Выморочное имущество и добросовестность Покупателя

[Мария]

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

23 июля 2019 года                  г. Москва

Тушинский районный суд г. Москвы 

в составе председательствующего судьи Уткиной О.В., 

при секретаре Шмигельской Л.О., Иноземцевой А.А. Мирошниченко Ю.В., 

с участием прокурора Органюк Ю.С., Байрамова М.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-0412/19 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Сахарову А.В., Токмакову К.А., Блиновой Н.А. и Блинову Д.А. о признании сделок недействительными, признании права собственности на выморочное имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Сахарову А.В., Токмакову К.А., Блиновой Н.А., Блинову Д.А. о признании сделок недействительными, признании права собственности на выморочное имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении.

В обоснование требований истец, ссылается на то, что спорная площадь представляет собой отдельную однокомнатную квартиру по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. *, корп.*, кв. *,собственником которой являлась одиноко проживавшая (данные изъяты), * г.р. 07.08.2017 (данные изъяты) умерла, и поскольку последняя не имела наследников ни по закону, ни по завещанию, спорное имущество является выморочным. Однако в результате оформления прав на выморочное имущество, стало известно, что после смерти наследодателя данное жилое помещение было трижды отчуждено, и согласно данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии право собственности (данные изъяты) на вышеназванное жилое помещение было прекращено 17.10.2017, то есть после ее смерти, и зарегистрировано право собственности Сахарова А.В. на основании договора купи-продажи жилого помещения (квартиры), который впоследствии 15.11.2017 года продал спорную квартиру Токмакову К.А., который 26.12.2017 года продал квартиру Блиновой Н.А., которая приобрела ее с привлечением денежных средств по ипотеке. Поскольку данные сделки были совершены после смерти (данные изъяты), которая со смертью утратила свою правоспособность, то истец просит признать недействительнымидоговоры купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. *, корп.*, кв. *, от 17.10.2017 года, заключенный между (данные изъяты) и Сахаровым А.В.; от 15.11.2017 года, заключенный между Сахаровым А.В. и Токмаковым К.А.; от 26.12.2017 года, заключенный между Токмаковым К.А. и Блиновой Н.А.;аннулировать запись об ипотеке на жилое помещение; прекратить право собственности Блиновой Н.А. на указанное жилое помещение; истребовать у Блиновой Н.А. жилое помещение; признать право собственности города Москвы на выморочное имущество; выселить Блинову Н.А., Блинова Д.А. из спорного жилого помещения со снятием с регистрационного учета по месту жительства.

Представитель истца, по доверенности Иванов А.А., в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Блинова Н.А. и представитель по доверенности Козлова В.Н., в том числе и ответчика Блинова Д.А., в судебном заседании иск не признали, указывая на добросовестность Блиновой Н.А., как покупателя. 

Ответчик Токмаков К.А. в судебном заседании исковые требования не признал, и пояснил, что в ноябре 2017 года решил приобрести квартиру. Путем личного поиска и подбора остановился на спорной квартире, чистота сделки не вызывала сомнение и было принято решение о покупке жилья, однако в связи с изменившимися обстоятельствами и необходимостью денежных средств, был вынужден спорную квартиру через месяц продать, покупателями оказались ответчики Блиновы, которые купили жилье с привлечением ипотеки. 

Ответчик Сахаров А.В. о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки суду не представил.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России», по доверенности Лукбанова Н.А., в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, полагая Блинову Н.А. добросовестнымприобретателем, проявившей должную осмотрительность и осторожность перед заключением договор купли-продажи, представила письменный отзыв.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В силу ст. 155 ГПК РФ разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания. 

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

В силу принципа диспозитивности гражданского процесса лица, участвующие в деле, самостоятельны в реализации принадлежащих им процессуальных прав, по собственному усмотрению осуществляют те или иные процессуальные действия, и, соответственно, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими тех или иных процессуальных действий.

Учитывая, что судом предприняты меры к надлежащему извещению всех участников процесса, в связи с чем, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, допросив свидетелей, заслушав мнение прокурора, полагавшего заявленные требования подлежащими удовлетворению, исследовавписьменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 154 ГКРФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 420 ч. 1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. п. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, возместить ее стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.

