Перейти к содержанию

Статьи

AA - Ринат Мангушев
В кризис можно очень даже хорошо заработать на недвижимости. Несмотря на то, что рынок за последние полгода провалился вниз по ценовой политике, и продолжает неумолимо проседать, есть один действенный выход – «обогнать» падение цен резко снизив цену на свою недвижимость. Тем самым можно найти покупателя на квартиру сейчас, а не потом, когда рыночная цена будет ещё ниже. Поскольку рынок продолжает «падать» чуть ли не каждую неделю, мы выигрываем подождав пока предпочтительные квартиры на покупку упадут в цене.

Падению цен предшествуют многие факторы – экономика, сокращения на работе, повышенная ипотечная ставка на вторичное жильё, субсидирование государством ипотеки на новостройки, акции и рассрочки у застройщиков.

Получается, что не все люди могут взять ипотеку на «вторичку» – слишком много финансовых рисков сегодня. Следовательно количество покупателей сократилось. Ипотека на новостройки субсидируется государством, а значит банки могут позволить выдавать ипотеку по более низкой процентной ставке. По этой причине покупатели переключились на жильё на первичном рынке, а следовательно на «вторичку» их стало ещё меньше.

По данным базы WinNER, в 2010 году в Москве было примерно 130 000 предложений на «вторичку». Если говорить о недавнем времени, то в 2014 году было примерно 250 000 предложений, ну а сегодня более 310 000 квартир. Примерно те же показатели и в Московской области.

Пару примеров из практики. Первая печальная. За двухкомнатную квартиру 50 кв.м., у метро Пражская, покупатели готовы были дать 9 000 000, вместо заявленной продавцом 9 200 000. Это был декабрь 2013 года. Продавец не уступил и не согласился на второе предложение 9 100 000. В январе 2014 было затишье. Продавцом планировалась покупка двух квартир в новостройках. Одна стоила 5 500 000, вторая 3 000 000, т.е. оставалось бы 600 000. Естественно в то время новостройки росли. И тогда же было объявлено, что ипотечная ставка будет падать. Покупатели перестали покупать ожидая получения ипотеки на более выгодных условиях. Квартира не продавалась и в итоге спустя полгода, продавец уже не вытерпел и согласился на предложение в 8 300 000. Потеря при продаже составила за 6 месяцев 700 000 рублей. Цены на те новостройки выросли: первая стала стоить 3 600 000, вторая 6 100 000. Теперь считаем потери: 8 300 000-9 700 000 = -800 000 вместо +600 000.

А вот позитивная. В декабре 2014 года, когда наблюдался ажиотаж, клиенты поступали правильно продавая недвижимость не задирая цены. После наступления 2015 года, цены пошли вниз, о чём было написано выше и то, что сегодня наблюдается и, что прогнозировалось. Например клиент продав двухкомнатную квартиру 55 кв.м. в Щербинке (Новая Москва), получил на руки 6 300 000. Подождал 5 месяца, дождавшись, когда цены опустятся и купил там же трёхкомнатную не за 9 500 000 как было до Нового года, а за 8 500 000. Считаем. Сегодня аналогичные двухкомнатные квартиры продаются по 5 600 000, да и то с трудом – это +800 000, а на трёхкомнатной сэкономлен 1 000 000.

Так, что в кризис действительно можно выиграть, главное не жадничать, ведь как известно «Жадность порождает бедность».
Ссылка на исходный источник: http://rinmang.ru/news_view.php?id=64
STR
В июле 2015 года в России была проведена первая «черная пятница» в сегменте недвижимости. Проходила она в течение трех дней и создала определенный ажиотаж – более 47000 человек были подписаны на уведомления о старте продаж. По мнению участвовавших в ней девелоперов, акция прошла достаточно успешно.
Первые результаты
Первые результаты превзошли ожидания продавцов – из 2707 выставленных лотов были выкуплены 196 и забронированы 511. При этом тем компаниям, которые предоставляли действительно хорошие скидки, приходилось добавлять объекты для продажи, так как на каждый приходилось по 10-15 заявок.
Помимо этого, к продавцам обращались напрямую, а значит, точно количество продаж можно будет подтвердить только через 2-3 недели. Некоторые объекты покупались совсем без скидки, чего продавцы никак не ожидали.
