Рынок движется к упрощению продукта и к ухудшению качества

[Анна2207]

«Застройщики будут экономить везде, где можно»

В ближайшее время покупателям придется столкнуться не только с подорожанием квартир в новостройках, но и с изменением качества строительства. Какие сюрпризы готовит проектное финансирование всем участникам рынка – об этом на бизнес-завтраке «Чего ожидать застройщикам и участникам долевого строительства после 1 июля 2019 года?» рассказала Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». Мероприятие прошло в рамках ХII-го конкурса «Доверие потребителя». Новострой-СПб, ставший информационным партнером конкурса, публикует самые интересные высказывания спикера.

О положительной стороне перехода на эскроу-счета

В целом единственный положительный момент – это чуть большая гарантия сохранности средств граждан, которые будут приносить свои денежные средства и хранить их на счетах эскроу. Почему «чуть большая». Потому что в данной ситуации мы все будем понимать, что наши дольщики теперь будут зависеть от состоятельности и от надежности банка.

Если что-то произойдет с банком – а представьте себе банк, у которого не один проект, а два, пять, десять – то нужно понимать, что все эти проекты, какой бы ни был надежный застройщик, в один день могут стать проектами с обманутыми дольщиками.

Потому что если застройщик не выполнит свои обязательства и не построит дом в срок, банк по истечении шести месяцев просто вернет деньги дольщикам, то есть дольщики свои деньги получат.

Да, может быть, их жилье не будет стоить столько, сколько оно стоило полтора-два года назад. Да, они могли платить ипотеку в течение нескольких лет, но какая-то глобальная сумма все равно ими будет получена. Если же что-то случится с банком, то дальше пока черная дыра. Никакого регулирования в этой части нет. Это такая история, над которой нужно еще работать. Переход на проектное финансирование не так однозначен.

Про взаимодействие с банками

Мы сейчас находимся в переговорах с банками и все свои новые проекты, конечно, структурируем под эскроу-счета и под проектное финансирование. Первое, что нам говорит банк – пожалуйста, создайте отдельное юридическое лицо, выведите на него земельный участок, на котором вы будете строить по разрешению на строительство – и стройте.

Нам кажется, что с точки зрения развития городских пространств – это нехорошо. Такое деление на участки – это неудобно и плохо для людей. А мы понимаем, что проекты создаются, минимум, на сто лет. То есть люди в этом районе будут жить приблизительно сто лет. Может быть, больше, если им понравится и через сто лет не изменится представление о развитии города. И вместо того, чтобы иметь хороший, большой, развитый участок, получатся «клеточки-муравейнички» с заборами и большим количеством дорог внутри.

Это один пример. Дальше понятно, что мы начинаем структурировать свою деятельность и просто приобретать проекты меньшего объема. Мы не будем заниматься развитием территорий такого плана. Территории по 8-10 га мы приобретать не будем. Безусловно, есть крупные застройщики – ПИК, ЛСР, «Эталон», они могут осваивать КОТы и КУРТы. Но это не наша ниша, мы в ней работать не будем.

Мы говорим о том, что мы как компания стремимся развивать городские пространства, это может быть «серый пояс», развивать территорию города уже застроенную, улучшать ее. То есть мы будем оперировать более мелкими земельными участками. Потому что счета на эскроу будут заморожены, все будут стремиться получить их как можно скорее, ведь деньги дороги, а мы, по сути, генерируем кассовый поток для банка.

То есть банк выдает деньги в ипотеку дольщикам, дольщики приходят, отдают это обратно банку, мы привлекаем дольщиков к своему проекту, у банка бесконечный кассовый поток – мы сидим, ждем, когда мы сможем получить эти денежные средства. А получить мы их сможем не только после ввода в эксплуатацию, но после постановки на кадастровый учет – плюс два месяца, и регистрации первого права собственности – плюс еще месяц, это если все хорошо.

