Недавно юрист нашей группы в ВК «Юридическая экспертиза» представлял в суде истца по взысканию денег с застройщика. Иск был подан в суд по месту нахождения застройщика, так как истец тоже проживал в этом районе (по закону можно подать в суд или по месту жительства истца или по месту нахождения ответчика, поэтому в данном случае выбора не было).
Застройщик передал истцу квартиру, метраж которой был на 2 метра меньше, чем метраж, указанный в договоре долевого участия в строительстве. Истец взыскивал цену данных 2 метров, пени за просрочку удовлетворения требования, штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя, расходы на юридические услуги и моральный вред.
В договоре долевого участия в строительстве было указано условие о том, что в случае если площадь квартиры будет меньше, чем указанная в договоре и оплаченная дольщиком площадь, то разница возврату дольщику не подлежит. В иске оспаривалось данное условие договора, как ущемляющее права потребителя.
Застройщик (ответчик) не являлся на заседание 4 раза. Несмотря на то, что наш юрист вручал ответчику повестки от суда под роспись, судья каждый раз откладывала рассмотрение дела. Каждый раз при неявке ответчика на суд юрист истца заявлял увеличение исковых требований на сумму доначисленных пеней. В результате, на 5 раз ответчик явился в суд (видимо, испугавшись быстро растущих пеней) и судья вынуждена была рассмотреть спор.
Судья конечно удовлетворила иск, прочитала решение с кислой миной и тут же убежала в совещательную комнату. Иск был удовлетворен частично. Из почти 500 000 рублей заявленных требований (около 60 000 рублей – долг за метры, а остальное - это сумма пеней, штраф, расходы на юр. услуги и т.д.), суд присудил только 120 000 рублей, уменьшив пени и штраф до совсем незначительных сумм. При этом, суд никак не обосновал такое существенное уменьшение, что противоречит закону и сложившейся судебной практике. Сейчас готовим апелляционную жалобу. Уверены, что можем увеличить взысканную сумму в апелляции как минимум вдвое!
Еще интересно то, что при заключении договора дольщику были навязаны застройщиком еще 2 договора: договор об оказании услуг по поиску квартиры и договор о регистрации договора долевого участия в строительстве. За эти 2 «услуги» дольщик заплатил 65 000 рублей (15 000 за подбор квартиры и 50 000 рублей – за регистрацию договора)! При этом, квартиру дольщик нашел и выбрал сам (то есть, не понятно в чем вообще состояла услуга застройщика по поиску квартиры), а регистрация договора не настолько сложное мероприятие, чтобы платить за него 50 000 рублей. Эти услуги конечно тоже будем оспаривать, как навязанные дольщику и взыскивать деньги обратно с пенями и штрафами при отказе застройщика их возвратить.
Стоимость юридических услуг также взыскиваем с застройщика, так что дольщик даже хорошо заработает на застройщике (на пенях и штрафах)!
Если хотите воспользоваться услугами юриста, то готовы помочь: info.riskover@yandex.ru
Источник: https://vk.com/riskover?w=wall-91308384_2477%2Fall
К сожалению, в последние несколько лет из-за финансового кризиса участились случаи, когда застройщики задерживают сроки сдачи дома.
Информация – прежде всего
В первую очередь, нужно проверить, ведутся ли строительные работы. Стоит отметить, что застройщик в случае задержки сроков окончания строительства обязан прислать уведомление дольщикам. Обязательно нужно пообщаться с другими людьми и уточнить, приходили ли им оповещения о задержке сдачи объекта, к примеру, на форуме дольщиков объекта. Иногда застройщики размещают информацию о статусе строительства в социальных сетях, где также можно пообщаться с другими дольщиками.
Дополнительное соглашение
Если строительная компания не успевает завершить строительство, она может установить новый срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом компания-застройщик должна прислать дольщикам официальное уведомление не позже, чем за два месяца от изначально установленного в договоре долевого строительства срока сдачи новостройки.
В уведомлении строительная компания предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. В свою очередь, дольщик имеет право соглашаться или не соглашаться с новыми условиями ввода новостройки в эксплуатацию.
Если дольщик подпишет дополнительное соглашение, останется только лишь ждать, что строительная компания повторно не задержит срок сдачи новостройки в эксплуатацию. Однако таким образом дольщик ограничивает в себя в правах и не сможет претендовать на возмещение убытков и денежную компенсацию.
Соглашаться на перенос сроков можно лишь в том случае, если строительная компания четко объясняет причину задержки, например, временное отсутствие строительных материалов по вине поставщика, и не избегает общения с дольщиками. Как показывает практика, если у застройщика ухудшилось финансовое положение, он чаще всего избегает общения с покупателями жилья.
Если сдача дома была просрочена более чем на два месяца, а дольщик отказался подписать дополнительное соглашение, возможен один из двух вариантов: расторжение договора долевого строительства либо ожидание окончания строительства и получение денежной компенсации за задержку.
Вариант 1: расторжение договора
При расторжении договора дольщик может требовать возврата денег, а также выплаты неустойки, убытков и компенсации за моральный ущерб. При этом убытком будет считаться даже плата за аренду жилья в течение времени, на которое был задержан ввод дома в эксплуатацию. Чтобы получить возмещение, нужно представить договор аренды жилья и расписки владельца о том, что им были получены денежные средства в качестве оплаты. При расторжении договора застройщик должен вернуть не только полученные ранее от дольщика деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.
Вариант 2: денежная компенсация после подписания акта приема-передачи квартиры
Если дольщик откажется подписать дополнительное соглашение и при этом не расторгнет договор со строительной компанией, он имеет право дождаться окончания строительства и подписать акт приема-передачи квартиры. Уже после того как дольщик станет собственником недвижимости, он может подать иск в суд и получить денежную компенсацию за ожидание. Если покупатель недвижимости сможет представить полный пакет документов, то в 95% случаев суд примет решение в его пользу.
В соответствии с Федеральным законом №214, если дольщик не соглашается подписывать дополнительное соглашение, он имеет право получить денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости сделки за каждый день просрочки. Чтобы самостоятельно взыскать неустойку с застройщика воспользуйтесь вот этим сервисом: http://www.riskover.ru/advice/lawsuit_builder/question
На практике застройщики, чтобы не платить неустойку, часто оформляют акт приема-передачи лишь после того, как дольщик подпишет дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. Иногда в акте приема-передачи застройщики требуют от собственника указать «претензий не имею». В этих случаях добиться выплаты неустойки будет практически невозможно.
В случае прекращения семейных отношений с собственником квартиры право пользования этой квартирой за бывшим членом семьи собственника квартиры не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи.
Показать полностью… Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник квартиры вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Результатом прекращения права пользования квартирой и выселением из нее является снятие бывших членов семьи с регистрационного учета (выписка из квартиры).
Для совершения такого действия рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подайте исковое заявление в суд о прекращении права пользования лица жилым помещением.
Если ответчик не только зарегистрирован в квартире, но и проживает в ней, то в исковом заявлении нужно также заявить требование о выселении ответчика. В этом случае в деле обязательно принимает участие прокурор (ст. ст. 131, 132, ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
Собственник вправе предъявить указанное исковое заявление, чтобы прекратить право пользования квартирой бывшего члена семьи, а также в случае, если собственник купил квартиру с проживающими посторонними лицами (ст. 35, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). При этом членами семьи собственника являются проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Также членами семьи собственника могут быть признаны при определенных обстоятельствах другие родственники и иные лица (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ):
- документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
- документы, свидетельствующие о прекращении права ответчика пользоваться квартирой (например, свидетельство о расторжении брака);
- уведомление об освобождении помещения с отметкой о вручении или почтовое уведомление о вручении бывшему члену семьи (если оно направлялось);
- иные документы, подтверждающие требования истца (например, справку о лицах, состоящих на регистрационном учете);
- документ об уплате госпошлины. Размер госпошлины составляет 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Исковое заявление и документы, подтверждающие заявленные требования, представляются с копиями по количеству лиц, участвующих в деле.
Обратите внимание!
В исковом заявлении не стоит заявлять требование о снятии бывшего члена семьи с регистрационного учета, поскольку уполномоченный орган делает это в административном порядке на основании решения суда о прекращении права пользования жилым помещением и выселении. В удовлетворении такого требования суд может отказать.
Об обстоятельствах, препятствующих прекращению права пользования жилым помещением
Суд может сохранить за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением (проживания в нем) на определенный срок, если у него нет оснований проживать в ином жилом помещении, а также если имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
Также проблематично прекратить право пользования квартирой бывших членов семьи, в отношении которых собственник жилья платит алименты, поскольку суд вправе по требованию таких лиц обязать собственника обеспечить их иным жилым помещением.
Кроме того, невозможно прекратить право пользования жилым помещением тех, кто имел право пользования жильем на дату приватизации с другими членами семьи и дал согласие на приватизацию без своего участия (ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ). Право пользования этих лиц нельзя прекратить и тем собственникам, которые купили квартиру с такими жильцами (п. 2 ст. 292 ГК РФ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Примечание. 24.03.2015 Постановлением Конституционного Суда РФ N 5-П ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ признана неконституционной в той мере, в какой разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования квартирой в доме ЖСК за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на эту квартиру как на заложенное имущество и ее реализации с публичных торгов. При этом суд разъяснил, что до внесения изменений в нормативные акты судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жильем, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.
Шаг 2. Примите участие в судебном заседании.
