Ипотечные каникулы
0
-
entries
43 -
comments
26 -
views
7,499
About this blog
Блог правовой информации
Entries in this blog
Тарифы на нотариальные услуги и цены на услуги нотариуса технического характера
Взыскание с застройщика неустойки
Застройщик передал ему квартиру на 3 метра меньше, чем было положено по договору долевого участия в строительстве.
И что интересно, в договоре было условие о том, что если метраж квартиры будет больше, чем указано в договоре, то дольщик должен доплатить застройщику за разницу в метраже, а если метраж квартиры будет меньше, чем указано в договоре, то застройщик не возвращает дольщику часть уплаченной цены Вот такие прямолинейные жадность и бесстыдство.
Подали претензию на возврат денег за 3 недостроенных метра. Застройщик, естественно, отказал, ссылаясь на условия договора.
Подали иск в суд г. Железнодорожный. Судья откладывала дело несколько раз: то юрист застройщика в отпуске, то застройщик не получил уведомление о заседании. Я все это время стойко мотался из Красногорска в Железнодорожный – на другой конец московского региона. Наконец, судья уже по всем мыслимым понятиям не могла больше откладывать и суд состоялся. Что я только не услышал от судьи: и что исковые требования неправильно сформулированы и что нужно поправить иск и отказаться от части требований и т.д. Я настаивал.
В результате иск удовлетворен по всем требованиям. НО! Неустойка уменьшена до минимума, расходы на юриста, подлежащие взысканию с застройщика, уменьшены в 2 раза.
Апелляция ничего не дала. Их не убедило ни то, что дольщик военный с 3 детьми, ни то, что он взял деньги на квартиру в кредит, а застройщик по сути хотел присвоить часть из этих кредитных денег, за которые дольщик еще и проценты платит!
Получили исполнительный лист. На счете застройщика в банке денег нет. Пристав не чешется, надо обжаловать его бездействие.
Вот так поощряется нарушение застройщиками прав дольщиков. И ладно еще, что так как дольщик мой родственник, то я денег с него не брал за юридические услуги. А если просто к юристу обратиться? Заплатишь юристу, а денег еще можешь и не получить
Есть правда и хорошая новость. Сделали бота, который бесплатно помогает взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры: http://www.riskover.ru/advice/lawsuit-builder/question Будем делать такого же для взыскания денег за недостроенные метры.
Что делать если на ваше имя без вашего ведома взяли кредит/заем
Суд по месту нахождения застройщика защищает застройщика от дольщика всем силами
Застройщик передал истцу квартиру, метраж которой был на 2 метра меньше, чем метраж, указанный в договоре долевого участия в строительстве. Истец взыскивал цену данных 2 метров, пени за просрочку удовлетворения требования, штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя, расходы на юридические услуги и моральный вред.
В договоре долевого участия в строительстве было указано условие о том, что в случае если площадь квартиры будет меньше, чем указанная в договоре и оплаченная дольщиком площадь, то разница возврату дольщику не подлежит. В иске оспаривалось данное условие договора, как ущемляющее права потребителя.
Застройщик (ответчик) не являлся на заседание 4 раза. Несмотря на то, что наш юрист вручал ответчику повестки от суда под роспись, судья каждый раз откладывала рассмотрение дела. Каждый раз при неявке ответчика на суд юрист истца заявлял увеличение исковых требований на сумму доначисленных пеней. В результате, на 5 раз ответчик явился в суд (видимо, испугавшись быстро растущих пеней) и судья вынуждена была рассмотреть спор.
Судья конечно удовлетворила иск, прочитала решение с кислой миной и тут же убежала в совещательную комнату. Иск был удовлетворен частично. Из почти 500 000 рублей заявленных требований (около 60 000 рублей – долг за метры, а остальное - это сумма пеней, штраф, расходы на юр. услуги и т.д.), суд присудил только 120 000 рублей, уменьшив пени и штраф до совсем незначительных сумм. При этом, суд никак не обосновал такое существенное уменьшение, что противоречит закону и сложившейся судебной практике. Сейчас готовим апелляционную жалобу. Уверены, что можем увеличить взысканную сумму в апелляции как минимум вдвое!
Еще интересно то, что при заключении договора дольщику были навязаны застройщиком еще 2 договора: договор об оказании услуг по поиску квартиры и договор о регистрации договора долевого участия в строительстве. За эти 2 «услуги» дольщик заплатил 65 000 рублей (15 000 за подбор квартиры и 50 000 рублей – за регистрацию договора)! При этом, квартиру дольщик нашел и выбрал сам (то есть, не понятно в чем вообще состояла услуга застройщика по поиску квартиры), а регистрация договора не настолько сложное мероприятие, чтобы платить за него 50 000 рублей. Эти услуги конечно тоже будем оспаривать, как навязанные дольщику и взыскивать деньги обратно с пенями и штрафами при отказе застройщика их возвратить.
Стоимость юридических услуг также взыскиваем с застройщика, так что дольщик даже хорошо заработает на застройщике (на пенях и штрафах)! Если хотите воспользоваться услугами юриста, то готовы помочь: info.riskover@yandex.ru Источник: https://vk.com/riskover?w=wall-91308384_2477%2Fall
Застройщик не сдает дом – как действовать?
Информация – прежде всего
В первую очередь, нужно проверить, ведутся ли строительные работы. Стоит отметить, что застройщик в случае задержки сроков окончания строительства обязан прислать уведомление дольщикам. Обязательно нужно пообщаться с другими людьми и уточнить, приходили ли им оповещения о задержке сдачи объекта, к примеру, на форуме дольщиков объекта. Иногда застройщики размещают информацию о статусе строительства в социальных сетях, где также можно пообщаться с другими дольщиками.
Дополнительное соглашение
Если строительная компания не успевает завершить строительство, она может установить новый срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом компания-застройщик должна прислать дольщикам официальное уведомление не позже, чем за два месяца от изначально установленного в договоре долевого строительства срока сдачи новостройки.
В уведомлении строительная компания предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. В свою очередь, дольщик имеет право соглашаться или не соглашаться с новыми условиями ввода новостройки в эксплуатацию.
Если дольщик подпишет дополнительное соглашение, останется только лишь ждать, что строительная компания повторно не задержит срок сдачи новостройки в эксплуатацию. Однако таким образом дольщик ограничивает в себя в правах и не сможет претендовать на возмещение убытков и денежную компенсацию.
Соглашаться на перенос сроков можно лишь в том случае, если строительная компания четко объясняет причину задержки, например, временное отсутствие строительных материалов по вине поставщика, и не избегает общения с дольщиками. Как показывает практика, если у застройщика ухудшилось финансовое положение, он чаще всего избегает общения с покупателями жилья.
Если сдача дома была просрочена более чем на два месяца, а дольщик отказался подписать дополнительное соглашение, возможен один из двух вариантов: расторжение договора долевого строительства либо ожидание окончания строительства и получение денежной компенсации за задержку.
