Перейти к содержанию

Статьи

STR
Власти Подмосковья объявили о повышении налогового бремени для владельцев дач и частных домов. Рост ставки земельного налога планируется весьма значительный. Владельцы частных домов, расположенных в 60-километроваой зоне от столицы будут платить теперь на 35% больше, чем ранее. Бремя остальных домовладельцев возрастет на 40%. Ставка для собственников дачных участков в СНТвырастет на 50 и 60% соответственно. Таким образом, владельцы жилых домов в Подмосковье теперь будут платить 9 тыс. рублей в год за 10 соток, если жилье находится не далее 60 км от Москвы и 3 тыс. рублей за такой же участок, если расстояние от столицы составляет более 60 км. За участок в СНТплощадью 6 соток придется заплатить 3 и 1,2 тыс. рублей соответственно. Начисление налога по новому тарифу будет производиться уже с первого июля 2015 года.
Столь значительное непропорциональное подорожание власти региона объясняют тем, что кадастровая стоимость Подмосковного жилья ранее была занижена. В результате проведенного анализа выявлено, что несоответствие составляет до 70%. При этом оценочная стоимость большей части участков была более чем на 40% ниже рыночной цены.
Одновременно с этим в ряде населенных пунктов ставка будет не повышена, а снижена, так как в органы власти за последнее время поступило большое число жалоб на завышенную оценку БТИ. В этих муниципальных образованиям налог рекомендовано снизить вдвое, до 0,15%.
Льготы по уплате земельного налога в Подмосковье по-прежнему будут действовать. Правда, полностью избежать уплаты не удастся никому. Так, малоимущим и пенсионерам (доход менее 2-кратного среднедушевого) будет выплачена компенсация в размере 50% от начисленной суммы. Для ее получения льготным категориям граждан нужно будет обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим пакетом документов. Но прежде чем идти в ФНС нужно обратиться в органы соцзащиты, чтобы подтвердить статус нуждающегося.
Таким образом, в среднем житель Подмосковья заплатит 5-6 тыс. рублей земельного налога, что на 35-40% больше, чем в предыдущем периоде.
STR
Концепция «Пансионат для пожилых людей» прошла процедуру рассмотрения на Градостроительном Совете Московской области. Проект предусматривает размещение частного пансионата для проживания людей преклонного возраста в Истринском муниципальном районе, возле деревни Зыково. Здесь на территории 19,5 га предполагается строительство жилых и административных корпусов, а также сопутствующей инфраструктуры.
Пансионат рассчитан на 250 мест. В нём будут располагаться специально оборудованные комфортные 1 и 2-х местные номера.
По словам генерального директора компании-инвестора Марины Рудневой «проект планируется реализовать в несколько очередей и полностью завершить к 2020 году». К этому времени в пансионате будет полностью развёрнута программа по внедрению ведущих практик ухода за пожилыми людьми, а также организованы различные программы реабилитации.
Строительство пансионата будет реализовано рядом с загородным поселком «Зыковский уезд» (235 участков под дачное строительство, площадь дачной застройки составит 44,33 га, площадь озеленения - 10,6 га).
«Этот проект имеет социальную значимость для развития Истринского района, прежде всего, с точки зрения создания новых рабочих мест: их к 2017 году будет создано 200, а к 2020 году – в два раза больше.
Также важно и то, что проект предполагает модернизацию транспортной и инженерной инфраструктуры близлежащих населённых пунктов. Необходимо отметить, что после завершения строительства в региональный бюджет от этой территории ежегодно будет поступать около 30 млн. рублей», – прокомментировала Марина Оглоблина, министра строительного комплекса Московской области.
STR
Перспективы развития домостроительного комбината «Град» были рассмотрены на заседании Градостроительного Совета Московской области.
Расположение комбината позволяет рассчитывать на потенциальный охват не только Московской области, но также Новой Москвы, Калужской, Смоленской и Тульской областей (совокупность населения этих территорий – не менее 21 млн. человек). По мнению инвестора, именно в этих регионах продукция ДСК «Град» может быть более всего востребована для решения задач по комплексному возведению современных микрорайонов.
Мощностей комбината (до 450 000 кв.м. жилых домов и до 75 000 кв.м. объектов социальной инфраструктуры в год) хватит не только для удовлетворения потребности собственника этого производственного актива, но и для реализации продукции на свободном рынке.