Как установлено в судебном заседании, (данные изъяты) являлась собственником жилого помещения – квартиры № * по адресу: г.Москва, ул.Планерная, д.*, корп.*.

07.08.2017 года (данные изъяты) умерла.

07.10.2017 года между (данные изъяты) и Сахаровым А.В. заключен договор купли-продажи жилого помещения (л.д.187-198), в соответствии с условиями которого продавец (данные изъяты)продала, а покупатель Сахаров А.В. купил квартиру, находящуюся по адресу: г.Москва, ул.Планерная, д.*, корп.*, кв.*, общей площадью 29,4 кв. м.

Согласно п. 2.1 договора, по соглашению сторон покупатель купил у продавца указанную квартиру за 4 900 000 руб.

Согласно п. 2.2 договора оплата стоимости квартиры, приобретаемой Покупателем по данному договору производится путем передачи наличных денежных средств продавцу в течение 3 дней с момента подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация права собственности произведена 07.10.2017 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации.

При этом в материалах регистрационного дела имеется расписка и копия паспорта, свидетельствующие о личном присутствии (данные изъяты) 07.10.2017 года при регистрации сделки, тогда как она скончалась 07.08.2017 года.                       

При таких обстоятельствах, учитывая, что документы на регистрацию первоначальной сделкикупли-продажи спорной квартиры, заключенной07.07.2017 года между (данные изъяты) и Сахаровым А.В., были поданы и зарегистрированы07.10.2017 года, то есть после смерти (данные изъяты), которая утратила правоспособность в соответствии с требованиями действующего законодательства со смертью, то данный договор купли-продажи от 07.07.2017 года является недействительным в силу его ничтожности на основании ст.168 ГК РФ.

В связи с тем, что наследники к имуществу умершей (данные изъяты) отсутствуют, то принадлежавшая ей квартира является выморочным имуществом и переходит в порядке наследования по закону в собственность города Москвы.

06.11.2017 года между Сахаровым А.В. и Токмаковым К.А. заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец Сахаров А.В. продал, а покупатель Токмаков К.А. купил квартиру, находящуюся по адресу: г.Москва, ул.Планерная, д.*, корп.*, кв. *, за 4 900 000 руб. (л.д.93-94).

Впоследствии 29.12.2017 года между Токмаковым К.А. и Блиновой Н.А. заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств в ПАО Сбербанк России (л.д.78-81). Государственная регистрация права собственности произведена 26.12.2017 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации *. 

Стоимость приобретаемой квартиры оценена сторонами в 4 500 000 руб. 

Согласно выписки из домовой книги на спорной площади по месту жительства зарегистрированы ответчики Блинова Н.А. и Блинов Д.А. (14).

Доводы ответчика Блиновой Н.А., что она является добросовестным приобретателем спорной квартиры, не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из содержания приведенной нормы следует, что последствия сделки в смысле ст. 302 ГК РФ (возврат имущества из чужого незаконного владения лицом, считающим себя собственником имущества) возможно тогда, когда имущество добросовестным приобретателем приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.

По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестное приобретение возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, исходя из разъяснений Конституционного Суда РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-П, в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.

Согласно п. 39 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г., по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что Департамент городского имущества г. Москвы вправе, в соответствии со ст. 301 ГК РФ, истребовать квартиру по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д*, корп.*, кв. * из чужого незаконного владения ответчика Блиновой Н.А.

Как уже указано выше, наследников после смерти (данные изъяты) ни по закону, ни по завещанию не имеется, а договор купли-продажи от 07.07.2017 года является недействительным.

Департамент городского имущества г. Москвы, являясь фактически собственником квартиры, как выморочного имущества, спорную квартиру не отчуждал, от права собственности на квартиру не отказывался, в собственность граждан не передавал, квартира выбыла фактически из собственности города Москвы помимо его воли. 

