Среди объявлений о продаже недвижимости часто встречаются такие, в которых предлагается купить комнату в квартире. Однако на практике вместо комнаты владелец обычно продает долю. Юристы называют ее идеальной долей. От реальной она отличается тем, что за владельцем не числятся конкретные метры, а только абстрактная часть жилица.

Чем комната в квартире отличается от доли

Собственник комнаты – полноправный владелец. Он может распоряжаться ей независимо от других жильцов квартиры. Владелец доли ограничен в праве распоряжаться своей собственностью. Так, соседи по квартире имеют преимущественное право покупки. На практике это означает, что иные собственники должны написать письменный отказ от покупки. И покупатель обязан лично убедиться в их согласии. Если иные владельцы не согласны, то продавец будет стремиться использовать обходные пути: договор дарения, договор займа, продажу по завышенной цене и т.п. Соглашаться на такую сделку без консультации опытного юриста или риелтора ни в коем случае нельзя. Нюансов здесь действительно очень и очень много.

Цитата

Конкретные метры в помещении при владении долей могут быть выделены на основании  добровольного соглашения всех владельцев либо в судебном порядке. У владельца доли, также как и у владельца  комнаты, может быть отдельный лицевой счет при оплате коммунальных услуг. Однако все это не является основанием того, что собственник вправе единолично распоряжаться жильем, если он владеет долей в квартире, а не комнатой.

Как перевести комнату в долю

По закону (ст. 252 ГК РФ), выделить долю в натуре, т.е. реальные метры, если оное не несет ущерб имуществу  других собственников, можно при согласии других владельцев. Фактически это означает, что жильцы должны разделить между собой метры так, чтобы каждому досталась равная площадь комнаты (возможна доплата одного владельца другому), а также кухни, коридора и иных мест, например кладовок, если они имеются. Проще говоря, жилье должно быть разделено так, чтобы у каждого владельца был отдельный вход. Если это невозможно, то при согласии всех владельцев, квартиру все же можно разделить. При несогласии хотя бы одного, раздел происходит по суду, и судебная практика неоднозначна. Т.е. суд вполне может отказать.