Подобный эффект продавцы объясняют хорошо организованной рекламной кампанией, а так же новизной акции. Отмечались и недоработки – например, распродажа началась в полночь, но из-за специфики в торговле недвижимостью, для оформления сделки нужны консультанты и юристы, которые работают днем.
Стоит ли ждать подобных акций в будущем?
Участники-застройщики в целом положительно оценили проведенную акцию и надеются, что в следующем году она повторится. Но с другой стороны, больших надежд на нее не возлагают, так как мало кто будет, имея в распоряжении необходимую сумму, дожидаться именно этого дня для совершения покупки.
Были и те, кто об акции отозвались негативно, мотивируя это тем, что когда плохо идут продажи, стимулировать таким образом их бесполезно, это приведет только к появлению обманутых дольщиков. Правительство МО 14 июля даже обращалось с запросом в ФАС, Налоговую службу и Прокуратуру, прося провести проверку акции и исключить демпинг с последующим неисполнением обязательств.
Были и застройщики, которые совсем отказались от участия в проекте. Это компании, предлагающие нишевый продукт, которые привлекают покупателей именно эксклюзивностью и достоинствами своей недвижимости, а не скидками.
STR
Цены на жилье продолжают снижаться. За последнюю неделю м2 подешевел еще на 2% в долларовом эквиваленте. Такие перемены влекут за собой серьезные изменения.
Крупные застройщики увеличили свою долю на рынке
Снижение спроса ведет к ужесточению конкуренции. Выживают только те компании, которые могут предложить качественное жилье по конкурентоспособной цене. Так, на вновь присоединенных к столице землях (Новомосковский и Троицкий округа) небольшую квартиру (21-25 м2) с отделкой можно купить уже за 2,5-3 млн. руб. При этом студии по цене 3 млн. руб. предлагает почти половина застройщиков. Даже 20-метровые квартиры нередко имею 2 окна, что позволяет при необходимости разделить комнату на 2.
Как показывает статистика, крупные компании с хорошей репутацией за последние месяцы только нарастили свою долю на рынке. Они вызывают больше доверия у покупателей, кроме того, способны предложить более качественное и менее дорогое жилье, чем слабые конкуренты. Но в целом спрос продолжает снижаться. Особенно сильно падение заметно в Подмосковье.
«Черная пятница» 17 июля
Чтобы оживить спрос, ассоциация профессионалов рынка недвижимости предложила провести «черную пятницу» (день скидок и распродаж) 17 июля. В рамках такой акции квартиры будут продаваться впервые. По замыслу организаторов около 2 тыс. объектов Москвы и области со скидками от 10 до 30% выставят на торги более 25 девелоперов. Таким образом планируется привлечь внимание потенциальных покупателей к рынку недвижимости.
Черные и серые схемы уходят в прошлое
Возросшие риски заставили москвичей быть осторожнее. Большинство сделок на рынке первичной недвижимости сегодня регистрируются по ДДУ. ЖСК, предварительные договоры и прочие неоднозначные схемы почти ушли в прошлое, уверяют эксперты.
А тем временем власти продолжают ужесточать условия. 13 июля президентом подписан закон, согласно которому даже незначительные требования строительных норм могут привести к признанию дома объектом незаконной застройки со всеми вытекающими последствиями. Процедура, позволяющая узаконить такой объект, также становится более сложной.
По мнению экспертов, тенденция на снижение цен на жилую недвижимость в ближайшее время сохранится.
STR
С начала 2014 года в Москве введено в эксплуатацию более 340 тыс.кв.м. торговых площадей, сдаваемых в аренду. При этом в остальных регионах России – только 234 тысячи. В сравнении с прошлым годом, по стлоице, этот показатель возрос почти на 40%. Если рассматривать эту же цифру по всему миру, то Москва вышла на первое место, обогнав Париж, где общая площадь торговых площадей составляет 4,5 млн.кв.м. (в Москве – 4,53 млн.).
Вместе с вводимыми в эксплуатацию арендными площадями растет и доля пустующих – ни один торговый центр не открывается заполненным. В регионах ТЦ открываются только за счет якорных арендаторов и крупных сетей, в Москве, хотя дела обстоят немного лучше, доля вакантных мест так же достаточно велика. Например, в столице, за первое полугодие 2015 года, доля свободных площадей увеличилась до 7,5% (с 6,5%).
