Пошаговое руководство по покупке недвижимости в Италии

[WharfInvestGroup]

Весь процесс покупки недвижимости в Италии можно разделить на три этапа:

1. Предложение о покупке

Найдя подходящий объект недвижимости в Лигурии Италия, покупатель подписывает предложение о покупке, действующее в среднем 3-7 дней, в котором детально указывается, что именно покупатель намеревается приобрести, в каком порядке намеревается произвести оплату, а также указывает любые иные условия, на которые в дальнейшем продавец соглашается или нет. Как правило, одновременно с этим требуется внесение небольшого депозита. В случае, если данный документ также подписывается продавцом, предложение о покупке является официальным документом с юридической точки зрения (которое в последующем регистрируется в налоговых органах). Если же продавец не принимает предложение, оно немедленно теряет юридическую силу.

2. Предварительный договор

Это стандартный предварительный договор, подписанный обеими сторонами. Одновременно с его подписанием обычно выплачивается 30% стоимости покупки. Документ имеет юридическую силу и содержит в себе условия сделки, включая дату её завершения. В случае, если покупатель беспричинно отказывается от сделки, сумма депозита не возвращается. Если же от сделки беспричинно отказывается продавец, он обязан вернуть сумму депозита в двойном размере. Удалено рекомендует доверять составление предварительных договоров исключительно государственным нотариусам*, и подписывать их только в их присутствии. В таком случае, предварительный договор будет зарегистрирован и внесён в государственный реестр сделок с недвижимостью, что обеспечивает полноценную защиту прав как покупателя, так и продавца.

3. Финальная передача прав собственности

Это официальная процедура завершения сделки по купле-продаже – финальный этап процесса покупки, который осуществляется в присутствии государственного нотариуса*. В этот момент производится полная оплата стоимости покупки, выплачиваются все налоги на сделку, и право собственности переходит к покупателю. Нотариус, действующий как независимое лицо, проверяет наличие и правильность всей необходимой документации; он также обязан убедиться, что все аспекты сделки по купле-продаже соответствуют требованиям законодательства.

*В Италии нотариусы являются государственными служащими, назначаемыми государством, которые заверяют все юридические действия. Они действуют от лица правительства страны, и не могут представлять личные интересы ни покупателя, ни продавца. Ни одной из сторон не требуются отдельные юридические консультации, однако достаточно часто покупатели нанимают итальянских юристов, специализирующихся на международном праве, которые направляют их на ранних этапах процесса и руководят сбором всех документов, которые потребуются нотариусу.

 

РАСХОДЫ, КОТОРЫЕ НЕСЁТ ПОКУПАТЕЛЬ:

Налог на регистрацию покупки и расходы на правовые услуги2. Оплата услуг нотариуса

3. Комиссия риелтора

4. Оплата услуг переводчика

1) НАЛОГ НА РЕГИСТРАЦИЮ ПОКУПКИ И ПРОЧИЕ ВЫПЛАТЫ

Любезно обращаем Ваше внимание на то, что налог на покупку в Италии определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость, указываемая в земельном кадастре, высчитывается исходя из количества комнат, расположения здания, площади помещений, и т.д., и она всегда существенно ниже, чем текущая рыночная стоимость; благодаря этому сумма налога существенно снижается. К примеру, объект недвижимости, приобретаемый за 1.5 миллиона евро, может иметь кадастровую стоимость €300,000. Поэтому налог высчитывается исходя из суммы €300,000, а не из полной стоимости покупки.

Налог на регистрацию покупки – это налог на регистрацию, взымаемый при смене зарегистрированного владельца объекта собственности. 

— Если это Ваше первое жилье (то есть, Вы намерены отныне постоянно проживать в Италии), налог устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

— Если это Ваше второе жилье (Ваш летний дом), налог устанавливается в размере 9% от кадастровой стоимости.

У каждого отдельного объекта недвижимости имеется кадастровая стоимость, указанная в официальных государственных документах.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ ПРИМЕНИМ НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ:

Покупатели новых объектов недвижимости** не обязаны выплачивать налог на регистрацию. Вместо этого, они обязаны выплачивать налог на добавленную стоимость, высчитываемый исходя из заявленной рыночной стоимости объекта, ставка которого колеблется в пределах от 4% до 22%. 

— Налог на добавленную стоимость определяется в размере 4% для покупателей единственного жилища с целью постоянного проживания

— в размере 10% для покупателей, уже имеющих в собственности иное жилище и покупателей, не намеренных постоянно проживать в приобретаемом объекте, 

— в размере 22% для покупателей недвижимости класса «люкс», имеющей рейтинг А1 в государственном реестре недвижимости. 

**В категорию «новых объектов недвижимости» попадают объекты недвижимости, продаваемые в течение пяти лет после постройки или реставрации.

2) ОПЛАТА УСЛУГ НОТАРИУСА

Гонорар нотариуса варьируется в зависимости от стоимости недвижимости, но как правило находится в пределах 0,5% — 1,5%, и выплачивается после подписания финального договора. Во многом сумма зависит от самого нотариуса, от того, как он оценивает сложность сделки в каждом конкретном случае.

3) КОМИССИЯ РИЕЛТОРА

Комиссия агента недвижимости как правило взымается в размере 3% + НДС с покупателя и в размере 3% + НДС с продавца.

4) ОПЛАТА УСЛУГ ПЕРЕВОДЧИКА

В случае, если Вы не владеете итальянским языком, обязательным условием является участие официального переводчика, как для письменного перевода текстов договоров (как предварительного, так и окончательного), так и для присутствия при подписании. Гонорар зависит от размера договора и времени присутствия на подписании, но в среднем составляет €700-€800 за одну сделку.

С уважением, агентство недвижимости Wharf Inves

[Виктория хх]

Уточнение: под "первым жильем" имеется в виду единственная недвижимость в Италии, которой владеет покупатель. Все документы в обязательном порядке изготавливаются на итальянском и русском языке, даже, если вы в достаточной степени владеете итальянским.