Лидеры

Маркетологи некоторых коттеджных поселков не зря едят хлеб и другие продукты, купленные на доходы от своей профессиональной деятельности. Почувствуете разницу. На сайте одного (не где ЭТИ маркетологи работают) поселка в разделе «Инфраструктура» (или подобном) будет написано: газ, свет, электричество, водопровод. Всё. А если подумать (так сделают ТЕ маркетологи), то можно наскрести на 20 и более самостоятельных плашек, с фотографиями и описаниями типа: «Только у нашего пруда вы почувствуете, что хотели иметь в друзьях бобра Мишу». Перечисляя все отдельно, в том числе что-то из договора обслуживания, в поселке не эконом класса будем иметь микс из следующего: 1) электричество, 1а) возможность докупить электрическую мощность, 1б) электричество без столбов, с подземными кабелями ( считается, что это достоинство), 3) устойчивая мобильная связь с операторами А,В,С, 4) высокоскоростной оптоволоконный интернет, 5) газ, 6) водопровод, 7) канализация, 8) ливневая канализация, 9) проезжая часть дорог шириной 6 м, 10) тротуары, 11) бульвары, 9а-10а-11 а) покрытия дорог, тротуаров и бульваров, например, брусчатка,12) уличное освещение, 13) детские площадки, 14) спортивные площадки, 15) лыжная трасса, 15а) освещенная лыжная трасса, 16) водоем, 17) пляж, 18) причал, 19) лес, 19 а) выход в лес, 19 б) «собственный лес», 20) парк, 21) входная группа, 22) автоматический шлагбаум (ворота), 23) круглосуточная охрана, 23а) вооруженная охрана, 24) управляющая компания, 25) сервисы от управляющей компании по ремонту и пр., 26) магазин, 27) кафе, 28) тренажерный зал, 29) детский сад, 30) офис продаж, 31) забор по периметру, 31а) высокий забор по периметру и др. Практически не ограниченные фантазии у поселков о том, что же с ними находится «близко». Сюда могут включаться объекты, находящиеся и в часе езды на автомобиле. В одном из поселков в качестве «главного экспоната» (к какому разделу было отнесено, точно не помню) называлась «Ель», а к объектам инфраструктуры причислялась «Автобусная остановка» рядом. «Пусть говорят». Это безобидные уловки. В конце концов, объективное рассмотрение объекта позволит умерить гормональные всплески впечатлительных покупателей. Например, в поселке с «Елью» и «Автобусной остановкой» спортивная и детская площадка были у въезда, удалены от основной части территории на многие сотни метров, можно сказать, не в шаговой доступности, поэтому в своем заключении по земельному участку в этом поселке мы написали, что детской площадкой смогут пользоваться в основном дети охранников, а спортивной - сами охранники. Но впечатление от лицезрения площадок при начале осмотра поселка создается приятное, и фотографии на сайте были реалистичные, не из интернета (что тоже встречается). Наличие или обещания «света-газа-воды» - безусловно важные элементы при принятии решения о покупке объекта в коттеджном поселке. Однако, столь же существенны сведения о застройщике (инвесторе), условиях пользования инфраструктурой, правилах принятия решений, касающихся проживания в поселке, и многое другое. Коттеджные поселки по-прежнему чудовищно информационно закрыты. Для эксперимента можете взять десяток известных вам поселков. Едва ли в четверти из них вы найдете разрешительную документацию на строительство, договор обслуживания, сведения о лицензии на недропользование, согласованные технические условия на примыкание к дороге общего пользования и т.п.. Название поселка может не соответствовать ни управляющей компании, ни инвестору, ни товариществу обственников недвижимости. (Может кто-нибудь знает, почему, например, Яндекс-карты, используют эти небрендированные, ничему не соответствующие названия?). Более того, скорее всего, на сайте поселка вы не увидите даже ИНН лица, которое считается владельцем поселка. (А благодаря народным избранникам с марта сего года станет не возможно установить и владельца дорог общего пользования, соответственно - с кем в том или ином виде должно быть заключено соглашение об условиях пользования этими дорогами. Лиц-владельцев может быть множество. Как их установить, если сведения реестра прав станут закрытыми? Похоже, что про эту часть проблемы закрытия реестра вообще никто не подумал). Поэтому проверять объекты в коттеджных поселках нужно с учетом отечественной специфики. Разработанный нами соответствующий чек-лист (встречается в рассылках с указанием ложного авторства) включает более 50 контрольных вопросов. Робкий оптимизм вызывает заочное знакомство с одним из отечественных девелоперов загородной недвижимости, который ведет откровенный телеграмм-канал о том, как и что он делает. Пожалуй, он мог бы перевернуть сложившуюся практику, и без внутреннего протеста, заранее, добровольно, так сказать, «без клещей», предоставлять покупателям нужную им информацию, включать ее в договорные условия. По нашему мнению, это даст конкурентные преимущества.

