки. Под чем подразумевается изучение истории квартиры с целью выявить нарушения прав собственности. Сотрудники риелторской компании проводят оценку законности всех ранее совершенных сделок с квартирой. Фактически работа сводится к правовой оценке документов, поскольку встретиться лично с бывшими владельцами по прежним сделкам невозможно. А значит, риск остается, и зависит он не только от того, насколько качественно была проведена работа. К примеру, невозможно оценить адекватность прежних владельцев недвижимости в момент совершения сделки. В таком случае, что же подразумевают агентства под гарантией? И могут ли риелторы имущественно обеспечить риск!? Итак, гарантия чистоты сделки - это возможно? Нет. Безусловно, нет. Но это вовсе не означает, что риелторские агентства обманывают своих клиентов. Гарантировать клиенту безопасность они, тем не менее, могут. Имущественное обеспечение сделки риелторское агентство гарантирует посредством страховки. Существует 2 вида страхования профессиональной деятельности риелтора: - Страхование ответственности риелтора, защищающее от профессиональной ошибки. В этом случае защищены имущественные интересы самого агентства. - Титульное страхование, защищающее клиента. В этом случае приобретатель недвижимости защищен от утраты прав на квартиру, даже если агентство выполнило свою работу добросовестно. Какая услуга будет предоставлена вам, можно узнать из договора с риелторским агентством. Если в соглашении этот пункт не отражен, то страховки не будет. Если в договоре не указана ответственность агентства, то ее также не будет - законодательство не обязывает риелторов проводить проверку. Судебная практика, правда, свидетельствует, что вернуть деньги за некачественные информационные и консультационные услуги в рамках судебного процесса можно, но они составляют лишь 3-5% от всей суммы. Дабы не попасть в неприятную историю, нужно обращаться в компании с хорошей репутацией. Разумеется, стоимость услуг риелтора, дающего реальные гарантии, будет выше.

Переоформление прав на недвижимость предполагает переход объекта из одних рук в другие. На практике такие операции часто совершают родственники, т.е. фактические обстоятельства не меняются - в помещении продолжают проживать те же люди. Заплатить при этом крупную сумму в бюджет психологически тяжело, а порой и непозволительно дорого с учетом того, что потенциальный налогоплательщик часто приобретает только юридическое право. К примеру, так происходит, когда по наследству передаются дома, построенные в рамках индивидуального жилищного строительства в советский период. Смерть собственника обязывает членов семьи, постоянно проживающих и зарегистрированных в этом доме, а часто и родившихся в нем же, оформлять имущество на себя, оплачивая для многих немалую сумму в бюджет. Налог на наследство отменен, но размер госпошлины тоже может составлять заметную величину. Поэтому законная оптимизация налогов при переоформлении недвижимости ничуть не менее актуальная. Существует 3 способа переоформления квартиры: 1. Дарение. 2. Договор купли-продажи. 3. Завещание. Дарение позволит сэкономить только в случае, если недвижимость переходит ближайшим родственникам - это супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры. Если же дар предназначается дальним родственникам или совсем посторонним людям, то придется заплатить в бюджет 13%, что довольно много. К тому же даритель может аннулировать дарственную. Договор купли продажи, если объект находится в собственности более трех лет, является предпочтительным. Если же квартира куплена недавно, но придется платить налог на доходы с суммы превышающей 1 млн. рублей. Завещание или наследование по закону обязывает платить лишь пошлины, но такой вариант не всегда приемлем. Кстати, размер пошлины может достигать 100 тыс. рублей, а если наследники не близкие люди, то пределом является миллион. Выбирать оптимальный вариант можно только применительно к конкретным обстоятельствам. Проводя анализ, также следует учитывать множество льгот, которые позволяют россиянам сэкономить немалые суммы на госпошлинах и налогах.

