Перейти к содержанию

Статьи

STR
Покупая квартиру, вы поставили подпись на договоре купли-продажи в котором указано, что стоимость ее не превышает 1 млн руб. Причина ясна: налог платить не хочется. А вдруг, документ этот аннулируют через суд? При этом официально вам будут должны вернуть только те деньги, о которых идет речь в документе, но ведь сумма была уплачена куда больше.
Можно ли надеяться, что деньги все таки удастся вернуть? Шансы, конечно, есть, но процент на успех зависит от того каким способом отдавалась остальная сумма за квартиру оцененную в «1 миллион».
Когда полная цена отражена в добавочном договоре
Кроме официального договора между вами и продавцом есть еще один, где и прописана истинная цена. 1-й договор, как и положено, предъявляется Росреестру, а второй нет. Чтобы 2-й документ имел какой-то вес в суде, его, по крайней мере, нужно правильно составить:
1. В главном договоре, оговорить, что если цена квартиры изменится, то будет подписано дополнительное соглашение.
2. Подписать это соглашение нужно до того, как поставятся подписи на акте передачи и расписке о том, что положенная сумма передана, то есть тогда, когда договор еще не исполнен.
При признании сделки недействительной, вы, то есть сторона пострадавшая, будете иметь право на возвращение суммы, отданной по добавочной договоренности. Но, только если взяли с продавца подтверждение, что деньги вы ему отдали.
Плата за «неотделимые улучшения»
Существует еще такой сценарий продажи квартиры за необлагаемую налогом сумму: взамен за деньги, вам выдают расписку, что отданы они якобы за ремонт, замену сантехники или еще чего-нибудь – «улучшение» одним словом. В случае решения о недействительности сделки, расписка - это уже доказательство того, что вами уплачен не 1 миллион, а сумма куда значительнее.
Оспорен договор купли-продажи? Ничего не значат и все его пункты
Если событие развивалось так: продавая квартиру меньше, чем за миллион, продавец в договоре купли-продажи обещает предоставить вам равноценное жилье или деньги на него в случае неблагополучного исхода сделки. Вроде бы все нормально, беда только в том, что ничего этого не будет, ведь если документ не настоящий, то и все обязательства по нему такие же.
Продавец готов платить штраф
Договор купли-продажи недвижимости за миллион включает в себя обещание возвратить покупателю деньги те, что сверх миллиона в виде штрафа. Но опять же таки, это обязательство ничего не стоит, если купля-продажа будет аннулирована. На всякий случай вам, все-таки, лучше иметь расписку, что деньги, которые в договоре названы словом «штраф», лицом продающим получены.
Займ
Продавец предлагает вам показать сумму, свыше миллиона в виде займа. Затем обращается в суд и сделку признают недействительной или отказывается продавать квартиру. Деньги, скорее всего, вернут, но придется судиться.
STR
По статистике большая часть мошенничества приходится на первичный рынок. Откровенные жулики не слишком изобретательны. Их способы хорошо известны. А вот недобросовестные застройщики и посредники, которые не лишают покупателя жилья полностью, продолжают неприятно удивлять, ибо их фантазии нет предела. Увы и ах, крупные и известные компании, которые у всех на слуху, также не брезгуют возможностью заработать миллион-другой, обманув каждого из дольщиков на несколько десятков тысяч рублей.
Схемы, которые оставляют покупателя ни с чем
Самый известный способ обмана реализуется посредством заключения с дольщиком договора купли-продажи на еще не построенное жилье, вместо традиционного договора долевого участия. Разница в том, что последний подлежит регистрации в кадастровой службе, что защищает покупателя от продажи одной и той же квартиры дважды. Особенно рискованно совершать покупку строящейся квартиры у компании-посредника, которая по договору каких-либо услуг получила указанную площадь. Договор может быть не исполнен, а квартира, как следствие, продана еще и застройщиком. Кто бы ни оказался прав в тяжбе двух компаний, пострадают добросовестные приобретатели.
Схемы, ведущие к дополнительным необоснованным расходам
Покупка квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив неизбежно ведет к дополнительным расходам. Теоретически член кооператива имеет право участвовать в принятии коллегиального решения о необходимости очередных трат, но практически контролировать издержки невозможно.
