Жилищные накопительные кооперативы: что это такое и как с их помощью решить жилищный вопрос

Жилищные кооперативы: знакомые формы

В конце 2005 года в отношении кооперативов в сфере жилья приняты серьезные законодательные нововведения, и каждому, кто задумывается о таком способе приобретения квартиры, как членство в жилищно-накопительном кооперативе, их надо хорошо знать.

Действующие жилищно-строительные кооперативы можно разделить на два типа. Первый — это ЖСК старого советского образца, где не только уже давным-давно все паи выплачены, но и квартиры приватизированы. То есть кооперативной формы собственности по факту там уже не осталось. Поэтому и кооперативом по новому законодательству такая организация называться не может.

Вновь созданные жилищно-строительные кооперативы могут считаться таковыми, если люди вскладчину строят или реконструируют дом, а потом вместе в нем живут.

При создании жилищно-строительных кооперативов должен соблюдаться принцип: один ЖСК — один дом. То есть создаем организацию вместе, потом строим вместе, потом живем и управляем домом вместе. При этом после полной выплаты долей в таком кооперативе, пайщики должны свою организацию также как и в случае с жилищно-строительными кооперативами советского образца ликвидировать, либо перерегистрировать в товарищество собственников жилья. То есть жилищно-строительный кооператив — это хотя и не краткосрочное, но все равно временное образование, до полной выплаты паев членами ЖСК.

Наряду с жилищно-строительными кооперативами люди могут образовывать просто жилищные кооперативы. В чем их отличие? Отличие небольшое: жилищные кооперативы не строят, а реконструируют дом. Все остальное — как в ЖСК.

Жилищные кооперативы: что нового?

А теперь о новом типе кооперативов — жилищном накопительном. Эта форма законодательно появилась в России с принятием Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 № 215-ФЗ.

Такие кооперативы финансируют покупку квартир пайщикам, которые внесли только определенную долю от полной стоимости квартиры. А откуда берутся деньги на оставшуюся часть? Кредиты банков и взносы других пайщиков, которые не накопили еще той доли, после чего кооператив обязуется купить им квартиру.

По существу, закон о жилищно-накопительных кооперативах фиксирует уже сложившиеся формы организации приобретения жилья в рассрочку, но ставит теперь эти организации под контроль государственного финансового регулятора — Федеральной службы по финансовым рынкам. Ведь эти ЖСК ничего не строят, а помогают накапливать средства на квартиру — то есть оказывают в некотором смысле финансовую услугу.

Таким образом, в России выстраивается система государственного регулирования кооперативов в жилищной сфере, которые используют в своей работе накопительный принцип. А это значит, что у будущих пайщиков появится возможность оценивать предложения не по рекламе кооперативов и не по информации, размещенной на их корпоративных сайтах, а по официальным отчетам.

ЖСК и ЖНК: в чем различия?

В чем же отличие новых жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) от знакомых многим жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)?

Жилищно-строительным или жилищным кооперативом может называться организация, которая строит или реконструирует дом для конкретных пайщиков. После того, как дом построен, а паи  полностью выплачены — кооператив должен быть ликвидирован или перерегистрирован в товарищество собственников жилья. Это товарищество в дальнейшем и будет управлять домом.

Если организация привлекает средства граждан, а затем вкладывает их в приобретение жилья по какой-то накопительной схеме — значит, она должна быть зарегистрирована как жилищно-накопительный кооператив.

ЖНК — жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Как работает ЖНК?

Суть механизма ЖНК отражается в его названии — накопление на приобретение жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Пайщики вносят членские взносы и <вскладчину> приобретают квартиры. Как правило, пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья, путем внесения членских взносов, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член кооператива приобретает право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, регистрироваться в ней, сдавать ее в аренду. Однако жилье остается в собственности кооператива.

Далее член кооператива продолжает вносить членские взносы, для погашения оставшейся стоимости жилья. После полной выплаты стоимости жилья, оно переходит из собственности кооператива в собственность члена кооператива.

Что можно назвать жилым помещением?