Вариант 1: расторжение договора
При расторжении договора дольщик может требовать возврата денег, а также выплаты неустойки, убытков и компенсации за моральный ущерб. При этом убытком будет считаться даже плата за аренду жилья в течение времени, на которое был задержан ввод дома в эксплуатацию. Чтобы получить возмещение, нужно представить договор аренды жилья и расписки владельца о том, что им были получены денежные средства в качестве оплаты. При расторжении договора застройщик должен вернуть не только полученные ранее от дольщика деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.
Вариант 2: денежная компенсация после подписания акта приема-передачи квартиры
Если дольщик откажется подписать дополнительное соглашение и при этом не расторгнет договор со строительной компанией, он имеет право дождаться окончания строительства и подписать акт приема-передачи квартиры. Уже после того как дольщик станет собственником недвижимости, он может подать иск в суд и получить денежную компенсацию за ожидание. Если покупатель недвижимости сможет представить полный пакет документов, то в 95% случаев суд примет решение в его пользу.
В соответствии с Федеральным законом №214, если дольщик не соглашается подписывать дополнительное соглашение, он имеет право получить денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости сделки за каждый день просрочки. Чтобы самостоятельно взыскать неустойку с застройщика воспользуйтесь вот этим сервисом:
http://www.riskover.ru/advice/lawsuit_builder/question
На практике застройщики, чтобы не платить неустойку, часто оформляют акт приема-передачи лишь после того, как дольщик подпишет дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. Иногда в акте приема-передачи застройщики требуют от собственника указать «претензий не имею». В этих случаях добиться выплаты неустойки будет практически невозможно.
КАК ВЫПИСАТЬ ЖИЛЬЦА ИЗ КВАРТИРЫ БЕЗ ЕГО СОГЛАСИЯ?
Показать полностью… Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник квартиры вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Результатом прекращения права пользования квартирой и выселением из нее является снятие бывших членов семьи с регистрационного учета (выписка из квартиры).
Для совершения такого действия рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подайте исковое заявление в суд о прекращении права пользования лица жилым помещением.
Если ответчик не только зарегистрирован в квартире, но и проживает в ней, то в исковом заявлении нужно также заявить требование о выселении ответчика. В этом случае в деле обязательно принимает участие прокурор (ст. ст. 131, 132, ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
Собственник вправе предъявить указанное исковое заявление, чтобы прекратить право пользования квартирой бывшего члена семьи, а также в случае, если собственник купил квартиру с проживающими посторонними лицами (ст. 35, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). При этом членами семьи собственника являются проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Также членами семьи собственника могут быть признаны при определенных обстоятельствах другие родственники и иные лица (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ):
- документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
- документы, свидетельствующие о прекращении права ответчика пользоваться квартирой (например, свидетельство о расторжении брака);
- уведомление об освобождении помещения с отметкой о вручении или почтовое уведомление о вручении бывшему члену семьи (если оно направлялось);
- иные документы, подтверждающие требования истца (например, справку о лицах, состоящих на регистрационном учете);
- документ об уплате госпошлины. Размер госпошлины составляет 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Исковое заявление и документы, подтверждающие заявленные требования, представляются с копиями по количеству лиц, участвующих в деле.
Обратите внимание!
В исковом заявлении не стоит заявлять требование о снятии бывшего члена семьи с регистрационного учета, поскольку уполномоченный орган делает это в административном порядке на основании решения суда о прекращении права пользования жилым помещением и выселении. В удовлетворении такого требования суд может отказать.
Об обстоятельствах, препятствующих прекращению права пользования жилым помещением
Суд может сохранить за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением (проживания в нем) на определенный срок, если у него нет оснований проживать в ином жилом помещении, а также если имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя жильем (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
Также проблематично прекратить право пользования квартирой бывших членов семьи, в отношении которых собственник жилья платит алименты, поскольку суд вправе по требованию таких лиц обязать собственника обеспечить их иным жилым помещением.
Кроме того, невозможно прекратить право пользования жилым помещением тех, кто имел право пользования жильем на дату приватизации с другими членами семьи и дал согласие на приватизацию без своего участия (ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ). Право пользования этих лиц нельзя прекратить и тем собственникам, которые купили квартиру с такими жильцами (п. 2 ст. 292 ГК РФ; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Примечание. 24.03.2015 Постановлением Конституционного Суда РФ N 5-П ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ признана неконституционной в той мере, в какой разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования квартирой в доме ЖСК за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на эту квартиру как на заложенное имущество и ее реализации с публичных торгов. При этом суд разъяснил, что до внесения изменений в нормативные акты судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жильем, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.
Шаг 2. Примите участие в судебном заседании.
В отношении бывшего члена семьи нужно представить доказательства прекращения семейных отношений, а также возможности у него проживать в другом месте - наличия иного жилья или материальных возможностей приобрести жилье или арендовать его (ст. 56 ГПК РФ).
Прекращением семейных отношений между супругами является расторжение брака или признание его недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд ответчика в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Шаг 3. Получите решение суда.
Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в законную силу через месяц после его принятия в окончательной форме (ст. 209 ГПК РФ).
При необходимости исполнить решение в части выселения проживающего ответчика собственник должен подать заявление в суд о выдаче исполнительного листа. После подготовки исполнительного листа его можно будет получить и предъявить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства для исполнения в службу судебных приставов по месту жительства ответчика (ст. ст. 30, 33, 68, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Шаг 4. Передайте решение суда в орган регистрационного учета.
Орган регистрационного учета (МВД России) снимет ответчика с регистрационного учета (ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713; пп. 49 п. 11 Положения, утв. Указом Президента РФ от 21.12.2016 N 699).
Обратите внимание!
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде и других государственных органах может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
"Квадрат Декарта" - техника принятия решений
На сайте Рисковер ру появился сервис для принятия важных решений по методу "Квадрат Декарта". Очень полезная в жизни штука! Наслаждайтесь :)
http://decision.riskover.ru/site/index «Квадрат Декарта» — это простая техника принятия решений, требующая совсем немного времени. Она помогает прояснить значимые критерии выбора и последствия каждого решения. Дело в том, что в ситуации, требующей решения, мы нередко зацикливаемся на одном или двух его аспектах и в результате загоняем себя в состояние тупика, не замечая значимых для нас критериев выбора.
Это простая техника принятия решений. Ее суть заключается в том, что нужно рассмотреть проблему/ ситуацию, ответив на такие 4 вопроса:
1. Что будет, если это произойдет? (Что я получу, плюсы от этого).
2. Что будет, если это не произойдет? (Все останется так, как было, плюсы от неполучения желаемого).
3. Чего НЕ будет, если это произойдет? (Минусы от получения желаемого).
4. Чего НЕ будет, если это НЕ произойдет? (Минусы от неполучения желаемого). С этим вопросом будьте внимательны, потому что мозг захочет проигнорировать двойное отрицание. И ответы могут быть похожи на ответы первого вопроса. Не допускайте этого.
