Ситуация на рынке жилья

[nord797]

 

Цены на бетонометры скоро РУХНУТ!

Изменено 26 августа, 2019 пользователем nord797

[nord797]

 

 

Изменено 26 августа, 2019 пользователем nord797

[nord797]

КАК ПОЯВЛЯЮТСЯ ДУТЫЕ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Как это часто бывает, взгляды собственников на цены их квартир слегка разошлись со взглядом специалиста. Формат общения – переписка, поэтому мысли вышли на экран компьютера. Несколько писем собраны в один текст.

На рынке недвижимости нет единых и обязательных для всех участников котировок цены товара. Никто не обязан ставить в рекламе разумную цену, какой-либо явной ответственности за публикацию неадекватной цены не предусмотрено), т.е. отсутствует положительная обратная связь. Это первая точка, где нет обратной связи. А где нет обратной связи, всегда что-то не так, всегда система разбалансируется.

Есть и вторая точка. Представим себе картину: человек выставил свою квартиру по цене, на которую рынок реагирует молчанием. Но продавец-непрофессионал не считает это молчание обратной связью. И это вторая ошибка, ведь если реакции рынка нет, то надо что-то делать для появления отклика. Почему податель объявления может себя вести так нелогично, что заставляет его продолжать неизменную и бесполезную рекламу?

Задайте себе вопрос: каким образом вы станете до начала продажи определять цену своей квартиры, если у вас нет такой вроде бы легко получаемой и достоверной информации из площадок НАИВ-Ц и УНИТА? Скорее всего, ответ на вопрос вызовет затруднения; все уже привыкли к лёгкости получения информации «из интернета». Однако если совместить в одну точку мысль «всё рекламируют в Н-Ц.» и мысль «почти всё безнадёжно зависает в рекламе в Н-Ц. же», то придётся рассмотреть один феномен современных крупных информационных площадок.

А именно. Площадки заинтересованы не в быстрой продаже рекламируемых у себя квартир, что и есть простая и логичная цель продавца. Площадки желают как можно более длительного размещения объявлений, так как примерно 90% рекламы о продаже квартир платные. Математика простая (далее все возможные совпадения с конкретными цифрами случайны, а любые выводы являются оценочным суждением): минимальная стоимость размещения объявления о продаже квартиры составляет, например, 93 рубля за семь дней. Если вы рекламируете свою квартиру в течение 21 дня (среднее время экспозиции при «правильной» цене), то Н-Ц. зарабатывает 91руб х 3 недели = 279 рубля. А если рекламируете по внушённой вам «нереальной цене», то квартира будет висеть в рекламе три месяца минимум. А скорее, и дольше, но пока возьмём три месяца. Три месяца – это 13 недель. Считаем: 93руб х 13 недель = 1209 рубля. Дополнительно Н-Ц. получил ещё 330 процентов сверх первоначальной выручки. Красиво? Очень красиво, очень изящно.

Сразу вспоминается легендарная фраза «Капитал … …при 100 процентах прибыли попирает все человеческие законы, при 300 процентах прибыли нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы».

Из-за долгой бесплодной экспозиции квартиры продавец теряет время, деньги, нервы, утрачивает возможности, а Н-Ц. зарабатывает. Есть ещё тариф «Прекрасный», там вы платите за семь дней в три раза больше, и есть тариф «Высокий», там за семь дней надо отдать раз в десять больше. Посчитать примерную общую выручку всей площадки при использовании минимального тарифа легко. Вот прямо сейчас в общей выборке по Москве около 115.000 предложений. Округлим, что платных объявлений 90.000 единиц. Каждую неделю эти красивые картинки и буквы и цифры на экранах смартфонов и ноутбуков приносят 90.000 х 93руб = 8.370.000 рублей. За год 435.240.000 рублей.

У Н-Ц. есть метод воздействия на подателя объявления, который психологи называют «социальное доказательство». При размещении объявлений (определении цены), как и при любом процессе принятия решения, человек оглядывается на окружающих, что бы понять, как правильно себя вести. В среднем, статистически, повторяя действие вслед за другими, будешь плюс-минус жив, здоров и в безопасности. Вот и цену за квартиру поставишь как у всех. Влияние тонкое и незаметное, т.к. этот шаблон поведения встроен в человека давно и глубоко. К тому же, кто против получить при продаже побольше? С высокой ценой согласиться легко и приятно. Продавец подпадает под влияние Н-Ц., большая ведь компания, врать не станут, но... Но почему-то квартиры не продаются...

