Перейти к содержанию

Статьи

STR
К настоящему моменту, когда программа льготного кредитования потеряла свое благотворное влияние на рынок, исчерпав потенциал, а девелоперы и аналитики призадумались о перспективах, Сбербанк объявил о снижении ставки по ипотеке. Теперь средства на приобретение жилья обойдутся на полпроцента дешевле.
Причиной такого решения крупнейшего банка страны стало снижение Центробанком ключевой ставки. По итогам заседания 31 июля было объявлено о понижении до 11%.
Теперь ипотечный кредит в СБ РФ можно взять под 12,5-15,5%. Процент зависит от конкретной программы. К желающим приобрести жилье в новостройке банк более лоялен, чем к тем, кто остановил выбор на вторичном рынке. Также низкий процент ждет заемщиков, выбравших строящуюся недвижимость. Программы с государственной поддержкой, рассчитанные на первичный рынок, предлагаются под 11,4-11,9% годовых.
Герман Греф заявил, что ждет разворота рынка недвижимости к концу года. По его мнению, если не произойдет новых шоковых событий, рынок постепенно, хотя и очень медленно, начнет восстанавливаться. Глава СБ РФ также сказал, что в ближайшие полгода не ожидает спада на кредитном рынке, во всяком случае, столь сильного, как в начале текущего года.
На сегодняшний день Сбербанк является флагманом на рынке ипотечного кредитования. И он постоянно наращивает свою долю. С начала года она увеличилась до 55,2%, т.е. на 3,6%. Общий объем выданных банком за 7 месяцев 2015 года кредитов составил 2,08 трлн. При этом следует отметить, что в целом рынок ипотечного кредитования 2015 года «сжался» более чем на 42% по сравнению с 2014 годом.
Во многом сложившаяся тенденция лидерства Сбербанка объясняется господдержкой. Так, в текущем году банк получил наибольшую квоту на льготные государственные кредиты. В то же время ряд кредитных учреждений, как например Газпромбанк, добровольно отказались от участия в программе льготного кредитования.
Таким образом, можно ожидать если не оживления, то, по крайней мере, сокращения спада на рынке недвижимости в ближайшее время. Разумеется, прогноз актуален при сохранении на прежних уровнях основных макроэкономических показателей.
STR
Столичные строительные объекты перемещаются в районы заброшенных промзон и территорию Новой Москвы. Общее число новостроек, расположенных там, сегодня приближается к 60% от суммарного количества возводимой недвижимости.
Подобное изменение в географии ввода новостроек вызвано тем, что бывшие заводы располагаются в центре столицы, где доступны транспортные магистрали и вокзалы, а неиспользуемая территория составляет не менее 9 тыс.га. Реновация промышленных зон, при грамотном планировании территорий и соотношения коммерческих и жилых объектов, может стать выгодным проектом для застройщиков.
Для москвичей новые многофункциональные комплексы – это комфортное жилье, обилие новых рабочих мест, появление научных и учебных учреждений. При этом вид жилой недвижимости – бюджетная или премиум-класса – будут возводиться в зависимости от места расположения бывшей промзоны и степени ее безопасности для новоселов.
В чем трудность при застройке промзон
Осложнением для девелоперов является тот факт, что в некоторых районах, планируемых к застройке, уровень загрязненности почвы не позволяет вести жилое строительство. Поэтому здесь требуется не только санация грунта, но и значительные усилия по грамотному и безопасному проектированию. В рамках проекта будет соблюдено гармоничное соотношение новых промышленных предприятий, экологически безопасных для столицы, коммерческой недвижимости и жилых построек.
Интенсивно застраиваются части Одинцовского и Наро-Фоминского районов, получившие статус Новой Москвы. Возведенные на месте прежних сельских поселений жилые комплексы имеют массу достоинств, среди которых – незагрязненная экология в сочетании со всеми атрибутами развитого мегаполиса.
До декабря этого года ожидается сдача в эксплуатацию почти 10 млн.квадратных метров недвижимости в Новой Москве и на территории столичных промзон. Больше половины этого количества уже введено в строй, и не менее 2 млн. кв.м приходится на жилье. Если планы застройщиков будут выполнены, то будет поставлен рекорд по вводу в эксплуатацию недвижимости. До этого «рекордсменом» был 2007 год, в течение которого строители сдали 8,9 млн. кв.м.