Квартиры, расположенные на первых этажах зданий, не очень удобны для проживания. Особенно это касается домов устаревших планировок – «хрущевок» и «брежневок». Зато квартира в таком доме вполне может стать источником приличного дохода, если использовать ее под офис, небольшой магазин или парикмахерскую. Для того чтобы разместить в квартире коммерческое предприятие, необходимо, чтобы она получила статус нежилого помещения. Процедура перевода жилого фонда в нежилой регламентируется Жилищным Кодексом и градостроительным законодательством. Для успешного ее завершения требуется соблюдение ряда условий: Обеспечение доступа к помещению, отдельного от использования жилого пространства; Переводимое помещение не должно использоваться владельцем как часть жилого; Отсутствие обременений со стороны третьих лиц на переводимую недвижимость. Чтобы использовать жилое помещение в качестве коммерческой недвижимости, чаще всего потребуется реконструкция и перепланировка квартиры. И здесь может таиться самое крупное препятствие, поскольку для получения разрешения на переустройство квартиры потребуется согласие всех жильцов-собственников дома. Чаще всего, если речь идет о пятиэтажке, это 60-90 квартир, собственники которых должны письменно подтвердить свое одобрение перепланировки. При получении такого согласия формируется окончательный пакет документов для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое. Все изменения в планировке квартиры должны быть зафиксированы в разработанном проекте реконструкции. Этот проект вместе с планом переводимого помещения и техническим описанием прилагаются к заявлению, подаваемому в органы местного самоуправления. Процедура перевода квартиры в нежилое помещение потребует от собственника немало времени и денег. В среднем, от момента принятия решения о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение до начала использования квартиры в коммерческих целях проходит шесть и более месяцев. Однако, пройдя этот необходимый этап, перепланированная квартира может сдаваться в долгосрочную аренду и приносить собственнику стабильный доход. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Покупка квартиры на первом этаже" - помощь риэлторов при покупке жилья на форуме "Про коммерческую недвижимость" - как перевести из жилой в коммерцию ____________________ Предыдущие статьи раздела: Как обманывают покупателей квартир в новостройках Арендуем магазин: выгодно и без налоговых последствий

Сколько бы слухов ни ходило об обманутых дольщиках, люди все-равно продолжают вкладывать деньги в приобретение долгожданного жилья в новостройке. Нужно надеяться на хорошее, но не мешает представлять себе и подводные камни, которые могут при этом обнаружится. Для привлечения участников долевого строительства все способы хороши Чтобы привлечь больше дольщиков, застройщик организовывает начало строительных работ: ограждает строительную площадку; роет котлован. Все это демонстрируется вкладчикам. При этом заверяют, что новоселье не за горами. Остается только денежную сумму внести, притом сразу всю. Отдав деньги, и подписав предварительный договор, человек попадает в полную зависимость от застройщика. Предварительный договор не обезопасит покупателя от мошенника Обычно дольщикам не сразу становится понятным, что их обманули – иногда несколько лет проходит, прежде чем они начинают бить тревогу. За это время мошенникам удается хорошо заработать на полученных деньгах за счет их прокручивания. Они могут даже удовлетворить некоторые иски за счет других, но большинство дольщиков никогда не получат ни своих денег, ни квартир. Это та же финансовая пирамида, которую преступники используют, начиная с 90-х. Почти безотказно действующий прием мошенников при продаже квартир в новостройках Чтобы строительство считалось законным, нужно не нарушать ни земельное, ни градостроительное, ни экологическое законодательство. И, если бы действительно так было, то обманутых граждан стало бы значительно меньше. На деле, к сожалению, часто все, что можно нарушить – нарушается намеренно. Мошенникам это дает возможность свалить вину за то, что строительство не идет, на какой-то контролирующий орган: «Не дают возможности строить. И все тут». Когда идет поток жалоб и исков, несостоявшимся владельцам жилплощади, предлагают снова скинуться и достроить дом, от которого пока что есть только котлован или коробка, в лучшем случае, самим. Если посредники в виде коммерческой структуры