В отношении бывшего члена семьи нужно представить доказательства прекращения семейных отношений, а также возможности у него проживать в другом месте - наличия иного жилья или материальных возможностей приобрести жилье или арендовать его (ст. 56 ГПК РФ).
Прекращением семейных отношений между супругами является расторжение брака или признание его недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд ответчика в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Шаг 3. Получите решение суда.
Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в законную силу через месяц после его принятия в окончательной форме (ст. 209 ГПК РФ).
При необходимости исполнить решение в части выселения проживающего ответчика собственник должен подать заявление в суд о выдаче исполнительного листа. После подготовки исполнительного листа его можно будет получить и предъявить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства для исполнения в службу судебных приставов по месту жительства ответчика (ст. ст. 30, 33, 68, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Шаг 4. Передайте решение суда в орган регистрационного учета.
Орган регистрационного учета (МВД России) снимет ответчика с регистрационного учета (ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713; пп. 49 п. 11 Положения, утв. Указом Президента РФ от 21.12.2016 N 699).
Обратите внимание!
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде и других государственных органах может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
На сайте Рисковер ру появился сервис для принятия важных решений по методу "Квадрат Декарта". Очень полезная в жизни штука! Наслаждайтесь :) http://decision.riskover.ru/site/index
«Квадрат Декарта» — это простая техника принятия решений, требующая совсем немного времени. Она помогает прояснить значимые критерии выбора и последствия каждого решения. Дело в том, что в ситуации, требующей решения, мы нередко зацикливаемся на одном или двух его аспектах и в результате загоняем себя в состояние тупика, не замечая значимых для нас критериев выбора.
Это простая техника принятия решений. Ее суть заключается в том, что нужно рассмотреть проблему/ ситуацию, ответив на такие 4 вопроса:
1. Что будет, если это произойдет? (Что я получу, плюсы от этого).
2. Что будет, если это не произойдет? (Все останется так, как было, плюсы от неполучения желаемого).
3. Чего НЕ будет, если это произойдет? (Минусы от получения желаемого).
4. Чего НЕ будет, если это НЕ произойдет? (Минусы от неполучения желаемого). С этим вопросом будьте внимательны, потому что мозг захочет проигнорировать двойное отрицание. И ответы могут быть похожи на ответы первого вопроса. Не допускайте этого.
ПОЧЕМУ эта техника работает? «Квадрат Декарта» помогает прояснить последствия каждого решения. Дело в том, что в ситуации, требующей решения, мы часто зацикливаемся на одной позиции: что будет, если это произойдет? С помощью же «квадрата Декарта» мы рассматриваем одну и ту же ситуацию с 4 разных сторон.
Застройщики часто нарушают сроки, в соответствии с которыми возведенное жилье необходимо передать в пользу участника долевого строительства. Дольщик в такой ситуации приобретает право потребовать выплаты неустойки согласно федеральному закону № 214.
Точный срок передачи объекта в пользу дольщика в обязательном прядке фиксируется в договоре, под которым поставлены подписи обеих сторон. Именно от этой даты нужно вести отчет просрочки, которая возникает ввиду нарушения обязательств.
Важная особенность законодательства заключается в том, что передача жилья от застройщика в пользу дольщика разрешена лишь на основании акта ввода в эксплуатацию построенного объекта. В реальной жизни может происходить иначе: для соблюдения сроков, указанных в договоре, дольщиков часто приглашают на передачу ключей, хотя необходимая разрешительная документация не получена. Такие действия – это грубое нарушение федерального законодательства.
Молчаливое согласие дольщиков в подобной ситуации сопряжено с определенным риском. Несмотря на полученные ключи, регистрация права собственности будет невозможна, ровно как и акт приемки, который подписывается на объект, не введенный в эксплуатацию, будет легко признан недействительным.
Какую сумму может потребовать дольщик?
Размер неустойки зафиксирован на законодательном уровне и составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки обязательств по договору, умноженную на цену квартиры, указанную в договоре.
Если нарушены права дольщика - физического лица, выплата неустойки за счет застройщика предусмотрена в двойном размере. В этом случае пострадавшая сторона также имеет право требовать и некоторые другие виды компенсации, к примеру, возмещение затрат по аренде жилья.
Помимо закона, регламентирующего взаимоотношения в сфере долевого строительства, отношения застройщика со своими клиентами также регламентируются законом, защищающим права потребителей. Из этого следует, что в случае нарушения своих прав дольщик имеет полное право требовать компенсацию за моральный ущерб.
Можно ли получить компенсацию, не обращаясь в суд?
На начальном этапе рекомендуется предпринять попытку получить причитающуюся компенсацию у застройщика напрямую, в досудебном порядке, путем направления претензии застройщику по адресу, указанному в договоре и в Едином государственном реестре юридических лиц. Претензию можно сгенерировать с помощью правового интернет-сервиса Рисковер:
http://riskover.ru/advice/lawsuit_builder/question
Для этого нужно лишь ввести на Рисковере некоторые данные: наименование застройщика, дату договора долевого участия в строительстве, дату, до которой объект долевого строительства должен быть передан дольщику по договору и фактическую дату передачи объекта долевого строительства. Рисковер сам рассчитает сумму неустойки, сгенерирует претензию к застройщику и расчет требований, даст рекомендации по отправке претензии.
Претензию следует отправлять ценным письмом с приложенной описью вложения внутри. Все эти формальности придутся как нельзя кстати, если впоследствии дело будет передано в суд.
После рассмотрения претензии застройщик может осуществить выплату неустойки на основе взаимной договоренности. Достаточно часто требование выплаты в досудебном порядке попросту игнорируется. В этом случае дело передается в суд, а за отказ застройщика выплачивать компенсацию на него может быть наложен штраф.
Каждый дольщик имеет право подать иск в суд по месту государственной регистрации застройщика или по своему месту жительства на основании Закона о защите прав потребителей. Дольщик, взявший на вооружение 214-ФЗ, имеет весомые шансы добиться успеха. Если суд подтвердит наличие факта нарушения прав дольщика ввиду нарушения сроков передачи недвижимости в собственность, застройщик будет обязан выплатить неустойку.
Специфика подготовки документов
Если застройщик не удовлетворит претензию, то следует подавать иск в суд.
Сгенерировать текст искового заявления можно с помощью правовой интернет-системы Рисковер:
http://riskover.ru/advice/lawsuit_builder/question
Рисковер сгенерирует текст иска, расчет требований, даст советы в какой суд и по какому адресу отвезти иск, что делать дальше (вплоть до получения денег по исполнительному листу).
Обязательный пакет документов для подачи иска на предмет невыплаты неустойки включает в себя:
- Договор участия в долевом строительстве;
- Дополнительные соглашения к данному договору, если срок передачи объекта указан именно в них;
- Документы, подтверждающие факт исполнения дольщиком всех обязательств по оплате перед застройщиком;
- Бумаги, фиксирующие факт предложения добровольной выплаты неустойки, имевший место на более ранних этапах.
Договором об ипотеке называется договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Чтобы приобрести квартиру с использованием ипотеки нужно изучить ипотечные программы банков и условия предоставления ими кредитов для покупки недвижимости. Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.
В частности, важный нюанс – это каким образом осуществляется погашение ипотечного кредита.
В большинстве банков погашение кредита осуществляется путем уплаты заемщиком банку так называемых аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж рассчитывается по указанной в кредитном договоре формуле и включает в себя часть основного долга (тела кредита) и часть процентов, начисленных на сумму задолженности по кредиту. При этом, на протяжении всего срока погашения долга по кредиту часть аннуитетного платежа, направляемая на погашение основного долга, всегда остается неизменной (за исключением последнего платежа). Как правило, даже если вы погасите часть долга по кредиту досрочно, то размер аннуитетного платежа все равно не изменится (сократится лишь срок погашения долга по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа составлена таким образом, что в начале периода погашения заемщик тратит на погашение кредита гораздо меньшие суммы, чем при дифференцированном способе погашения (то есть, большую часть аннуитетного платежа составляют суммы, уплачиваемые в погашение процентов за пользование кредитом). Это сделано для того, чтобы прибыль банка, получаемая им в виде процентов за пользование кредитом, была максимальной.
Вариант 1 (наиболее распространенный - в первый платеж погашаются и проценты, и часть основного долга)
Сумма аннуитетного платежа рассчитывается по следующей формуле:
,
где АП - сумма аннуитетного платежа;
СК - сумма кредита;
ПС - месячная процентная ставка (1/12 годовой процентной ставки, деленная на 100);
ПП - количество платежей в течение срока кредитования.
Как указано выше, аннуитетный платеж состоит из двух частей: суммы процентов (СП) и части основного долга (ОД):
АП = СП + ОД.
Разница между суммой аннуитетного платежа и суммой процентов направляется на погашение основного долга.
Вариант 2 (в первый платеж погашаются только проценты)
Сумма аннуитетного платежа в таком случае рассчитывается по следующей формуле:
,
где АП - сумма аннуитетного платежа;
СК - сумма кредита;
ПС - месячная процентная ставка (1/12 годовой процентной ставки, деленная на 100);
ПП - количество платежей в течение срока кредитования.
Эта формула отличается от первой только степенью в знаменателе.
Суммы, входящие в состав аннуитетных платежей, рассчитываются так же, как и в первом варианте.
Редко, но иногда попадается возможность погашения долга по кредиту путем уплаты дифференцированных платежей. Они отличаются от аннуитетных платежей тем, что размер таких платежей уменьшается по мере погашения основного долга по кредиту. При такой системе погашения долга если вы погасите часть суммы основного долга досрочно, то ваш платеж уменьшится.