В итоге — все смотрят на объявления друг друга, и все ставят нереальную цену, и все вместе продают долгие месяцы и даже годы.

Причём здесь понятие «продают» уводит смысл происходящего в сторону. Почти никто не ничего не «продаёт», а только бесцельно рекламирует, принося огромный доход площадке. И, в конце концов, ведь тоже не «продают», а прекращают пытаться продавать, просто устав от неопределённости и отсутствия результата. Либо, если продавец подходит к какому-либо сроку, дольше которого он ждать не может, то он идёт на очень хороший торг, и реальная цена сделки оказывается гораздо ниже первоначальных запросов продавца. Но об этом обычно никто вообще не знает, т.к. торг происходит офлайн. Или цена снижается онлайн, но объект сразу покупают, и эта правильная цена исчезает из виду для наблюдателей, и перестаёт возмущать ровную гладь необоснованно высоких цен на сайте Н-Ц.

На рынке всё логично — если товар выставлен в продажу с надлежащей рекламой, то он обязан продаться. Если продажи нет, то что-то неправильно). Обычно это — неправильная цена, но принять эту истину продавцу сложно.

Человеку свойственно искать и находить причину неуспеха вне себя. На рынке застой, покупатели жадные, не сезон, и так далее.

И эти заблуждения непрофессионала-продавца подогревают те некомпетентные "профессионалы" - риэлторы, которые боятся возразить и потерять клиента. Логика поступка такого риэлтора понятна: если сейчас отказать этому клиенту-продавцу, то он уйдёт к другому риэлтору. Лучше сейчас согласиться с нереальной ценой-хотелкой, пройти с продавцом тяготы и заранее известные сложности с продажей. Пройти, как говорят, «шлюз доверия», стать продавцу другом, который хочет помочь выручить денег побольше за квартиру, но вот пока нет же, а все так старались. А там время и обстоятельства приведут несговорчивого продавца в чувство, и к советам он станет прислушиваться, и цену он снизит, и всё будет продано (через полгода, и то не всегда). И соглашаются некоторые риэлторы рекламировать квартиру по нереально высокой цене. Этим «специалистам» хочется сказать: люди, вы же ничего не зарабатываете при рекламе объектов по завышенной цене, вернитесь в реальность! Получается, что одна допустимая для непрофессионала некомпетентность рождает другую, недопустимую для профессионала некомпетентность, и т.д. Опять обратная связь, теперь она есть, но на этот раз она отрицательная. А всё феномен «социального доказательства», приспособленный площадками для получения сверхдохода.

Интересное замечание. Какая всё-таки «мощность» у невидимой руки рынка с точки зрения саморегуляции цен! Как будто у покупателей есть внутреннее чутьё «справедливой» цены, и они не бросаются покупать квартиры по существующим в рекламе ценам, считая их завышенными даже при условии, что на все сходные квартиры в районе стоит примерно одинаковая цена. Срок экспозиции при завышенной цене -- месяца три-полгода. Продажи только после явного или тайного снижения цены. Т.е. рынок (рынок – это покупатель) способен сопротивляться сплошной и монополистичной диктатуре информационных площадок. Может, дело в том, что покупатель по своей природе более активен. Он ищет наилучшие варианты цен, и ищет готовых к торгу продавцов, т.е. не соглашается с уровнем цен в рекламе. Повторюсь, жаль, что эта борьба непублична по своему смыслу.