Проекты, разработанные архитекторами ДСК, позволяют быстро (в срок 12-14 месяцев) возводить школы и детские дошкольные учреждения. А за счёт применения новых строительных технологий на этих объектах тепловые потери сокращаются до 30%.
«Расчёты показывают, что после выхода комбината на полную производственную мощность его отчисления в бюджет Московской области ежегодно будут составлять не менее 960 млн. рублей.
При этом штат сотрудников предприятия уже сейчас насчитывает более 1.200 человек, 80% из них – это жители Подмосковья», – дала свой комментарий Марина Оглоблина, руководитель регионального Минстроя.
ГрадСовета рекомендовал ДСК «Град» активнее участвовать в региональных тендерах на строительство объектов социальной
инфраструктуры и тем самым сконцентрировать свои производственные мощности, прежде всего, в интересах Подмосковья.
Напомним, что ДСК «Град» расположен в промышленном кластере «Котово» (Наро-Фоминский район). Продукция ДСК – это конструктивные элементы для крупнопанельного домостроения, а также школ, поликлиник, детских садов, многоэтажных парковок.
STR
Парадоксально, быть франчайзи в кризис для части компаний стало не выгодно, но, в то же время, начинать строить бизнес по системе франчайзинга, выгоднее, чем до кризиса.
Если до кризиса франчайзеры давали покупателям франшиз одинаковые условия, то с его наступлением разделились на тех, кто выжимает из своих партнёров все соки и тех, кто идёт им навстречу.
Для выяснения текущей ситуации франчайзинга в сфере недвижимости, мы задали несколько вопросов экспертам.
Комментирует Алена Артюхова, франчайзинговый консалтинг (Санкт-Петербург), член «РАФ» (Российская академия франчайзинга):
– Облегчает ли франчайзер условия покупки франшизы в кризис – снижают вступительный взнос или дают отсрочку по оплате роялти?
– С января 2015 года практически все компании Санкт-Петербурга, которые продают франшизу, среагировали на внешние факторы и облегчили участь своих франчайзи. Понимая, что продажи падают и ликвидность бизнеса не столь высока, как в стабильные времена, франчазеры сегодня готовы идти на хороший дисконт. Снижаются как вступительные взносы, так и ежемесячные платежи. У каждого бизнеса все индивидуально, однако в среднем рассрочка по роялти составляет до трех месяцев.
– Каков оптимальный, на ваш взгляд, размер ежемесячного платежа (роялти)?
– В среднем, в недвижимости роялти составляет от 3 до 7 процентов от оборота. Оптимальной считается нижняя процентная ставка, сейчас владельцы бизнеса охотнее идут на ее предоставление.
– Может ли франчайзи обмануть франчайзера, предусмотрены ли способы контроля и санкции?
– Обман возможен. Способ подстраховаться существует только один: максимально четко прописать все риски во франчайзинговом договоре, предусмотреть штрафные санкции. Что же касается контроля, то в недвижимости, как и в других сферах бизнеса, их не так много. В числе действенных способов стоит назвать фотоотчеты и посещение объектов «тайными покупателями».
Комментирует Роман Мурадян, управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
– Облегчает ли франчайзер условия покупки франшизы в кризис – снижают вступительный взнос или дают отсрочку по оплате роялти?
– Для франчайзинговой модели нет принципиальной разницы – работать в кризис или нет. За тот период, что мы развиваем франчайзинг, мы заметили, что в непростые времена за франшизой обращаются чаще.
– Каков оптимальный, на ваш взгляд, размер ежемесячного платежа (роялти)?
– Чтобы открыть офис «МИЭЛЬ» будущий франчайзи подписывает договор субконцессии и единоразово оплачивает паушальный взнос, размер которого зависит от города, в котором франчайзи планирует работать. В среднем, стоимость паушального взноса может составлять от 470 000 тыс. рублей в Подмосковье и регионах до 950 000 рублей в Москве. От размера города также зависит и сумма роялти (ежемесячных платежей).
– Может ли франчайзи обмануть франчайзера, предусмотрены ли способы контроля и санкции?