Сумма переплаты банку процентов за пользование кредитом меньше при погашении дифференцированными платежами, чем при погашении аннуитетными платежами, особенно если вы гасите долг с опережением графика погашения, установленного договором. Поэтому банки чаще предпочитают навязывать заемщикам погашение путем уплаты аннуитетных платежей.
Дифференцированный способ погашения кредита предполагает уплату заемщиком не одинаковых на протяжении срока кредита платежей. Дифференцированный платеж складывается из твердой суммы, составляющей часть основного долга, и процентов, превышающих нее.
Сумма дифференцированного платежа рассчитывается по следующей формуле:
ДП = СК / ПП + СП,
где ДП - сумма дифференцированного платежа;
СК - сумма кредита;
ПП - количество платежей в течение срока кредитования;
СП - сумма процентов.
Как видно из примеров, несмотря на одинаковые, на первый взгляд, условия по кредиту и на единый для всех случаев алгоритм расчета процентов, итоговые суммы уплачиваемых процентов разные. Это происходит за счет разной скорости погашения основного долга.
Каждый из рассмотренных способов погашения кредита имеет свои плюсы и минусы.
Аннуитетный платеж, хоть и влечет для клиента большую переплату по процентам, является более удобным для заемщиков за счет того, что сумма платежа всегда одинакова. Благодаря этому, заемщику легче спланировать свой бюджет, чтобы погашать кредит вовремя, а также это минимизирует риск технических просрочек, возникающих из-за того, что заемщик по ошибке внес недостаточную для платежа сумму.
Дифференцированный платеж самый выгодный для заемщика с точки зрения конечной суммы переплаты по процентам. Но он менее удобен, так как сумма платежа всегда разная. К тому же первые платежи больше остальных, что может быть значительной нагрузкой на бюджет заемщиков. В настоящее время дифференцированные платежи используются в потребительском и ипотечном кредитовании крайне редко.
Если вы определились с банком и примерной стоимостью приобретаемой в ипотеку квартиры, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.
Получите список необходимых документов для получения ипотечного кредита в выбранном банке.
Как правило, банки требуют следующие документы:
- паспорт заемщика;
- справку 2-НДФЛ за последние 6 - 12 месяцев или иные документы, подтверждающие ваши доходы;
- свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
- свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем (для подтверждения стажа работы).
Кроме того, необходимо будет заполнить заявление на выдачу ипотечного кредита по форме банка. В нем указываются личные данные заемщика, информация о предполагаемом объекте кредитования, сумма, имеющаяся в качестве первоначального взноса, размер необходимого финансирования (кредита).
В зависимости от банка список документов может отличаться.
Подайте в банк подготовленные документы и дождитесь одобрения на выдачу ипотечного кредита.
Обычно документы рассматриваются в срок от трех дней до полутора месяцев.
После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого вы можете оформить кредит).
3. Найдите квартиру, устраивающую вас, а также отвечающую требованиям банка
После выбора квартиры по договоренности сторон может быть подписано соглашение о задатке (авансе) или предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).
4. Получите у продавца квартиры копии его документов, а также документы на квартиру.
Примерный перечень необходимых документов можно посмотреть тут:
http://www.riskover.ru/expertise/legal/realty/hypotec_law_document
Тем не менее, перечень необходимых документов может у разных банков отличаться.
Также некоторые банки требуют представить заключение независимого оценщика об оценке приобретаемой квартиры. Причем, банк примет заключение не всякого оценщика, поэтому лучше согласовать с банком заранее вопрос о том, устроит ли его заключение того или иного оценщика.
5. Проверьте представленные продавцом документы по квартире на предмет имеющихся юридических рисков с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер (www.riskover.ru).
В случае необходимости, запросите у продавца квартиры дополнительные документы.
Банк может попросить застраховать жизнь и здоровье заемщика, а также застраховать титул квартиры (т.е. страхование от потери права собственности покупателя).
Страхование рисков утраты и повреждения имущества - это требование закона, в то время как страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула квартиры не является обязательным (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). В то же время, программа кредитования банка может предусматривать повышенную процентную ставку за пользование кредитом при отказе заемщика страховать жизнь и здоровье и/или титул на квартиру.
Рассмотрение представленных документов по квартире осуществляется в течение 3 - 7 дней, после чего банк дает согласие на выдачу кредита на приобретение данной квартиры или отказывает в его предоставлении.
6. Заключите договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора (но в этом случае банк его все равно будет согласовывать на предмет наличия в нем условия о том, что квартира приобретается за счет кредита и о том, что после покупки квартиры возникает ипотека на квартиру в пользу банка). Также банк может потребовать оформления закладной. Закладная – это ценная бумага, владелец которой имеет право на получение от заемщика денег в погашение ипотечного кредита. Таким образом, если банк настаивает на оформлении закладной, значит он, с большой долей вероятности, уступит право требования к заемщику иному лицу (то есть у заемщика может поменяться кредитор по кредитному договору).
В назначенный банком день продавец и покупатель должны явиться в банк для подписания всех документов. Как правило, подписываются следующие документы:
- кредитный договор;
- договор купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
- закладная (готовится банком) (п. 1 ст. 13 Закона N 102-ФЗ);
- договор страхования жизни и здоровья покупателя, а также квартиры. В зависимости от требований банка договор страхования может быть подписан после регистрации права собственности.
7. Произведите расчеты с продавцом.
Оплата продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.
Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.
Ключ от сейфовой ячейки остается у покупателя до регистрации права собственности покупателя на квартиру. Условием открытия ячейки будет являться представление договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации права собственности, оригинала или нотариально заверенной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру или выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.
Менее рискованным способом расчетов может быть открытие аккредитива в надежном банке, так как имеются случаи пропажи наличных денег из сейфовых ячеек банков.
8. Зарегистрируйте право собственности на квартиру и ее залог в пользу банка.
До 01.07.2014 договор об ипотеке подлежал обязательной государственной регистрации (п. 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).
В настоящее время государственной регистрации подлежит только переход права собственности и ипотека (п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 19 Закона N 102-ФЗ).
Для совершения регистрационных действий подайте в Росреестр следующие документы:
- договор купли-продажи квартиры;
- кредитный договор;
- закладную;
- свидетельство о праве собственности на квартиру продавца недвижимости;
- нотариальное согласие супруга продавца на отчуждение квартиры или заявление о том, что продавец не состоит в браке или квартира приобреталась до заключения брака;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Размер госпошлины за регистрацию права собственности и ипотеки
Размер госпошлины за регистрацию ипотеки, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении права на недвижимое имущество, составляет 1000 руб. Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2000 руб. (пп. 22, 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 10 рабочих дней, а регистрация ипотеки - пять рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру, а также договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).
9. Подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
После подписания акта приема-передачи передайте продавцу ключи от ячейки и получите от него расписку о получении им денежных средств, а также ключи от приобретенной квартиры.
После 01.03.2013 вступили в силу изменения в гражданское законодательство, согласно которым государственной регистрации подлежит не сам договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по этому договору. Поэтому, при купле-продаже недвижимости необходимо подавать документы в регистрирующий орган - территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) (ст. 551 ГК РФ).
При совершении сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.
1. Необходимо получить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также документы, удостоверяющие личности сторон сделки:
- свидетельство о праве собственности на квартиру (или долю в квартире).
- документы, указанные в этом свидетельстве в качестве основания приобретения права собственности: договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор передачи квартиры в собственность (приватизации) / свидетельство о праве на наследство / решение суда и т.д.;
- кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- справку жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам и копии финансового лицевого счета (собственник квартиры может получить эти документы в управляющей компании вашего дома или ТСЖ);
- единый жилищный документ и выписку из домовой книги, в том числе, архивную (данные документы собственник квартиры может получить в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность);.
- если квартира является общим имуществом супругов (приобретена в период брака и брачным договором не установлено, что она является единоличной собственностью одного из супругов), получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а также согласие органов опеки и попечительства в случае такой необходимости. Согласие необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. Согласие удостоверяет нотариус;
- если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца);
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений (можно получить в территориальном отделении Росреестра в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса);
- документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ - паспорт; для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, - общегражданский паспорт; для иностранных граждан - вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, - свидетельство о рождении (ст. 16 Закона).
С более подробным перечнем необходимых документов Вы можете ознакомиться по ссылке: http://riskover.ru/content/Perechni_documentov/perechen_predmet_sdelki_zilaya_nedviz
2. Проверьте юридическую чистоту приобретаемой квартиры с помощью экспертной правовой системы Рисковер (www.riskover.ru) и/или с помощью профессионального юриста. Если такой проверкой принебречь, то существует риск утраты права собственности на купленное жилье в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной сделкой.
3. Подготовьте договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, - конкретный адрес квартиры в составе дома, этаж, площадь согласно документам и назначение, а также цену (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12 Закона).
Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению, а также продажа долевой собственности (п. 2 ст. 30 Закона N 122-ФЗ).
Нотариальное удостоверение договора облагается государственной пошлиной, размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.
4. Расчеты за квартиру целесообразно осуществлять таким образом, чтобы в случае если переход права собственности по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, вы (покупатель квартиры) могли беспрепятственно получить свои деньги. Такими способами расчетов могут быть: закладка денег в сейфовую ячейку банка и аккредитив. У каждого из этих способов есть преимущества и недостатки.