AA - Ринат Мангушев
В кризис можно очень даже хорошо заработать на недвижимости. Несмотря на то, что рынок за последние полгода провалился вниз по ценовой политике, и продолжает неумолимо проседать, есть один действенный выход – «обогнать» падение цен резко снизив цену на свою недвижимость. Тем самым можно найти покупателя на квартиру сейчас, а не потом, когда рыночная цена будет ещё ниже. Поскольку рынок продолжает «падать» чуть ли не каждую неделю, мы выигрываем подождав пока предпочтительные квартиры на покупку упадут в цене.

Падению цен предшествуют многие факторы – экономика, сокращения на работе, повышенная ипотечная ставка на вторичное жильё, субсидирование государством ипотеки на новостройки, акции и рассрочки у застройщиков.

Получается, что не все люди могут взять ипотеку на «вторичку» – слишком много финансовых рисков сегодня. Следовательно количество покупателей сократилось. Ипотека на новостройки субсидируется государством, а значит банки могут позволить выдавать ипотеку по более низкой процентной ставке. По этой причине покупатели переключились на жильё на первичном рынке, а следовательно на «вторичку» их стало ещё меньше.

По данным базы WinNER, в 2010 году в Москве было примерно 130 000 предложений на «вторичку». Если говорить о недавнем времени, то в 2014 году было примерно 250 000 предложений, ну а сегодня более 310 000 квартир. Примерно те же показатели и в Московской области.

Пару примеров из практики. Первая печальная. За двухкомнатную квартиру 50 кв.м., у метро Пражская, покупатели готовы были дать 9 000 000, вместо заявленной продавцом 9 200 000. Это был декабрь 2013 года. Продавец не уступил и не согласился на второе предложение 9 100 000. В январе 2014 было затишье. Продавцом планировалась покупка двух квартир в новостройках. Одна стоила 5 500 000, вторая 3 000 000, т.е. оставалось бы 600 000. Естественно в то время новостройки росли. И тогда же было объявлено, что ипотечная ставка будет падать. Покупатели перестали покупать ожидая получения ипотеки на более выгодных условиях. Квартира не продавалась и в итоге спустя полгода, продавец уже не вытерпел и согласился на предложение в 8 300 000. Потеря при продаже составила за 6 месяцев 700 000 рублей. Цены на те новостройки выросли: первая стала стоить 3 600 000, вторая 6 100 000. Теперь считаем потери: 8 300 000-9 700 000 = -800 000 вместо +600 000.

А вот позитивная. В декабре 2014 года, когда наблюдался ажиотаж, клиенты поступали правильно продавая недвижимость не задирая цены. После наступления 2015 года, цены пошли вниз, о чём было написано выше и то, что сегодня наблюдается и, что прогнозировалось. Например клиент продав двухкомнатную квартиру 55 кв.м. в Щербинке (Новая Москва), получил на руки 6 300 000. Подождал 5 месяца, дождавшись, когда цены опустятся и купил там же трёхкомнатную не за 9 500 000 как было до Нового года, а за 8 500 000. Считаем. Сегодня аналогичные двухкомнатные квартиры продаются по 5 600 000, да и то с трудом – это +800 000, а на трёхкомнатной сэкономлен 1 000 000.

Так, что в кризис действительно можно выиграть, главное не жадничать, ведь как известно «Жадность порождает бедность».
Ссылка на исходный источник: http://rinmang.ru/news_view.php?id=64
STR
В июле 2015 года в России была проведена первая «черная пятница» в сегменте недвижимости. Проходила она в течение трех дней и создала определенный ажиотаж – более 47000 человек были подписаны на уведомления о старте продаж. По мнению участвовавших в ней девелоперов, акция прошла достаточно успешно.
Первые результаты
Первые результаты превзошли ожидания продавцов – из 2707 выставленных лотов были выкуплены 196 и забронированы 511. При этом тем компаниям, которые предоставляли действительно хорошие скидки, приходилось добавлять объекты для продажи, так как на каждый приходилось по 10-15 заявок.
Помимо этого, к продавцам обращались напрямую, а значит, точно количество продаж можно будет подтвердить только через 2-3 недели. Некоторые объекты покупались совсем без скидки, чего продавцы никак не ожидали.
Подобный эффект продавцы объясняют хорошо организованной рекламной кампанией, а так же новизной акции. Отмечались и недоработки – например, распродажа началась в полночь, но из-за специфики в торговле недвижимостью, для оформления сделки нужны консультанты и юристы, которые работают днем.
Стоит ли ждать подобных акций в будущем?
Участники-застройщики в целом положительно оценили проведенную акцию и надеются, что в следующем году она повторится. Но с другой стороны, больших надежд на нее не возлагают, так как мало кто будет, имея в распоряжении необходимую сумму, дожидаться именно этого дня для совершения покупки.
