Ипотека: разбираем реальные ситуации. Как заложить квартиру отца, взять в созаемщики маму-предпринимателя, разделить квартиру после развода

[Саша Белый]

«Глядя на мир, нельзя не удивляться», - утверждал Козьма Прутков. Работая над нашими «Ипотечными историями» (традиционной рубрикой, в которой мы берем присланные в редакцию и взятые с форумов в Интернете истории и просим прокомментировать их специалистов рынка), мы испытываем те же чувства. Как многообразна жизнь, какие интересные вопросы она порой ставит – никакая фантазия такого бы не придумала…

Сын у отца не покупает?

Хочу получить ипотечный кредит под залог квартиры, которая принадлежит моему отцу. Честно говоря, нам очень нужны деньги на образование и лечение. Могу ли я типа купить у него эту квартиру с помощью банка? Кредит я выплачивать в состоянии…

Банки довольно подозрительно смотрят на ситуацию, когда продавцами и покупателями выступают родственники. Почему так? «Сложилась практика, при которой такие сделки, как правило, заключаются с намерением «скрытой» продажи, - объясняет Михаил Ковалев, начальник управления предоставления и обслуживания кредитов ОАО «Флексинвест Банк». – Что подразумевает скорый отказ от исполнения кредитных обязательств. Зачастую при таких сделках собственники, стремясь получить максимальную сумму кредита, вступают в сговор с оценочными компаниями для завышения оценочной стоимости предмета залога. И в итоге банки получают кредит, по которому не платится ни основной долг, ни проценты, банк формирует по такому кредиту большие резервы и в финале получает на баланс непрофильный актив (квартиру, дом и т.п.), за который еще необходимо платить налоги и обращаться в риелторское агентство для реализации этого актива».

Так что, по словам наших консультантов, большинство банков тут выдать кредит откажутся; согласятся лишь некоторые, которые потенциальным заемщикам придется основательно поискать.

С другой стороны, что страшного в том, что автор этого письма хочет не купить квартиру, а получить на руки много денег, чтобы потом выплачивать кредит постепенно? Почему до революции владельцы поместий закладывали и перезакладывали их, а современным гражданам нельзя?

Эксперты разъяснили нам, что для этого существуют особые кредиты – «нецелевые», «ломбардные». Их заемщик может потратить на любые цели. Но надо учитывать, что на руки вы получите отнюдь не ту сумму, на которую рассчитываете, - в основном не более половины стоимости жилья (чаще – менее), а проценты, наоборот, назначат высокие – 20% годовых – это не предел. Например, автору этих строк предлагали за объект рыночной ценой около 5,5 млн руб. …550 тыс. рублей. Проценты при этом оказались такими же, как если бы я взял в «нормальную» ипотеку полновесный кредит миллиона в три – сказывалась плата за «рискованность» моей операции. Так что почувствуйте, как говорится, разницу.

Итак, ответ автору вопроса такой: ипотечный кредит вам не дадут, попробуйте поискать ломбардный или кредит «на любые цели под залог недвижимости». Такой кредит по сравнению с ипотечным не выгоден, но другого выхода у вас, судя по всему, нет.

Развод при ипотеке: кто платит, кому квартира?

Мы поженились совсем недавно - полтора года назад, и взяли в ипотеку квартиру. Банк оформил кредит на мужа, поскольку его официальный доход больше. А я стала поручителем. Чьей теперь будет квартира? На первоначальный взнос мои родители дали 500 тыс. руб., а родители мужа – 150. Это, к сожалению, никак не документировано.

Прежде всего, развод никак не повод прекращать платить по кредиту. «Тот факт, что брак распадается, никак не отражается на взятых кредитных обязательствах, - категоричен Виктор Хребет, заместитель директора департамента розничного бизнеса КБ «Москоммерцбанк». – До погашения кредита супруг остается заемщиком, а автор письма – поручителем».

Итак, нужно продолжать платить, как и платили. Это, разумеется, предполагает определенный уровень взаимопонимания между сторонами – например, договориться, кто сколько платит. В реальности же развод часто приводит к тому, что никаких совместных дел с «бывшими» вести не хочется. Но тут следует четко понимать, что у банка есть огромное количество рычагов давления на недобросовестных должников, и он эти рычаги обязательно использует. Причем достанется всем – и заемщику, и поручителю. Так что лучше все-таки как-то договориться, чьим будет этот кредит (и квартира потом) или вы все разделите между собой.