В частности, из сейфовых ячеек банка случаются пропажи денег. Как правило, банки заключают договор аренды сейфовой ячейки, а не договор хранения ценностей в ячейке. При заключении договора аренды ячейки банк не несет ответственности за пропажу вещей из ячейки. Поэтому, если вы выбрали в качестве способа расчетов за квартиру сейфовую ячейку, то поищите банк, который заключает именно договор хранения ценностей в ячейке.
Также неплохим способом расчетов за квартиру является аккредитив. Однако, в связи с тем, что в данный момент Банк России почти каждую неделю у какого-либо банка отзывает лицензию на совершение банковских операций, целесообразно выбрать для открытия аккредитива банк из числа наиболее надежных и крупных банков, то есть банк из так называемой категории too big to fall (например, Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и т.п.).
5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в территориальном отделении Росреестра.
Заявление на государственную регистрацию и документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте (п. 2 ст. 16 Закона).
Уплатите госпошлину за государственную регистрацию в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона).
Важно!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона).
Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона).
6. Получите документы после государственной регистрации перехода права собственности.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона).
В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и пяти рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде (п. п. 1, 1.1 Приказа Управления Росреестра по Москве от 31.12.2014 N 372).
В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру (п. 1 ст. 14 Закона).
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).
Прежде всего, обратите внимание на то, что если информации о земельном участке нет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то совершить с ним сделку без внесения сведений о нем в ЕГРП нельзя. Прежде чем совершить сделку с участком, необходимо будет внести в ЕГРП информацию о нем. Для этого нужно будет провести кадастровые работы и получить кадастровый план земельного участка, после чего подать в Росреестр заявление о внесении информации о земельном участке в ЕГРП.
Чтобы проверить есть ли информация о земельном участке в Росреестре вы можете запросить в Росреестре выписку из ЕГРП с информацией об этом участке. Эту выписку можно заказать на сайте Росреестра, в одном из территориальных управлений Росреестра, либо в Многофункциональных центрах государственных услуг.
Аналогичным образом нужно удостовериться в том, что в ЕГРП имеется информация о жилом доме.
Кроме того, в выписке из ЕГРП в отношении дома содержится информация обо всех обременениях дома, а в выписке из ЕГРП в отношении земельного участка содержится информация об обременениях земельного участка.
Если информация об участке содержится в ЕГРП согласно выписке из ЕГРП, а информация о доме, расположенном на этом участке, в ЕГРП отсутствует, то продавец может предложить вам указать в договоре купли-продажи лишь то, что продается земельный участок (а дом в договоре не указывать). Однако, в таком случае не исключен риск признания впоследствии сделки недействительной (ничтожной), поскольку воля продавца согласно такому договору купли-продажи будет направлена лишь на продажу участка, без продажи дома, тогда как продажа участка без расположенного на нем дома запрещена Земельным кодексом РФ.
Проверка юридической чистоты сделки по покупке дома и земельного участка
Перед покупкой земельного участка и дома обязательно нужно проверить все правоустанавливающие документы на земельный участок и недвижимость, чтобы выявить юридические риски, существующие при такой покупке. Эту проверку можно осуществить самостоятельно на сайте www.riskover.ru. Там же имеется и перечень необходимых для такой проверки документов.
Необходимо особенно осторожно относится к покупке земли и недвижимости, влекущей повышенные риски для покупателя:
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется представителем продавца по доверенности,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,
- покупка земли и недвижимости, полученных по наследству;
- покупка земли и недвижимости, которые перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;
- покупка приватизированного жилого дома, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации этого дома (особенно, если в жилом доме на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых дом приватизирован не был).
Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых участок земли и недвижимость были приобретены их текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров в отношении земельного участка или дома покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).
Покупка участка и дома через риелтора упростит поиск и оформление недвижимости, возможно, снизит риски при покупке недвижимости, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, если риелтор квалифицированный, то он обладает необходимыми знаниями о том как проверить недвижимость. Однако, таких риелторов не так уж и много. Если вы чувствуете в себе способность разобраться в вопросах сделок с недвижимостью, то можете самостоятельно проверить недвижимость при покупке. В этом случае, очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить недвижимость при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить недвижимость при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой недвижимости при покупке.
Можно ли провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки недвижимости и земельного участка при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки недвижимости и земельного участка при покупке?
Да, вы можете провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте www.riskover.ru содержится перечень документов, необходимый для проверки недвижимости и земельного участка при покупке, образцы и формы документов.
Кроме того, даже если вы поручили проверку недвижимости и земельного участка при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку недвижимости и земельного участка с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке недвижимости и земельного участка были доведены до вашего сведения.
Читайте далее о договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Полезные ссылки: Форма договора купли-продажи дома с земельным участком
Экспертная система для самостоятельного проведения юридической экспертизы документов при покупке дома и земельного участка
Чтобы выявить риски перед покупкой квартиры (в том числе риск, связанный с покупкой квартиры с долгами по оплате коммунальных услуг), необходимо перед сделкой проверить документы по квартире и документы продавца.
Перечень таких документов есть тут (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер. Система Рисковер автоматически сгенерирует юридическое заключение по вашей сделке с указанием всех юридических рисков, связанных с покупкой квартиры, а также причин наличия этих рисков. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, вы сможете выявить все сопутствующие этому риски при помощи Системы Рисковер.
С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).
При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в данном доме.
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).
В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.
При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуется придерживаться следующего порядка действий.
1. Запросите справку из управляющей компании, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива о состоянии задолженности по коммунальным услугам.
Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.
Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.
2. Направьте уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры.
О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.
3. Уведомите бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности.
Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомите его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.
Полезные ссылки:
Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке квартиры;
Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке квартиры;
При заключении сделок очень важно убедиться, что перед вами именно тот человек, с которым Вы заключаете сделку (например, именно то лицо, которое указанное в выписке ЕГРП в качестве собственника недвижимости или земельного участка, с которым совершается заключаемая сделка). Удостовериться в личности вашего контрагента вы можете, проверив его паспорт.
Паспорт является основным документом, удостоверяющим личность гражданина РФ (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828). Его получают в строгом соответствии с установленными правилами. Содержащаяся в паспорте информация должна поддерживаться в актуальном состоянии, чтобы личность гражданина могла быть установлена достоверно.
Для проверки подлинности паспорта нужно учитывать основания признания паспорта недействительным и признаки, которым должен соответствовать подлинный паспорт.
Основания признания паспорта недействительным
Нарушения в оформления паспорта могут являться основанием для его недействительности. Недействительными признаются следующие паспорта (п. п. 1, 2 Положения, утв. Приказом ФМС России от 11.03.2014 N 178):
1) оформленные на утраченных (похищенных) бланках паспорта;
2) оформленные на основании недостоверных сведений, указанных заявителем;
3) оформленные на основании поддельных документов, представленных заявителем для выдачи или замены паспорта;
4) выданные гражданину, в отношении которого территориальный орган ФМС России установил факт отсутствия гражданства РФ;
5) выданные гражданину, в отношении которого решение о приобретении гражданства РФ отменено на основании судебного постановления об установлении факта использования подложных документов или сообщения заведомо ложных сведений при приобретении гражданства РФ;
6) выданные гражданам, у которых имеется действительный паспорт.
Если органы внутренних дел или ФМС России выявят такой паспорт, они должны его изъять (п. 7 Постановления N 828; п. 3 Положения N 178).
О недействительности паспорта свидетельствует наличие в нем отметок или записей, не предусмотренных Положением о паспорте гражданина РФ, например отметок о пересечении государственной границы (п. 6 Положения N 828).
Также, не установлены нормативно, но применяются на практике, в частности для решения вопроса о привлечении к административной ответственности по ст. 19.15 КоАП РФ, следующие основания для признания паспорта недействительным:
- истечение срока действия паспорта в связи с достижением гражданином возраста, по наступлению которого паспорт подлежит замене (п. 7 Положения N 828; Вопрос 15 в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006; Определение Конституционного Суда РФ от 25.02.2010 N 376-О-О);
- изменение гражданином Ф.И.О. и необращение в установленный срок за заменой паспорта (п. п. 12, 15 Положения N 828; Постановление Московского городского суда от 16.12.2013 N 4а-2738/13).
Как проверить паспорт по списку недействительных паспортов
Учет признанных недействительными паспортов гражданина РФ ведет ФМС России (п. 7.13.15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.07.2012 N 711).
Подлинность паспорта гражданина РФ можно проверить на официальном сайте ФМС России в сети Интернет при помощи сервиса "Проверка по списку недействительных российских паспортов". Однако полученная информация носит справочный характер, поэтому для получения юридически значимой официальной информации относительно подлинности паспорта рекомендуется письменно обратиться в территориальное подразделение ФМС России по месту выдачи паспорта гражданина РФ. Срок рассмотрения обращения - 30 дней (п. п. 13, 75 Положения, утв. Приказом ФМС России от 21.03.2014 N 208).
Подлинный паспорт должен соответствовать следующим признакам
Подлинный паспорт должен соответствовать, в частности, следующим признакам (п. п. 2, 17 Описания, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828):
- бланк паспорта должен быть сшит по всей длине корешка двухцветной нитью с пунктирным свечением в ультрафиолетовом излучении;
- бланк паспорта изготавливается с использованием специальной бумаги, содержащей три вида защитных волокон;
- внутренние страницы бланка паспорта имеют видимое на просвет изображение общего водяного знака, содержащего при рассмотрении в проходящем свете объемные начертания букв "РФ";
- в бумагу 19-й и 20-й страниц бланка паспорта введена защитная металлизированная нить, меняющая цвет в зависимости от угла зрения, при этом отдельные участки нити видны на поверхности 19-й страницы.