Были и те, кто об акции отозвались негативно, мотивируя это тем, что когда плохо идут продажи, стимулировать таким образом их бесполезно, это приведет только к появлению обманутых дольщиков. Правительство МО 14 июля даже обращалось с запросом в ФАС, Налоговую службу и Прокуратуру, прося провести проверку акции и исключить демпинг с последующим неисполнением обязательств.
Были и застройщики, которые совсем отказались от участия в проекте. Это компании, предлагающие нишевый продукт, которые привлекают покупателей именно эксклюзивностью и достоинствами своей недвижимости, а не скидками.
STR
Цены на жилье продолжают снижаться. За последнюю неделю м2 подешевел еще на 2% в долларовом эквиваленте. Такие перемены влекут за собой серьезные изменения.
Крупные застройщики увеличили свою долю на рынке
Снижение спроса ведет к ужесточению конкуренции. Выживают только те компании, которые могут предложить качественное жилье по конкурентоспособной цене. Так, на вновь присоединенных к столице землях (Новомосковский и Троицкий округа) небольшую квартиру (21-25 м2) с отделкой можно купить уже за 2,5-3 млн. руб. При этом студии по цене 3 млн. руб. предлагает почти половина застройщиков. Даже 20-метровые квартиры нередко имею 2 окна, что позволяет при необходимости разделить комнату на 2.
Как показывает статистика, крупные компании с хорошей репутацией за последние месяцы только нарастили свою долю на рынке. Они вызывают больше доверия у покупателей, кроме того, способны предложить более качественное и менее дорогое жилье, чем слабые конкуренты. Но в целом спрос продолжает снижаться. Особенно сильно падение заметно в Подмосковье.
«Черная пятница» 17 июля
Чтобы оживить спрос, ассоциация профессионалов рынка недвижимости предложила провести «черную пятницу» (день скидок и распродаж) 17 июля. В рамках такой акции квартиры будут продаваться впервые. По замыслу организаторов около 2 тыс. объектов Москвы и области со скидками от 10 до 30% выставят на торги более 25 девелоперов. Таким образом планируется привлечь внимание потенциальных покупателей к рынку недвижимости.
Черные и серые схемы уходят в прошлое
Возросшие риски заставили москвичей быть осторожнее. Большинство сделок на рынке первичной недвижимости сегодня регистрируются по ДДУ. ЖСК, предварительные договоры и прочие неоднозначные схемы почти ушли в прошлое, уверяют эксперты.
А тем временем власти продолжают ужесточать условия. 13 июля президентом подписан закон, согласно которому даже незначительные требования строительных норм могут привести к признанию дома объектом незаконной застройки со всеми вытекающими последствиями. Процедура, позволяющая узаконить такой объект, также становится более сложной.
По мнению экспертов, тенденция на снижение цен на жилую недвижимость в ближайшее время сохранится.
STR
С начала 2014 года в Москве введено в эксплуатацию более 340 тыс.кв.м. торговых площадей, сдаваемых в аренду. При этом в остальных регионах России – только 234 тысячи. В сравнении с прошлым годом, по стлоице, этот показатель возрос почти на 40%. Если рассматривать эту же цифру по всему миру, то Москва вышла на первое место, обогнав Париж, где общая площадь торговых площадей составляет 4,5 млн.кв.м. (в Москве – 4,53 млн.).
Вместе с вводимыми в эксплуатацию арендными площадями растет и доля пустующих – ни один торговый центр не открывается заполненным. В регионах ТЦ открываются только за счет якорных арендаторов и крупных сетей, в Москве, хотя дела обстоят немного лучше, доля вакантных мест так же достаточно велика. Например, в столице, за первое полугодие 2015 года, доля свободных площадей увеличилась до 7,5% (с 6,5%).
За 2015 год в Москве открылись 4 крупных ТЦ – Columbus, Кунцево Плаза, MARi, Центральный Детский Магазин на Лубянке. Площадь их составляет от 60000 кв. м. до 277000 кв. м., при этом имеются договора аренды лишь на половину из них. Площадь остальных значительно меньше, но ситуация неизменна.
Происходит это, в большей степени потому, что ритейлеры не имеют свободных средств для развития. В связи с нестабильностью экономики, часто получить кредит не представляется возможным, тем более на открытие магазина. Так же не всех ритейлеров устраивают условия аренды, а на их согласование тратится много времени.
