Jump to content
Мария

Налог с продажи после сдачи в аренду

Recommended Posts

Подскажите знающие, хватает же 3 года «не сдавания» или на квартире клеймо пожизненно (так же быть не может)? 

Share this post


Link to post
Share on other sites

и верно ли это: «После продажи жилья налоговики насчитывают не только 13% налога на доходы физлиц (НДФЛ), но и 18% налога на добавленную стоимость (НДС). Мотивация простая: квартиру сдавали в аренду, получали прибыль, значит, владелец обязан заплатить НДС, пишет "Российская газета" ?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Посмотрела письма Минфина 

В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России предлагается в каждом конкретном случае оценивать, обладает ли деятельность по сдаче имущества в аренду признаками предпринимательской деятельности

Как оценивают, понятно: несколько квартир сдаются, статус ИП, информация от участкового 

? Достаточно ли факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем, если совершаемые им сделки не образуют деятельности ? 

В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

? Что считать систематическим получением ? 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Вот пленум , правда по уголовным делам, четко указал, что есть незаконное предпринимательство. Уже легче, не посадят...:my_biggrin:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 07.07.2015) "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве"

10 апреля 2018 г. 3:57

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 ноября 2004 г. N 23

О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПО ДЕЛАМ

О НЕЗАКОННОМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ

2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.

 

Получатся, что если:

- купил эту недвижимость для личных нужд либо получил по наследству или в дар.

(Исключение - Жилое помещение всегда считается приобретаемым для личных нужд. Но если вы купили несколько квартир и вскоре поселили там жильцов, то суд оценит эти обстоятельства и сделает вывод не в вашу пользу)

- сдает ее внаем (в аренду) в связи с отсутствием необходимости в использовании.

- и при этом размер полученного дохода и статус помещения (жилое или нежилое) значения не имеет, то

по крайней мере незаконного предпринимательства нет.

По логике вещей, разъяснение Пленума ВС ориентируются не только правоохранительные, но и налоговые органы.. ноо.... не в РФ.:de4:

Чем дальше в леЗ, тем... ближе вылез...:my_biggrin:

Что такое предпринимательство. Козе понятно, что это, некая экономическая деятельность и ни как иначе.

Продираемся дальше.....в понятии предпринимательства.

Тут вотОночЁ...В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст (далее - ОКВЭД), введенным в действие с 1 января 2003 года, экономическая деятельность имеет место в случае, если ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
     
     Вместе с тем сдача физическими лицами принадлежащего им на праве собственности движимого и недвижимого имущества в аренду или внаем не требует организации производственного процесса и в связи с этим не содержит необходимых элементов, характеризующих вышеприведенное понятие "экономическая деятельность". В данном случае договор аренды является, по существу, юридическим актом, удостоверяющим факт использования предусмотренного ст. 209 ГК РФ собственниками законного права на распоряжение по своему усмотрению принадлежащим им имуществом.
     
     Из вышеизложенного , мозговые извилины, делают вывод, что граждане, являющиеся собственниками имущества, вправе заключать с юридическими и физическими лицами договоры на сдачу этого имущества в аренду как физические лица, а не индивидуальные предприниматели, поэтому классифицировать доходы, получаемые физическими лицами в виде арендной платы на основании заключенных договоров аренды имущества, в качестве доходов, получаемых в связи с осуществлением гражданами предпринимательской деятельности, неправомерно.

Как ни крути, сдача квартиры не  составляет предпринимательствкую деятельность, а значит, и доходы, полученные физлицом, от.сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, относятся к  самостоятельному виду доходов, укзанных в  пп.4.п.1 ст. 208 НК РФ

Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации

............................................................................

4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;

То есть, Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

 

Да , при этом  платится НДФЛ - 13%.

 

Хых.... почти всё почерпнул отсЭдова:

Цитата

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ

 

ПИСЬМО

от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398

 

О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)

 

Министерство Российской Федерации по налогам и сборам рассмотрело запросы, касающиеся обязательности государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при систематическом получении физическим лицом доходов от сдачи в аренду принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, и сообщает следующее.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Статьей 4 Закона РСФСР от 07.12.1991 N 2000-1 "О регистрационном сборе с физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью и порядке их регистрации", действовавшего до 01.01.2004, было установлено, что физические лица вправе осуществлять только те виды деятельности, которые указаны в свидетельстве о регистрации предпринимателя.