– Приходя в сеть, каждый новый франчайзи получает полный пакет документов, регламентирующих деятельность офисов «МИЭЛЬ»: регламенты, положения и стандарты в части оказания услуг и организации риэлторской деятельности, методические указания работы внутри сети, требования к оформлению документов, договоров и официальных писем.
Мы тщательно контролируем работу своих франчайзи. Для этого специально разработана особая система контроля качества, которая обеспечивает единый стандарт оказания услуг во всех офисах сети. Также она предусматривает единую маркетинговую политику, выстроенную систему обучения руководителей и агентов, применение штрафов и расторжение договоров в случае нарушений технологий работы в Сети.
Существующая система контроля качества не позволяет франчайзи отклоняться от стандартов компании и обеспечивает единообразие высококачественного сервиса в любом офисе, вне зависимости от того, в каком городе или регионе он находится. И именно по этой схеме работают все офисы «МИЭЛЬ» без исключения, как собственные, так и франчайзинговые.
Подытоживая сказанное, можно сделать вывод, кризис – не помеха развитию бизнеса по системе франчайзинга, и многие франчайзеры идут навстречу покупателям, снижая ставку ежемесячного платежа. Должный контроль и регламентирование отношений позволят избежать недобросовестного отношения к ведению бизнеса и обмана со стороны франчайзи. И если создание и развитие собственного бизнеса с нуля потребует вложения средств и длительного времени, что не рационально в кризис, то работа по франшизе – хороший способ ускорить этот процесс.
STR
Нестабильная экономическая ситуация, которая сложилась в последние месяцы, в некоторой степени сыграла на руку крупным арендаторам помещений класса А и В.
На фоне падения цен на офисы (до 25%), наблюдается рост доли простаивающих помещений класса А (до 30%) и В (до 17%), чем воспользовались арендаторы. Одни настаивают на перезаключении договоров по новой ставке, другие переезжают в офисы выше классом, практически не теряя в цене.
Крупные арендаторы предпочитают экономить
Сразу несколько компаний-арендаторов заявили о пересмотре договоров аренды со снижением ставки.
Так, ОАО «Сбербанк России» запланировал таким образом сэкономить до 20% средств. При этом действует он безапелляционно – с несогласными арендодателями сразу же расторгаются договоры (уже около 177 шт.).
«Ростелеком» добился снижения арендной ставки на 8%, зафиксировав ее на уровне 14,9 тыс. руб. за кв.м. (общая занимаемая площадь – 48,13 тыс. кв. м.)
Mail.ruGroup не стали просить скидки, а добились фиксации курса доллара – 50 руб., что ниже текущей ставки ЦБ, в соответствии с которой велся расчет ранее.
В общей сложности по рынку наблюдается снижение ставки на 3-10%, в некоторых случаях она достигает и 50% (пример – розничная сеть Enter).
Собственники арендных площадей практически всегда идут навстречу арендаторам (в большей степени - якорным), так как простой площадей будет иметь более негативный эффект.
Кризис - время подыскать лучший офис
Те компании, которые ранее занимали офисы класса В, активно меняют их на более статусные. Как пример - компания Mitsubishi, которая с северо-запада Москвы переезжает в новый офис в центре – БЦ «Белые сады», принадлежащий Р. Абрамовичу.
При этом если более 70% арендаторов меняют офисы на класс выше, то переездов со снижением класса практически не наблюдается. Всего их зафиксировано около 13%.
Еще один показательный факт – рост количества сделок (около 67% от общей массы) внутри ТТК. Последний раз аналогичная ситуация зафиксирована в 2009-2010 году, в период финансового кризиса.
STR
Проект планировки территории, а также межевания и градостроительного плана земельного участка для размещения предприятия по металлообработке и сборке светопрозрачных модулей был рассмотрен ГрадСоветом Подмосковья.
Адрес застройки: город Ступино, промышленная зона в районе АБЗ. Инвестор и застройщик: ООО «Сапромет».
На земельном участке в 6 га будут построены производственные здания (площадью 5 000 квадратных метров), склады (площадью 10 000 квадратных метров), а также административно-вспомогательные сооружения и объекты инженерно-транспортной инфраструктуры.
Строительство будет осуществлено в два этапа. Планируется, что полностью проект реализуется уже в 2016 году.