В большинстве случаев застройщики продают квартиры с неутвержденной проектной документацией, как следствие, в договоре отражается неточная площадь жилья. При сдаче дома должен проводиться окончательный взаиморасчет. В случае избыточной площади доплату производит дольщик, в случае недостающей застройщик возвращает деньги. На практике площадь обычно ставится большая (с запасом), и вернуть деньги покупателю "забывают". Нередко общую площадь застройщик считает, учитывая балкон, чего не допускает закон. Замеры БТИ также следует проверять, так как они не всегда соответствуют действительности. Причиной неверных данных может быть как сговор, так и некомпетентность замерщика. К примеру, расчет метража может происходить по большей стене. Отклонение будет относительно небольшим, но и эта сумма порой важна для покупателя.
Для того чтобы не попасть впросак нужно очень внимательно отнестись к договору. Если что-то в нем непонятно, и застройщик не готов менять условия, то разумно потратить небольшую сумму на консультацию юриста. А лучше воспользоваться услугами крупного риелторского агентства, где есть узкие специалисты, накопившие значительный опыт в данной области. Им известны основные способы обмана и слабые стороны договоров долевого строительства. Ведь для того чтобы в полной мере оценить потенциальные риски нужно иметь представление о том, как можно использовать тот или иной на первый взгляд невинный пункт.
STR
Сэкономить на покупке новой квартиры – мечта многих потенциальных новоселов. Одним из самых распространенных методов снижения стоимости недвижимости можно назвать ее покупку через строительную организацию, в тот период, когда стройка только закладывается. Цена квартиры на этапе котлована, как правило, дешевле на 20%. К тому же, застройщик может предоставить покупателю рассрочку по недостающей сумме. Проценты по такой рассрочке обычно ниже, нежели по ипотечному кредиту.
Однако такой вариант – значительный источник риска. Строительная компания может не исполнить свои обязательства, обанкротиться, продать незавершенный объект недвижимости – во всех случаях пострадает покупатель.
При покупке квартиры на стадии строительства самым главным для покупателя будет определение степени надежности застройщика, его деловой репутации. Для этого имеет смысл ориентироваться на то, сколько лет строительная компания находится на рынке, не внесена ли она в «черный список» Госстройнадзора, сколько банков аккредитовали компанию-застройщика. У строительных фирм, которые пользуются доверием у клиентов, квартиры в основном продаются на этапе возведения каркаса дома.
Проблема для рядового покупателя жилья состоит в том, что значительная часть квартир выкупается на стадии строительства агентствами по недвижимости, и потенциальный новосел имеет возможность купить жилье только через посредника-риэлтора.
При наличии на строящемся объекте недвижимости офиса продаж застройщика клиент может обратиться напрямую. Однако следует иметь в виду, что в случае покупки квартиры на этапе котлована время работает против покупателя. Чем больше времени пройдет с начала строительства, тем меньше будет выбор квартир и выше их цена.
Взаимоотношения покупателя и застройщика могут оформляться по нескольким видам договоров:
· Договор цессии (уступки права требования);
· Договор участия в долевом строительстве;
· Договор предварительной купли-продажи недвижимости
На стадии подписания договора лучше подключить к делу квалифицированного юриста (или риэлтора), чтобы все пункты контракта были изложены в редакции, не допускающей разночтений. Сроки сдачи объекта, цена квадратного метра, гарантийный период, само описание покупаемого помещения – все должно быть изложено в договоре максимально корректно.
Сэкономить на покупке квартиры можно и нужно. Важно только отнестись к этому с максимальной серьезностью.
STR
Выплата ипотечного кредита – история, растянутая во времени. За годы, в течение которых договор ипотеки будет действовать, в жизни человека может произойти многое. Развод супругов, резкое ухудшение финансового положения из-за болезни или потери работы, необходимость переезда в другой город – это может стать причиной, по которой кредитный договор надо будет переоформить на другое лицо.
В общем случае законодательство предусматривает следующие ситуации, когда требуется оформление ипотеки на иного человека:
· Перевод существующей задолженности на другого заемщика;
· Исключение одного из заемщиков, если договор оформлен на несколько человек;
· Изменение периода кредитования;
· Изменение объекта недвижимости, оформленного как залог.
Любое из действий по переоформлению ипотечного договора требует, прежде всего, одобрения банка-кредитора. При смене заемщика банк должен удостовериться, что новый заемщик платежеспособен, поэтому весь пакет документов для переоформления не отличается от первичного. Это справка, подтверждающая доход, заявление-анкета, копия трудовой книжки, заверенная по месту работы, паспорт.
Банковские процедуры по оформлению нового ипотечного кредита аналогичны стандартному алгоритму: одобрение банковского комитета, проверка достоверности предоставленной новым заемщиком информации. После подписания договора на ипотеку задолженность по кредиту переходит на другое лицо.