или руководители строящей организации просто нагло присвоили деньги дольщиков, то у них есть несколько приемов, чтобы избежать ответственности: проводится реорганизация, меняется руководство, которое, вроде бы, первый раз слышит о каких-то там договорах. Спрашивать не с кого; в иных случаях, они обещают продолжить стройку. Вот только цена квартиры теперь увеличивается. Доплата нужна…; строительство идет так медленно, что переходит в разряд долгостроя. Возможна продажа оплаченной квартиры иным лицам Преступники, желая получить доход в большем размере, продают недвижимость дважды. Для этого у него имеются в запасе несколько способов. Так что на одну и ту же, пока даже не существующую квартиру, появляются два, иногда и три, претендента. А вот еще обман - деньги забирает третье лицо Передавая средства за будущие квадратные метры застройщику, покупатель может не заметить, что в документе он даже не значится. Для организации, с которой подписан договор, застройщик юридически является никем. Так как названия зачастую схожи, то дольщик до определенного времени, спокоен за свои деньги. При строительстве новостроек существуют компании-прокладки Подрядчик, а может инвестор, продает жилую площадь дольщикам, но своих обязательств перед юридическим застройщиком не выполняет. Денег на его счета, тоже не переводят. Договор с такими ненадежными партнерами, естественно, разрывается. Нерадивый подрядчик «наказан», но дольщику от этого не легче – деньги уже ушли. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Покупаем квартиру в новостройке" - как купить жилье без проблем на форуме "Жилые комплексы в Москве и МО" - смотрите подмосковные и столичные новостройки ____________________ Предыдущие статьи раздела: Арендуем магазин: выгодно и без налоговых последствий Как выбрать ипотечного брокера?

Решение начать собственное дело на ниве торговли сопряжено с необходимостью арендовать магазин или часть магазина. При поисках подходящего помещения следует учитывать большое количество нюансов, которые помогут не только преуспеть в торговле, но и сэкономить на налоговых платежах. Как грамотно выбрать помещение под аренду, учитывая минимизацию налогов? Для того чтобы предпринимательская деятельность попадала под специальное налогообложение (ЕНВД), которое существенно снизит налоговую нагрузку, надо знать, что торговая площадь магазина не должна превышать 150 кв.м. Сюда не войдут складские и бытовые помещения, налог исчисляется только от величины площади помещения, которая предназначена для обслуживания покупателей. Если аренда будет распространяться только на часть общей магазинной площади, то особенное внимание при заключении договора аренды следует уделить тому, чтобы максимально четко было прописано количество арендуемых квадратных метров, предназначенных для торговли. Площадь подсобных и складских помещений, а также места для прохода покупателей должны быть документально обособлены, чтобы не попасть под налогообложение по ЕНВД. Если предприниматель выразит желание арендовать несколько небольших торговых залов в пределах одного здания, то необходимо оформлять найм каждого отдельного зала индивидуальным договором аренды. В противном случае арендуемые площади суммируются, и применение единого налога станет невозможным. Что надо проверить перед заключением договора аренды помещения? При заключении договора аренды с собственником помещения необходимо удостовериться, что все документы на недвижимость находятся в юридически верном состоянии, не обременено арестом или судебными предписаниями. Арендуя недвижимость для торговых целей, желательно предварительно рассмотреть несколько вариантов. При окончательном выборе, помимо стоимости аренды помещения, надо учитывать сопутствующие детали: Наличие бесплатных парковок вблизи здания; Условия, на которых будет размещаться реклама и вывеска; Какая из сторон договора будет осуществлять текущий и капитальный ремонт; Имеется ли торговое оборудование, которое уже установлено в магазине и каким образом оно будет оплачиваться; Имеется ли право у арендатора сдавать помещение в субаренду. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Аренда коммерческой недвижимости" - как грамотно сдать и снять помещение или офис на форуме "Снять квартиру в городе" - правила работы агента по аренде ____________________ Предыдущие статьи раздела: Как выбрать ипотечного брокера? Ипотека без справок о доходах: как избежать повышенных процентов?