ПОЧЕМУ эта техника работает? «Квадрат Декарта» помогает прояснить последствия каждого решения. Дело в том, что в ситуации, требующей решения, мы часто зацикливаемся на одной позиции: что будет, если это произойдет? С помощью же «квадрата Декарта» мы рассматриваем одну и ту же ситуацию с 4 разных сторон.
Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи дольщику объекта долевого строительства
Купить квартиру на вторичном рынке жилья с использованием ипотеки
Порядок действий при покупке квартиры на вторичном рынке жилья
При совершении сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего порядка действий.
1. Необходимо получить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также документы, удостоверяющие личности сторон сделки:
- свидетельство о праве собственности на квартиру (или долю в квартире).
- документы, указанные в этом свидетельстве в качестве основания приобретения права собственности: договор купли-продажи / договор дарения / договор мены / договор передачи квартиры в собственность (приватизации) / свидетельство о праве на наследство / решение суда и т.д.;
- кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план;
- справку жилищно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по платежам и копии финансового лицевого счета (собственник квартиры может получить эти документы в управляющей компании вашего дома или ТСЖ);
- единый жилищный документ и выписку из домовой книги, в том числе, архивную (данные документы собственник квартиры может получить в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность);.
- если квартира является общим имуществом супругов (приобретена в период брака и брачным договором не установлено, что она является единоличной собственностью одного из супругов), получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а также согласие органов опеки и попечительства в случае такой необходимости. Согласие необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется. Согласие удостоверяет нотариус;
- если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца);
- выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов и обременений (можно получить в территориальном отделении Росреестра в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса);
- документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ - паспорт; для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, - общегражданский паспорт; для иностранных граждан - вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, - свидетельство о рождении (ст. 16 Закона).
С более подробным перечнем необходимых документов Вы можете ознакомиться по ссылке:
http://riskover.ru/content/Perechni_documentov/perechen_predmet_sdelki_zilaya_nedviz
2. Проверьте юридическую чистоту приобретаемой квартиры с помощью экспертной правовой системы Рисковер (www.riskover.ru) и/или с помощью профессионального юриста. Если такой проверкой принебречь, то существует риск утраты права собственности на купленное жилье в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной сделкой.
3. Подготовьте договор купли-продажи квартиры.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, - конкретный адрес квартиры в составе дома, этаж, площадь согласно документам и назначение, а также цену (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; п. 6 ст. 12 Закона).
Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению, а также продажа долевой собственности (п. 2 ст. 30 Закона N 122-ФЗ).
Нотариальное удостоверение договора облагается государственной пошлиной, размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).
Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность. 4. Расчеты за квартиру целесообразно осуществлять таким образом, чтобы в случае если переход права собственности по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, вы (покупатель квартиры) могли беспрепятственно получить свои деньги. Такими способами расчетов могут быть: закладка денег в сейфовую ячейку банка и аккредитив. У каждого из этих способов есть преимущества и недостатки. В частности, из сейфовых ячеек банка случаются пропажи денег. Как правило, банки заключают договор аренды сейфовой ячейки, а не договор хранения ценностей в ячейке. При заключении договора аренды ячейки банк не несет ответственности за пропажу вещей из ячейки. Поэтому, если вы выбрали в качестве способа расчетов за квартиру сейфовую ячейку, то поищите банк, который заключает именно договор хранения ценностей в ячейке. Также неплохим способом расчетов за квартиру является аккредитив. Однако, в связи с тем, что в данный момент Банк России почти каждую неделю у какого-либо банка отзывает лицензию на совершение банковских операций, целесообразно выбрать для открытия аккредитива банк из числа наиболее надежных и крупных банков, то есть банк из так называемой категории too big to fall (например, Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и т.п.).
5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности в территориальном отделении Росреестра.
Заявление на государственную регистрацию и документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте (п. 2 ст. 16 Закона).
Уплатите госпошлину за государственную регистрацию в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона).
Важно!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона).
Получите расписку о подаче документов на регистрацию (п. 6 ст. 16 Закона).
6. Получите документы после государственной регистрации перехода права собственности.
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона).
В г. Москве срок регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней в случае подачи документов в Росреестр в бумажном виде и пяти рабочих дней в случае подачи полного пакета документов в электронном виде (п. п. 1, 1.1 Приказа Управления Росреестра по Москве от 31.12.2014 N 372).
В указанный в расписке день получите в отделении Росреестра свидетельство о праве собственности на квартиру (п. 1 ст. 14 Закона).
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).
Правовые аспекты покупки земельного участка и жилого дома
Чтобы проверить есть ли информация о земельном участке в Росреестре вы можете запросить в Росреестре выписку из ЕГРП с информацией об этом участке. Эту выписку можно заказать на сайте Росреестра, в одном из территориальных управлений Росреестра, либо в Многофункциональных центрах государственных услуг.
Аналогичным образом нужно удостовериться в том, что в ЕГРП имеется информация о жилом доме.
Кроме того, в выписке из ЕГРП в отношении дома содержится информация обо всех обременениях дома, а в выписке из ЕГРП в отношении земельного участка содержится информация об обременениях земельного участка.
Если информация об участке содержится в ЕГРП согласно выписке из ЕГРП, а информация о доме, расположенном на этом участке, в ЕГРП отсутствует, то продавец может предложить вам указать в договоре купли-продажи лишь то, что продается земельный участок (а дом в договоре не указывать). Однако, в таком случае не исключен риск признания впоследствии сделки недействительной (ничтожной), поскольку воля продавца согласно такому договору купли-продажи будет направлена лишь на продажу участка, без продажи дома, тогда как продажа участка без расположенного на нем дома запрещена Земельным кодексом РФ.
Проверка юридической чистоты сделки по покупке дома и земельного участка
Перед покупкой земельного участка и дома обязательно нужно проверить все правоустанавливающие документы на земельный участок и недвижимость, чтобы выявить юридические риски, существующие при такой покупке. Эту проверку можно осуществить самостоятельно на сайте www.riskover.ru. Там же имеется и перечень необходимых для такой проверки документов.
Необходимо особенно осторожно относится к покупке земли и недвижимости, влекущей повышенные риски для покупателя:
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется представителем продавца по доверенности,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется пожилыми людьми, дееспособность которых вызывает сомнения,
- покупка земли и недвижимости, продажа которых осуществляется опекунами несовершеннолетних лиц, либо лиц, признанных недееспособными,
- покупка земли и недвижимости, полученных по наследству;
- покупка земли и недвижимости, которые перепродавалась несколько раз за сравнительно небольшой период времени;
- покупка приватизированного жилого дома, если имеются лица, отказавшиеся от приватизации этого дома (особенно, если в жилом доме на момент приватизации жили несовершеннолетние, на которых дом приватизирован не был).
Необходимо обратить внимание на давность сделок, на основании которых участок земли и недвижимость были приобретены их текущим собственником, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
При наличии судебных споров в отношении земельного участка или дома покупателю нужно дождаться их окончания и вступления решения суда в законную силу (крайне желательно дождаться также истечения срока для обжалования решения, вступившего в законную силу).