«На предприятии ежегодно будут производиться 1,5 млн. квадратных метров алюминиевых композитных панелей, 5 000 тонн сотового поликарбоната и 5 000 тонн различных труб.
К инвестированию в этот объект привлечены китайские предприниматели, которые планируют создать здесь дополнительно не менее 350 рабочих мест.
Хочу отметить, что в промышленной зоне Ступино уже работают предприятия с итальянским и французским капиталом», – прокомментировала министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.
Также руководитель регионального Минстроя сказала, что общая площадь застройки на этом объекте составит почти 1,6 гектаров. При этом под озеленение отдельно запланирована площадь 1,2 гектара.
STR
В ближайшем будущем в правительстве будет рассматриваться новый законопроект, касающийся переселения жителей аварийных домов. Если закон будет принят, единственным вариантом для собственника квартиры сохранить свои права станет инвестирование в будущую новостройку. Люди, проживающие в домах, которые планируется снести, получают возможность в перспективе переехать в новый дом, возведенный с учетом их предпочтений в дизайне и архитектуре. Такую информацию озвучил А. Чибис – главный государственный жилищный инспектор.
Недвижимость для переселенцев с аварийных домов – три способа решения проблемы
Гражданам будет предложено три варианта для решения проблемы с будущим местом жительства, каждый может выбрать наиболее приемлемый именно в его случае.
1. Люди с сильно ограниченными финансовыми возможностями и, не имеющие альтернативного места проживания, получат в свое распоряжение жилье, которое находится во владении государства. Проживать они будут по договору социального найма.
2. Более обеспеченные граждане, в которых также негде проживать, получат в пользование квартиры. Будет составлен договор некоммерческого найма, согласно которому четко пропишется верхняя граница стоимости аренды.
3. В третьем варианте жителям аварийных домов предложат стать соинвесторами будущего жилья, за ними закрепляется право собственности на квартиру в доме, возведенном на месте снесенного.
Условия инвестирования в новостройку
А. Чибис утверждает, что жителям аварийных домов не придется вкладывать дополнительные средства, их инвестиционное вложение измеряется стоимостью земли, которой на данном этапе они владеют. Выявившие желание участвовать в строительстве граждане заключают контракт с застройщиком, согласно которому «бывшие-будущие» жильцы первыми получают квартиры в нововозведенном доме. Стоимость их недвижимости эквивалента стоимости участка, которым они владели. Как правило, дом возводится большим, чем был его снесенный предшественник и застройщик помимо «розданной» бывшим жильцам недвижимости имеет ряд квартир для реализации.
До момента вступления закона в силу каждый регион РФ разработает свою схему предоставление в пользование недвижимости гражданам, чей дом был снесен, а новый строится. Людям могут быть предложены денежные компенсации или временное жилье.
STR
Градостроительный совет Московской области согласовал концепцию проекта планировки территории Центра реабилитации животных.
Центр расположится в Подольском муниципальном районе (сельское поселение Дубровицкое, вблизи деревни Кутьино) на земельном участке площадью более 22 000 квадратных метров. Вид разрешённого использования этого земельного участка – ветеринарное обслуживание.
Основными сооружениями на этом объекте станет непосредственно здание Центра площадью застройки 1 390 квадратных метров и манеж площадью 800 квадратных метров. При этом площадь озеленения (включая выгулы) на этом земельном участке составит около 1 000 квадратных метров. Обслуживать весь объект будут 20 человек.
«Необходимо отметить, что на расстоянии одного километра западнее рассматриваемого земельного участка планируется строительство скоростной автомобильной дороги регионального значения «Москва-Бутово-Щапово-Курилово (западный обход города Подольска)». Это может явиться для инвесторов одним из предположительных ограничений в осуществлении рассматриваемого проекта.
В целом же при возведении этого локального объекта строительный объём составит 7 310 кубических метров», – прокомментировала Марина Оглоблина, министр строительного комплекса Московской области.
STR
Ближнее Подмосковье не только не снижает темпы строительства жилья класса комфорт и эконом, но и планово наращивает количество ежегодно сдаваемых площадей. Анализ рынка показывает, что и 2015 год не станет исключением.
Необходимо отметить, что и качество жилья возрастает ежегодно, благодаря инфраструктурным объектам: детским площадкам, стоянкам и пр. Постоянно изменяется и планировка квартир, все чаще включающая такие опции как дополнительная кладовка, застекленные лоджии.
