Как инвестировать в "первичку"

[Чариков Д]

Тема очень интересная и актуальная.

Как заработать на первичном сегменте рынка недвижимости, как выбирать объект, какие индексы, как рассчитать доходность проекта и, соответственно, не ошибиться с решением. Мифы, заблуждения и проч. Аргументы и факты.

Присоединяйтесь, кому интересно.

Семен, просыпайся! &o

[Чариков Д]

Я пока в загрузе делами за вчерашнее безделье, но вечером буду - тоже приму участие

[Чариков Д]

Итак, начну с базовых моментов. Что лучше и на что ориентироваться при инвестировании частными лицами в "первичку" - на сумму денег, маржу, получаемую при продаже ( разница между "купил" и "продал") или на доходность проекта?

Давайте оперировать исключительно арифметикой.

Один чел (Вася) купил квартиру за 3 млн руб, продал за 5. "Заработано" целых 2 млн. руб. Солидно? А то!

А другой (Семен Карлович) получил доходность 55% (Все скажут - ни о чем, правда?)

А теперь считаем. Квартира была куплена Васей за 3 млн. Дом строился три года и , собрав все риски которые существовали все эти три года и чудом не "выстрелили", Вася. перед самой сдачей ГК продал квартиру за 5 млн, Два миллиона заработано. Хорошо это или плохо? Многие скажут, что супер. А вот я скажу, что очень плохо. Отвратительно!

Почему отвратительно, спросите? А потому, что доходность этого проекта, связанного с инвестированием, равна 22,2%

Вывод? В топку и такой уровень риска, и такую доходность! Курам на смех!

Вложив 3 млн. руб., Вася должен был получить через три года 4 - 4,5 млн. руб. в качестве маржи и все бы тогда говорили - Вася уважаемый инвестор, а инвестиция - отличная. А получилось, повторюсь, курам на смех. Хотя психологически люди чаще всего делают акцент на сумме денег, а не на доходности. И радуются как дети большим цифрам.

А я вот настаиваю, что, если речь идет об инвестиционном проекте, то оперировать необходимо именно доходностью. Ее и оценивать насколько инвестиция является удачной. И принимать решение о целесообразности участия в том или ином проекте необходимо опираясь на потенциальную доходность. Впрочем, как и положено.

PS Семен Рощупкин, тебя убедили мои аргументы?))) Идем дальше или ты имеешь , что сказать и хочешь поупрямиться?)))

[Семён Рощупкин]

PS Семен Рощупкин, тебя убедили мои аргументы?))) Идем дальше или ты имеешь , что сказать и хочешь поупрямиться?)))

Дим, с небольшой коррекцией твоего поста

давай разделим "доходность инвестиции" в два понятия и возьмем только её процентное отображение.

1 вариант - доходность от инвестиции в процентах годовых

2 вариант - доходность от инвестиции в процентах от первоначальных вложений.

это очень существенная разница и принципиально важно, на первом этапе их разделить.

[Семён Рощупкин]

и так, для себя.

ты предлагаешь вести речь об инвестициях в размерах 1-10 квартир. я правильно понял?

[Чариков Д]

1.Согласен, Семен. Но когда говорится о доходности, то всегда имеется в виду годовой показатель. Давай не будем "усовершенствовать".

Потому, что следующий шаг, который планируется рассмотреть, это как раз срок проекта. Краткосрочные или долгосрочные вложения в первичку.

2. Одна или десяток квартир - не суть важно. Механизм и в том и другом случае один. Если есть деньги, то можно и 50 квартир)))

3. Но в "первичке" обычно считают не кол-вом квартир, а количеством кв. метров. Будем разговаривать на языке застройщика.

[Семён Рощупкин]

1.Согласен, Семен. Но когда говорится о доходности, то всегда имеется в виду годовой показатель. Давай не будем "усовершенствовать".

Потому, что следующий шаг, который планируется рассмотреть, это как раз срок проекта. Краткосрочные или долгосрочные вложения в первичку.

2. Одна или десяток квартир - не суть важно. Механизм и в том и другом случае один. Если есть деньги, то можно и 50 квартир)))

3. Но в "первичке" обычно считают не кол-вом квартир, а количеством кв. метров. Будем разговаривать на языке застройщика.

1. это ты понимаешь, еще какое то количество людей. А для кого то доходность это разница между покупкой и продажей,

2. одни и десять не важно потому и привел такой пример, а вот 100 и более, это из другой оперы и там надо еще учитывать ряд дополнительных параметров, но не будем об этом. я тебя услышал по этому вопросу.

3. согласен полностью

[Чариков Д]

Хорошо, сейчас сварю кофе, употреблю и напишу адаптированную к пониманию населением формулу по которой высчитывается доходность. Или не грузить?)))

И вообще... Хоть кому-то интересна эта тема или ну ее?

[Семён Рощупкин]

Хорошо, сейчас сварю кофе, употреблю и напишу адаптированную к пониманию населением формулу по которой высчитывается доходность. Или не грузить?)))

Пиши уже, а то прям как дешевое печенье ломаешься ))))

[Чариков Д]

Получи , фашист:

100:A=Б, где А=В:Г, где Г = Д:Е

А расшифрую, когда кофе выпью)))