Жилыми помещениями по законодательству Российской Федерации называются:

* жилые дома и коттеджи, приспособленные для постоянного проживания;

* специализированные дома и помещения;

* отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в государственных органах.

Что такое пай в ЖНК?

Пай — это доля участия, денежный или материальный индивидуальный взнос в коллективную собственность.

Что такое паевой взнос?

Денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.

Почему сумма паевых взносов члена кооператива превышает стоимость приобретенной для него квартиры?

Это происходит потому, что паевые взносы помимо погашения стоимости квартиры должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать также погашение связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на страхование жилого помещения, его ремонт, содержание, оплату коммунальных услуг, на обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения. Сюда же включаются затраты на уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Что такое резервный фонд кооператива

Резервный фонд кооператива — это фонд, средства которого используются для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.

Чем различаются вступительный членский взнос, членский взнос и дополнительный взнос?

Вступительный членский взнос — это денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием новых членов.

Членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом кооператива, на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Дополнительный взнос — это денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Что такое действительная стоимость пая в ЖНК?

Действительная стоимость пая — это часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая.

Отвечает ли кооператив по своим обязательствам в случае убыточности, и каковы риски пайщиков в таком случае?

В случае убыточности или претензий со стороны кредиторов кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в состав которого входят квартиры, паи по которым не выплачены полностью. В этом — один из главных рисков пайщиков в системе жилищных кооперативов. Обратите внимание: этот риск отсутствует при ипотечном кредитовании, при котором квартира переходит в собственность заемщика сразу после оплаты ее полной стоимости банком, то есть до полного погашения кредита со стороны заемщика.

Может ли стать членом кооператива несовершеннолетний?

К сожалению, нет — в соответствии с действующим законодательством, членом кооператива может быть гражданин, достигший совершеннолетия, то есть возраста 18 лет.

На основании чего меня могут принять в члены жилищно-накопительного кооператива?

Прием граждан в члены кооперативов осуществляется на основании паспорта и заявления в письменной форме в порядке, установленном действующим законодательством и уставом кооператива.

В какой форме кооператив должен вести учет своих членов?

Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться следующие сведения:

— фамилия, имя, отчество члена кооператива;

— паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа;

— почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;

— форма участия в деятельности кооператива;

— иные предусмотренные уставом кооператива сведения.

Существуют ли ограничения по количеству членов жилищно-накопительного кооператива?

Существуют. В соответствии с действующим законодательством, число членов кооператива не может быть менее чем пятьдесят человек и более чем пять тысяч человек.

С какого момента человек становится членом жилищно-накопительного кооператива?

Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц — ЕГРЮЛ — является решение органа кооператива, уполномоченного уставом подавать такие заявления.

Каким документом подтверждается факт внесения сведений о пайщике в системе государственной регистрации?

Разумеется, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, в течение одного рабочего дня после дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц. Форма и содержание такого документа установлены действующим законодательством.

А может ли сам пайщик получить документ, подтверждающий факт внесения сведений о нем, как новом члене кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц?

Да, кооператив по требованию любого пайщика обязан выдать копию этого документа, заверенную печатью кооператива и подписью уполномоченного должностного лица кооператива.

Когда мне нужно вносить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса — до или после внесения сведений обо мне, как новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц?

После. Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц.

В течении какого срока, после внесения сведений обо мне, как новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц, я должен оплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса?

В течении трех месяцев со дня внесения сведений о Вас, как о новом члене кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц.

Что будет, если я не оплачу вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса в течении трех месяцев?

В этом случае исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о вас, как гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в едином государственном реестре юридических лиц.

Данное заявление направляется единоличным исполнительным органом кооператива в течение трех рабочих дней после окончания трехмесячного срока. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, сообщает об аннулировании соответствующих сведений в едином государственном реестре юридических лиц кооперативу и Вам, как подавшему заявление о приеме в члены кооператива гражданину, в течение одного рабочего дня после дня аннулирования таких сведений.

Продолжение в "Кооператив, часть 2"

источник invest-prosvet