Покупка участка и дома через риелтора упростит поиск и оформление недвижимости, возможно, снизит риски при покупке недвижимости, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, если риелтор квалифицированный, то он обладает необходимыми знаниями о том как проверить недвижимость. Однако, таких риелторов не так уж и много. Если вы чувствуете в себе способность разобраться в вопросах сделок с недвижимостью, то можете самостоятельно проверить недвижимость при покупке. В этом случае, очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить недвижимость при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить недвижимость при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой недвижимости при покупке.
Можно ли провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки недвижимости и земельного участка при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки недвижимости и земельного участка при покупке?
Да, вы можете провести проверку недвижимости и земельного участка при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте www.riskover.ru содержится перечень документов, необходимый для проверки недвижимости и земельного участка при покупке, образцы и формы документов.
Кроме того, даже если вы поручили проверку недвижимости и земельного участка при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку недвижимости и земельного участка с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке недвижимости и земельного участка были доведены до вашего сведения.
Читайте далее о договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Полезные ссылки:
Форма договора купли-продажи дома с земельным участком
Экспертная система для самостоятельного проведения юридической экспертизы документов при покупке дома и земельного участка
Если вы купили квартиру с долгами по оплате коммунальных услуг
Перечень таких документов есть тут (нажмите на ссылку).
После получения всех необходимых документов для проверки проведите юридическую экспертизу этих документов при помощи экспертной онлайн системы Рисковер.
Система Рисковер автоматически сгенерирует юридическое заключение по вашей сделке с указанием всех юридических рисков, связанных с покупкой квартиры, а также причин наличия этих рисков. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, вы сможете выявить все сопутствующие этому риски при помощи Системы Рисковер.
С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).
При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в данном доме.
По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).
В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.
При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуется придерживаться следующего порядка действий.
1. Запросите справку из управляющей компании, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива о состоянии задолженности по коммунальным услугам.
Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.
Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.
2. Направьте уведомление в УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры.
О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.
3. Уведомите бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности.
Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомите его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.
Полезные ссылки:
Система Рисковер, выявляющая юридические риски при покупке квартиры;
Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при покупке квартиры;
Форма договора купли-продажи квартиры.
Проверка паспорта гражданина РФ
Паспорт является основным документом, удостоверяющим личность гражданина РФ (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828). Его получают в строгом соответствии с установленными правилами. Содержащаяся в паспорте информация должна поддерживаться в актуальном состоянии, чтобы личность гражданина могла быть установлена достоверно.
Для проверки подлинности паспорта нужно учитывать основания признания паспорта недействительным и признаки, которым должен соответствовать подлинный паспорт.
Основания признания паспорта недействительным
Нарушения в оформления паспорта могут являться основанием для его недействительности. Недействительными признаются следующие паспорта (п. п. 1, 2 Положения, утв. Приказом ФМС России от 11.03.2014 N 178):
1) оформленные на утраченных (похищенных) бланках паспорта;
2) оформленные на основании недостоверных сведений, указанных заявителем;
3) оформленные на основании поддельных документов, представленных заявителем для выдачи или замены паспорта;
4) выданные гражданину, в отношении которого территориальный орган ФМС России установил факт отсутствия гражданства РФ;
5) выданные гражданину, в отношении которого решение о приобретении гражданства РФ отменено на основании судебного постановления об установлении факта использования подложных документов или сообщения заведомо ложных сведений при приобретении гражданства РФ;
6) выданные гражданам, у которых имеется действительный паспорт.
Если органы внутренних дел или ФМС России выявят такой паспорт, они должны его изъять (п. 7 Постановления N 828; п. 3 Положения N 178).
О недействительности паспорта свидетельствует наличие в нем отметок или записей, не предусмотренных Положением о паспорте гражданина РФ, например отметок о пересечении государственной границы (п. 6 Положения N 828).
Также, не установлены нормативно, но применяются на практике, в частности для решения вопроса о привлечении к административной ответственности по ст. 19.15 КоАП РФ, следующие основания для признания паспорта недействительным:
- истечение срока действия паспорта в связи с достижением гражданином возраста, по наступлению которого паспорт подлежит замене (п. 7 Положения N 828; Вопрос 15 в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006; Определение Конституционного Суда РФ от 25.02.2010 N 376-О-О);
- изменение гражданином Ф.И.О. и необращение в установленный срок за заменой паспорта (п. п. 12, 15 Положения N 828; Постановление Московского городского суда от 16.12.2013 N 4а-2738/13).
Как проверить паспорт по списку недействительных паспортов
Учет признанных недействительными паспортов гражданина РФ ведет ФМС России (п. 7.13.15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.07.2012 N 711).
Подлинность паспорта гражданина РФ можно проверить на официальном сайте ФМС России в сети Интернет при помощи сервиса "Проверка по списку недействительных российских паспортов". Однако полученная информация носит справочный характер, поэтому для получения юридически значимой официальной информации относительно подлинности паспорта рекомендуется письменно обратиться в территориальное подразделение ФМС России по месту выдачи паспорта гражданина РФ. Срок рассмотрения обращения - 30 дней (п. п. 13, 75 Положения, утв. Приказом ФМС России от 21.03.2014 N 208).
Подлинный паспорт должен соответствовать следующим признакам
Подлинный паспорт должен соответствовать, в частности, следующим признакам (п. п. 2, 17 Описания, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828):
- бланк паспорта должен быть сшит по всей длине корешка двухцветной нитью с пунктирным свечением в ультрафиолетовом излучении;
- бланк паспорта изготавливается с использованием специальной бумаги, содержащей три вида защитных волокон;
- внутренние страницы бланка паспорта имеют видимое на просвет изображение общего водяного знака, содержащего при рассмотрении в проходящем свете объемные начертания букв "РФ";
- в бумагу 19-й и 20-й страниц бланка паспорта введена защитная металлизированная нить, меняющая цвет в зависимости от угла зрения, при этом отдельные участки нити видны на поверхности 19-й страницы.
- на 5-й, 7-й, 9-й, 11-й, 13-й, 15-й и 19-й страницах напечатано выполненное стилизованными буквами в орнаментальном оформлении слово "Россия";
- соответствовать иным признакам, в том числе иметь правильную нумерацию бланка паспорта и ее расположение, обложку и рисунок и т.д.
Кроме того, в бланке паспорта могут быть применены специально разработанные вшиваемые или вкладываемые элементы, предназначенные для повышения сохранности вносимых записей или для защиты бланка и произведенных в нем записей от подделок.
Приведенный перечень оснований для проверки подлинности паспорта не является исчерпывающим.
При совершении сделок существует множество юридических рисков, помимо недействительности паспорта контрагента. Выявить такие юридические риски вы можете с помощью экспертной правовой системы Рисковер.