Ещё одна мысль - оценочное суждение. Известно, что площадки под разными предлогами отказываются от сотрудничества с теми продавцами, кто хотел бы выбрать первоначальную цену в рекламе НИЖЕ ожидаемой цены сделки. Вроде как это может ввести в заблуждение простых граждан-пользователей, и вообще, непонятно, надо ли это, и кому? И нет ли тут обмана? Насчёт незнакомства с этим методом продажи: если сделать возможность звонка или переписки по такому объявлению через «галочку» об ознакомлении с правилами такой сделки, то вопрос исчерпан. Ведь в интернете и гораздо более сложные для осмысления вопросы прекрасно считаются полностью разъяснёнными после проставления пользователем отметки «ознакомлен, риски принимаю». Так в чём же тогда дело? Вполне возможно, что такая позиция площадок связана в первую очередь с тем, что нельзя нарушать единство образа цен и способа установления цен. Если в общих выборках появятся цены, созданные не под воздействием алгоритма, заданного площадками, то их финансовая безмятежность может закончится. «-- Как это, срок рекламы две недели? Нам для безубыточности надо публиковать ваши объявления от трёх месяцев!» Как только появляется иной образ цены и другой подход к её обоснованию, в человеке перестаёт работать шаблон «социальное доказательство», и включается мозг. «-- Интересно, вот эта квартира столько стоит, а вот эта значительно ниже, в чём тут дело?» И зашевелились мысли, и пошёл процесс. «--Вот как, цены бывают разные!» И сюда же просится мысль о том, что давно уже на площадках можно было делать доступными не вредящие никому данные по реальным сделкам, где главные данные «срок экспозиции – цена продажи». Без ФИО сторон и с адресом с точностью до номера дома. И это тоже не сделано, а почему?

https://www.facebook.com/groups/realtor.russia/permalink/2396330773775811/

Изменено 26 августа, 2019 пользователем nord797

[nord797]

Жилая многоэтажка в Южном Медведкове покрылась трещинами - Москва 24

Изменено 26 августа, 2019 пользователем nord797

[nord797]

На рынке ипотеки произошел обвал

Количество сделок с новостройками, заключенных с привлечением ипотечного кредита, снизилось в России за 12 месяцев на 17 процентов. Об этом говорится в материалах аналитиков ЦИАН (имеется в распоряжении редакции «Ленты.ру»).

Такие результаты показало сравнение объемов выдачи за первое полугодие 2018-го и за первое полугодие 2019 года. В денежном выражении выдача жилищных кредитов снизилась на 9 процентов. При этом, как подчеркивают в ЦИАН, отрицательная ипотечная динамика отмечалась на фоне общего роста числа сделок с жильем: спрос в значительной степени обеспечили покупатели, располагающие средствами на стопроцентную оплату стоимости.

Ипотеку пытаются сделать доступнее для россиян. Радоваться пока рано

Падение числа ипотечных сделок с первичной недвижимостью зафиксировано в 77 из 85 российских регионов. Регионами-лидерами по количеству сделок с привлечением кредита на жилье в первом полугодии 2019 года стали Москва (15 тысяч сделок), Санкт-Петербург (13,9 тысячи сделок) и Московская область (10 тысяч сделок). По сравнению с данными на июль 2019-го, показатели снизились на 14, 11 и 17 процентов соответственно.

Относительно высокие показатели также зафиксированы в Краснодарском крае (5,9 тысячи сделок, минус 17 процентов к июлю 2019 года), Башкирии (4,9 тысячи сделок, минус 16 процентов) и Свердловской области (4,1 тысячи сделок, минус 35 процентов).

Ранее в августе аналитики Национального бюро кредитных историй (НБКИ) подсчитали, сколько нужно зарабатывать семье российских заемщиков, чтобы тратить на обслуживание ипотеки не более трети совокупного дохода. Средний по стране показатель составил 75,6 тысячи рублей в месяц на семью. По статистике «БКС Премьер», средняя семья российских заемщиков тратит на погашение ипотеки 51,7 процента семейного дохода. В Москве этот показатель достигает 59 процентов.

https://lenta.ru/news/2019/08/20/ipo/

[nord797]

СТАТИСТИКА ПО СДЕЛКАМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В МОСКВЕ - РОСРЕЕСТР 

Из приведенной таблицы видно, что спрос на вторичку падает третий месяц подряд, и первый месяц в июле начал падать спрос на первичку. 

сравнение с июлем 2018 и июлем 2019 - 

минус 5,3% по договорам купли продажи в июле (третий месяц с мая по июль в минусах!) 
минус 7,8% по ипотеке в июле (третий месяц с мая по июль в минусах!) 
минус 10,6 % по ДДУ в июле - первый месяц в МИНУСЕ! 

