Многие инвесторы, особенно из России, переживают, когда слышат словосочетание “арендная земля”, однако, это совершенно нормально для этого рынка.

 В связи с тем, что Бали – очень маленький остров, правительство Индонезии в свое время решило ввести запрет на покупку земли в собственность иностранцев, но экономика страны напрямую зависит от инвестиций в этот остров, поэтому есть формы собственности: 

1.  Leasehold или Hak Sewa (Право аренды)   Вид права: долгосрочная аренда 
   Это нотариальный контракт, который имеет юридическую силу и заключается у нотариуса. При покупке недвижимости через лизхолд вы покупаете сам объект навсегда, при этом арендуя землю. Стандартный срок договора аренды земли - 25 или 30 лет с правом преимущественного продления по истечению периода действия договора. В договоре аренды земли должны быть четко изложены права и обязанности арендодателя (владельца) и арендатора, включая арендные платежи, обязанности по обслуживанию. Налоги: При договорах  на право аренды земли Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор. 
   
   Варианты продления Leasehold:   

   Приоритетное продление — лендлорд обязан сначала предложить продление аренды текущему арендатору (в договоре прописываются варианты продления: по рыночной цене, по кадастровой, по фиксированной стоимости либо по ставке, привязанной к золоту) Если арендатор откажется, лендлорд может сдать объект другому

   Гарантированное продление — условие в контракте, по которому лендлорд заранее обязуется продлить аренду на определённый срок и по фиксированной цене. Это наилучший вариант для инвесторов, так как позволяет заранее определить стоимость продления.

                                                                                                                                                   
2.  Freehold или Hak Milik    Вид права: полное владение
   Это наивысшая форма права собственности на землю в Индонезии, доступная либо для граждан страны либо юридическому лицу с участием гражданина Индонезии, без участия иностранного капитала.
   
   Плюсы: 
   Неограниченные сроки владения
   Независимость от прежнего владельца земли 
   Минусы: 
   Цена на такую землю будет в 3-4 раза дороже
   Доступно только для граждан Индонезии, для того чтобы оформить, необходимо выдать займ гражданину Индонезии в залог недвижимости.
   Налог с покупки продажи -5% от кадастровой стоимости
    
3. «Право на использование» или Hak Pakai                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Нерезидент получает возможность полноправно использовать землю или жилье, и его право защищено законом, но недвижимость нельзя сдавать в аренду, она предназначена только для проживания. Иностранец получает именной сертификат на 30 лет (BPN), можно продлить до 80 лет. Приобретается только один участок площадью не более 20 соток.
    Этот титул доступен иностранцам, имеющим действующий вид на жительство, например KITAS, KITAP или визу ITAS на второе место жительства
    
4. «Право на строительство» или Hak Guna Bangunan   Вид права: долгосрочная аренда
   Чтобы воспользоваться этим правом необходимо открывать юридическое лицо, зарегистрированное в Индонезии - PT PMA (такая аббревиатура означает, что компания имеет иностранных учредителей) Эта форма владения позволяет юридическому лицу, зарегистрированному на территории Индонезии, владеть объектами недвижимости или строить их. Cрок договора 30 лет, с возможностью продления еще на 50 лет. Подходит для строительных и управляющих компаний
   Продление прав: приоритетное и гарантированное 
   
   Плюсы: 
   Срок владения землей дольше 
   Минусы: 
   Цена на такую землю будет в 3-4 раза дороже
   Необходимо открывать юридическое лицо в Индонезии

Если вы увидели в рекламе предложение о покупке недвижимости во Freehold (Фрихолд), речь идет именно о документе Hak Guna Bangunan , который также предполагает аренду с возможностью продления, но только от государства, а не от частного лица


ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ ОТ КЛИЕНТОВ:

• Если сейчас нужно было бы продлять лизхолд, как это считается по рыночной цене?

Сейчас примерно 530 $ за сотку в год средне рыночная. На сегодняшний день продление на 30 лет составляет около 19.000$ за 100 кв.м. 
Для примера, посчитаем маленькие апартаменты: за 30 метров продление срока аренды составит ~$6,000 на сегодняшний день, если бы потребовалось продление. Это касается юнитов, у вилл с бассейном в площадь включен в т.ч. сам бассейн

• Выгодно ли приобретать недвижимость по договору Leasehold (лизхолд)?

Безусловно, это выгодно! Leasehold хорош тем, что он делает недвижимость на Бали относительно дешевой по сравнению с другими направлениями. За счет аренды земли стоимость недвижимости значительно ниже, что увеличивает рентабельность инвестиций (ROI)
Leasehold дается всеми застройщиками не менее чем на 25-30 лет. За это время, даже если не учитывать пролонгацию и считать окупаемость только исходя из изначального срока, можно достичь ее через 5-7 лет. Таким образом, если инвестор перепродаст выбранный юнит через 5-7 лет, даже следующий покупатель за 20 лет владения окупит свои вложения 2-3 раза, это могут сделать также 2 или 3 поколения инвесторов.

Окупив свои вложения за 5-7 лет, вы начинаете получать пассивный доход до конца истечения срока аренды. Например, за последние два года стоимость земли в отдельных районах повысилась до 300%, стоимость вилл – до 70%, а арендная доходность увеличилась

Даже несмотря на то, что официально вы не являетесь полноправным собственником земли, ваша безопасность как инвестора защищена на законодательном уровне. Вы, как владелец, не пострадаете от действий индонезийца- собственника. Он не может расторгнуть договор в одностороннем порядке, заложить участок, приходить к вам, когда вздумается

• Что произойдет, если владелец земли не захочет продлевать аренду после окончания срока? У меня могут забрать землю?

Нет, никто не имеет права претендовать на вашу землю. Если по договору владелец земли обязан сделать первое продление, то ни он, ни его родственники не смогут отменить этот контракт. Именно поэтому важно юридическое сопровождение сделки и проведение Due Diligence перед следующими шагами инвестиционного процесса. Как правило, у инвесторов объектов от надежного застройщика есть приоритетное право на продление. Иными словами, если владелец земли решает продлить аренду, он продлевает её для инвесторов этого комплекса. 

Лучше всегда заказывать независимую юридическую проверку и проверять все документы, чтобы обезопасить себя в будущем, важно чтобы договор был составлен правильно, где будут четко прописаны условия продления аренды ( арендодатель приоритезирует арендатору возможность продления договора;  как будет проходить оценка стоимости земли при продлении, ведь когда срок аренды подойдет, то цена земли уже многократно вырастет, стоимость земли должна оцениваться по рыночной конъюнктуре тремя независимыми организациями и пр. важные условия)

Хотите узнать больше о безопасных инвестициях на Бали? 

Подписывайтесь на наш Tg-канал

WA: +79603490505 (для консультации)