Но если квартиру не разделили, брачного договора, в котором были бы прописаны все детали – кому и что после развода не существует, а по кредиту как-то платили, то чьей она будет в итоге? Прежде всего, давайте не будем забывать о том, что в соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ и статьей 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. А пункт 3 статьи 34 СК даже детализирует, что право на общее имущество супругов принадлежит и тому из них, кто в период брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Так что даже если кредит оформлен на вашего мужа, это вовсе не значит, что он – единоличный собственник жилья.

«После погашения кредита или в случае продажи имущества из-под залога, если нет брачного договора, в котором прописан порядок раздела данного имущества, то имущество может быть разделено по соглашению сторон либо в судебном порядке», - отмечает Виктор Хребет («Москоммерцбанк»).

Что – это автор уже от себя – означает необходимость собирать доказательства того, что платили именно вы: ни в коем случае не выбрасывать платежки. Пригодятся в суде. Там автору письма придется доказывать, что ее родители дали на первоначальный взнос больше денег, чем родители мужа. «Если указанные суммы не переводились безналичным платежом или не имеются какие-то иные платежные документы, остается только надеяться на порядочность второго супруга», - считает Михаил Ковалев («Флексинвест Банк»).

Что ж, пожелаем автору успеха, но все-таки посоветуем все решить мирным путем.

Ипотека, если муж - иностранец, а созаемщик – мама-предприниматель

Хотим с мужем купить квартиру по ипотеке, но есть сложность: он гражданин Казахстана. Через год собирается получить гражданство РФ. У нас есть ребенок, скоро будет второй. Так что часть ипотеки планируем погасить материнским капиталом. Еще один серьезный нюанс – официальных источников доходов у нас нет (деньги, конечно, мы зарабатываем). Моя мама – частный предприниматель. Может ли она стать созаемщиком? И каковы наши шансы?

Вопросов, на самом деле, здесь целый «букет». Иностранец – это для банков само по себе нежелательно, в этом вопросе наши консультанты были единодушны. «Как правило, банки выдают кредиты только гражданам РФ, - говорит Юрий Птицын, вице-президент Московского индустриального банка. – Поскольку могут возникнуть сложности с определением местонахождения заемщика - иностранного гражданина, а также его имущества, в случае если квартиры будет недостаточно для погашения задолженности». «По правилам BSGV заемщиком может являться только резидент РФ, - полностью соглашается Дмитрий Демешко, начальник департамента альтернативных каналов продаж Банка Сосьете Женераль Восток. – Поэтому заемщиком муж стать не сможет».

Но как мы поняли, супруг женщины, написавшей письмо, собирается этот вопрос решить. Так что это будет первое, что этой паре предстоит сделать. А второе – искать официально хорошо оплачиваемую работу. Потому что официально неработающих кандидатов банк и рассматривать не будет.

Что касается мамы - то тут тоже есть сложности. Банки не очень любят частных предпринимателей: считают, что те берут кредит вовсе не на ипотеку, а для того, чтобы закрыть дыры в своей предпринимательской деятельности. Соответственно, кредиты либо не дают вовсе, либо под повышенный процент. Банки предпочитают людей со стабильной зарплатой, работающих в крупных (лучше государственных) корпорациях.

Кроме того, судя по всему, ваша мама – дама в годах. Банкиры опять-таки предпочитают соискателей от 30 до 40 лет. Так что маме не то чтобы не стоит вообще обращаться в банк, но нужно быть готовой к длительному «боданию». С другой стороны, частные предприниматели у нас к этому привычные, их государство закалило.

Взять кредит на квартиру «не для себя»

Хочу купить квартиру родителям. И оформить ее в собственность сразу им. Дадут ли мне кредит, если я не собираюсь становиться собственником этой квартиры?

Подобный вариант возможен, правда, мнения наших экспертов о деталях разделились. «В этой ситуации нет ничего нестандартного: подобные программы существуют, правда, круг лиц, в чью пользу могут приобретаться квартиры, ограничен родственниками, - говорит Михаил Ковалев («Флексинвест Банк»). – Как правило, такие ситуации возникают при покупке квартир родителями детям-студентам; детьми, которые улучшают условия родителям; супругами при заключении брачных контрактов и пр. При этом действуют стандартные условия, т.е. ставки по кредиту банки не повышают».