В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с учетом внесенных в него изменений и дополнений), который регулирует отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и государственной регистрацией при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, а также в связи с ведением единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

С учетом указанных норм, если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой видэкономической деятельности, как "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Вместе с тем сдаваемое налогоплательщиком в аренду (наем) нежилое (жилое) помещение не может быть отнесено к основным средствам индивидуального предпринимателя, поскольку оно не используется им непосредственно в качестве средств труда в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации не правомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя.

С 1 января 2003 года введен в действие Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее - ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.

Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

В случаях сдачи нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Субъектами гражданского права, т.е. участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, включая и принадлежащее им на праве собственности имущество.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

При этом юридическое лицо, в отличие от физического лица, имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.

Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему, как физическому лицу, недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

По существу сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие "экономической деятельности". Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения.

Кроме того, размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон, следовательно, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате, учитывая, что коммунальными услугами фактически пользуется арендатор.

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества. Согласно статье 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Действительный

государственный советник

налоговой службы РФ II ранга

С.Х.АМИНЕВ



Вот... примерно как-то так.....39^

Edited by fatalist
  • Like 1
  • Thanks 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
2 часа назад, Мария сказал:

Достаточно ли факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем, если совершаемые им сделки не образуют деятельности ? 

Насколько я для себя изучила этот скользкий вопрос, при сдаче квартиры не обязателен статус ИП. Т.е. ты приобрёл (получил в наследство) жильё для собственного пользования, но сейчас "случайно", не систематически! её сдал. А затем, в любой момент, будешь пользоваться сам.

Поэтому, если ты не ИП и договоры нигде не засветились, то и при продаже нет этого налога.

Если же честно платил 13% как физ. лицо - для меня остаётся вопросом, будет ли это считаться систематической деятельностью. Интуитивно - нет,  налоговая вряд ли будет ворошить историю оплат налогов. "Систематически" в данном случае равно пожизненно, что для жилья недоказуемо.

Если хотел платить честно и сэкономить = оформил ИП, то .... вопрос с тремя (пятью?!) годами остаётся))

С коммерческой проще: это изначально предпринимательская деятельность без срока давности. Разве что можно попытаться дарить супругу и не оформлять никакие договоры аренды (не сдавать). Да и то не факт, что не заставят оплатить продажный налог от всей суммы. Т.к. в суде невозможно доказать, что купил нежилое типа исключительно для хранения собственных вещей.

ПС. Короче, вопрос остался и тоже интересует))

  • Thanks 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
11 минут назад, fatalist сказал:

Исключение - Жилое помещение всегда считается приобретаемым для личных нужд. Но если вы купили несколько квартир и вскоре поселили там жильцов, то суд оценит эти обстоятельства и сделает вывод не в вашу пользу

А если число квартир совпадает с количеством членов семьи, включая детей и внуков, то можно ли доказать, что это всё-таки куплено именно для личных нужд?))

Тут, наверное, на  усмотрение судьи, его видение жизни)

ПС. Спасибо за развёрнутый ответ с приложением документов - именно их я и изучала. Но вопросы остались))

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Поставим себя на место суда. 

Если в каждой квартире будет кто-то постоянно зарегистрирован, то 99% квартира будет считаться приобретенной для собственных нужд. 

В карайнем случае, излишние квартиры (если у них один собственник), можно подарить членам семьи. Тогда они, опять выпадают из предпринимательства.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
5 минут назад, fatalist сказал:

излишние квартиры (если у них один собственник), можно подарить членам семьи

А вот это - :79:  хренушки  :my_biggrin:.

В лучшем случае - можно сделать им там прописку. Но для несовершеннолетних детей это неудобно, т.к. садики-школы дают места по прописке (а жить на самом деле они будут в другом месте).

Какие ещё есть варианты пидмануть родное государство?? :my_rolleyes:

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
4 минуты назад, Пчёлка сказал:

А вот это - :79:  хренушки  :my_biggrin:.

В лучшем случае - можно сделать им там прописку. Но для несовершеннолетних детей это неудобно, т.к. садики-школы дают места по прописке (а жить на самом деле они будут в другом месте).

Какие ещё есть варианты пидмануть родное государство?? :my_rolleyes:

 

Нууу.... не буду жеж я в прямом эфире, систему оптимизации  и налогового планирования доходов физического лица, озвучивать ..  Заарестуют демоны.(когда в РФ покажусь.).:my_biggrin::my_biggrin::my_biggrin:

Edited by fatalist
  • Haha 3

Share this post


Link to post
Share on other sites
10 минут назад, Пчёлка сказал:

Какие ещё есть варианты пидмануть родное государство?? :my_rolleyes:

лучше варианты, чтоб нас не пидманули)

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

×