- на 5-й, 7-й, 9-й, 11-й, 13-й, 15-й и 19-й страницах напечатано выполненное стилизованными буквами в орнаментальном оформлении слово "Россия";
- соответствовать иным признакам, в том числе иметь правильную нумерацию бланка паспорта и ее расположение, обложку и рисунок и т.д.
Кроме того, в бланке паспорта могут быть применены специально разработанные вшиваемые или вкладываемые элементы, предназначенные для повышения сохранности вносимых записей или для защиты бланка и произведенных в нем записей от подделок.
Приведенный перечень оснований для проверки подлинности паспорта не является исчерпывающим.
При совершении сделок существует множество юридических рисков, помимо недействительности паспорта контрагента. Выявить такие юридические риски вы можете с помощью экспертной правовой системы Рисковер.
Полезные ссылки: Правовая экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков, существующих при заключении сделок
Официальный сайт Федеральной миграционной службы - www.fms.gov.ru
Граждане и юридические лица, совершая сделки, часто не уделяют должного внимания вопросу выявления юридических рисков признания этих сделок недействительными.
А ведь последствия пренебрежения к вопросу выявления юридических рисков при совершении сделок могут быть весьма плачевными. В случае признания сделки недействительной стороны согласно Гражданскому Кодексу должны вернуть друг другу все полученное по сделке. Чем это может грозить сторонам. Предположим, гражданин купил квартиру, но сделку купли-продажи квартиры через некоторое время признали недействительной. В этом случае в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество будет изменена запись о собственники квартиры обратно с покупателя на продавца, то есть, покупатель потеряет купленную квартиру. А вот получит ли покупатель квартиры обратно заплаченные за квартиру деньги, большой вопрос. Если продавец добровольно деньги покупателю не отдаст, то покупатель вынужден будет взыскивать эти деньги с продавца. Но ведь продавец может и отказаться возвратить эти деньги добровольно. У покупателя квартиры есть риск вообще не получить обратно своих денег.
Похожие ситуации могут возникать и при покупке автомобилей.
Признание недействительными сделок между юридическими лицами также может привести к убыткам одной из сторон сделки. Особенно это актуально для банков, лизинговых компаний.
Чтобы проверить заключаемую сделку на предмет наличия / отсутствия оснований для признания ее недействительной необходимо запросить у контрагента по сделке необходимые для проверки документы. Перечни документов, которые нужны для проверки по разным видам сделок доступны по ссылке.
После получения необходимых документов нужно с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер выявить юридические риски. После ответов на вопросы Рисковера вы получите юридическое заключение с описанием правовых рисков, существующих при совершении сделки.
При заключении сделок также необходимо собрать информацию о фирме, индивидуальном предпринимателе или физическом лице, с которым эта сделка заключается. Для этих целей в сети имеется масса полезных сервисов.
Проверка действительности паспорта гражданина РФ
Этот сервис содержит информацию о том, был ли паспорт украден, потерян, оформлен на утраченном (похищенном) бланке / выдан в нарушение установленного порядка или признан недействительным.
Сервис находится на сайте УФМС РФ по адресу: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
Информация об объектах недвижимости
Эта информация есть на сайте Росреестра России: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request
ФИО собственника недвижимости сервис не выдает, но иная информация доступна для изучения.
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц / индивидуальных предпринимателей
Информация о юридических лицах и ИП содержится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — http://egrul.nalog.ru/
Также по адресу https://service.nalog.ru/vyp/ можно бесплатно получить выписку из ЕГРЮЛ/ЕРИП в форме электронного документа.
Проверка юридических лиц, на предмет наличия задолженности по уплате налогов и/или непредставления налоговой отчетности свыше 1 года
Сервис расположен на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — https://service.nalog.ru/zd.do
Проверка фактического и юридического адреса организации
Иногда нужно узнать юридический адрес (место нахождения) юридического лица. Например, для отправки официальной корреспонденции.
Юридические лица, у которых юридический адрес не совпадает с фактическим, вызывают подозрения.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы)по адресу http://egrul.nalog.ru/
Проверка адресов массовой регистрации юридических лиц
С помощью сервиса можно узнать является ли юридический адрес организации «массовым». То есть, если одному и тому же адресу зарегистрировано много юридических лиц. Этот свидетельствует о том, что фирмой, зарегистрированная по этому адресу - фирма-однодневка и лучше с ней сделку не заключать.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) по адресу https://service.nalog.ru/addrfind.do
Проверка сведений, опубликованных в журнале «Вестник государственной регистрации» о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ
На сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/
Проверка сообщений юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации»
На сервисе имеется информация о наличии сообщений о принятии решений о ликвидации, о реорганизации, об уменьшении уставного капитала, о приобретении обществом с ограниченной ответственностью 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) по адресу http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/vgr/
Проверка физического лица (ИП или организации) на наличие судебных дел в федеральных судах общей юрисдикции
Информация содержится на сайте ГАС «Правосудие» — http://www.sudrf.ru/index.php?id=300#sp
Информация не полная. Многих дел может не быть. Для некоторых дел публикуются полные тексты судебных актов (решений, постановлений, определений).
Проверка организации или ИП на наличие судебных дел в арбитражных судах
Система БРАС (банк решений арбитражных судов) — http://ras.arbitr.ru/,
Система КАД (картотека арбитражных дел — текущие дела, незаконченные) — http://kad.arbitr.ru/.
Проверка организации, ИП или физического лица по базе судебных приставов (сведения об исполнительных производствах)
Информация содержится на сайте ФССП (федеральной службы судебных приставов) — http://fssprus.ru/iss/ip/
Как проверить юридическую чистоту квартиры при найме? Полный перечень документов, которые нужно проверить нанимателю при найме квартиры, можно посмотреть на сайте экспертной правовой онлайн системы Рисковер (нажмите на ссылку).
Кроме того, с помощью системы Рисковер вы можете онлайн выявить юридические риски, которые имеются при заключении договора найма.
Документы и нормативные акты, регулирующие отношения сторон при найме жилья.
Стороны договора найма - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник или управомоченное лицо собственника жилого помещения. Наниматель - лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату.
В статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации указано следующее: "Собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды". Такие договоры совершаются в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение таких договоров не обязательно. Порядок заключения и исполнения договоров найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Хотелось бы обратить внимание, что риелторская деятельность направлена исключительно на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма. Надо помнить, что для агентств недвижимости самое главное - заключить как можно больше сделок, а не защитить стороны договора и упредить негативные их последствия. Если такие последствия, конечно, последуют. Поэтому каждый раз, сталкиваясь с необходимостью сдать (снять) жилое помещение, самое разумное – вникнуть в специфику самому. Это не так сложно.
Наиболее часто распространенные нарушения договора найма.
Нарушают договоры найма обе стороны. И собственник жилья, когда он вдруг в одностороннем порядке уменьшает срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения убытков, и наниматель, который может, вообще не предупреждая наймодателя, выехать из квартиры, не поставив собственника в известность, а порой оставляя квартиру в таком состоянии, что необходимо потратить немалые деньги, чтобы привести ее в первоначальный вид.
От последнего при заключении договора собственник почти всегда пытается застраховаться, беря вперед оплату за последний месяц аренды. А вот нанимателю застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора со стороны наймодателя сложнее. Вернее, условия о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора найма, указать в договоре можно, однако по различным причинам впоследствии взыскать с собственника эту компенсацию представляется проблематичным.
Дело в том, что принудительно взыскать компенсационные суммы возможно только через суд, что, как мы знаем, занимает много времени. В данном случае встает вопрос необходимости или целесообразности потратить большое количество времени сначала на получение положительного решения суда, а на взыскание непосредственной суммы долга. Как правило, потерпевшие от собственников наниматели не используют это свое право на денежное возмещение убытков, так как они всегда несопоставимы с необходимыми временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права.
В этих отношениях часто приходится говорить о сильной и слабой стороне договора. Естественно, собственник - сильная сторона. Наниматели же должны надеяться только на себя, внимательно подходить к заключению договора найма.
Пункты договора найма, на которые нужно обратить внимание
Для договора найма существенными условиями могут (и должны) быть данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник, а доверенное лицо), указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением (зарегистрированных на жилой площади), условия о возможности содержания в квартире домашних животных. Особое внимание - на несовершеннолетних детей, срок действия договора, возможность одностороннего отказа от исполнения договора, обязанность оплаты дополнительных денежных средств, кроме арендной платы (оплата коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета). Естественно, важна сумма ежемесячных арендных платежей, возможность ее изменения, сроки внесения оплаты по договору найма жилого помещения, порядок подтверждения внесения денежных средств в качестве платы за проживание в квартире, штрафные санкции (неустойка) в случае одностороннего расторжения договора найма.
В зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, считая их существенными, накладывающими обязанность на стороны договора и устанавливающими ответственность в случае нарушения условий договора.
Что такое "договор поднайма".
Суть договора поднайма заключается в том, что наниматель жилья, в свою очередь, может пересдать квартиру внаем иным лицам. Однако поднаем жилого помещения возможен исключительно с согласия собственника имущества. Как правило, собственники очень неохотно идут на пересдачу от их имени нанимателем жилого помещения.