По прогнозам консалтинговой компании JJL, во вором полугодии 2015 года торговые центры будут вводиться в эксплуатацию не столь активно. Некоторые проекты будут заморожены из-за недостаточной востребованности. В планах на вторую половину 2015 года по Москве открытие лишь 78 тыс.кв.м. площадей, а значит, по итогам года этот показатель даже не превысит 2014-й.
Стоит отметить, что несмотря на сложившуюся ситуацию, девелоперы не спешат снижать ставки аренды на вновь вводимые площади. Так, средняя ставка за кв. м. составляет около $1 тыс. в год, а максимальная достигает $42 тыс.
STR
Стоимость жилья Москвы и области продолжает плавно снижаться. За последнюю неделю цена м2 понизилась еще не 1%. Теперь в среднем по столице и МО квадрат стоит менее 3 500 долл. Стоимость жилья в рублях также понижается. Эксперты объясняют эти изменения валютными колебаниями, но сохраняют пессимистичные прогнозы на будущее. А пока желающим приобрести недорогую квартиру в сегменте эконом-класс метр обойдется в 2 960 долл. США по курсу в 55 рублей. По этой цене сегодня выставляется жилье в панельных пятиэтажках, основным недостатком которых является маленькая, обычно 6-метровая, кухня и низкая шумоизоляция. Такая же квартира, но в кирпичном доме, обойдется в 3 240 долл. Метр квадратный в современных монолитных и кирпичных домах сегодня в среднем стоит 3 810 долл.
Среди положительных факторов, влияющих на рынок, эксперты выделяют лишь один – увеличение властями лимита по льготной ипотеке, которую выдают под покупку квартир в новостройках. Но и здесь перспективы туманные. По предварительным оценкам, выделенных средств должно хватить только до осени. Каковы перспективы льготной ипотеки в будущем - остается неясным.
Тем временем власти МО бьют тревогу. В Подмосковье вероятно появление большого числа обманутых дольщиков в ближайшем будущем. Опасения появились вследствие активной игры на понижение застройщиков, которые в стремлении пополнить оборотные средства все чаще устраивают различные акции, предполагающие значительные скидки. Очевидно, что это может привести к банкротствам, даже тех застройщиков, чья репутация ранее не вызывала сомнений. Акции, в рамках которых предлагаются 15 и 20-процентные скидки на протяжении продолжительного времени, находятся в зоне риска. Даже если застройщик сдаст дома, ему наверняка придется чем-то покрывать финансовые потери, возникшие вследствие снижения цен. Поэтому вполне вероятно ухудшение качества сдаваемых домов, нарушение сроков сдачи, а то и построение пирамиды, когда для продолжения строительства домов будут привлекаться все новые и новые дольщики. При этом у строительной организации могут быть и вполне объективные причины для значительных скидок, к примеру, распродажа неликвидных остатков. Поэтому нужно семь раз подумать, прежде чем купить дешево.
STR
Градостроительная концепция Москвы коренным образом меняется. Новые административные здания и жилые дома будут возводиться в местах, максимально приближенных к транспортным магистралям. Это позволит некоторым образом разрешить проблему автомобильных пробок и разгрузить район исторического центра столицы.
Концентрация строительных площадок вокруг крупных автотрасс позволит успешно завершить Адресную инвестиционную программу, рассчитанную на 2014-2017 годы. По этому документу планируется масштабное строительство новых станций и линий метрополитена, авто- и железных дорог.
Наряду с объектами транспортной инфраструктуры за счет бюджета Москвы будет возведено больше 100 образовательных учреждений, вполовину меньше – спортивных сооружений, поликлиник и больниц. Планируется строительство и ввод в эксплуатацию 2,5 миллионов м2 жилья.
Для того чтобы создать нормальную экологическую атмосферу и снизить негативное воздействие близости автодорог, в районах застройки будет организовано зеленое дворовое пространство и парковые зоны.
Городские власти сейчас заняты пересмотром действующих нормативов плотности застройки в сторону их увеличения.
Еще один перспективный проект – строительство жилой и городской недвижимости в акватории Москвы-реки. Территория этой зоны составляет 10% от общей площади столицы, что составляет более 10 тысяч га.
Сегодня прибрежные районы заняты остатками промышленных зон или заброшенных пустырей. Только 25% набережных главной московской реки облагорожены, остальная часть требует приложения сил и финансов.
Вместо подобного запустения будет построено более 30 миллиона квадратных метров административных и жилых зданий, причем по 50% из них уже существуют утвержденные планы и проекты.
