Чтобы выявить риски перед покупкой квартиры (в том числе риск, связанный с покупкой квартиры с долгами по оплате коммунальных услуг), необходимо перед сделкой проверить документы по квартире и документы продавца.

Перечень таких документов есть тут (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер.
Система Рисковер автоматически сгенерирует юридическое заключение по вашей сделке с указанием всех юридических рисков, связанных с покупкой квартиры, а также причин наличия этих рисков. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, вы сможете выявить все сопутствующие этому риски при помощи Системы Рисковер.

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).
При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в данном доме.
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).
В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.
При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуется придерживаться следующего порядка действий.

1. Запросите справку из управляющей компании, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива о состоянии задолженности по коммунальным услугам.
Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.
Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

2. Направьте уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры.
О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

3. Уведомите бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности.
Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомите его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Полезные ссылки:

Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке квартиры;

Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке квартиры;

Форма договора купли-продажи квартиры.