Полезные ссылки:
Правовая экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков, существующих при заключении сделок
Официальный сайт Федеральной миграционной службы - www.fms.gov.ru
Как выявить юридические риски при заключении сделки (договора), а также проверить надежность партнера или контрагента
А ведь последствия пренебрежения к вопросу выявления юридических рисков при совершении сделок могут быть весьма плачевными. В случае признания сделки недействительной стороны согласно Гражданскому Кодексу должны вернуть друг другу все полученное по сделке. Чем это может грозить сторонам. Предположим, гражданин купил квартиру, но сделку купли-продажи квартиры через некоторое время признали недействительной. В этом случае в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество будет изменена запись о собственники квартиры обратно с покупателя на продавца, то есть, покупатель потеряет купленную квартиру. А вот получит ли покупатель квартиры обратно заплаченные за квартиру деньги, большой вопрос. Если продавец добровольно деньги покупателю не отдаст, то покупатель вынужден будет взыскивать эти деньги с продавца. Но ведь продавец может и отказаться возвратить эти деньги добровольно. У покупателя квартиры есть риск вообще не получить обратно своих денег.
Похожие ситуации могут возникать и при покупке автомобилей.
Признание недействительными сделок между юридическими лицами также может привести к убыткам одной из сторон сделки. Особенно это актуально для банков, лизинговых компаний.
Чтобы проверить заключаемую сделку на предмет наличия / отсутствия оснований для признания ее недействительной необходимо запросить у контрагента по сделке необходимые для проверки документы. Перечни документов, которые нужны для проверки по разным видам сделок доступны по ссылке.
После получения необходимых документов нужно с помощью экспертной правовой онлайн системы Рисковер выявить юридические риски. После ответов на вопросы Рисковера вы получите юридическое заключение с описанием правовых рисков, существующих при совершении сделки.
При заключении сделок также необходимо собрать информацию о фирме, индивидуальном предпринимателе или физическом лице, с которым эта сделка заключается. Для этих целей в сети имеется масса полезных сервисов.
Проверка действительности паспорта гражданина РФ
Этот сервис содержит информацию о том, был ли паспорт украден, потерян, оформлен на утраченном (похищенном) бланке / выдан в нарушение установленного порядка или признан недействительным.
Сервис находится на сайте УФМС РФ по адресу:
http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
Информация об объектах недвижимости
Эта информация есть на сайте Росреестра России: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request
ФИО собственника недвижимости сервис не выдает, но иная информация доступна для изучения.
Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц / индивидуальных предпринимателей
Информация о юридических лицах и ИП содержится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — http://egrul.nalog.ru/
Также по адресу https://service.nalog.ru/vyp/ можно бесплатно получить выписку из ЕГРЮЛ/ЕРИП в форме электронного документа.
Проверка юридических лиц, на предмет наличия задолженности по уплате налогов и/или непредставления налоговой отчетности свыше 1 года
Сервис расположен на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — https://service.nalog.ru/zd.do
Проверка фактического и юридического адреса организации
Иногда нужно узнать юридический адрес (место нахождения) юридического лица. Например, для отправки официальной корреспонденции.
Юридические лица, у которых юридический адрес не совпадает с фактическим, вызывают подозрения.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы)по адресу http://egrul.nalog.ru/
Проверка адресов массовой регистрации юридических лиц
С помощью сервиса можно узнать является ли юридический адрес организации «массовым». То есть, если одному и тому же адресу зарегистрировано много юридических лиц. Этот свидетельствует о том, что фирмой, зарегистрированная по этому адресу - фирма-однодневка и лучше с ней сделку не заключать.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) по адресу https://service.nalog.ru/addrfind.do
Проверка сведений, опубликованных в журнале «Вестник государственной регистрации» о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ
На сайте ФНС (федеральной налоговой службы) — http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/
Проверка сообщений юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации»
На сервисе имеется информация о наличии сообщений о принятии решений о ликвидации, о реорганизации, об уменьшении уставного капитала, о приобретении обществом с ограниченной ответственностью 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Сервис находится на сайте ФНС (федеральной налоговой службы) по адресу http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/vgr/
Проверка физического лица (ИП или организации) на наличие судебных дел в федеральных судах общей юрисдикции
Информация содержится на сайте ГАС «Правосудие» — http://www.sudrf.ru/index.php?id=300#sp
Информация не полная. Многих дел может не быть. Для некоторых дел публикуются полные тексты судебных актов (решений, постановлений, определений).
Проверка организации или ИП на наличие судебных дел в арбитражных судах
Система БРАС (банк решений арбитражных судов) — http://ras.arbitr.ru/,
Система КАД (картотека арбитражных дел — текущие дела, незаконченные) — http://kad.arbitr.ru/.
Проверка организации, ИП или физического лица по базе судебных приставов (сведения об исполнительных производствах)
Информация содержится на сайте ФССП (федеральной службы судебных приставов) — http://fssprus.ru/iss/ip/
Риски нанимателя при найме квартиры
Полный перечень документов, которые нужно проверить нанимателю при найме квартиры, можно посмотреть на сайте экспертной правовой онлайн системы Рисковер (нажмите на ссылку).
Кроме того, с помощью системы Рисковер вы можете онлайн выявить юридические риски, которые имеются при заключении договора найма.
Документы и нормативные акты, регулирующие отношения сторон при найме жилья.
Стороны договора найма - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник или управомоченное лицо собственника жилого помещения. Наниматель - лицо, которое планирует пользоваться и владеть жилым помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату.
В статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации указано следующее: "Собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма или безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды". Такие договоры совершаются в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение таких договоров не обязательно. Порядок заключения и исполнения договоров найма регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Хотелось бы обратить внимание, что риелторская деятельность направлена исключительно на извлечение прибыли, а не на защиту интересов сторон договора найма. Надо помнить, что для агентств недвижимости самое главное - заключить как можно больше сделок, а не защитить стороны договора и упредить негативные их последствия. Если такие последствия, конечно, последуют. Поэтому каждый раз, сталкиваясь с необходимостью сдать (снять) жилое помещение, самое разумное – вникнуть в специфику самому. Это не так сложно.
Наиболее часто распространенные нарушения договора найма.
Нарушают договоры найма обе стороны. И собственник жилья, когда он вдруг в одностороннем порядке уменьшает срок действия договора без предупреждения нанимателя и без возмещения убытков, и наниматель, который может, вообще не предупреждая наймодателя, выехать из квартиры, не поставив собственника в известность, а порой оставляя квартиру в таком состоянии, что необходимо потратить немалые деньги, чтобы привести ее в первоначальный вид.
От последнего при заключении договора собственник почти всегда пытается застраховаться, беря вперед оплату за последний месяц аренды. А вот нанимателю застраховаться от нежелательных односторонних изменений договора со стороны наймодателя сложнее. Вернее, условия о выплате компенсации и сроках, за которые наниматель должен быть предупрежден о расторжении договора найма, указать в договоре можно, однако по различным причинам впоследствии взыскать с собственника эту компенсацию представляется проблематичным.