За 2015 год в Москве открылись 4 крупных ТЦ – Columbus, Кунцево Плаза, MARi, Центральный Детский Магазин на Лубянке. Площадь их составляет от 60000 кв. м. до 277000 кв. м., при этом имеются договора аренды лишь на половину из них. Площадь остальных значительно меньше, но ситуация неизменна.
Происходит это, в большей степени потому, что ритейлеры не имеют свободных средств для развития. В связи с нестабильностью экономики, часто получить кредит не представляется возможным, тем более на открытие магазина. Так же не всех ритейлеров устраивают условия аренды, а на их согласование тратится много времени.
По прогнозам консалтинговой компании JJL, во вором полугодии 2015 года торговые центры будут вводиться в эксплуатацию не столь активно. Некоторые проекты будут заморожены из-за недостаточной востребованности. В планах на вторую половину 2015 года по Москве открытие лишь 78 тыс.кв.м. площадей, а значит, по итогам года этот показатель даже не превысит 2014-й.
Стоит отметить, что несмотря на сложившуюся ситуацию, девелоперы не спешат снижать ставки аренды на вновь вводимые площади. Так, средняя ставка за кв. м. составляет около $1 тыс. в год, а максимальная достигает $42 тыс.
STR
Стоимость жилья Москвы и области продолжает плавно снижаться. За последнюю неделю цена м2 понизилась еще не 1%. Теперь в среднем по столице и МО квадрат стоит менее 3 500 долл. Стоимость жилья в рублях также понижается. Эксперты объясняют эти изменения валютными колебаниями, но сохраняют пессимистичные прогнозы на будущее. А пока желающим приобрести недорогую квартиру в сегменте эконом-класс метр обойдется в 2 960 долл. США по курсу в 55 рублей. По этой цене сегодня выставляется жилье в панельных пятиэтажках, основным недостатком которых является маленькая, обычно 6-метровая, кухня и низкая шумоизоляция. Такая же квартира, но в кирпичном доме, обойдется в 3 240 долл. Метр квадратный в современных монолитных и кирпичных домах сегодня в среднем стоит 3 810 долл.
Среди положительных факторов, влияющих на рынок, эксперты выделяют лишь один – увеличение властями лимита по льготной ипотеке, которую выдают под покупку квартир в новостройках. Но и здесь перспективы туманные. По предварительным оценкам, выделенных средств должно хватить только до осени. Каковы перспективы льготной ипотеки в будущем - остается неясным.
Тем временем власти МО бьют тревогу. В Подмосковье вероятно появление большого числа обманутых дольщиков в ближайшем будущем. Опасения появились вследствие активной игры на понижение застройщиков, которые в стремлении пополнить оборотные средства все чаще устраивают различные акции, предполагающие значительные скидки. Очевидно, что это может привести к банкротствам, даже тех застройщиков, чья репутация ранее не вызывала сомнений. Акции, в рамках которых предлагаются 15 и 20-процентные скидки на протяжении продолжительного времени, находятся в зоне риска. Даже если застройщик сдаст дома, ему наверняка придется чем-то покрывать финансовые потери, возникшие вследствие снижения цен. Поэтому вполне вероятно ухудшение качества сдаваемых домов, нарушение сроков сдачи, а то и построение пирамиды, когда для продолжения строительства домов будут привлекаться все новые и новые дольщики. При этом у строительной организации могут быть и вполне объективные причины для значительных скидок, к примеру, распродажа неликвидных остатков. Поэтому нужно семь раз подумать, прежде чем купить дешево.
STR
Градостроительная концепция Москвы коренным образом меняется. Новые административные здания и жилые дома будут возводиться в местах, максимально приближенных к транспортным магистралям. Это позволит некоторым образом разрешить проблему автомобильных пробок и разгрузить район исторического центра столицы.
Концентрация строительных площадок вокруг крупных автотрасс позволит успешно завершить Адресную инвестиционную программу, рассчитанную на 2014-2017 годы. По этому документу планируется масштабное строительство новых станций и линий метрополитена, авто- и железных дорог.
Наряду с объектами транспортной инфраструктуры за счет бюджета Москвы будет возведено больше 100 образовательных учреждений, вполовину меньше – спортивных сооружений, поликлиник и больниц. Планируется строительство и ввод в эксплуатацию 2,5 миллионов м2 жилья.
Для того чтобы создать нормальную экологическую атмосферу и снизить негативное воздействие близости автодорог, в районах застройки будет организовано зеленое дворовое пространство и парковые зоны.
