Мюнхен, Унылая Европа или ориентир?

[Мария 10,649]

Ильдар Хусаинов делится впечатлениями от поездки:

"На самом деле о наших трех днях в Германии можно написать книгу. Столько много было получено информации и поводов задуматься. 
Сразу скажу в целом не понравилось - ожидал другого. Знаете все эти разговоры о рыночной экономике и свободе в Европе -сказки про белого бычка. Свободы в России  в разы больше. 
Начнем с того, что покупка недвижимости - неимоверно нагружена  обязательными платежами  - налог при покупке 3% и нотариус 2%. Далее из за бюрократии строится очень мало жилья, ходили узнавали стоимость земли под строительство - на окраине 1 миллиард рублей за гектар (!!!) Город на мой взгляд специально не спешит вводить в оборот новые земли, так как это приводит к снижению их стоимости, и их владельцы прямо или косвенно лоббируют эти ограничения  в результате обыватель платит просто огромные  цены за жилье. Средняя цена за м2 в Мюнхене 420 тысяч рублей.
Правда это как посмотреть. Справедливости ради надо привести цифры доходов. Средняя ЗП в Мюнхене 370 тысяч - 420 тысяч рублей в месяц. Учитель начальных классов получает минимум 300 тысяч рублей в месяц. Хотелось бы написать что и цены там выше на все - но это не так, явно цены выше только на жилье, аренда квартиры начинается от 1,5 тысячи рублей за м2. Опять же ощутимо  дороже бензин 100 рублей литр, но на 30% дешевле машины. На продукты цены не намного выше российских, при желании закупаться по низким ценам можно в хозяйствах. Реально дешевле авиабилеты - много лоукостеров, если покупать заранее можно за 5 тысяч ( стоимость туда и обратно) рублей слетать в соседние страны. И еще можно заплатить 180 рублей за человека и целый день неограниченно кататься на транспорте, метро и даже в аэропорт (!!!) Передвигаться дешево, а вот на такси цены уже конские - с аэропорта 6000 рублей, средняя поездка по городу 1500 рублей. Может поэтому там так много велосипедистов :)   

Что касается риэлтерского бизнеса - он в упадке. Негативное отношение к маклерам ( там специалист по недвижимости  почему называется маклером) только усиливается, практически нет больших компаний, самая большая в Мюнхене риэлтерская компания имеет достаточно малые показатели для 1,5 миллионого города - можете убедиться  удалено  Чуть более 100 риэлтеров и 600 объектов.
Возможно причина в том, что рынок маленький. Так же там работает супер электронный оператор, по сути рыночный монополист удалено  Сайт в целом не плохой, советую поизучать, есть много интересных опций  и  агентства давно проиграли ему конкуренцию, работают с помощью него. Про малость рынка свидетельствуют цифры во всем Мюнхене всего чуть более 2000 объектов на продажу это вторичка плюс загородка, новостроек совсем мало и в основном все они покупаются с котлована. Там действует принцип построили часть - оплатил за построенное и так далее. На котловане контракт - деньги потом по ходу строительства.
Кстати комиссию платит только покупатель почти 4% в Мюнхене и например 6-7 % в Берлине (!!!) продавцов настолько мало, что речи о том что они платили за услугу просто не идет - кстати еще один показатель дикой бюрократии государства. При очевидной потребности города в жилье оно не строится.
Глубоко изучили и специфику работы риэлтерских компаний, есть конечно и что применить, но в целом могу сказать что по уровню бизнес процессов Этажи показались бы космосом для любого из агентств недвижимости Германии, побывай они  у нас на стажировке. И такой медленный темп их развития объясним - для понимания сделали 20 запросов в разные  риэлтерские компании посмотреть квартиру в воскресенье - согласился показать только один человек - и то  собственник(!!!) Клиенты мы были реальные, для понимания рынка была идея купить квартиру и затем продать. Почувствовать технологически весь процесс на себе :)
Далее фактор расслабляющий немцев  - стоимость денег там просто бесплатная -1,5% для корпоративного сектора (!). Ипотека и вообще возможна под 1% (!!!!!!!!!!!) Конечно российские компании, которые при 12% стоимости кредита уже счастливы будут более конкурентны в динамике. Но опять же надо указать что за десятилетия  накоплен огромный отрыв и если в риэлтерском бизнесе его можно быстро ликвидировать, что нам удалось, то совершенно понятно, что в тяжелом машиностроении, медицине и многих других компонентах сходу не отыграться.  
И еще буквально пару фактов -  в метро нет турникетов и касс, нет охраны -  люди сами покупают билеты, проверяют очень выборочно контролеры в поездах, мы ездили три дня в основном на метро - ни разу не проверяли, первый раз мы с нашими не поняли юмора - как такое может быть? Никто не проверяет, заходи катайся на метро, электричках и автобусах? Думали ну может на выходе точно проверят?  Не проверили…
Потом принцип стал понятен - везде априори доверяют населению но за нарушение штрафы большие и от ответственности никак не уйти. В результате к минимуму сведены затраты на охрану, мониторинг, контроль а в обществе запускается механизм взаимного доверия между государством и людьми.
Само мероприятие www.exporeal.net меня впечатлило, начиная от стендов, заканчивая программой и секциями - не даром оно считается крупнейшим в Европе по недвижимости, были представители практически всех европейских стран. У нас большинство делегации свободно говорило по английски, а вот для немецкого языка  с нами три дня был переводчик - о чем мы ни разу не пожалели некоторые секции были на немецком, да и с агентствами разговор шел проще.
Вывод который можно сделать - Россия абсолютный лидер в мире по падению долларовых цен на недвижимость, но при этом инвесторы все равно не готовы входить на наш рынок, подошли  к ведущему стратегу по Азии одной из мировых консалтинговых фирм, после его фееричного выступления ( точно было одно из лучших на конгрессе) сказали что сейчас реально низкие цены в России, рубль укрепляется и так далее почему фонды не идут - он на нас посмотрел и улыбнулся, отшутившись, что хоть какая доходность с такими рисками не интересует
Наверное больше про конгресс лучше не писать, иначе пост покажется какой то негативный. 
На самом деле положительного было больше, мне показалось, что все сейчас в наших руках, худо бедно технологическое отставание сокращается, мы стали делать свои  гражданские самолеты, произошло серьезнейшие импортозамещение в продуктах (немецкие фермеры реально несут убытки и критикуют свое правительство за то что под дудку США пляшут), мы серьезно продвинулись в так называемых легких отраслях, где нет длинных и капиталоемких технологических циклов, надеюсь не за горами и реванш в машиностроении, медицине в системе развития бизнеса.
Побывали и на Oktoberfest -  масштабы впечатлили, в целом мероприятие понравилось, но ближе к ночи оно превращается в обыкновенную массовую попойку, но не сильную! Потому лучше ретироваться часов в 10 вечера  :)
Кстати денег много не потратили,  мужская часть делегации Этажей жили в 17 м2 втроем, ездили  в основном на метро, ничего лишнего себе не позволяли, авиабилеты купили заранее по разумной цене! В итоге привезли домой много евро на радость нашему коммерческому директору :)"