Полезные ссылки:
Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при заключении договора найма;
Экспертная система Рисковер, с помощью которой онлайн можно выявить юридические риски, существующие при заключении договора найма;
При продаже недвижимости продавец, как правило, заинтересован быстро продать.
Покупателю же, планирующему купить недвижимость у продавца, который торопится и сильно снижает цену на объект, нужно быть предельно внимательным и осторожным при покупке. Есть риск потерять и свои деньги и купленную на них недвижимость.
Вот почему покупателю важно, прежде всего, проверить юридическую чистоту квартиры, предварительно собрав необходимые документы согласно перечню (для просмотра перечня нажмите на эту гиперссылку).
Проверить же юридическую чистоту сделки можно с помощью бесплатной интернет-системы Рисковер. Система Рисковер выявит юридические риски, укажет причины их наличия и перечень документов, которые дополнительно нужно запросить у продавца квартиры.
Срочная продажа недвижимости, как правило, говорит о том, что цена недвижимости существенно ниже аналогов. Кроме того, это может означать, что на недвижимость имеются все необходимые для продажи документы.
Покупатель должен выяснить причину срочной продажи недвижимости. Ведь срочная продажа может быть индикатором мошеннической сделки. Покупатель недвижимости несет риск потери уплаченных за нее денег. Поэтому для покупателя особенно важно взвесить все за и против, проанализировать до сделки все возможные риски покупки.
Причины срочной продажи должны быть обоснованы и не вызывать у покупателя подозрений, поскольку продавец с целью продать недвижимость срочно, делает существенную скидку (дисконт) от рыночной цены недвижимости. Значит, причины для срочной продажи квартиры или иной недвижимости должны быть весомыми и логически обоснованными.
Продавец получил квартиру в наследство
Срочная продажа полученной в наследство квартиры может быть обусловлена тем, что продавец, получивший квартиру в наследство, проживает в другом месте и ему нужно быстрее вернуться домой по каким-либо делам.
Если квартира продается срочно и по доверенности от имени продавца, то эта сделка влечет для покупателя повышенный риск. Настоятельно рекомендуем отказаться от этой сделки.
Доверенность, выданная продавцом, может быть отозвана в любой момент. Также доверенность может оказаться подложной. Если это окажется так, то заключенная по такой доверенности сделка купли-продажи будет признана недействительной и купленная квартира будет возвращена продавцу, а вот удастся ли вернуть покупателю уплаченные за квартиру деньги, большой вопрос.
Продавец переезжает на постоянное место жительства в другую страну
Срочность продажи недвижимости может быть обусловлена переездом продавца в другую страну.
Но срочность продажи недвижимости в этом случае вряд ли может быть весомым обоснованием. Обычно к отъезду за границу готовятся заблаговременно, поэтому срочная продажа недвижимости с дисконтом в такой ситуации подозрительна.
Более правдоподобной в данном случае может быть продажа недвижимости с дисконтом, если недвижимость имеет в силу каких-либо причин низкую ликвидность, то есть если на нее трудно найти покупателей (плохое состояние квартиры или неудачное ее месторасположение и т.п.).
Срочный размен квартиры
Причина срочной продажи недвижимости может быть в необходимости срочного размена квартиры, например, при разводе или в иных обстоятельствах, когда нужно одну квартиру разменять на две. В такой ситуации дисконт с целью быстрой продажи квартиры позволит бывшим супругам быстрее купить отдельное жилье и разъехаться.
Продажа квартиры, обремененной ипотекой
Многие ипотечные заемщики столкнулись с невозможностью выплачивать ипотечный кредит в связи с потерей работы, закрытием собственного бизнеса или иными обстоятельствами, которые привели к невозможности выплачивать ипотечный кредит. С целью погашения своих долгов ипотечники стремятся побыстрее продать заложенную недвижимость, так как при просрочке по ипотеке банки начисляют им пени. Поэтому такие ипотечные заемщики могут стараться быстрее продать квартиру по цене с дисконтом.
При покупке заложенной квартиры необходимо обратить внимание на то, что для ее купли-продажи необходимо получить на это согласие залогодержателя (как правило, это банк, выдавший ипотечный кредит). Покупателю в данном случае важно сопоставить размер скидки от рыночной цены квартиры с размером долга по кредиту, который существует на дату покупки. Ведь если кредит не будет полностью погашен за счет вырученных продавцом от продажи квартиры средств, то этот долг должен будет отдавать уже покупатель квартиры, поскольку квартира будет продана с обременением ипотекой и ее покупатель автоматически станет залогодателем по ипотечному кредиту. Значит, если кредит не погашается за счет средств, вырученных от продажи, то скидка от рыночной цены квартиры должна быть уж точно не меньше, чем остаток долга по кредиту.
Почему срочность продажи квартиры играет на руку мошенникам
Мошенников, хотят совершить аферу максимально быстро.
Часто от имени собственника недвижимости действую мошенники. Поэтому для них важна быстрота, чтобы собственник недвижимости, его родственники или иные лица не узнали об афере. Скорость позволяет мошенникам быстро скрыться и замести следы.
Кроме того, срочная продажа не дает возможности покупателю хорошо проверить юридическую чистоту сделки. Проведение срочной продажи позволяет продать квартиру при наличии юридических или иных проблем, которые трудно выявить быстро.
Также причиной срочной продажи квартиры вполне может являться экологическое загрязнение района, в котором находится недвижимость, сильно пьющие или шумные соседи. Покупая квартиру сорочно, вы не сможете проверить все данные обстоятельства.
Рекомендации, позволяющие минимизировать риски покупателя
1. С подозрением относится к вариантам срочной продажи недвижимости, выяснять и проверять причины этой срочности;
2. Глубокая и всеобъемлющая проверка документов по квартире с помощью системы Рисковер позволит минимизировать юридические риски;
3. Привлечение юриста к составлению договора купли-продажи и к проведению сделки с целью установления максимальных гарантий для покупателя (в том числе, обеспечение исполнения продавцом обязательств по возврату денег за квартиру при признании купли-продажи недействительной поручительством иных лиц);
4. Страхование риска утраты права собственности на недвижимость (титула) в страховой компании.
Полезные ссылки: Перечень документов, необходимых для проверки юридической чистоты сделки по покупке квартиры;
Экспертная юридическая интернет-система Рисковер для выявления юридических рисков покупателей недвижимости;
Покупка жилья в новостройке на стадии строительства не является обычной покупкой квартиры. При покупке жилья в новостройке на стадии строительства квартира еще не построена, поэтому вы покупаете только право на ее оформление в свою собственность после возведения дома. Заплатив за это право указанную в договоре цену, вы ждете возведения дома.
Прежде всего, нужно отметить, что какой бы способ приобретения строящегося жилья вы не избрали, необходимо проверить документы по застройщику и объекту строительства. Перечень документов можно посмотреть тут (нажмите на ссылку). Проверить же эти документы и выявить риски, которые существуют при покупке прав на квартиру в строящемся доме вы можете с помощью экспертной онлайн-системы Рисковер.
Какие же виды приобретения прав на квартиру в строящемся доме практикуются на российском рынке первичного жилья? Какие из них наименее рискованные?
Застройщики предлагают разнообразные виды договоров с целью приобретения прав на квартиру на стадии строительства. Тем не менее, всего три способа являются легитимными способами реализации гражданам прав на квартиры на стадии строительства дома:
1. Реализация квартир с помощью Жилищно-Строительного Кооператива (ЖСК) или Жилищно-Накопительного Кооператива (ЖНК) (закон № 215-ФЗ);
2. Продажа прав на квартиры на основании договора долевого участия в строительстве (ДДУ) (закон № 214-ФЗ);
3. Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).
Иные виды договоров, которые заключаются с целью продажи прав на квартиры в строящихся домах являются незаконными, направленными на уклонение от предоставление покупателям таких прав установленных законом гарантий. Такими договорами являются:
• Предварительный договор долевого участия в строительстве;
• Предварительный договор купли-продажи;
• Договор займа;
• Договор купли-продажи векселя (вексельная схема);
• Договор инвестирования;
• Договор соинвестирования;
• Договор переуступки прав требований по договору инвестирования / договору соинвестирования;
• Иные виды договоров.
Подобные договоры не защищают покупателя от реализации прав на одну и ту же квартиру нескольким гражданам. Кроме того, покупатель, заключивший такие договоры, не защищен нормами закона 214-ФЗ. Хотя, необходимо иметь ввиду, что нормы ФЗ «О защите прав потребителей» все же защищают покупателя прав на квартиры и по таким договорам.
Договор долевого участия в строительстве
Закон № 214-ФЗ и договор долевого участия в строительстве максимально защищает покупателя прав на квартиру в строящемся доме.
Преимущества договора долевого участия в строительстве
• Требования к Договору долевого участия в строительстве указаны в законе. В случае несоблюдения этих требования Росреестр откажет в регистрации этого договора.
• Договор долевого участия в строительстве регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи прав на квартиру по этому договору;
• Исполнение обязанностей застройщика перед дольщиками должно быть обеспечено страховкой страховой компании или поручительством банка, а также залогом земельного участка (прав аренды земельного участка), на котором ведется строительство и залогом строящегося дома;
• Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой несет застройщик.
Недостатки договора долевого участия в строительстве
• Даже договор долевого участия в строительстве не гарантирует, что здание будет достроено (имеется лишь гарантия возврата денег в случае недостроя);
• Сроки сдачи дома могут переноситься. Закон лишь обязывает застройщика правильно указать причину задержки и сообщить ее дольщикам.
Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве
Данный договор сочетает все преимущества и недостатки договора долевого участия в строительстве. По сути, в результате уступки (цессии) вы становитесь на место дольщика в договоре долевого участия в строительстве, который заключил этот договор ранее. Главное, чтобы вам передали оригинал договора долевого участия в строительстве, права по которому вам уступают, документы об уплате всех предусмотренных этим договором платежей за квартиру. Практически в 99% случаев требуется еще и письменное согласие застройщика на уступку вам прав по договору долевого участия в строительстве.
Жилищно-строительный кооператив
Порядок деятельности кооперативов и заключения договора паевого накопления установлен законом 215-ФЗ.
Права пайщика указаны в уставе ЖСК.
В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из ЖСК и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.
Следует учесть, что действие закона «О долевом участии в строительстве» № 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления.
Недостатки членства в жилищно-строительном кооперативе:
• Договор паевого накопления не регистрируется, что предполагает возможность неоднократной продажи прав на квартиру;
• Руководство кооператива прописывает устав без ограничений закона 214-ФЗ, что может повлиять на затягивание сроков сдачи дома и иные нарушения прав дольщиков.
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Данный договор можно спутать с договором долевого участия в строительстве, который регулируется законом 214-ФЗ. Но на самом деле предварительный договор долевого участия в строительстве отличается от договора долевого участия в строительстве не только словом «предварительный» в наименовании, но и смыслом и содержанием.
Смысл предварительного договора: то, что его стороны в будущем намерены заключить договор долевого участия в строительстве.
Предварительный договор нигде не регистрируется, а значит не защищает от двойных продаж. Но оплатить цену прав на квартиру покупателю предлагается уже в момент подписания предварительного договора. Договор не дает никаких прав требования на строящееся жилье.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Предварительный договор купли-продажи
Договор, как и предыдущий, не обязывает ни к чему, кроме заключения в будущем договора купли-продажи квартиры.
Предварительный договор не регистрируется, поэтому есть риск двойных продаж.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Договор займа или продажа векселя
Покупателю никто ничего не гарантирует в части сроков передачи квартиры, качества работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.
Никаких гарантий от двойных продаж и никакой защиты прав по закону № 214-ФЗ.
Договор уступки прав требования (цессии) по договорам инвестирования / соинвестирования
Риски аналогичны предшествующим рассмотренным видам договоров.
Заключение
Выбирая форму приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель действительно защищен от риска потери денег только в случае использования законных схем, а именно – подписания договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных случаях покупатель действует на свой страх и риск, а стремление сэкономить может обернуться серьезными неприятностями.
Полезные ссылки:
Перечень документов для проверки застройщика и объекта строительства;
Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении квартиры в строящемся доме, а также иной недвижимости.
Форма договора долевого участия в строительстве.
Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве.
При покупке недвижимости основной юридический риск, который несет покупатель – это риск признания сделки недействительной. Если сделку по покупке недвижимости признают недействительной, то собственник лишится права собственности на эту недвижимость, а вот то, что он получит обратно уплаченные за нее деньги не так очевидно.
Чтобы данный юридический риск не реализовался необходимо тщательно проверять документы на недвижимость перед ее покупкой. Перечень документов, которые нужно проверить перед покупкой жилой недвижимости вы можете посмотреть тут (нажмите на гиперссылку).
После того, как все необходимые для проверки документы собраны, вы можете самостоятельно выявить юридические риски, существующие при покупке недвижимости. Для этого вам нужно воспользоваться экспертной интернет-системой Рисковер (для этого нажмите на ссылку). После ответов на вопросы системы относительно имеющихся документов их содержания система Рисковер сформирует юридическое заключение о рисках, существующих при покупке недвижимости.
Вы спросите, а что же делать, если недвижимость уж очень нравится, но экспертная система Рисковер выявила юридический риск признания сделки купли-продажи недействительной. Идти на риск и покупать недвижимость или отказаться от сделки по покупке и искать менее рискованный вариант?
Есть ответ и для такого непростого вопроса. Вы можете купить приглянувшийся объект недвижимости и застраховаться от риска утраты права собственности на него в страховой компании.
Собственник недвижимости может застраховать риск утраты права собственности на нее, заключив договор титульного страхования.
При титульном страховании вы получите возмещение ваших убытков, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им.
Страхователем по договору титульного страхования является покупатель (новый собственник недвижимости). Однако, при заключении договора титульного страхования нужно внимательно изучить условия, на которых осуществляется это страхование, особенно важно проверить в каких случаях страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения. Ведь не секрет, что некоторые российские страховые компании всеми правдами и неправдами стараются не выплачивать страховое возмещение даже в случаях, когда для выплаты есть все основания. Поэтому, титульное страхование нельзя расценивать как панацею от рисков при покупке недвижимости. Скорее это мера по минимизации таких рисков. Кроме того, титульное страхование может стоить не дешево.
На взгляд автора, если страховая компания отказывается страховать титул по конкретному объекту недвижимости или устанавливает завышенную цену такой услуги, то следует проанализировать все имеющиеся риски и задуматься об отказе от приобретения такого объекта, поскольку указанные обстоятельства могут свидетельствовать о большой вероятности наступления страхового случая.
В договоре страхования титула нужно предусмотреть следующие условия.
1. Имущество, титул на которое страхуется:
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- здания и строения;
- земельные участки;
- иная недвижимость.
2. Страхуемый имущественный интерес
Риск утраты права собственности на недвижимость на основании вступившего в законную силу решения суда.
3. Событие, на случай наступления которого осуществляется титульное страхование (страховой случай):
- признание сделки по покупке недвижимости недействительной (ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ);
- истребование недвижимого имущества из незаконного владения покупателя (то есть, из вашего владения), в том числе у добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ);
- истребование недвижимости, которая была обременена правами третьих лиц, например находилась у них в залоге или под арестом (ст. ст. 460, 461 ГК РФ).
4. Размер страховой суммы
Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить вам ущерб, то есть выплатить страховое возмещение (п. 1 ст. 947 ГК РФ).
Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость передана в залог банку.
5. Срок действия договора страхования
Срок действия договора страхования выбираете вы. Рекомендуем заключать договор на три года со дня приобретения права собственности, так как срок исковой давности составляет три года (ст. 196, п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Если договор страхования заключается в отношении имущества, приобретенного в кредит и переданного в залог банку, срок действия договора может быть равным сроку действия договора об ипотеке.
6. Страховая премия, порядок и сроки выплаты
Страховая премия представляет собой плату за страхование, которую вы должны уплатить страховой компании в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования (п. 1 ст. 954 ГК РФ).
Договором может быть предусмотрена оплата страховой премии в рассрочку. В этом случае вы вносите страховые взносы (п. 3 ст. 954 ГК РФ).
При определении размера страховой премии страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы. Страховой тариф по конкретному договору добровольного страхования определяется по соглашению сторон (п. 2 ст. 954 ГК РФ; ст. 11 Закона от 27.11.1992 N 4015-1).
Полезные ссылки:
Перечень документов для проверки сделки с недвижимостью на предмет выявления рисков;
Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков при покупке недвижимости.
Какие именно гарантии дает сторонам предварительный договор
Согласно закону в предварительном договоре купли-продажи должны содержаться условия, позволяющие определенно установить объект продажи (квартиру), его цену, иные условия договора, относительно которых по заявлению продавца или покупателя должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, после заключения предварительного договора покупатель сможет требовать от продавца продажи ему квартиры по цене, зафиксированной в предварительном договоре, а продавец – покупки квартиры покупателем в срок, установленный предварительным договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона предварительного договора имеет право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Поэтому, предварительный договор купли-продажи квартиры не является гарантией получения квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.
Риски заключения предварительного договора купли-продажи
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья какие-либо существенные риски для его сторон отсутствуют. Предварительный договор купли-продажи квартиры прекратит свое действие, если в оговоренный в этом договоре срок основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключать предварительный договора купли-продажи квартиры для приобретения квартиры в строящемся доме при одновременном внесении денег (полной или части цены) за квартиру крайне не рекомендуется, так как при заключении такого договора в целях приобретения прав на квартиру в строящемся доме покупатель несет очень существенные риски потери вложенных денег и неполучения квартиры (это и риск двойных продаж, когда права на одну и ту же квартиру продаются нескольким покупателям и риск невозврата денег в случае, если дом не будет достроен и оспаривания предварительного договора).
Продавать квартиры в строящемся доме застройщик имеет право только на основании договора долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, тем самым защищая покупателей прав на квартиры от двойных продаж. Кроме того, законом для дольщиков по договору долевого участия в строительстве установлен ряд гарантий в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей (Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Обратите внимание, что часто недобросовестные застройщики предлагают вместо договора долевого участия в строительстве заключить предварительный договор долевого участия в строительстве. Предварительный договор долевого участия в строительстве – это, по сути, только обещание в будущем заключить договор долевого участия в строительстве. Поэтому такой предварительный договор не защищает интересов дольщика.
Полезные ссылки:
Перечень документов для проверки квартиры, покупаемой на вторичном рынке;
Перечень документов для проверки застройщика при покупке прав на квартиру в новостройке (на стадии строительства);
Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков покупателей квартир на первичном и вторичном рынке жилья;
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключается в простой письменной форме и подписан обеими сторонами.