Дело в том, что принудительно взыскать компенсационные суммы возможно только через суд, что, как мы знаем, занимает много времени. В данном случае встает вопрос необходимости или целесообразности потратить большое количество времени сначала на получение положительного решения суда, а на взыскание непосредственной суммы долга. Как правило, потерпевшие от собственников наниматели не используют это свое право на денежное возмещение убытков, так как они всегда несопоставимы с необходимыми временными и трудовыми затратами на восстановление нарушенного права.
В этих отношениях часто приходится говорить о сильной и слабой стороне договора. Естественно, собственник - сильная сторона. Наниматели же должны надеяться только на себя, внимательно подходить к заключению договора найма.
Пункты договора найма, на которые нужно обратить внимание
Для договора найма существенными условиями могут (и должны) быть данные о наличии права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник, а доверенное лицо), указание лиц, имеющих право пользования жилым помещением (зарегистрированных на жилой площади), условия о возможности содержания в квартире домашних животных. Особое внимание - на несовершеннолетних детей, срок действия договора, возможность одностороннего отказа от исполнения договора, обязанность оплаты дополнительных денежных средств, кроме арендной платы (оплата коммунальных услуг, телефонной связи, Интернета). Естественно, важна сумма ежемесячных арендных платежей, возможность ее изменения, сроки внесения оплаты по договору найма жилого помещения, порядок подтверждения внесения денежных средств в качестве платы за проживание в квартире, штрафные санкции (неустойка) в случае одностороннего расторжения договора найма.
В зависимости от ситуации стороны могут включить в договор найма любые другие условия, считая их существенными, накладывающими обязанность на стороны договора и устанавливающими ответственность в случае нарушения условий договора.
Что такое "договор поднайма".
Суть договора поднайма заключается в том, что наниматель жилья, в свою очередь, может пересдать квартиру внаем иным лицам. Однако поднаем жилого помещения возможен исключительно с согласия собственника имущества. Как правило, собственники очень неохотно идут на пересдачу от их имени нанимателем жилого помещения.
Полезные ссылки:
Перечень документов, необходимых для выявления юридических рисков при заключении договора найма;
Экспертная система Рисковер, с помощью которой онлайн можно выявить юридические риски, существующие при заключении договора найма;
Форма договора найма квартиры.
Если квартира продается срочно. Каковы риски покупателя?
Покупателю же, планирующему купить недвижимость у продавца, который торопится и сильно снижает цену на объект, нужно быть предельно внимательным и осторожным при покупке. Есть риск потерять и свои деньги и купленную на них недвижимость.
Вот почему покупателю важно, прежде всего, проверить юридическую чистоту квартиры, предварительно собрав необходимые документы согласно перечню (для просмотра перечня нажмите на эту гиперссылку).
Проверить же юридическую чистоту сделки можно с помощью бесплатной интернет-системы Рисковер.
Система Рисковер выявит юридические риски, укажет причины их наличия и перечень документов, которые дополнительно нужно запросить у продавца квартиры.
Срочная продажа недвижимости, как правило, говорит о том, что цена недвижимости существенно ниже аналогов. Кроме того, это может означать, что на недвижимость имеются все необходимые для продажи документы.
Покупатель должен выяснить причину срочной продажи недвижимости. Ведь срочная продажа может быть индикатором мошеннической сделки. Покупатель недвижимости несет риск потери уплаченных за нее денег. Поэтому для покупателя особенно важно взвесить все за и против, проанализировать до сделки все возможные риски покупки.
Причины срочной продажи должны быть обоснованы и не вызывать у покупателя подозрений, поскольку продавец с целью продать недвижимость срочно, делает существенную скидку (дисконт) от рыночной цены недвижимости. Значит, причины для срочной продажи квартиры или иной недвижимости должны быть весомыми и логически обоснованными.
Продавец получил квартиру в наследство
Срочная продажа полученной в наследство квартиры может быть обусловлена тем, что продавец, получивший квартиру в наследство, проживает в другом месте и ему нужно быстрее вернуться домой по каким-либо делам.
Если квартира продается срочно и по доверенности от имени продавца, то эта сделка влечет для покупателя повышенный риск. Настоятельно рекомендуем отказаться от этой сделки.
Доверенность, выданная продавцом, может быть отозвана в любой момент. Также доверенность может оказаться подложной. Если это окажется так, то заключенная по такой доверенности сделка купли-продажи будет признана недействительной и купленная квартира будет возвращена продавцу, а вот удастся ли вернуть покупателю уплаченные за квартиру деньги, большой вопрос.
Продавец переезжает на постоянное место жительства в другую страну
Срочность продажи недвижимости может быть обусловлена переездом продавца в другую страну.
Но срочность продажи недвижимости в этом случае вряд ли может быть весомым обоснованием. Обычно к отъезду за границу готовятся заблаговременно, поэтому срочная продажа недвижимости с дисконтом в такой ситуации подозрительна.
Более правдоподобной в данном случае может быть продажа недвижимости с дисконтом, если недвижимость имеет в силу каких-либо причин низкую ликвидность, то есть если на нее трудно найти покупателей (плохое состояние квартиры или неудачное ее месторасположение и т.п.).
Срочный размен квартиры
Причина срочной продажи недвижимости может быть в необходимости срочного размена квартиры, например, при разводе или в иных обстоятельствах, когда нужно одну квартиру разменять на две. В такой ситуации дисконт с целью быстрой продажи квартиры позволит бывшим супругам быстрее купить отдельное жилье и разъехаться.
Продажа квартиры, обремененной ипотекой
Многие ипотечные заемщики столкнулись с невозможностью выплачивать ипотечный кредит в связи с потерей работы, закрытием собственного бизнеса или иными обстоятельствами, которые привели к невозможности выплачивать ипотечный кредит. С целью погашения своих долгов ипотечники стремятся побыстрее продать заложенную недвижимость, так как при просрочке по ипотеке банки начисляют им пени. Поэтому такие ипотечные заемщики могут стараться быстрее продать квартиру по цене с дисконтом.
При покупке заложенной квартиры необходимо обратить внимание на то, что для ее купли-продажи необходимо получить на это согласие залогодержателя (как правило, это банк, выдавший ипотечный кредит). Покупателю в данном случае важно сопоставить размер скидки от рыночной цены квартиры с размером долга по кредиту, который существует на дату покупки. Ведь если кредит не будет полностью погашен за счет вырученных продавцом от продажи квартиры средств, то этот долг должен будет отдавать уже покупатель квартиры, поскольку квартира будет продана с обременением ипотекой и ее покупатель автоматически станет залогодателем по ипотечному кредиту. Значит, если кредит не погашается за счет средств, вырученных от продажи, то скидка от рыночной цены квартиры должна быть уж точно не меньше, чем остаток долга по кредиту.
Почему срочность продажи квартиры играет на руку мошенникам
Мошенников, хотят совершить аферу максимально быстро.