Городские власти сейчас заняты пересмотром действующих нормативов плотности застройки в сторону их увеличения.
Еще один перспективный проект – строительство жилой и городской недвижимости в акватории Москвы-реки. Территория этой зоны составляет 10% от общей площади столицы, что составляет более 10 тысяч га.
Сегодня прибрежные районы заняты остатками промышленных зон или заброшенных пустырей. Только 25% набережных главной московской реки облагорожены, остальная часть требует приложения сил и финансов.
Вместо подобного запустения будет построено более 30 миллиона квадратных метров административных и жилых зданий, причем по 50% из них уже существуют утвержденные планы и проекты.
Ожидается, что результатом работ по обустройству прибрежных территорий станет доступная для москвичей водная зона, новые набережные и комфортабельные жилые дома. Здания, имеющие историческую или культурную значимость, останутся не тронутыми. Для инвесторов, готовых вложить деньги в интересный проект застройки московских набережных, существует жесткое условие – сохранение и реконструкция сооружений, составляющих культурное наследие столицы.
STR
В рамках поддержки ипотечного кредитования, правительство приняло решение снизить ставку на 0,6%. Теперь, для социально-приоритетных категорий граждан, она будет составлять от 10,3% до 11,4%. По классической ипотеке она будет в интервале от 13,9% до 14,9% (в том числе и на покупку недвижимости на вторичном рынке).
Ситуация с ипотекой в 2015 году
В декабре 2014 года, во время нестабильной ситуации с рублем, правительство резко повысило ключевую ставку. Это не могло не сказаться на рынке жилья в целом, и на ипотеке в частности. Итоги первого квартала 2015 г. показали, что объемы продаж недвижимости снизились на 25%, а доля ипотеки на 29%. Кредиты либо не выдаются совсем, либо выдаются под большой процент, поэтому владельцы недвижимости начали продавать ее в рассрочку, а так же предлагать заем от компании.
Если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года, то за первых 4 месяца ипотечных кредитов предоставлено на 40% меньше в рублях и на 39% в валюте. На фоне этого растет и просрочка – на 12% с начала года.
Меры, принимаемые правительством
Правительство уже не первый раз пытается стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке. В марте 2015 была запущена программа субсидирования ставки. Для конечного заемщика ставка по ипотечному кредиту составила 12%, а первоначальный взнос менее 20%. При этом размер кредита ограничивался – 8 млн для Москвы, МО и Санкт-Петербурга и 3 млн. для других регионов. Тогда эта мера оказала значительное влияние на рынок недвижимости – в разы увеличилось количество заявок на ипотеку.
Однако, по условиям, субсидирование действовало 1 год или пока объем выдачи не составит 400 млрд. рублей. Лимиты были распределены между банками, участвующими в программе, но на начало июня большинство из них их уже исчерпали.
Благодаря запущенной программе субсидирования, ситуация на ипотечном рынке начала понемногу стабилизироваться – ставка снижается, банки начинают выдавать кредиты. Такого падения объемов, как в период кризиса 2009 года (в 4,5 раза за год) удастся избежать.
STR
Май 2015 года не принес значительных изменений на рынок московской недвижимости. На первичном рынке уровень продаж остался невысоким, как и в предыдущем месяце, а на вторичном наблюдается падение цен. При этом объемы предложений сокращаются.
Ситуация с новостройками
На рынке новостроек наблюдается незначительное снижение объема предложений (до 1,6% по данным компании Est-a-Tet). Обусловлено это тем, что на 24% сократился объем поступивших в продажу новых корпусов, составив 59 тыс. кв.м. Некоторые владельцы недвижимости приняли решение временно снять ее с продажи и вернуть, когда стадия строительства будет более высокой. Другие, в связи с проводимыми акциями и предлагаемыми скидками, реализовали большую часть недвижимости эконом- и комфорт-класса. При этом наибольшее снижение предложения из-за возросшего спроса наблюдается именно в сегменте эконом-класса.
Значительного колебания цен на новостройки на рынке не наблюдается – квартиры выросли в цене на 0,3%, апартаменты подешевели на 1,6%.
Небольшое влияние оказал и фактор сезонности – в майские праздники ежегодно наблюдается спад спроса.