Принятие законопроекта об отмене НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения им может стать всего лишь одним из факторов оживления рынка вторичного жилья в России. Но сразу надо отметить, что для резкой активизации этого рынка принятие такого закона не будет определяющим. Главным фактором для увеличения количества сделок купли-продажи «вторички» являлась и является экономическая ситуация в стране, льготы для покупателей жилья, возможность использования материнского капитала и различных сертификатов вместе с низкой ипотечной ставкой. «Главное, в чем закон повлияет на рынок недвижимости, — считает эксперт рынка Ольга Большакова, Директор по операциям агентства недвижимости SAMPLE, — он сделает его более прозрачным и, следовательно, более безопасным для всех участников сделки купли-продажи квартир. Сейчас, чтобы «помочь» продавцу квартиры полностью уйти от оплаты налога при продаже жилья или уменьшить его используются нелегальные схемы оформления договора купли-продажи с заниженной ценой объекта. В дальнейшем, при проверке такой сделки налоговой службой, ее участники могут получить штрафы, перекрывающие все выгоды так называемой «занижайки». Так что этот закон с радостью поддержат как профессиональные риэлторские организации, так и налоговые инспектора, проверяющие все сделки по покупке квартир за последние годы.» А сейчас рынок вторичного жилья сам по себе потихоньку активизируется и ускоряется. Если раньше, в прошлом веке, среднестатистическая семья переезжала в новую квартиру раз в 20 лет, то после 2000 года этот срок сократился до 10 лет. А сейчас уже около трети семей меняют свое жилье через год-два после покупки. Жизнь, особенно в больших мегаполисах, становится все более динамичной, люди увеличивают площади своих квартир после рождения ребенка, размениваются после разводов, продают и покупают для более выгодного вложения финансов. Желающие сохранить свои средства в России снова стали отдавать предпочтения инвестициям в недвижимость после резких изменений на рынке акций и криптовалюты.

Риэлтор собственника про себя зовет его Счастливчик. По доброму, хотя и держит в голове анекдот про собаку без глаза, без уха и без одной лапы, которая отзывается на «Счастливчик». Купил этот мужчина в 2017 г. в центре славного города российских оружейников участок земли по миллиону за сотку, деревянный жилой дом 1926 г. постройки - размером с баню, баню — размером с три дома и хозблок. К моменту покупки жилого дома на участке уже не было, чему имеются документальные подтверждения. Но кого смущают такие «мелочи»? В планах было строить на участке новый дом. В том же 2017 г. покупатель получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), из которого следовало, что дом на участке строить нельзя. Глазам своим не поверил, и подал уведомление о планируемом строительстве, которое, предсказуемо, повторило запреты ГПЗУ. Какие это были запреты? Во-первых, участок, сотни лет относящийся к частному сектору, по новым Правилам землепользования и застройки города оказался в территориальной зоне многоэтажного строительства. Индивидуальный жилой дом строить нельзя, не смотря на подходящий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в сведениях ЕГРН. Пожалуй, изменение допустимых ВРИ против интересов частников - сегодня один из самых распространенных способов условно законного лишения их прав собственности. Во-вторых, участок полностью находится в зоне санитарного разрыва железной дороги. Строить нельзя. По словам риэлтора, в день по этой железке проходит одна дрезина, т.