Более половины всех сделок с недвижимостью совершается частично на кредитные деньги. При этом условия банков содержат так много нюансов, что выбрать наиболее привлекательный вариант с ходу не удастся. Поэтому на рынке появились посредники -профессионалы, которые призваны помочь заемщику выбрать оптимальную кредитную программу и объект недвижимости для покупки, а также собрать необходимые документы. Но это в идеале. На практике компании, именующее себя ипотечным брокером, могут предоставлять весь спектр услуг, а могут, к примеру, только содействовать в оформлении кредита. Есть среди них и недобросовестные торговцы информацией. Как отличить профессионального ипотечного брокера от информационного посредника? Участников данного рынка можно разделить на 2 группы: Риелторские компании, специализирующиеся на содействии в покупке жилой недвижимости на кредитные деньги. Компания может быть узкоспециализированной, а может иметь подразделения или отдельных специалистов, занимающихся ипотекой. Риелторские агентства ведут работу в параллельном режиме. Их задача, исходя из потребностей и возможностей клиента, найти одновременно подходящую квартиру и приемлемую кредитную программу. Оформлением всех необходимых документов, как по кредиту, так и по сделке купли-продажи, они занимаются сами. По желанию клиента брокер возьмет на себя еще и продажу имеющегося объекта недвижимости, а если необходимо, предварительно оформит на него права собственности. Компании, ориентированные на подбор оптимальной кредитной программы и оформление документов. Такой вариант подойдет тем, кто уже нашел квартиру для покупки или тем, кто нуждается в небольшой дополнительной сумме. Опытный брокер действительно поможет сэкономить на кредите, но если подходящего объекта для покупки пока нет, могут возникнуть несостыковки. В результате, экономия не оправдает себя. Кроме того, важно понимать, что брокер должен взаимодействовать с банками самостоятельно. Если компания не берет на себя контактирование с кредитором и оформление кредита, то доверять ей не следует. Такие "брокеры" торгуют недостоверной, подчас устаревшей, общедоступной информацией. Помощь ипотечного брокера нужна не только тем, кто не готов тратить время на анализ кредитного рынка и сбор документов. Хороший специалист поможет выбрать оптимальный вариант и получить согласие в сложных случаях, к примеру, когда заемщик испытывает трудность с подтверждением доходов. Не секрет, что убедительно заполненная анкета и другие, на первый взгляд, мелочи могут сыграть решающую роль. Важно выбрать профессионала, который готов взять на себя всю работу. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Ипотечное кредитование" - вопросы получения ипотеки на жилье на форуме "Для начинающих специалистов" - к кому обратиться за получением кредита ____________________ Предыдущие статьи раздела: Ипотека без справок о доходах: как избежать повышенных процентов? На каких принципах строится работа агентств недвижимости?

Получить ипотечный кредит и въехать в новую квартиру, не имея собственных средств на ее приобретение – это единственная возможность обзавестись собственным жильем для многих людей. Однако банки страхуют свои риски по долгосрочному кредитованию многочисленными требованиями к потенциальным заемщикам. Это делало до недавнего времени получение ипотеки для людей, работающих в частном бизнесе, практически невозможным. Но ситуация меняется. В условиях конкурентной борьбы банки применяют разнообразные, привлекательные для клиента, методы: минимальный размер первоначального взноса, акционное снижение процентных ставок, беспроцентный период при кредитовании, предоставление ипотечного кредита без справок о подтверждении дохода. Слов нет, это может быть удобно заемщику, поскольку пакет документов, который предоставляется в банк для получения ипотеки, довольно громоздок. Банковская статистика подтверждает, что почти 30% кредитов под залог недвижимости, выданных банками в 2013 году, оформлялись без подтверждения дохода заемщика. Любой кредит будет тем дешевле для получателя, чем большее количество документов, подтверждающих его «благонадежность», он представит в кредитное учреждение. Ипотека без справки о доходах будет всегда сопровождаться повышением процентной ставки на 2-4 п.п. Когда ипотечный кредит без справок выгоден покупателю Однако, в некоторых случаях, получатель кредита под залог недвижимости может не волноваться об увеличении процентной ставки из-за отсутствия подтверждающий документов: Если получатель ипотеки является держателем «зарплатной» карты банка, то его доход для кредитного учреждения будет виден без дополнительных документов; Если в качестве обеспечения ипотечного займа в залог предоставляется не только купленная квартира, а и прочие высоколиквидные активы (акции, земельные участки, иная недвижимость, автотранспорт); Если заемщик представит банку поручителей по ипотеке, доход которых будет соответствовать критериям получаемого кредита; Если размер первоначального взноса, который будет внесен при заключении договора ипотеки, будет составлять 70 и более процентов от стоимости жилья. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Ипотека и кредиты" - кредиты и ипотечные банки на форуме "Финансы и деньги" - налоги, кредиты и платежи ____________________ Предыдущие статьи раздела: На каких принципах строится работа агентств недвижимости? Подводим итоги ушедшего года. Первичный рынок Москвы.