В случае расторжения брака между супругами практикуется либо полное переоформление кредитного договора на одного из них, либо подписание дополнительного соглашения, согласно которому обязанность по уплате кредита делится между супругами в соответствующих долях.
Право собственности на ипотечную недвижимость подлежит разделу в частях, соразмерных выплаченным по кредиту суммам.
Процедура переоформления кредита на приобретенную квартиру достаточно затратна по времени и силам. Облегчить прохождение процесса переподписания договора можно при помощи ипотечных брокеров.
Еще одним выходом в трудной ситуации с ипотекой может стать продажа залоговой недвижимости. Этот вариант также требует согласия банка-кредитора. Банк может пойти на такой вариант разрешения проблемы, если покупатель перечислит всю текущую задолженность по кредиту непосредственно на ссудный счет.
STR
Нередко можно услышать мнение, что риелтор - это лишнее звено, которое не делает ничего сложного и напрасно ест свой хлеб. В действительности, профессия для россиян относительно новая, как следствие, ее истинную суть закрывает множество мифов.
Миф первый: никакая профессиональная подготовка не нужна. Достаточно короткой стажировки у работодателя.
Конечно же, это утверждение не соответствует действительности. Да, агентства предоставляют новому сотруднику наставника, который объяснит азы работы, но полноценного обучения, как правило, не проводится. Для того чтобы стать профессионалом и действительно хорошо зарабатывать нужно быть готовым вкладывать деньги в собственное обучение и развитие. Для начала стоит пройти платные курсы. Только сочетая учебу с работой можно достичь профессионализма столь необходимого в условиях высокой конкуренции на рынке.
Миф второй: у риелтора свободный график, значит работа подойдет мамам с маленькими детьми.
На форумах часто можно встретить вопросы женщин, находящихся в отпуске по уходу за ребенком, о профессии риелтор. Молодые мамы обычно спрашивают об уровне доходов, так как рассматривают эту профессию в качестве альтернативы своей прежней. Привлекает именно свободный график: можно уйти пораньше, чтобы забрать ребенка из детского сада. Правда же такова, что свободный график сводится к 12-часовому рабочему дню без выходных. Укладываться в 8 часов на первых порах точно не получится. К тому же график риелтора было бы правильнее назвать ненормированным рабочим днем, поскольку показывать очередной вариант клиентам часто приходится в вечернее время или в выходные дни. В противном случае вряд ли удастся что-то продать.
Миф третий: заработки риелторов баснословны.
У опытных профессионалов заработки действительно высокие. Но начинающий специалист вряд ли может рассчитывать на большие доходы, особенно если опыта продаж совсем нет. Первый месяц или даже квартал доходов, скорее всего, не будет вовсе. На этом этапе многие уходят, разочаровавшись. Если барьер преодолен, то появится первый заработок, но высоким он пока еще не будет. На серьезные доходы может рассчитывать только специалист, который продает много.
Все перечисленное совсем не означает, что у профессии сплошные недостатки. Риелторы в большинстве своем говорят: "Я иду на работу с удовольствием". Но трудиться, работая с недвижимостью, придется много.
STR
Для типичного горожанина ведение собственного дома - это множество новых, ранее неведомых забот. Владельцу не достаточно заплатить деньги коммунальной организации, чтобы "спать спокойно". Всем хозяйством придется заниматься самому. Выбор некачественных материалов или некомпетентного специалиста для ремонта, к примеру, системы водоснабжения чреват долгим проживанием без воды. Собственный дом - это как собственный бизнес. Все риски хозяин несет самостоятельно. Поэтому многие предпочитают аренду покупке. Тем более что загородное жилье требуется, как правило, на летнее время года. Среди потребителей также можно выделить еще 2 категории: иностранцы и представители среднего класса, часто переезжающие из города в город.
Рынок подмосковного жилья состоит из:
- Качественного жилья большой площади, возведенного в охраняемых коттеджных поселках. Стоимость таких домов обычно составляет от 5 тыс. долларов и достигает десятков тысяч. Цена зависит от площади дома, наличия и уровня инфраструктуры в поселке, присутствия леса и реки поблизости, а также престижности направления. От дома можно ожидать присутствия теннисного корта и спортзала, сауны и частного пляжа.
- Относительно небольших дачных домиков, предназначенных главным образом для отдыха. Их стоимость в основном составляет до тысячи долларов. Крупные риелторские агентства в этом сегменте не работают. Объезжать подходящие варианты придется потенциальным арендаторам самостоятельно. Расстояние до столицы составит десятки километров.
- Старые дачи, образованные еще в Советском Союзе. В селениях, где на протяжении десятилетий жили заслуженные граждане Советов, можно снять дом за сумму от 700 до 3-х тысяч долларов. За эти же деньги можно найти вполне современное загородное жилье площадью в 100-200 м2.