По прогнозам специалистов Est-a-Tet, с следующих месяцах объем предложения будет постепенно расти, за счет поступления в продажу недвижимости комфорт-класса.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости
Вторичный рынок Москвы по итогам мая демонстрирует иные результаты. Объем предложения стабильно растет – только в этом месяце на 20% (по данным «Миэль»). Цена незначительно снизилась – на 1,2%.
Рост предложения объясняется возвращением на рынок продавцов, которые в конце года решили придержать свою недвижимость. В большей степени это жилье эконом- и бизнес-класса.
Из-за преобладающего над спросом предложения, собственники вынуждены немного снижать стоимость (1,2% для эконом и 2,1 для комфорт-класса). Покупатели же, опасаясь повторения ситуации конца 2014 года, не спешат приобретать недвижимость. К тому же, ставки по ипотеке все еще остаются высокими.
По словам исполнительного директора «Миэль» А. Шленова, вероятно, ожидать кардинальных изменений до осени не стоит.
STR
На рынке недвижимости квартиры с готовой отделкой появились еще в 2009 году. Однако на протяжении последней пятилетки интерес покупателей к такому формату жилья существенно упал. Покупатели предпочитали купить «голые стены», чтобы сделать ремонт в новой квартире, исходя из своих эстетических пристрастий. Кроме того, стоимость квадратного метра жилища без окончательной отделки помогала сэкономить значительную сумму. А ремонт можно было вести постепенно, после заселения в квартиру.
Почему стало выгодно приобретение квартир с готовой отделкой
В первую очередь, рост покупок жилья с готовым ремонтом связывается с тем, что качественные характеристики отделочных работ значительно улучшились. Внедряется использование современных материалов, к работе привлекаются опытные дизайнеры. В результате предлагаемые застройщиками Москвы квартиры с выполненной отделкой стали гораздо выгоднее для покупателей.
Один проект, представленный застройщиками, может включать 5-10 вариантов отделки по разным ценам. Покупатель имеет возможность выбрать тот, что устроит его по деньгам и удовлетворит его эстетический вкус.
Сэкономить на ремонте
Помимо внешних признаков, для покупателя есть существенная экономия в деньгах на квартире с отделкой. Строители приобретают материалы по оптовой цене, получают серьезные скидки от бригад-отделочников из-за большого объема работ. По статистике застройщиков, ремонт, выполненный на стадии строительства, обойдется в 7-15 тысяч рублей/1 кв.метр.
Если подобную отделку возьмет на себя сам новосел, то он заплатит за ремонт, как минимум, в 1,5-2 раза дороже. При этом можно сэкономить время и силы, которые ушли бы на ремонт новой квартиры. Сберечь некоторое количество денег можно на том условии, что большинство работ будет выполнено своими руками. Но в таком случае ремонт может затянуться на продолжительное время.
Еще один фактор, который привлекает покупателей в квартирах с отделкой – возможность включить все ремонтные работы в стоимость ипотеки. Хорошая отделка стоит недешево, и выложить крупную суммуодномоментно готов не каждый новосел. Квартира с отделкой, выполненной специалистами по согласованию с дизайнерами от застройщика – выгодный во всех отношениях вариант для новоселов.
STR
Проект планировки территории для размещения офисно-гостиничного комплекса был рассмотрен ГрадСоветом Московской области. Объект будет построен по адресу: город Подольск, ул. Фёдорова, дом 19 (участок 4), в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.
Здесь на земельном участке в 2 740 квадратных метров появится здание сложной формы и разной этажности: от трёх до пяти надземных этажей и два подземных этажа для парковки легкового транспорта (на 46 машиномест). Предусмотрены и 44 гостевых надземных парковочных места.
Местоположение земельного участка соответствует зоне делового, общественного и коммерческого назначения, а месторасположения объекта соответствует функциональной зоне объектов обслуживания общегородского значения. В ходе благоустройства на участке будет создано почти 1 400 квадратных метров дорожного покрытия и 310 квадратных метров озеленения.
«Архитектурно-технологическое решение предусматривает возведение постройки из трех частей, соединенных между собой переходными галереями. Тут разместятся 40 гостиничных номеров (их общая площадь 723 квадратных метров) и офисы (площадью 426 квадратных метров).
В целом же площадь надземной части офисно-гостиничного здания составит 2 900 квадратных метров, а площадь подземной части – 1 460 квадратных метров», - дала свой комментарий Марина Оглоблина, министр строительного комплекса Московской области.
×
×
  • Создать...