Сколько людей, приходящих в агентства недвижимости, столько и мнений. Одни, вспоминая о своем сотрудничестве с риэлтором, выражаются исключительно в превосходных степенях, другие выражают мнение негативное: спекулянты, мол. Ну, а в действительности что? Конечно же, каждая фирма хочет быть конкурентоспособной. Достичь цели можно высоким профессионализмом и качеством работы. В агентствах с хорошей репутацией все это присутствует. Основные правила работы для агентств недвижимости Первое правило: безопасность сделок Компании большие, прочно обосновавшиеся на рынке недвижимости, не будут иметь дел с человеком, который хочет у них работать, не узнав о нем все. Для проверки существует служба безопасности. Эта же служба проверяет и клиентов, и объекты, выставленные на продажу. Сделки, где попахивает авантюризмом, не для них. Маленькие агентства не могут позволить себе такой роскоши, как служба, отвечающая за безопасность. Если сделка предполагает риск, они от нее отказываются. Лицо фирмы, в данном случае, важнее дохода. Клиенты, которые безопасность ценят выше всего, совершают сделки только через надежные агентства. Второе правило: качество услуг стоит хороших денег Когда встает вопрос об оплате услуг агентства, некоторые резко меняют свое положительное мнение на противоположное. Приводятся примеры, что кто-то там предлагал те же услуги, но цена была куда как ниже… Да, действительно ниже, но где? У подпольного маклера, скорее всего. На цене услуг агентства по недвижимости сказывается не только степень безопасности, но и скорость сделки. Ведь они обращаются в банки, к застройщикам, к коммунальщикам, в страховые компании. Без хорошо налаженных связей с ними, быстрая сделка не возможна, а в отдельных случаях - просто безнадежна без поддержки этих структур. Правило 3: без конкуренции нет развития Агентство недвижимости – это продавец, правда, предлагается к продаже не товар, а услуги. Без некоторой доли агрессии на рынке не выживешь. Активно ищутся объекты, привлекаются клиенты, подписываются договора, в общем, работают на опережение конкурента. Получается, что для человека,решившего справиться самостоятельно, почти не остается шансов подыскать какой-то выгодный вариант, чтобы продать или купить дом, землю. И он негодует. Та же конкуренция заставляет агентства повышать качество своих услуг, увеличивать их перечень. Растет и уровень профессионализма. Для клиента это значит, что сделка будет проведена гладко, без лишних нервов с его стороны. Все эти правила, по большому счету, одинаковы и для фирмы, и для риэлтора, который работает в одиночку. Разница состоит в большем перечне услуг, наличии связей и профессионализме. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Для начинающих работать риэлтором" - риэлторские истории на форуме "Будни агентов в недвижимости" - правила работы экспертов ____________________ Предыдущие статьи раздела: Подводим итоги ушедшего года. Первичный рынок Москвы. Тонкости совершения альтернативной сделки

Итак, позади новогодние праздники и самое время подвести итоги, выявив основные приоритеты на рынке московской недвижимости. В центре внимания — первичка. Вновь построенные объекты. Границы расширяются В рамках расширения границ столицы особую актуальность получил курс на строительство жилых домов в пределах Новой Москвы. Здесь было возведено свыше 180 свежих объектов, тогда как 2012 год показал результаты в два раза меньшие. Итог года — закончилось строительство почти трехсот многоэтажек. Лидер рынка недвижимости — жилье класса «комфорт» Предложения в сегменте жилья «комфорт» выросли вслед за спросом на такие квадраты. Если в 2012 году преобладал «эконом», то уже к середине прошлого года ход спроса был переломлен и по итогам 2013 г. «комфорт-класс» показал прирост в реализации более чем на 350%. Вместе с тем, упал удельный вес продаж квартир сегмента «бизнес». Всего же в Москве в год Змеи сдано более 130 домов «комфорт-класса». Доля продаж апартаментов растет В ушедшем году Старая Москва приросла апартаментами. Так, в 2013-м ввели в строй не менее 20 новых домов, что превысило показатели 2012 года на 200 процентов. Спрос на такое жилье по-прежнему высок и обгоняет предложение элитного жилья. Предлагаются монолит и панели