Часто от имени собственника недвижимости действую мошенники. Поэтому для них важна быстрота, чтобы собственник недвижимости, его родственники или иные лица не узнали об афере. Скорость позволяет мошенникам быстро скрыться и замести следы.
Кроме того, срочная продажа не дает возможности покупателю хорошо проверить юридическую чистоту сделки. Проведение срочной продажи позволяет продать квартиру при наличии юридических или иных проблем, которые трудно выявить быстро.
Также причиной срочной продажи квартиры вполне может являться экологическое загрязнение района, в котором находится недвижимость, сильно пьющие или шумные соседи. Покупая квартиру сорочно, вы не сможете проверить все данные обстоятельства.
Рекомендации, позволяющие минимизировать риски покупателя
1. С подозрением относится к вариантам срочной продажи недвижимости, выяснять и проверять причины этой срочности;
2. Глубокая и всеобъемлющая проверка документов по квартире с помощью системы Рисковер позволит минимизировать юридические риски;
3. Привлечение юриста к составлению договора купли-продажи и к проведению сделки с целью установления максимальных гарантий для покупателя (в том числе, обеспечение исполнения продавцом обязательств по возврату денег за квартиру при признании купли-продажи недействительной поручительством иных лиц);
4. Страхование риска утраты права собственности на недвижимость (титула) в страховой компании.
Полезные ссылки:
Перечень документов, необходимых для проверки юридической чистоты сделки по покупке квартиры;
Экспертная юридическая интернет-система Рисковер для выявления юридических рисков покупателей недвижимости;
Форма договора купли-продажи квартиры.
Покупка прав на квартиру в новостройке. Какие договоры заключать
Прежде всего, нужно отметить, что какой бы способ приобретения строящегося жилья вы не избрали, необходимо проверить документы по застройщику и объекту строительства. Перечень документов можно посмотреть тут (нажмите на ссылку). Проверить же эти документы и выявить риски, которые существуют при покупке прав на квартиру в строящемся доме вы можете с помощью экспертной онлайн-системы Рисковер.
Какие же виды приобретения прав на квартиру в строящемся доме практикуются на российском рынке первичного жилья? Какие из них наименее рискованные?
Застройщики предлагают разнообразные виды договоров с целью приобретения прав на квартиру на стадии строительства. Тем не менее, всего три способа являются легитимными способами реализации гражданам прав на квартиры на стадии строительства дома:
1. Реализация квартир с помощью Жилищно-Строительного Кооператива (ЖСК) или Жилищно-Накопительного Кооператива (ЖНК) (закон № 215-ФЗ);
2. Продажа прав на квартиры на основании договора долевого участия в строительстве (ДДУ) (закон № 214-ФЗ);
3. Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).
Иные виды договоров, которые заключаются с целью продажи прав на квартиры в строящихся домах являются незаконными, направленными на уклонение от предоставление покупателям таких прав установленных законом гарантий. Такими договорами являются:
• Предварительный договор долевого участия в строительстве;
• Предварительный договор купли-продажи;
• Договор займа;
• Договор купли-продажи векселя (вексельная схема);
• Договор инвестирования;
• Договор соинвестирования;
• Договор переуступки прав требований по договору инвестирования / договору соинвестирования;
• Иные виды договоров.
Подобные договоры не защищают покупателя от реализации прав на одну и ту же квартиру нескольким гражданам. Кроме того, покупатель, заключивший такие договоры, не защищен нормами закона 214-ФЗ. Хотя, необходимо иметь ввиду, что нормы ФЗ «О защите прав потребителей» все же защищают покупателя прав на квартиры и по таким договорам.
Договор долевого участия в строительстве
Закон № 214-ФЗ и договор долевого участия в строительстве максимально защищает покупателя прав на квартиру в строящемся доме.
Преимущества договора долевого участия в строительстве
• Требования к Договору долевого участия в строительстве указаны в законе. В случае несоблюдения этих требования Росреестр откажет в регистрации этого договора.
• Договор долевого участия в строительстве регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи прав на квартиру по этому договору;
• Исполнение обязанностей застройщика перед дольщиками должно быть обеспечено страховкой страховой компании или поручительством банка, а также залогом земельного участка (прав аренды земельного участка), на котором ведется строительство и залогом строящегося дома;
• Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой несет застройщик.
Недостатки договора долевого участия в строительстве
• Даже договор долевого участия в строительстве не гарантирует, что здание будет достроено (имеется лишь гарантия возврата денег в случае недостроя);
• Сроки сдачи дома могут переноситься. Закон лишь обязывает застройщика правильно указать причину задержки и сообщить ее дольщикам.
Договор уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве
Данный договор сочетает все преимущества и недостатки договора долевого участия в строительстве. По сути, в результате уступки (цессии) вы становитесь на место дольщика в договоре долевого участия в строительстве, который заключил этот договор ранее. Главное, чтобы вам передали оригинал договора долевого участия в строительстве, права по которому вам уступают, документы об уплате всех предусмотренных этим договором платежей за квартиру. Практически в 99% случаев требуется еще и письменное согласие застройщика на уступку вам прав по договору долевого участия в строительстве.
Жилищно-строительный кооператив
Порядок деятельности кооперативов и заключения договора паевого накопления установлен законом 215-ФЗ.
Права пайщика указаны в уставе ЖСК.
В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из ЖСК и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.
Следует учесть, что действие закона «О долевом участии в строительстве» № 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления.
Недостатки членства в жилищно-строительном кооперативе:
• Договор паевого накопления не регистрируется, что предполагает возможность неоднократной продажи прав на квартиру;
• Руководство кооператива прописывает устав без ограничений закона 214-ФЗ, что может повлиять на затягивание сроков сдачи дома и иные нарушения прав дольщиков.
Предварительный договор долевого участия в строительстве
Данный договор можно спутать с договором долевого участия в строительстве, который регулируется законом 214-ФЗ. Но на самом деле предварительный договор долевого участия в строительстве отличается от договора долевого участия в строительстве не только словом «предварительный» в наименовании, но и смыслом и содержанием.
Смысл предварительного договора: то, что его стороны в будущем намерены заключить договор долевого участия в строительстве.
Предварительный договор нигде не регистрируется, а значит не защищает от двойных продаж. Но оплатить цену прав на квартиру покупателю предлагается уже в момент подписания предварительного договора. Договор не дает никаких прав требования на строящееся жилье.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Предварительный договор купли-продажи
Договор, как и предыдущий, не обязывает ни к чему, кроме заключения в будущем договора купли-продажи квартиры.
Предварительный договор не регистрируется, поэтому есть риск двойных продаж.
Никаких гарантий по закону № 214-ФЗ.
Договор займа или продажа векселя
Покупателю никто ничего не гарантирует в части сроков передачи квартиры, качества работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.
Никаких гарантий от двойных продаж и никакой защиты прав по закону № 214-ФЗ.
Договор уступки прав требования (цессии) по договорам инвестирования / соинвестирования
Риски аналогичны предшествующим рассмотренным видам договоров.