[nord797]

уже 2 телефона оборвали с предложением новостроек, хотя я по этому вопросу никуда не звонил. Похоже скоро увидим обвал цен на недвижимость, а к новому году "трупики" застройщиков. На Авито и в Циане появилось много квартир в полцены с торгов иногда с прописанными собственниками. Что с ними делать собираются покупатели квартир - выселять по суду?

[nord797]

Кладбища особняков: откуда в Подмосковье сотни заброшенных коттеджей? 

Заросшая трава, граффити, мусор и беспризорные мальчишки — это не описание стройки, старого кладбища или сурового гетто. Так выглядят заброшенные посёлки Подмосковья. Почему почти готовые дома оказываются никому не нужны и что с ними происходит? 

Заброшенные коттеджи. Яхрома 

Подобные заброшки можно найти почти в каждом районе области. Сотни бесхозных особняков. Здесь практически закончена внешняя отделка, здесь построены целые улицы. Самые крупные мертвые посёлки находятся в Дмитровском районе, Балашихе, Новой Москве и на Рублёвском шоссе. 

По данным девелоперов, в Московской области порядка 2000 коттеджных посёлков. Успешны и развиты из них только 200. 1000 посёлков заселены частично и развиваются слабо. Остальные 800 — заброшены: зачастую это просто пустая земля, на которой ничего нет. 

Ильинское 
По пути в Дмитров, у дороги на берегу реки Яхрома, уже почти десять лет стоят недостроенными 20 коттеджей. Издалека они смотрятся практически готовыми: есть крыша, стены отделаны камнем. Но вблизи становится ясно, что посёлок мертв — подъездная дорога заросла травой, коттеджи стали пристанищем деревенских мальчишек. На стенах наскальная живопись, повсюду мусор и пивные бутылки. 

Коттеджный посёлок в селе Ильинское 

 

 

Сотрудники местной администрации говорят, что в своё время коттеджный посёлок начал строить бывший министр финансов Московской области Алексей Кузнецов. Но его карьера закончилась уголовкой: чиновника обвинили в расхищении муниципальной собственности на сумму 11 миллиардов рублей. Стройка закончилась, коттеджи остались бесхозными. Сначала дома забрали через суд, потом продали с аукциона частникам — те продали их другому владельцу всего за 20 миллионов рублей. 

Судьба посёлка в селе Ильинском ещё не так печальна. Чиновники утверждают, что новый владелец планирует достроить коттеджи и устроить загородный клуб или гостиницу. В жилой фонд их перевести нельзя — из-за близости к реке. Но когда начнётся строительство, всё ещё не известно. 

Лесная симфония 

К юго-западу от Москвы находится ещё один заброшенный коттеджный посёлок — "Лесная симфония". Семь километров до МКАД, каскад прудов, стильная архитектура, английская школа — именно такое описание предлагает "Гугл". Но это всего лишь планы, стройка встала ещё в 2012 году. До сих пор в Интернете можно найти информацию о продаже девяти почти достроенных коттеджей. Есть и сайт — на нём можно прочесть подробное описание домов, но, по всей видимости, он тоже давно не обновлялся. 

"Лесную симфонию" в своё время строила компания "А101". Она до сих пор работает на рынке, но только уже с квартирами. Почему не закончили коттеджный посёлок — неясно. В компании эту историю комментировать отказались. 

Мнения экспертов 
Десяток почти достроенных, но так и не заселённых коттеджей стоят чуть севернее Балашихи, недалеко от Щёлковского шоссе. Информации о том, чьи это дома, нет. Как и охраны. Из сохранившегося осталось только название — "Поляна". 

Ещё несколько заброшенных посёлков находятся в Новой Москве и на Рублёвском шоссе недалеко от Барвихи. 
 

Заброшенные коттеджи, Балашиха. Видео: соцсети 
Почему грандиозные проекты так и остаются проектами на бумаге? Директор загородного департамента компании Knight Frank Олег Михайлик считает, что одна из распространённых причин, по которым останавливается строительство таких посёлков, — это коммуникации, например, газ. 