без отделки Характерная особенность строительства первичного жилья в Москве: монолитная технология для «бизнеса» и «комфорта», тогда как «эконом-класс» довольствуется панельным строительством. Более 80% экономичного жилья возведено из панелей и только 17% из них получили отделку. Процент квадратных метров в секторе «бизнес и комфорт», облагороженных внутренним ремонтом, выше и составляет около 30% всего фонда, доступного к реализации. Малогабаритные квартиры находятся в тренде Практически половина всей реализации в новых домах достается однокомнатным квартирам. На равных долях держатся продажи двух- и трехкомнатных квартир (по четверти оборота), тогда как покупки многокомнатного жилья составляют всего 5%. В планировке квартир московские новоселы предпочитают наличие большой кухни, комнат 3-метровой ширины, нескольких санузлов. «Цены — стоять!» - замедление динамики роста цен на квартиры Рост цен в ушедшем году показал слабую динамику — всего плюс 8-9%. Замедление вызвано включением в столицу новых территорий и ускоренными темпами ввода в эксплуатацию новостроек. Добавление некоторых опций к строящимся объектам позволило застройщикам иметь дополнительную прибыль на «квадрате» в размере 1,5-2%. Таким был ушедший год на первичном рынке недвижимости Москвы. Что принесет новый — покажет время, а мы будем и в дальнейшем отслеживать основные тенденции развития рынка жилья. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Покупка квартир в Москве" - какую недвижимость сейчас приобретают на форуме "Покупаем квартиры в новострое" - информация о ЖК и новых комплексах ____________________ Предыдущие статьи раздела: Тонкости совершения альтернативной сделки Как уплатить налог с продажи квартиры

Продавцы и покупатели недвижимости часто совершают двойные или тройные сделки: разъезжаются, съезжаются, обмениваются с доплатой, продают квартиры ради покупки большей или меньшей. Такие сделки принято называть альтернативными. Несмотря на то, что они составляют более половины всех операций с недвижимостью, обеспечить их проведение очень непросто. Нередко мена происходит между 5-10 собственниками и более. Организовать альтернативную сделку может только профессионал, который умеет выполнять сложную работу в короткие сроки. Что делает риэлтор для грамотного проведения альтернативной сделки? В ходе совершения альтернативной сделки перед риелтором стоят следующие задачи: 1. Поиск покупателя для объекта 1. 2. Поиск альтернативного жилья. В идеале продажа прежнего жилья и покупка нового происходит в один день, но на практике это не всегда удается. Если объект для покупки найден, а продажа еще не произошла, тогда чтобы не упустить удачный вариант часто заключается договор о намерениях или договор задатка. Дабы в дальнейшем исполнить принятые на себя обязательства и не потерять деньги, нужно проводить все сделки в максимально короткие сроки. Обычно квартира уходит с небольшим дисконтом. К этому следует быть готовым. 3. Подбирая варианты нужно уложиться в планируемую сумму с учетом доплаты в ходе купли-продажи или мены. Расчет достаточности средств должен производиться с учетом инфляции и затрат времени на подготовку документов. 4. Проверка чистоты каждой из сделок цепи. Сложность альтернативной сделки кроется также в том, что ошибка, допущенная в одном из звеньев подчас длинной цепочки, автоматически ведет к отмене всех договоров купли-продажи. От нечестности одного человека могут пострадать все остальные. По каждому варианту важно проверить: наличие детей и недееспособных жильцов (в договоре отражается жилье, приобретаемое в их интересах), а также жильцов, отказавшихся от приватизации (за ними сохраняется право на проживание). Альтернативная сделка - это сложная работа даже для профессионала, поэтому проводить ее без компетентной риелторской или юридической консультации крайне рискованно, особенно если квартир в цепи более двух. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Покупка и продажа квартир" - все тонкости приобретения недвижимости на форуме "Работа агентов и риэлторов" - тонкости и нюансы сделок в России ____________________ Предыдущие статьи раздела: Как уплатить налог с продажи квартиры? Как избежать самых больших опасностей при покупке квартиры?