Заключение
Выбирая форму приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель действительно защищен от риска потери денег только в случае использования законных схем, а именно – подписания договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных случаях покупатель действует на свой страх и риск, а стремление сэкономить может обернуться серьезными неприятностями.
Полезные ссылки:
Перечень документов для проверки застройщика и объекта строительства;
Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении квартиры в строящемся доме, а также иной недвижимости.
Форма договора долевого участия в строительстве.
Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве.
Как застраховаться от риска утраты права собственности на приобретенную недвижимость (страхование титула)
Чтобы данный юридический риск не реализовался необходимо тщательно проверять документы на недвижимость перед ее покупкой.
Перечень документов, которые нужно проверить перед покупкой жилой недвижимости вы можете посмотреть тут (нажмите на гиперссылку).
После того, как все необходимые для проверки документы собраны, вы можете самостоятельно выявить юридические риски, существующие при покупке недвижимости. Для этого вам нужно воспользоваться экспертной интернет-системой Рисковер (для этого нажмите на ссылку). После ответов на вопросы системы относительно имеющихся документов их содержания система Рисковер сформирует юридическое заключение о рисках, существующих при покупке недвижимости.
Вы спросите, а что же делать, если недвижимость уж очень нравится, но экспертная система Рисковер выявила юридический риск признания сделки купли-продажи недействительной. Идти на риск и покупать недвижимость или отказаться от сделки по покупке и искать менее рискованный вариант?
Есть ответ и для такого непростого вопроса. Вы можете купить приглянувшийся объект недвижимости и застраховаться от риска утраты права собственности на него в страховой компании.
Собственник недвижимости может застраховать риск утраты права собственности на нее, заключив договор титульного страхования.
При титульном страховании вы получите возмещение ваших убытков, если на недвижимость заявят обоснованные требования иные лица и имущество будет передано им.
Страхователем по договору титульного страхования является покупатель (новый собственник недвижимости). Однако, при заключении договора титульного страхования нужно внимательно изучить условия, на которых осуществляется это страхование, особенно важно проверить в каких случаях страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения. Ведь не секрет, что некоторые российские страховые компании всеми правдами и неправдами стараются не выплачивать страховое возмещение даже в случаях, когда для выплаты есть все основания. Поэтому, титульное страхование нельзя расценивать как панацею от рисков при покупке недвижимости. Скорее это мера по минимизации таких рисков. Кроме того, титульное страхование может стоить не дешево. На взгляд автора, если страховая компания отказывается страховать титул по конкретному объекту недвижимости или устанавливает завышенную цену такой услуги, то следует проанализировать все имеющиеся риски и задуматься об отказе от приобретения такого объекта, поскольку указанные обстоятельства могут свидетельствовать о большой вероятности наступления страхового случая. В договоре страхования титула нужно предусмотреть следующие условия.
1. Имущество, титул на которое страхуется:
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- здания и строения;
- земельные участки;
- иная недвижимость.
2. Страхуемый имущественный интерес
Риск утраты права собственности на недвижимость на основании вступившего в законную силу решения суда.
3. Событие, на случай наступления которого осуществляется титульное страхование (страховой случай):
- признание сделки по покупке недвижимости недействительной (ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ);
- истребование недвижимого имущества из незаконного владения покупателя (то есть, из вашего владения), в том числе у добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ);
- истребование недвижимости, которая была обременена правами третьих лиц, например находилась у них в залоге или под арестом (ст. ст. 460, 461 ГК РФ).
4. Размер страховой суммы
Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховая компания обязуется возместить вам ущерб, то есть выплатить страховое возмещение (п. 1 ст. 947 ГК РФ).
Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость передана в залог банку.
5. Срок действия договора страхования
Срок действия договора страхования выбираете вы. Рекомендуем заключать договор на три года со дня приобретения права собственности, так как срок исковой давности составляет три года (ст. 196, п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Если договор страхования заключается в отношении имущества, приобретенного в кредит и переданного в залог банку, срок действия договора может быть равным сроку действия договора об ипотеке.
6. Страховая премия, порядок и сроки выплаты
Страховая премия представляет собой плату за страхование, которую вы должны уплатить страховой компании в порядке и в сроки, которые установлены договором страхования (п. 1 ст. 954 ГК РФ).
Договором может быть предусмотрена оплата страховой премии в рассрочку. В этом случае вы вносите страховые взносы (п. 3 ст. 954 ГК РФ).
При определении размера страховой премии страховщик вправе применять разработанные им страховые тарифы. Страховой тариф по конкретному договору добровольного страхования определяется по соглашению сторон (п. 2 ст. 954 ГК РФ; ст. 11 Закона от 27.11.1992 N 4015-1).
Полезные ссылки:
Перечень документов для проверки сделки с недвижимостью на предмет выявления рисков;
Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков при покупке недвижимости.
Риски при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры
Согласно закону в предварительном договоре купли-продажи должны содержаться условия, позволяющие определенно установить объект продажи (квартиру), его цену, иные условия договора, относительно которых по заявлению продавца или покупателя должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, после заключения предварительного договора покупатель сможет требовать от продавца продажи ему квартиры по цене, зафиксированной в предварительном договоре, а продавец – покупки квартиры покупателем в срок, установленный предварительным договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона предварительного договора имеет право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Поэтому, предварительный договор купли-продажи квартиры не является гарантией получения квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю.
Риски заключения предварительного договора купли-продажи
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья какие-либо существенные риски для его сторон отсутствуют. Предварительный договор купли-продажи квартиры прекратит свое действие, если в оговоренный в этом договоре срок основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключать предварительный договора купли-продажи квартиры для приобретения квартиры в строящемся доме при одновременном внесении денег (полной или части цены) за квартиру крайне не рекомендуется, так как при заключении такого договора в целях приобретения прав на квартиру в строящемся доме покупатель несет очень существенные риски потери вложенных денег и неполучения квартиры (это и риск двойных продаж, когда права на одну и ту же квартиру продаются нескольким покупателям и риск невозврата денег в случае, если дом не будет достроен и оспаривания предварительного договора).
Продавать квартиры в строящемся доме застройщик имеет право только на основании договора долевого участия в строительстве. Договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации, тем самым защищая покупателей прав на квартиры от двойных продаж. Кроме того, законом для дольщиков по договору долевого участия в строительстве установлен ряд гарантий в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей (Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Обратите внимание, что часто недобросовестные застройщики предлагают вместо договора долевого участия в строительстве заключить предварительный договор долевого участия в строительстве. Предварительный договор долевого участия в строительстве – это, по сути, только обещание в будущем заключить договор долевого участия в строительстве. Поэтому такой предварительный договор не защищает интересов дольщика.
Полезные ссылки:
Перечень документов для проверки квартиры, покупаемой на вторичном рынке;
Перечень документов для проверки застройщика при покупке прав на квартиру в новостройке (на стадии строительства);
Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков покупателей квартир на первичном и вторичном рынке жилья;
Форма договора купли-продажи квартиры;
Форма договора долевого участия в строительстве.