Рынок всех ценовых сегментов жилья носит сезонный характер. В начале года сразу после рождественских каникул москвичи начинают подыскивать себе загородный дом на лето. Многие въезжают весной с первым цветением садов и покидают загородное жилище в средине осени. Но уровень цен на сезон устанавливается весной.
Коттеджи в специализированных дачных поселках, предназначенных для аренды, обычно сдаются на год. Найти хороший вариант на более короткий срок будет непросто. Располагая суммой от тысячи долларов, можно претендовать на помощь опытного агента, но и в этом случае подбирать подходящий вариант следует заранее.
STR
Имеющиеся в собственности земельные участки, которые выделялись под садоводческие и дачные цели, вполне возможно использовать в коммерческих целях. Постройка небольшого магазина, автомастерской или точки общепита, особенно, если участок расположен вблизи автотрассы, может принести хороший доход его владельцу.
Проблема состоит в том, что земельный участок, выделенный для садоводства, имеет прямое целевое назначение. Оно прописано в кадастровом паспорте, и самовольное изменение разрешенного использования земли может повлечь за собой административные штрафы. Поэтому первое, что необходимо сделать – документально поменять целевое назначение земельного участка.
Чтобы ускорить процедуру внесения изменений, можно обратиться в риэлтерское агентство. Но вполне возможно проделать все манипуляции самостоятельно, достаточно корректно собрать все необходимые документы.
Шаг № 1: формируем пакет документов
Если на имеющемся земельном участке уже построен домик и владелец намерен им пользоваться в дальнейшем, надо произвести межевание участка: отделить жилую зону от нежилой застройки. К заявлению в органы местного самоуправления, которые занимаются земельными вопросами, следует приложить:
· Копию паспорта владельца участка;
· Кадастровый паспорт земельного участка;
· Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности);
· Если владелец земли – предприниматель, то представляется выписка из ЕГРИП.
На основании полученного заявления администрация поселения назначает общественные публичные слушания с участием всех местных жителей. Они должны подтвердить свое согласие с вносимыми изменениями. Срок рассмотрения заявления – 45 дней.
Шаг № 2: вносим изменения в Кадастровый паспорт земельного участка
Правообладатель земельного участка, имея на руках разрешение на изменение целевого назначения, должен обратиться в заявлением в Кадастровую палату. По истечении 30 дней новый паспорт участка будет готов.
Шаг № 3: проект и согласование с отделом архитектуры
Для получения акта согласования владелец участка должен представить в отдел градостроительства и архитектуры разработанный проект коммерческой постройки и всех инженерных коммуникаций. Полученный акт визируется в администрации поселения, коммунальных службах, СЭС и пожарной охране.
Когда все документы получены, можно оформлять документы, разрешающие возведение нового здания и паспорт на строительство.
Как видно, владелец земельного садоводческого участка вполне способен справиться с документальным оформлением смены целевого назначения земли и использовать ее для получения коммерческой прибыли.
STR
Наряду с посредническими услугами риелторские компании предлагают клиентам так называемую проверку чистоты сделки. Под чем подразумевается изучение истории квартиры с целью выявить нарушения прав собственности. Сотрудники риелторской компании проводят оценку законности всех ранее совершенных сделок с квартирой. Фактически работа сводится к правовой оценке документов, поскольку встретиться лично с бывшими владельцами по прежним сделкам невозможно. А значит, риск остается, и зависит он не только от того, насколько качественно была проведена работа. К примеру, невозможно оценить адекватность прежних владельцев недвижимости в момент совершения сделки. В таком случае, что же подразумевают агентства под гарантией? И могут ли риелторы имущественно обеспечить риск!?
Итак, гарантия чистоты сделки - это возможно? Нет. Безусловно, нет. Но это вовсе не означает, что риелторские агентства обманывают своих клиентов. Гарантировать клиенту безопасность они, тем не менее, могут. Имущественное обеспечение сделки риелторское агентство гарантирует посредством страховки.
Существует 2 вида страхования профессиональной деятельности риелтора:
- Страхование ответственности риелтора, защищающее от профессиональной ошибки. В этом случае защищены имущественные интересы самого агентства.
- Титульное страхование, защищающее клиента. В этом случае приобретатель недвижимости защищен от утраты прав на квартиру, даже если агентство выполнило свою работу добросовестно.