Ожидается, что результатом работ по обустройству прибрежных территорий станет доступная для москвичей водная зона, новые набережные и комфортабельные жилые дома. Здания, имеющие историческую или культурную значимость, останутся не тронутыми. Для инвесторов, готовых вложить деньги в интересный проект застройки московских набережных, существует жесткое условие – сохранение и реконструкция сооружений, составляющих культурное наследие столицы.
STR
В рамках поддержки ипотечного кредитования, правительство приняло решение снизить ставку на 0,6%. Теперь, для социально-приоритетных категорий граждан, она будет составлять от 10,3% до 11,4%. По классической ипотеке она будет в интервале от 13,9% до 14,9% (в том числе и на покупку недвижимости на вторичном рынке).
Ситуация с ипотекой в 2015 году
В декабре 2014 года, во время нестабильной ситуации с рублем, правительство резко повысило ключевую ставку. Это не могло не сказаться на рынке жилья в целом, и на ипотеке в частности. Итоги первого квартала 2015 г. показали, что объемы продаж недвижимости снизились на 25%, а доля ипотеки на 29%. Кредиты либо не выдаются совсем, либо выдаются под большой процент, поэтому владельцы недвижимости начали продавать ее в рассрочку, а так же предлагать заем от компании.
Если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года, то за первых 4 месяца ипотечных кредитов предоставлено на 40% меньше в рублях и на 39% в валюте. На фоне этого растет и просрочка – на 12% с начала года.
Меры, принимаемые правительством
Правительство уже не первый раз пытается стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке. В марте 2015 была запущена программа субсидирования ставки. Для конечного заемщика ставка по ипотечному кредиту составила 12%, а первоначальный взнос менее 20%. При этом размер кредита ограничивался – 8 млн для Москвы, МО и Санкт-Петербурга и 3 млн. для других регионов. Тогда эта мера оказала значительное влияние на рынок недвижимости – в разы увеличилось количество заявок на ипотеку.
Однако, по условиям, субсидирование действовало 1 год или пока объем выдачи не составит 400 млрд. рублей. Лимиты были распределены между банками, участвующими в программе, но на начало июня большинство из них их уже исчерпали.
Благодаря запущенной программе субсидирования, ситуация на ипотечном рынке начала понемногу стабилизироваться – ставка снижается, банки начинают выдавать кредиты. Такого падения объемов, как в период кризиса 2009 года (в 4,5 раза за год) удастся избежать.
STR
Май 2015 года не принес значительных изменений на рынок московской недвижимости. На первичном рынке уровень продаж остался невысоким, как и в предыдущем месяце, а на вторичном наблюдается падение цен. При этом объемы предложений сокращаются.
Ситуация с новостройками
На рынке новостроек наблюдается незначительное снижение объема предложений (до 1,6% по данным компании Est-a-Tet). Обусловлено это тем, что на 24% сократился объем поступивших в продажу новых корпусов, составив 59 тыс. кв.м. Некоторые владельцы недвижимости приняли решение временно снять ее с продажи и вернуть, когда стадия строительства будет более высокой. Другие, в связи с проводимыми акциями и предлагаемыми скидками, реализовали большую часть недвижимости эконом- и комфорт-класса. При этом наибольшее снижение предложения из-за возросшего спроса наблюдается именно в сегменте эконом-класса.
Значительного колебания цен на новостройки на рынке не наблюдается – квартиры выросли в цене на 0,3%, апартаменты подешевели на 1,6%.
Небольшое влияние оказал и фактор сезонности – в майские праздники ежегодно наблюдается спад спроса.
По прогнозам специалистов Est-a-Tet, с следующих месяцах объем предложения будет постепенно расти, за счет поступления в продажу недвижимости комфорт-класса.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости
Вторичный рынок Москвы по итогам мая демонстрирует иные результаты. Объем предложения стабильно растет – только в этом месяце на 20% (по данным «Миэль»). Цена незначительно снизилась – на 1,2%.
Рост предложения объясняется возвращением на рынок продавцов, которые в конце года решили придержать свою недвижимость. В большей степени это жилье эконом- и бизнес-класса.
Из-за преобладающего над спросом предложения, собственники вынуждены немного снижать стоимость (1,2% для эконом и 2,1 для комфорт-класса). Покупатели же, опасаясь повторения ситуации конца 2014 года, не спешат приобретать недвижимость. К тому же, ставки по ипотеке все еще остаются высокими.
По словам исполнительного директора «Миэль» А. Шленова, вероятно, ожидать кардинальных изменений до осени не стоит.
×
×
  • Создать...