Мнение. НАТАЛЬЯ ШАТАЛИНА: ОТКАЗ ОТ ДДУ ЧРЕВАТ МОНОПОЛИЗАЦИЕЙ, В ТОМ ЧИСЛЕ И БАНКОВСКОЙ

30 октября Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, куда перечисляют средства и московские компании, застраховал первую новостройку.

Дом будет построен в конце следующего года, и в случае форс-мажора, который помешает его возведению, участники долевого строительства смогут либо вернуть себе вложенные деньги, либо завершить строительство. Последнее, конечно, не предусматривает личных упражнений с мастерком и лопатой — закончить начатое поможет государственный фонд, куда каждый застройщик, привлекающий к строительству средства будущих жильцов, теперь обязан перечислять взносы — 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ).

Несмотря на то что фонд приступил к работе только 20 октября, на сегодняшний день уже 31 застройщик начал переводить туда деньги. В общей сложности форс-мажорная копилка пополнилась на пять с лишним миллионов рублей, в том числе и от московских компаний. С ноября каждый дольщик сможет проверить на сайте фонд214.рф, поступил ли взнос от интересующей его компании, а с января — еще и узнать всю ее подноготную: соответствует ли требованиям федеральных законов, какие недочеты были найдены в ее деятельности в ходе всевозможных проверок и так далее. В общем, как обещают в правительстве, новация обеспечит полную прозрачность рынка и навсегда отправит словосочетание «обманутый дольщик» в разряд архаизмов.

Похоже, что за решение этой отнюдь не филологической задачи власти взялись всерьез — тысячи российских строек, замороженных кризисами или сгинувшими с чужими деньгами мошенниками, обязывают.

Москву, понятно, это тоже не миновало: на сегодняшний день, по данным Минстроя, улучшения своей участи еще ждут 4049 пострадавших дольщиков. И ждут не без оснований: город пообещал выделить им квартиры из своих фондов. Историю по каждому ДДУ будут разбирать отдельно и так же индивидуально выносить решение, в том числе и о размере доплаты, если человек внес когда-то лишь часть стоимости несостоявшейся квартиры.

Ну а чтобы бездомных историй больше не случалось, «прицепом» к вновь созданному компенсационному фонду идут недавние поправки в федеральные законы, ужесточающие со следующего июля требования к застройщикам.

Например, теперь девелопер будет обязан все время строительства иметь на счету как минимум 10 процентов от планируемой стоимости проекта (чтобы смог закончить начатое даже при колебаниях спроса), а также не «смешивать» на одном балансе несколько разных проектов (дабы не создавать строительных пирамид).

Своеобразной вишенкой на торте стал недавний призыв главы комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева вообще отказаться от схем с ДДУ в пользу проектного финансирования. Причем, по словам главы Минстроя Михаила Меня, механизм полного отказа от ДДУ может заработать в стране уже через 3–5 лет. Избавит ли столь радикальная мера будущих дольщиков от проблем — вопрос.

По крайней мере, участники рынка отнеслись к перспективе не слишком оптимистично.

— Сейчас больше 3/4 всех квартир в Москве продается по схеме ДДУ, — рассказал «ВМ» руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Резко отказаться от этой схемы значит убить рынок, ведь адекватной замены нет. Если бы таковой было проектное финансирование, на него давно бы уже все перешли. Кроме того, резкий переход от долевого строительства к недолевому (по любым схемам) начисто сметет с рынка мелких и средних застройщиков. А ведь именно они (в отличие от крупных, предпочитающих большие и, как правило, безликие проекты) часто привносят в него новые архитектурные идеи и инновационные решения. Именно такие компании, как правило, по-настоящему живут проектом, вкладывая в него не только деньги, но и душу. Но нововведений они точно не вынесут. По сути, сейчас их вынуждают либо повысить цены, либо уйти с рынка. Первое невозможно: сейчас покупатели крайне чувствительны к ценнику — рост даже на 50 тысяч рублей уже отпугивает от предложения. Значит, остается второе.

Согласилась с коллегой и гендиректор компании «МИЭЛЬ Новостройки» Наталья Шаталина: — Отказ от ДДУ чреват монополизацией, в том числе и банковской. Выдавать кредиты и займы под целевое финансирование, скорее всего, будут лишь банки с госучастием или коммерческие банки с высокой надежностью. Им, в свою очередь, будет выгодно выдавать займы только надежным застройщикам с большим строительным опытом — опять монополизация. Сейчас их дают под повышенный процент. Если это сохранить, рост цен на недвижимость неизбежен. Необходимо уменьшение ставок, а этого без вмешательства государства не добиться.

По мнению Шаталиной, новые условия ДДУ могут поставить крест и на комплексной застройке, которая станет невыгодной застройщику: — Он строит один дом по одному разрешению на строительство, реализует его и может начинать следующий.

А при комплексной застройке проект растянется на годы, что вкупе с инфляцией и другими экономическими факторами в итоге удорожит строительство.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста:

— Работа по реализации прав дольщиков ведется правительством Москвы непрерывно. Специалисты комитета проверяют застройщиков (в том числе и с правоохранительными органами), мониторят их финансовую отчетность. Под контролем и сроки строительства. Москомстройинвест еженедельно проводит совещания по вопросам завершения строительства проблемных объектов.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики консалтинговой компании Knight Frank:

— С ростом спроса со стороны девелоперов стоимость кредитов точно не снизится. А повысить цены на квартиры не позволят доходы населения. Наверное, единственный способ сохранить ценник — приравнять стоимость ДДУ к стоимости банковского финансирования, то есть просубсидировать процентную ставку — так, как это было с ипотекой.

ЦИФРА 

36 жилых долгостроев завершил за последние шесть лет город, благодаря чему почти 12 тысяч московских семей въехали в свои долгожданные квартиры.