Какая услуга будет предоставлена вам, можно узнать из договора с риелторским агентством. Если в соглашении этот пункт не отражен, то страховки не будет. Если в договоре не указана ответственность агентства, то ее также не будет - законодательство не обязывает риелторов проводить проверку. Судебная практика, правда, свидетельствует, что вернуть деньги за некачественные информационные и консультационные услуги в рамках судебного процесса можно, но они составляют лишь 3-5% от всей суммы. Дабы не попасть в неприятную историю, нужно обращаться в компании с хорошей репутацией. Разумеется, стоимость услуг риелтора, дающего реальные гарантии, будет выше.
STR
Переоформление прав на недвижимость предполагает переход объекта из одних рук в другие. На практике такие операции часто совершают родственники, т.е. фактические обстоятельства не меняются - в помещении продолжают проживать те же люди. Заплатить при этом крупную сумму в бюджет психологически тяжело, а порой и непозволительно дорого с учетом того, что потенциальный налогоплательщик часто приобретает только юридическое право. К примеру, так происходит, когда по наследству передаются дома, построенные в рамках индивидуального жилищного строительства в советский период. Смерть собственника обязывает членов семьи, постоянно проживающих и зарегистрированных в этом доме, а часто и родившихся в нем же, оформлять имущество на себя, оплачивая для многих немалую сумму в бюджет. Налог на наследство отменен, но размер госпошлины тоже может составлять заметную величину. Поэтому законная оптимизация налогов при переоформлении недвижимости ничуть не менее актуальная.
Существует 3 способа переоформления квартиры:
1. Дарение.
2. Договор купли-продажи.
3. Завещание.
Дарение позволит сэкономить только в случае, если недвижимость переходит ближайшим родственникам - это супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры. Если же дар предназначается дальним родственникам или совсем посторонним людям, то придется заплатить в бюджет 13%, что довольно много. К тому же даритель может аннулировать дарственную. Договор купли продажи, если объект находится в собственности более трех лет, является предпочтительным. Если же квартира куплена недавно, но придется платить налог на доходы с суммы превышающей 1 млн. рублей. Завещание или наследование по закону обязывает платить лишь пошлины, но такой вариант не всегда приемлем. Кстати, размер пошлины может достигать 100 тыс. рублей, а если наследники не близкие люди, то пределом является миллион.
Выбирать оптимальный вариант можно только применительно к конкретным обстоятельствам. Проводя анализ, также следует учитывать множество льгот, которые позволяют россиянам сэкономить немалые суммы на госпошлинах и налогах.
STR
Автор: STR
Квартиры, расположенные на первых этажах зданий, не очень удобны для проживания. Особенно это касается домов устаревших планировок – «хрущевок» и «брежневок». Зато квартира в таком доме вполне может стать источником приличного дохода, если использовать ее под офис, небольшой магазин или парикмахерскую.
Для того чтобы разместить в квартире коммерческое предприятие, необходимо, чтобы она получила статус нежилого помещения. Процедура перевода жилого фонда в нежилой регламентируется Жилищным Кодексом и градостроительным законодательством. Для успешного ее завершения требуется соблюдение ряда условий:
Обеспечение доступа к помещению, отдельного от использования жилого пространства; Переводимое помещение не должно использоваться владельцем как часть жилого; Отсутствие обременений со стороны третьих лиц на переводимую недвижимость. Чтобы использовать жилое помещение в качестве коммерческой недвижимости, чаще всего потребуется реконструкция и перепланировка квартиры. И здесь может таиться самое крупное препятствие, поскольку для получения разрешения на переустройство квартиры потребуется согласие всех жильцов-собственников дома. Чаще всего, если речь идет о пятиэтажке, это 60-90 квартир, собственники которых должны письменно подтвердить свое одобрение перепланировки.
При получении такого согласия формируется окончательный пакет документов для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое. Все изменения в планировке квартиры должны быть зафиксированы в разработанном проекте реконструкции. Этот проект вместе с планом переводимого помещения и техническим описанием прилагаются к заявлению, подаваемому в органы местного самоуправления.

Процедура перевода квартиры в нежилое помещение потребует от собственника немало времени и денег. В среднем, от момента принятия решения о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение до начала использования квартиры в коммерческих целях проходит шесть и более месяцев. Однако, пройдя этот необходимый этап, перепланированная квартира может сдаваться в долгосрочную аренду и приносить собственнику стабильный доход.
____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Покупка квартиры на первом этаже" - помощь риэлторов при покупке жилья на форуме "Про коммерческую недвижимость" - как перевести из жилой в коммерцию ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Как обманывают покупателей квартир в новостройках Арендуем магазин: выгодно и без налоговых последствий
×
×
  • Создать...