Львиную долю инвесторов и покупателей квартир составляют москвичи – 41%, за ними следуют жители Подмосковья, имеющие возможность улучшить свое жилищное положение – около 35%. Около 50% покупок осуществляется посредством ипотеки, но даже необходимость взять кредит не останавливает будущих обладателей квартир. Значительная часть уже готовых квартир покупается после обмена или продажи московской, ради расширения жилплощади. Ведь на средства от реализации однокомнатной квартиры в Москве можно приобрести двух- или трехкомнатную в Подмосковье. Основными покупателями жилья в пригороде являются люди возрастом от 26 до 45 лет, семьи с детьми.
Неумолимо развивается и инфраструктура ближнего Подмосковья. Область насчитывает порядка 100 складов, 50 промзон различного масштаба, логистические комплексы, технопарки.
В настоящее время первичное жилье предлагается в 610 объектах Подмосковья, что на 2% выше показателей минувшего года. При этом 67% предложений – новостройки комфорт класса, оставшиеся 33% - эконом. И в сравнении с данными предыдущего года доля предлагаемых квартир класса эконом увеличилась на 1,5 %. Доля квартир элит класса снизилась на 0,4%.
На стоимость квартир влияет не только их планировка и площадь, но и расположение по отношению к транспортным и инфраструктурным объектам. И, безусловно, не малую роль играют строительные затраты. Земля и подключение коммуникаций в Подмосковье обходятся значительно дешевле.
Наиболее высокие цены за квадратный метр фиксируются в Реутове (до 105,2 тыс.), Красногорске (до 106,1 тыс.), Люберцах (104 тыс.), Химках (100,5 тыс.), Одинцово (96 тыс.), Видном (83,5 тыс.), Подольске (71,1 тыс.), при этом наибольший скачок цен (более 5%) с начала текущего года наблюдается в Химках.
Изучая предложения девелоперов, не сложно найти проекты со значительной скидкой. Сами же застройщики уже адаптировались к кризису и начинают строительство, вкладывая 50% собственных средств.
STR
С наступлением 2015 года продажи дачной недвижимости в Подмосковье замерли. Причиной этому и осенне-зимнее снижение покупательского интереса к приобретению дач, и ажиотаж вокруг национальной валюты. По словам топовых игроков рынка недвижимости, риелторы совершенно не надеялись, что в нынешнем году будет какой-либо спрос на дачные участки.
Тем не менее, по итогам первого квартала, москвичи не только начали покупать дома для летнего отдыха, но и поспособствовали тому, что продажи дачных участков выросли на 15% по сравнению с 2014 годом.
Дачи бывают разные…
За последние годы понятие дачного домика значительно трансформировалось. Сегодня это, большей частью, настоящий загородный коттедж, с большим земельным участком и капитальными хозяйственными постройками. Цены на дачную и загородную недвижимость варьируются от 400 тысяч до 60 миллионов рублей, в зависимости от направления и удаленности от Москвы.
Стремление москвичей иметь в собственности настоящий благоустроенный дачный участок привело к неоправданному росту аппетита продавцов загородной недвижимости. Риелторы предлагают дома и участки за пределами МКАДа более, чем в 2 раза дороже их рыночной стоимости – 3,5 миллиона рублей (цена реализации) против 7,7 миллиона рублей (предложение).
Что предлагает рынок загородной недвижимости
Отмечаемое увеличение спроса на дачные дома и участки, прежде всего, происходит за счет интереса к бюджетной недвижимости стоимостью до 1,5 миллиона рублей. Причем изначально покупатели рассматривают варианты покупки дачных участков с готовыми домиками, но впоследствии 80% из них приобретают участки под строительство с минимальным количеством коммуникаций.
Такая «переориентация» связана с тем, что цена на готовую дачу и стоимость участка с учетом затрат на строительство дома примерно одинаковы – в диапазоне 4,5-5 миллиона рублей. Однако предложений участков без подряда значительно больше, нежели добротных дач на вторичном рынке. К тому же у покупателя сохраняется свобода маневра при выборе местоположения участка, желаемого проекта дачного дома и возможности оптимизировать затраты на строительство.
×
×
  • Создать...