[Мария 10,649]

Каждый второй риэлтор у нас считает, что закон, лицензирование или любое другое регулирование нашей деятельности обязательно повысит показатель уважения населения к риэлторам. Типа сейчас риэлтор и жулик это синонимы, а вот как отрегулируют, стразу станет хорошо. Из примера в тексте Ильдара, там это не помогает..

[Савушкин Сергей 1,229]

Если бы закон действительно отсеял непрофессиональных грубоватых типов, которых и риэлторами не назовешь! ... А еще нужно отрегулировать наше мышление! ) закон должен быть шире - о недвижимости вообще! В какой-то стране (читал), риэлтор несет полную ответственность за сделку, как нотариус. Ему можно оставить деньги, и по поручению клиента (по договору) он приобретает недвижимость на имя клиента. С другой стороны, только риэлтор (маклер) может "выставлять" недвижимость на продажу, сам собственник это сделать не может. Не может собственник заключить договоры сразу с несколькими риэлторами, что у нас тоже встречается (давайте, ребята, кто быстрее). Таким образом рынок перестает быть диким. Конкуренция же среди маклеров все равно сохраняется по цене и качеству услуги.

[Юра01 303]

Сколько времени прошло с той поры как у нас в обиходе стали появляться слова риэлтор, агентство недвижимости, но этот сегмент рынка до сих пор перебывает в первобытном состоянии.

[Анна2207 7,259]

Извиняюсь, что влезаю в разговор специалистов, но очень похоже, что уважаемый г-н Хусаинов общался с нашей еврейской диаспорой в Германии, но никак не с немцами. Мммм, много не совсем достоверной, скажем так, информации, но которую обычно услышишь от наших бывших соотечественников. Мягко говоря, есть жизнь в Германии и есть взгляд на жизнь из диаспоры. Две большие разницы "Унылая Европа" - диагноз сильный после 3-х дней пребывания Хотя Мюнхен - далеко не самый заштатный городок Европы

Ну а к маклерам везде не очень хорошее отношение. Никого не хочу обидеть, но считается, что посредниками в недвижимость идут те, кто больше ничего не умеет и ни на что не способен.  Исключения, как говорится, подтверждают правило. Слишком много проходимцев вертится. Извините, если резко

 

Edited March 12, 2018 by Анна2207