Но было и другое мнение – оно сводилось к тому, что при ипотеке должен быть залог недвижимого имущества (собственно, в этом и есть суть ипотеки). А в данной ситуации некто, приобретая квартиру на имя другого человека, должен будет принять решение о том, что принадлежащая этому другому недвижимость окажется в залоге. Он вроде как решает за другого – а это хорошая лазейка для того, чтобы номинальный собственник квартиры отказался потом от своих обязательств. «В данном случае речь будет идти о потребительском кредитовании, а следовательно, процентная ставка по кредиту, вполне возможно, будет увеличена», - убежден Юрий Птицын (Московский индустриальный банк).

Делаем следующий вывод: банк, который согласится на ваши условия, найти все-таки можно, но придется приложить определенные усилия.

Покупка квартиры, строительство которой финансирует банк

Выбираем квартиру, и рассматриваем новостройку, строительство которой финансирует банк. В нем же собираемся брать кредит. Даст ли нам это какие-то преимущества – например, банк поощрит нас чем-то за выбор «своего» объекта? И является ли участие банка в строительстве хоть какой-то гарантией, что не будет недостроя и мы не пополним собой ряды «обманутых дольщиков»?

С первым вопросом очевидно – чаще всего ответ будет положительным. «Как правило, банк предоставляет ипотечный кредит с пониженной процентной ставкой, если заемщик выбирает для приобретения объект, финансируемый этим банком», - говорит Марина Нелюбова, заместитель директора департамента розничного бизнеса СМП Банка. Впрочем, мудрости «доверяй, но проверяй» никто не отменял. «Надо посмотреть конкретное предложение, сделанное банком вам, и сравнить его со стандартным предложением по аналогичным программам (на новостройки), в финансировании которых банк не принимает участия, - рекомендует Михаил Ковалев («Флексинвест Банк»). – И все станет очевидно».

Со вторым все сложнее. Практически все строительные компании кем-то кредитуются, а недострой, как мы знаем, случается. Так что участие банка в финансировании строительства особых гарантий, с нашей точки зрения, не дает. Правда, если солидная компания состоит в партнерских отношениях с солидным же банком, например – ДСК-1 и ВТБ-24, то это, конечно, определенный «знак качества». Но в большинстве случаев, застройщика надо проверять и очень серьезно.

Банк требует деньги за справку

Являюсь ипотечным заемщиком, плачу строго по графику. Для получения налогового вычета мне потребовалась справка о выплаченных по кредиту суммах. В банке сказали, что за такую справку я должна заплатить 1000 руб. В прошлом году их давали бесплатно. Законен ли такой побор?

Ответ, к сожалению, очень прост: все эти вопросы – предмет соглашения сторон. Как напоминает Анна Овчинникова, начальник отдела юридического департамента банка «Открытие», согласно ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности» (от 02.12.1990 N395-1), отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если не предусмотрено иное. Ст. 29 того же ФЗ гласит, что процентные ставки по кредитам и депозитам, порядок их определения и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами. А ст. 421 ГК РФ устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, банку дано право самостоятельно определять, какие его услуги будут для клиента бесплатными, а какие – нет. Клиенту же дано другое право – соглашаться или нет с этими правилами. Подписал кредитный договор, где говорится, что справки окажутся платными (скорее всего, даже там это написано не будет – лишь отсылка к внутренним правилам банка) - не обессудь…

К чести банков надо сказать, что большинство наших консультантов были удивлены подобным крохоборством – в их организациях подобные документы выдаются клиентам бесплатно.

Банк сам осложняет продажу квартиры

Купили квартиру в ипотеку, а потом наше материальное положение ухудшилось, и мы вынуждены ее продавать. Банк вроде бы не возражает, но выдвигает условие, чтобы сделка проходила у него. Но на рынке очень много покупателей, у которых не живые деньги, а кредиты – от других банков. Их банки выдвигают аналогичные условия – сделка только на нашей территории! Получается, что огромное количество покупателей мы теряем.

К сожалению для заемщиков, банки действительно жестко настаивают на этом вопросе. «Требование банка по месту проведения сделки и выдачи кредита изменить практически невозможно, - говорит Владислав Есенков, замначальника управления по работе с клиентами КБ «Унифин». – Однако стоит отметить, что не все кредитные организации настаивают на этом пункте».

Так что тут уж предстоит учиться на горьком опыте – в следующий раз, выбирая банк, смотреть и на такой пункт договора. А пока – не терять время и искать покупателя, который устроит банк, больше ничего и не остается.