е. никому дорога не мешает. Но: «Друзьям - все, врагам - закон». В-третьих, участок находится в зоне подтопления (не затопления). Один раз в сто лет (1-процентная обеспеченность события) уровень грунтовых вод может повыситься до расчетных значений. Строить нельзя без соответствующих мер инженерной защиты. Сами меры ни в одном документе не прописаны, их достаточность будет определяться чиновником, принимающим решение. Заметим, что «подтопления» - это свежая новация в установлении запретов на строительство, активно учитываемая в ЕГРН и охватывающая огромные территории. Ранее было можно строить, а теперь нельзя. «Знание - сила». В-четвертых, и это самое интересное, упомянутый жилой дом 1926 г. постройки (которого нет) еще в 1991 г. был признан администрацией города «объектом культурного наследия» («ОКН») с названием «Частное домовладение, XIX в.». Век не так определили, но в более поздних документах - исправились. Ни покупатель, ни продавец про «ОКН» ничего не знали. Для ОКН устанавливается защитная зона радиусом 150 м, в которой строить нельзя, пока не будет разработан и утвержден проект охранной зоны. Да, да, закон позволяет частный дом признать ОКН. Идет чиновник по культуре по улице, видит дом с проломленной крышей, на метр ушедший под землю (по словам риэлтора, именно так выглядел этот «жилой дом»), и думает: «Надо защищать, брать под охрану, ведь этот дом символизирует целую эпоху убожества и нищеты». Интересно, сколько «хрущоб» уже признано или будет признано ОКН, ведь по минимальному возрасту они уже 20 лет «переходили»? Раз строить нельзя, решил покупатель расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке. Суд обоснованно отказал, но все-таки хоть в малом но «отличился», отметив в решении, что если ВРИ участка «Обслуживание индивидуального жилого дома», то участок предназначен чтобы существующий (не существующий) дом обслуживать, а не новый дом на нем строить. Прошло 5 лет от покупки объекта. В 2022 г. получен новый ГПЗУ участка. Кое-что изменилось в лучшую сторону. Железная дорога «перестала» шуметь, и участок больше не находится в зоне санитарного разрыва. Территориальная зона расположения участка по совсем новым ПЗЗ из многоэтажной застройки опять стала зоной индивидуального жилищного строительства. Для несуществующего жилого дома в 2019 г. проведена культурологическая экспертиза, и теперь весь участок находится в зоне регулируемой застройки «ОКН», с минимальными ограничениями. В меру совестливый эксперт в своем заключении предлагал рассмотреть вопрос об исключении «ОКН» из Перечня, поскольку дома физически нет, а приусадебный участок имеет совсем иной вид. Но возможно им платят «с километра» (с количества объектов в Перечне), поэтому не случилось. Кстати, сам несуществующий «ОКН» помещен в Перечень с приведенной в заметке фотографией. И темный дом с темной крышей — это не он, а соседний дом. Жилой дом 1926 г. постройки был там, где желтые газовые трубы. («Газовые трубы как объект культурного наследия». «Мертвые души объектов культурного наследия». Хм.). Если кому-то показалось, что описанная ситуация — набор случайных недоразумений, то это заблуждение. На самом деле, данный район города ранее представлял интерес для «строительного комплекса», а потом перестал. И есть надежда, что на участке можно будет строиться. В соответствии со ст. 23 73-ФЗ от 25.06.2002 г. основанием для снятия ОКН с учета является его полная физическая утрата. А на несбыточное будущее хотелось бы, чтобы любые ограничения в использовании земельного участка, не отраженные в правоустанавливающих документах при его предоставлении, или с очевидностью не следующие из обстановки в момент предоставления земельного участка, например, из близости водоема и наличия соответствующего федерального закона, регулирующего данные ограничения, препятствующие использованию участка по целевому назначению, могут быть установлены только при наличии записи в ЕГРН о упреждающе выплаченной правообладателю компенсации в согласованном с ним размере. Отсутствие такой записи делает ограничения в отношении участка недействительными.