О новых размерах и качестве квартир

Мы будем уменьшать площадь квартир из-за роста стоимости и понижения платежеспособного спроса – никто из граждан не начинает вдруг зарабатывать больше, экономика страны не растет, люди могут позволить себе все меньше и меньше.

Мы будем уменьшать площадь квартир, то есть за те же самые деньги люди смогут купить квартиру меньшей площади. У нас площадь трехкомнатной квартиры еще 2-2,5 года назад составляла 80 кв. метров. Сейчас она, в среднем, будет составлять 68 кв. метров за ту же цену. Мы говорим о том, что мы с вами сможем увидеть на рынке.

Применение новых технологий и материалов – под большим вопросом, потому что все это дорого. Застройщики будут экономить везде, где можно. Потому что риски нужно просчитывать, нужно понимать, как ты все это построишь, как ты завершишь. В целом продукт, к сожалению, будет упрощаться. И нам кажется, что это нехорошо. Поэтому вопрос обеспечения людей качественным жильем в текущей ситуации нужно поднимать на государственном уровне.

Про развитие рынка аренды

И еще один очень важный аспект – рынок аренды у нас пока не имеет развития: граждане не стремятся долгосрочно арендовать жилье, что более доступно для них. Они стремятся приобрести свое собственное.

Может быть, текущая ситуация как-то подтолкнет этот сегмент на рынке, потому что покупать свое жилье будет дорого.

Собственное имущество, особенно недвижимое имущество – это вообще дорого. И не нужно бесконечно рассчитывать на то, что государство придет и поможет: поменяет лифт, сделает капитальный ремонт. Нужно быть готовым все это содержать из своего кармана. Потому что то, что мы сейчас говорим про создание фонда, про то, что государство будет достраивать – это же все наши с вами деньги, они не берутся из ниоткуда. Это все нужно учитывать.

Про перспективы рынка

Рынок движется к упрощению продукта и к ухудшению качества. В долгосрочной перспективе внимания со стороны государства к развитию стройки недостаточно – нужно думать шире, думать об отрасли в целом, о людях в целом. Никто не заинтересован в том, чтобы люди жили в плохих условиях. 

 

[Анна2207]

Девелоперы новых жилых проектов в Санкт-Петербурге нашли возможность остаться на рынке на прежних условиях, то есть продавать квартиры без финансовой схемы с эскроу-счетами.

В нем напоминают, что жилые комплексы, которые не соответствуют критериям, утвержденным правительством, должны перейти на проектное финансирование, для их достройки запрещено привлекать деньги дольщиков. Однако застройщики смогли обойти это ограничение. Как отмечают в материале, городские риэлторские агентства начали получать письма от застройщиков с объявлением о том, что квартиры теперь будут продаваться по переуступке права собственности.

«Согласно поправкам, которые вступают в силу с 1 июля, чтобы девелопер мог реализовать недвижимость без финансовой схемы с эскроу-счетами, дом должен быть построен на 30% и иметь до 15% проданных квартир. Поэтому, судя по всему, девелоперы решили выкупить сами у себя нужное количество квартир, которое позволит им не задействовать банковские кредиты, не нарушив закон», – поясняют эксперты агентства недвижимости «Штаб квартир».

Таким образом, получив необходимый объем реализованного жилья и нужную степень готовности дома, застройщики смогут претендовать на старую схему продажи квартир по ДДУ, то есть проект будет достраиваться на деньги дольщиков.

Однако, как предупреждают эксперты, пока застройщик не продаст необходимые 15% квартир, которые сам у себя и купил по переуступке прав, остальные лоты не поступят в продажу. «Причём по предварительным данным, так собираются действовать все крупные девелоперы Санкт-Петербурга», – отмечают в сообщении.

В нем добавляют что на рынке останется мало квартир, так как в ЖК будет продаваться не более 15% от всех лотов. «Это создаст дефицит на рынке жилой недвижимости, который может продлиться до ноября 2019 года. Именно этот срок потребуется застройщикам, чтобы пройти все этапы проверки и получить разрешение на продажу квартир без помощи эскроу-счетов», – отмечают в ГК Active.