Изучение законов, возможно и не очень веселое занятие, но, зато, приобретенные знания могут стать очень для вас полезными. Уплата налога с продажи квартиры, как раз тот случай, когда, продав жилье и применив свои знания, вы можете снизить процент необходимого отчисления в пользу государства. Зная свои права, можно размер налога с продажи квартиры свести к нулю Наверное, вы слышали, что придерживаясь требований Налогового Кодекса Российской Федерации, точнее его главы 23 ст. 224, вы, как продавец квартиры, должны отдать 13% государству. Но, перед тем, как отсчитать часть из вырученных денег в казну, не мешает знать, что, возможны такие варианты, когда ваш налог сведется к 0. А это реально, если: ваша прибыль после проведенных торгов на предмет продажи квартиры не дотягивает до 1 млн рублей; вы обладали квартирой минимум 3 года, пока не продали ее. Как определить налог с продажи квартиры? Начислять пошлину от операции по продаже квартиры можно несколькими способами: 1. Берется прибыль от сделки, отнимается от нее 1 млн, называемый налоговым вычетом. Разность умножается на 13%. Этим методом, обычно, вычисляется налог от продажи жилья: приватизированного вами; подаренного вам; унаследованного. Средств в него вы не вкладывали. Процент пошлины остался, вроде бы, тот же – тринадцать, но, сумма долга государству, стала меньшей. 2. Если проданная квартира, покупалась еще тогда, когда наблюдался скачек цен и уплаченные за нее деньги, существенно превосходят те, которые вы смогли получить сейчас, то размер пошлины определяется таким порядком: от изначальной цены отнимается сумма, вырученная от продажи. Полученное умножается на 13%. Естественно, если уменьшаемое меньше вычитаемого, то результат будет со знаком минус, а это говорит о том, что налог равняется 0. Но, если имущество при его приобретении обошлось вам меньше 1 млн, то выигрышным будет первый способ подсчета: от дохода отнять 1 миллион. Следует знать: расчет по такой схеме, требует документальных доказательств. 3. Сколько бы раз вы не совершали продажу, право на налоговый вычет остается за вами. Здесь есть оговорка: эти варианты касаются только граждан России. Иностранцам предстоит уплатить налог с продажи квартиры 30%. Какой порядок уплаты налога от продажи квартиры Как честный гражданин, не желающий иметь проблем с законом, совершив продажу свей недвижимости, до 1 мая в налоговую инспекцию предоставьте: договор, подтверждающий, что имела место купля-продажа; бумаги, в которых имеются сведения, что вы владели квартирой и какое время; документ, фиксирующий факт получения вами денег; 2 экземпляра 3-НДФЛ. Как вычислить, так и внести налог вы вправе сами, но если отсутствует уверенность, что все выполнено как подобает, то может помочь вам в этом деле аудиторская компания. ____________________ Еще больше информации по теме: на форуме "Налоги на недвижимость" - как снизить налоговые выплаты на форуме "Продажа квартир" - порядок реализации жилья ____________________ Предыдущие статьи раздела: Как избежать самых больших опасностей при покупке квартиры Насколько реальна ипотека для врачей?