Возмездность приобретения ответчиком Блиновой Н.А. имущества на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных денежных средств само по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству стороны ответчиков свидетель Сафарова Л.М. пояснила, что оказывала Блиновой Н.А. услуги по подбору квартиры. В ходе подбора выбор остановили на квартире № * по адресу: г.Москва, ул.Планерная, д.*, корп.*. Жилое помещение было в хорошем состоянии, произведен ремонт. После осмотра было принято решение о внесении аванса. Сафарова Л.М. подготовила документы для оформления ипотеки в ПАО Сбербанка России. Далее сторонами были подписаны необходимые документы и произведен расчет. Перед осуществлением сделки Сафаровой Л.М. запрашивались необходимые правоустанавливающие документы, каких-либо ограничений и обременений в отношении квартиры не имелось.  На вопрос Сафаровой Л.М. о том, почему квартира второй раз продается в столь короткий срок, Токмаков К.А. обосновал нуждаемостью в денежных средствах.  

Однако, обращает на себя внимание тот факт, что в отношении спорной квартиры в течение кратчайшего срока совершались сделки по ее отчуждению, в связи с чем не может быть принят во внимание довод ответчика Блиновой Н.А. о том, что она проявила разумную осмотрительность при заключении сделки по покупке квартиры.

В данном случае ответчик Блинова Н.А., проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи, которая была за короткий срок до ее приобретения, продана с промежутком в один месяц дважды. При этом ответчик не была лишена возможности запросить архивную выписку из домовой книги у продавца спорной квартиры, с целью проверки ранее зарегистрированных лиц в квартире и основания их снятия с регистрационного учета, где могли быть отражены сведения, о снятии прежнего собственника (данные изъяты) в связи со смертью еще в августе 2017 года, до регистрации первоначальной сделки. Кроме того, не могло и не насторожить ответчика Блинову Н.А. и то обстоятельство, что спорная квартира продавалась ниже стоимости, за которую была приобретена самим продавцом.

Следовательно, Блинова Н.А. в условиях подозрительности сделки, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи и проверки продавца и пользуясь открытыми источниками информации.

Как разъяснено в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г., право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 ГК РФ.

Поскольку суд пришел к выводу об истребовании квартиры у Блиновой Н.А., то требования Департамента городского имущества г. Москвы о признании всех договоров купли-продажи недействительными удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с указанным, суд считает, что решениеявляется основанием для погашения записи о праве собственности Блиновой Н.А. на спорную квартиру, а также погашении записи об ипотеке, и регистрации прав собственности города Москвы на указанный объект недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку оснований занимать спорную квартиру с момента истребования ее у Блиновой Н.А. и членов ее семьи не имеется, то они подлежат выселению, что также является основанием для снятия Блиновой Н.А. и Блинова Д.А. с регистрационного учета с указанного адреса.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы к Сахарову А.В., Токмакову К.А., Блиновой Н.А. и Блинову Д.А. о признании сделок недействительными, признании права собственности на выморочное имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении, удовлетворить частично.

Признать недействительным Договор купли-продажи жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. *, корп.*, кв. *, заключенного между (данные изъяты) и Сахаровым А.В.07.07.2017 года, зарегистрированный в Управлении Росреестра по г. Москвы 17.10.2017 года.

Признать право собственности города Москвы на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. *, корп.*, кв. *, в порядке наследования по закону, после смерти (данные изъяты), умершей 07.08.2017 года.

Истребовать квартиру *, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. *, корп.*, из чужого незаконного владения Блиновой Н.А..

Выселить Блинову Н.А. и Блинова Д.А. из квартиры *, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д. *, корп. *.

Решение является основанием для снятия Блиновой Н.А. и Блинова Д.А. с регистрационного учета по месту жительства по квартире по адресу: г. Москва, ул. Планерная, д.*, корп.*, кв. *.

Решение является основанием для погашения записи в Управление Росреестра по городу Москве о праве собственности Блиновой Н.А. на квартиру по адресу: г.Москва, ул. Планерная, д. *, корп.*, кв. *, погашении записи об ипотеке, и регистрации прав собственности города Москвы на указанный объект недвижимости.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд, путем подачи апелляционной жалобы через Тушинский районный суд г. Москвы в течение месяца.

https://mos-gorsud.ru/rs/tushinskij/cases/docs/content/4ec8fa38-6630-4646-96c4-873a09754127