В администрации застройщику обещают газ ещё до начала строительства, а потом не сдерживают своё слово. Или администрация поменялась. То же самое с электричеством. Станция рассчитана на одно количество жителей, потом их становится больше — её надо менять, а администрация в последний момент отказывается: говорит, делайте за свой счёт. А это ещё 20–30 миллионов. Проблема с электричеством или газом — это ахиллесова пята любых продаж". 
Олег Михайлик 

Александр Дубовенко, учредитель агентства загородной недвижимости Green Wood, добавил, что коттеджи заброшены и по другим причинам. В его теории обычно это происходит так: некий чиновник покупает землю, делит её на куски и продаёт. После этого на территории могут начать строить, а могут не начать — фактически никто ни за что не отвечает. 

По идее собственник заинтересован, чтобы купленная им земля работала, он же деньги в неё вложил. Но проблема в том, что многие из этих участков были не куплены, а сворованы". 
Александр Дубовенко 

Это всё происходило в 1990-е. В те годы вся загородная недвижимость принадлежала колхозам. В рамках приватизации колхозникам выдавали паи — по сути, это были бумажки о праве собственности на землю. Естественно, государству никто не верил, в эти бумажки — тоже. Потом, по словам Дубовенко, приходили люди полубандитского вида и тонко намекали: мол, ты лучше продай эту бумажку. Так появились люди, которые владели несколькими тысячами гектаров земли. 

На пустом месте они заработали миллионы долларов. Дальше эти люди, не будучи профессиональными девелоперами, начали что-то там делить, строить и продавать. Не думая о том, будут там дороги, проложат туда коммуникации или нет". 

Что в результате? Сейчас мы имеем около двух тысяч коттеджных посёлков в Подмосковье, из которых только 200 процветают. Остальные либо заброшены, либо сводят концы с концами.

https://mash.ru/story/5856

[nord797]

Объем покупки квартир в ипотеку в Татарстане за первое полугодие упал на 28% 

В Татарстане за первое полугодие на 28% снизилось число ипотечных сделок с новыми квартирами по сравнению с январем — июнем 2018 года. Об этом свидетельствуют данные Росреестра, которые приводит агентство «ЦИАН». 

Объем покупки в ипотеку -28% за полгода 
/с учетом июля уже перевалили за -30/ 
Народ реально стал умнее - судя по комментариям. 
Ну и один коммент понравился, что ипотечный кризис начнется с Казани 
------------------------ 
итак в сухом остатке становится ясно, что бурный рост цен на недвижимость за последние полгода инициировали сами застройщики, продававшие квартиры сами себе, чтобы запрыгнуть в последний вагон нового закона (экскроу). 
Реальность же показывает падение спроса на недвижимость на 28 процентов - о чем красноречиво свидетельствует статистика банков. 

Падение цен на недвижимость уже началось и уже этой осенью наступит тяжелое похмелье.

https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fwww.business-gazeta.ru%2Fnews%2F435545&d=1

Изменено 26 августа, 2019 пользователем nord797

[nord797]

В 21.08.2019 в 19:52, Elenka сказал:

"ИНКОМ-Недвижимость" сообщает:  июль 2019  

Инком врет как сивый мерин. Продажи стоят, звонков и просмотров практически нет.

Мои знакомые безуспешно пытаются продать апартаменты, квартиры, но звонков и просмотров нет уже 6-й месяц подряд. Некоторые по два года так и висят на циане. Даже регулярное снижение цен не помогает. Похоже продавцы бетонометров конкретно попали в ловушку. 
 
скоро как пить дать налоги и на квартиры поднимут

Бывшему вице-премьеру подняли налог на землю в 2700 раз 

Бывшему вице-премьеру правительства РФ Игорю ШУВАЛОВУ повысили налог на землю в 2762 раза. Раньше за 7,6 гектаров под дворцом в Заречье глава ВЭБ платил всего 323 руб. в год. Теперь налог составит почти 900 тыс руб. 
Росреестр сделал перерасчёт после того, как на размер земельного налога обратили внимание СМИ. В середине марта 2019 года издание Baza обнаружило, что участок, на котором расположен роскошный особняк с куполом и колоннами, оценён почти в 2800 раз ниже кадастровой стоимости — в 107,5 тыс руб. Земельный налог составлял всего 323 руб.
https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fura.news%2Fnews%2F1052387282&d=1

Изменено 26 августа, 2019 пользователем nord797