Если стороны договора хотят, то могут нотариально удостоверить договор, но это не обязательно и влечет для сторон дополнительные расходы.
Переход права собственности от продавца к покупателю по такому договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 12 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Существенным условием договора купли-продажи дома и земли является предмет договора.
Одновременно с правом собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Необходимо указать в договоре все идентификационные признаки дома и земельного участка.
1. Идентифицирующими признаками дома являются: точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Эти сведения содержатся в свидетельстве о праве собственности продавца на дом.
2. Идентифицирующими признаками земельного участка являются: адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования земли, дата и номер государственной регистрации права собственности продавца на участок в ЕГРП. Эта информация содержится в свидетельстве продавца о праве собственности на земельный участок.
В договоре купли-продажи необходимо указать все находящиеся на земельном участке объекты недвижимого имущества (каждый объект описать отдельно, указав все идентифицирующие признаки каждого объекта недвижимости). Обратите внимание на то, что согласно Земельному кодексу РФ нельзя продать дом без продажи земельного участка, необходимого для пользования домом. Также как нельзя продать и земельный участок без продажи всех находящихся на нем объектов недвижимости.
Существенное условие договора - цена договора
Цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием договора, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Не следует по просьбе продавца указывать в договоре цену земельного участка и дома ниже той, которую реально предполагается за них уплатить, поскольку в этом случае если сделка купли-продажи по каким-либо основаниям будет признана недействительной, то покупатель вернет продавцу купленный участок и недвижимость, а вот продавец вернет покупателю лишь ту сумму денег, которая была указана в договоре купли-продажи в качестве цены.
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком подписывается в трех экземплярах - по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр передается и хранится в территориальном отделении Росреестра (п. 5 ст. 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Передача недвижимости от продавца к покупателю
Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить актом приема-передачи. При передаче недвижимости и участка покупатель вправе указать в этом акте (либо в дополнительно составленном акте) все обнаруженные недостатки дома и участка, не оговоренные в договоре купли-продажи с целью дальнейшего предъявления продавцу претензий. Если продавец отказывается подписывать акт об обнаруженных недостатках дома и земельного участка, необходимо сделать об этом в акте отметку и подписать данный документ у нескольких свидетелей.
Полезная информация по вопросу Форма договора купли-продажи дома с земельным участком Экспертная система для самостоятельного проведения юридической экспертизы документов при покупке дома и земельного участка
Как и квартиры, апартаменты могут использоваться для проживания. Однако, их правовое регулирование сильно рознится.
Апартаменты не являются жилыми помещениями.
Жилой дом, квартира, комната или иное жилое помещение являются местом, где гражданин постоянно или временно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ; ст. 2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).
Жилищное законодательство не содержит понятия «апартаменты», в связи с чем данный вид недвижимости относится к нежилым помещениям. Нежилые помещения, в том числе апартаменты, могут быть только местом временного пребывания граждан, но не местом их жительства. В этом апартаменты похожи на гостиницы. Апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены офисы и торговые объекты.
Поскольку апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартир и жилых домов, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Из этого вытекает ряд проблем для жильцов апартаментов: по месту нахождения апартаментов нельзя прикрепиться к поликлинике, встать на очередь в детский сад, устроить ребенка школу и т.п.
Управление зданием, в котором находятся апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг осуществляется по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией. В связи с этим, стоимость коммунальных услуг для апартаментов сравнительно дороже аналогичных услуг для квартир.
Также, собственнику апартаментов придется уплачивать большую, по сравнению с квартирой, сумму налога на имущество, поскольку для апартаментов отсутствует необлагаемый этим налогом минимум, а также льготы по данному налогу.
Тем не менее, апартаменты пользуются спросом в связи с их более низкой ценой по сравнению с аналогичными квартирами.
Какой бы вариант вы ни выбрали, перед покупкой недвижимости обязательно проверьте юридическую чистоту сделки с помощью экспертной юридической онлайн системы Рисковер.
Для проверки юридической чистоты сделки необходимо собрать определенный набор документов.
По ссылкам доступны: - перечень документов для проверки нежилой недвижимости (в том числе для проверки апартаментов); - перечень документов для проверки жилой недвижимости (квартир, жилых домов).
1. Оценка общей доходности инвестиций
Прежде, чем инвестировать в жилую недвижимость, необходимо хотя бы примерно рассчитать доходность такой инвестиции. Этот расчет также поможет определиться с тем, инвестировать ли в жилье на вторичном рынке и купить квартиру в новостройке на стадии строительства.
В частности, если купить права на квартиру на стадии строительства дома, то после возведения дома и сдачи его в эксплуатацию стоимость квартиры может повыситься на 10-20%. Цена же на квартиру, купленную на вторичном рынке, целиком зависит от рыночной конъюнктуры и может не оправдать надежд на повышение, а наоборот, снизиться.
Также важно примерно рассчитать возможную доходность от сдачи в аренду купленной недвижимости.
2. Выявление и оценка юридических рисков
Перед покупкой (как на стадии строительства, так и на вторичном рынке жилья) покупателю важно выявить юридические риски, чтобы не потерять свои деньги.
Проверка квартиры, покупаемой на вторичном рынке жилья
В частности, перед покупкой квартиры на вторичном рынке нужно установить кто является собственником квартиры, проверить законность оснований приобретения права собственности на квартиру, наличие обременений квартиры правами третьих лиц и т.д.
Для юридической проверки при покупке квартиры на вторичном рынке используйте правовую интернет-систему Рисковер. Для этого соберите необходимые для проверки документы согласно переченю (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер.
Проверка квартиры, права на которую приобретаются на стадии строительства
Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо проверить правомерность строительства: наличие соответствующего разрешения, наличие у застройщика прав на земельный участок, соответствие закону способа привлечения застройщиком денежных средств на строительство и т.д.
Для юридической проверки при покупке прав на квартиру на стадии строительства также поможет правовая интернет-система Рисковер. Для этого соберите необходимые для проверки документы согласно перечню (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер. Система Рисковер автоматически сгенерирует юридическое заключение по вашей сделке с указанием всех юридических рисков, связанных с покупкой квартиры, а также причин наличия этих рисков.
3. Выявление возможных расходов
Чтобы понять насколько прибыльной может быть инвестиция необходимо оценить возможные расходы, связанные с владением квартирой. В частности, необходимо уплачивать коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт дома, уплачивать налог на недвижимость, купить мебель и минимум бытовой техники для сдачи квартиры в аренду.
Размеры первых двух упомянутых платежей необходимо уточнить у продавца квартиры (при покупке на вторичном рынке жилья), либо у застройщика (при покупке прав на квартиру в новостройке).
Что касается налога, то в Интернете есть калькулятор, позволяющий рассчитать налог: http://realty.rbc.ru/nalog_calculator. Для расчета нужно знать кадастровую стоимость квартиры и ее инвентаризационную стоимость. Кадастровую стоимость квартиры можно узнать тут: http://kadastr.ktotam.pro/ Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры можно прочитать по этому адресу: http://napravah.com/kvartira/ocenka/inventarizatsionnaya-stoimost.html
4. Расчет итоговой эффективности инвестиций
После расчета всех возможных расходов, вычтите их из возможных доходов, а затем рассчитайте какой процент составляет ваша прибыль от общей суммы инвестиций. Этот процент сопоставьте с возможных доходами от иных видов возможных инвестиций (банковских депозитов, иностранной валюты, паев паевых фондов, акций, облигаций, драгоценных металлов и т.д.). Так вы сможете оценить насколько эффективна инвестиция в недвижимость по сравнению с другими инвестициями.
В целом, по мнению автора, жилая недвижимость в РФ на данный момент не удачный объект для инвестиций. Это обусловлено возможным дальнейшим снижением цен на недвижимость, а также возросшими дополнительными расходами, которые должен нести собственник недвижимости: рост тарифов на услуги ЖКХ, появление взносов на капитальный ремонт жилья, усиление налогового бремени (увеличение налогов на недвижимость, усиление контроля за уплатой подоходного налога с дохода от сдачи жилья в наем).
Полезные ссылки:
Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья;
Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке квартиры на вторичном рынке жилья;
Форма договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья.
Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке прав на квартиру в новостройке;
Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке прав на квартиру в новостройке;
Договор найма квартиры, - это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник квартиры, а в качестве нанимателя - гражданин (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо. Договор найма заключается только в письменной форме. Нотариального удостоверения договор найма не требует (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники.
Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры.
1. Правоустанавливающие документы на квартиру
Правоустанавливающим документом может являться либо свидетельство о государственной регистрации прав, либо выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Такие документы выдает Росреестр. Следует заметить, что учреждения Росреестра были образованы в 1998 г. До этого момента сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре купли-продажи, дарения, мены и т.п., заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.
Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).
Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре справку по квартире (выписку из реестра недвижимости), удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого договора и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая справка предоставляется любому заинтересованному лицу за небольшую плату.
2. Паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма
Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании доверенности, которую целесообразно заверить нотариально. Соответственно, в доверенности такое полномочие должно быть указано. Полный перечень документов, которые нужно проверить при найме квартиры, можно посмотреть на сайте экспертной правовой онлайн системы Рисковер (нажмите на ссылку).
Кроме того, с помощью системы Рисковер вы можете онлайн выявить юридические риски, которые имеются при заключении договора найма.
Полезные ссылки:
Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при заключении договора найма;
Экспертная система Рисковер, с помощью которой онлайн можно выявить юридические риски, существующие при заключении договора найма;
