При заполнении Форм Уведомлений о планируемом строительстве индивидуальных и иных домов у нас возникли некоторые вопросы, на которые самостоятельно не ответишь. В частности: 1) как будет проверяться администрациями параметр плотности застройки, если его нет в Форме, 2) как заполнять Форму при долевой собственности на участок, 3) как установить декларируемый отступ от границ участка и от зон с особыми условиями использования территории для участков без межевания, 4) каково допустимое отклонение от заявленных параметров строительства, 5) кем, когда и каким образом будет контролироваться высотный габарит дома.

Наше письмо и ответ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ см. ниже.

К сожалению, не на все наши вопросы даны ответы, и предложения, как исправить ситуацию, не приняты. Однако эта тема долгая, к ней придется возвращаться не единожды.

Письмо

"Уважаемый Владимир Владимирович! (Прим. автора: Яковлев В.В. - Министр Минстроя РФ).

Суть предложения - по содержанию и заполнению Формы уведомления о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - Форме и Уведомлении), утвержденной Приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр.

1) В ряде случаев утвержденная Форма не позволит уполномоченной администрации принять решение о соответствии (не соответствии) характеристик планируемого к строительству дома и возможности (не возможности) строительства из-за отсутствия в Форме соответствующей информации. Например, в Форме нет раздела о суммарной поэтажной площади дома по наружным стенам соответственно- плотности застройки. В частности для Москвы и других регионов, где лимитируется этот параметр, не возможно будет установить выполнение требований Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Администрации будут вынуждены разрабатывать какие-то "свои" правила заполнения Формы, чтобы имелась возможность принимать обоснованные решения. Так, в Москве для заполнения Формы разработаны Рекомендаций по заполнению графической части, которые исходя из осведомленности будут выполняться специалистами, но не "рядовыми" застройщиками.

2) Объективно существует проблема заполнения Формы и принятия решения по Уведомлению для участков без межевания. Так, каким образом можно задекларировать отступ дома от границ участка, если "границы не установлены"? Или, как установить прохождение зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)по участку, если координат границ участка нет? Очень бы не хотелось, чтобы отсутствие межевания стало препятствием в строительстве домов. Полагаем, что эту проблему можно преодолеть, предусмотрев для такого случая "развернутое" схематическое изображение дома на участке, например, с использованием схем тех же ПЗЗ или соседних земельных участков, для которых межевание сделано. Однако нужно понимать , что для случаев прохождения границы зоны ограничения вблизи дома (в нескольких метрах, с захватом части участка) такой способ не дает требуемой точности. В качестве допустимого доказательства расположения дома вне ЗОУИТ ( в допустимой части ЗОУИТ) могло бы быть соответствующее заключение кадастрового инженера с замерами, но без проведения межевания участка.

3) Как можно видеть, заполнение Формы требует наличия хотя бы архитектурного проекта дома, иначе откуда взять площадь застройки, поэтажную площадь и высотный габарит. По прежним (с разрешениями) правилам лимитировались предельные параметры, но не требовалось знать, какими они будут до численного значения. В этой связи возникает вопрос: отступления от параметров строительства, указанных в Уведомлении, будут допустимы вплоть до предельных или же только в каких-то процентах от заявленных? Если верно первое, то часть Формы представляется не логичной. Например, зачем проектировать и заявлять дом "точно", если достаточно установить и заявить, что его площадь по наружным стенам не превысит, предположим, 400 кв. м, как допускается ПЗЗ. Если верно второе, то надо знать допустимые пределы отклонения от заявленных параметров и соответственно - требуемое качество эскизного (аван) проектирования.

4) Можно предположить, что сейчас предусмотрено заполнение Формы только одним застройщиком, в том числе для участков, находящихся в долевой собственности. По крайней мере, иное не очевидно из Формы. Полагаем, что надо дать выбор нескольким собственникам земельного участка: предусмотреть возможность заполнения Формы собственникам и/или их представителям ( по нотариальным доверенностям) в любых комбинациях.

5) Интересно было бы узнать, кто, как и когда будет проверять достоверность сведений Уведомления по высотному габариту дома?

Предложения

1. Для возможности принятия администрациями обоснованных решений Форму Уведомления о планируемом строительстве целесообразно дополнить сведениями о плотности застройки в габаритах земельного участка.

2. Форму Уведомления целесообразно снабдить Инструкцией по заполнению, разработанной и утвержденной на федеральном уровне. В ином случае требования по заполнению Уведомления будут явочным порядком вводиться на местах, включая муниципалитеты, вероятно, противоречить друг другу и, не исключено, неоправданно усложнять получение разрешений на строительство индивидуальных жилых и садовых домов.

3. Крайне важно сохранить на постоянной основе возможность подачи Уведомлений для участков без межевания с помощью допустимых установленных приемов, в отдельных случаях - с кадастровыми работами, но без межевания.

4. Целесообразно предусмотреть возможность заполнения Формы несколькими сособственниками земельного участка (застройщиками),чтобы обходиться при желании застройщиков без нотариального удостоверения полномочий представителей.

5. Для застройщиков важно знать допустимые отклонения параметров строительства от заявленных в Уведомлении: могут ли быть отклонения до предельных или иных величин.

С уважением, Геннадий Савинов, 29 января 2019 г."

Ответ