Что такое незаконный отчет оценки недвижимости?

[Avegar]

Здравствуйте! Необходимо ваше мнение по следующему вопросу. В конце 2014 года была проведена оценка квартиры в рамках исполнительного производства, которая в конечном итоге в начале 2015 года была реализована с торгов, и мы уже про нее даже забыли, несмотря на то, что средства за работу не поступили на счет. После реализации вышеупомянутого имущества, должник начинает оспаривать оценку имущества. Ответчиком по данному делу проходит субъект оценочной деятельности. Истец просит признать отчет об оценке имущества незаконным. Назначают судебно - строительную экспертизу по результатам которой отчет признают некачественным. Согласно решению суда - отчет признан незаконным.

Сейчас мы готовим апелляцию по данному решению. Одним из фактов так называемые не качественности отчета судебный эксперт приводит тот факт, что в ограничивающих условиях приведены ограничения на счет того, что оценщику не удалось попасть во все помещения и это повлияло на стоимость полученную в процессе оценки. Но я оценщик, который непосредственно проводил оценку, выезжал на место расположения объекта (есть акт гос исполнителя, фото), должник не явился и не дал возможности попасть в середину, но с внешнего осмотра пишу, что квартира имеет жилое, удовлетворительное состояние ( все это пишу в ограничивающих условиях, предупреждаю всех о данном факте).

Так же есть еще несколько пунктов недостоверности оценки, но меня больше всего интересует вопрос - что такое незаконный отчет? Объясните пожалуйста, может я что-то пропустил во время занятия оценочной деятельностью. Спасибо за все комментарии по данному поводу, буду очень благодарен!

[Мария]

оспаривание результатов оценки - обычное дело

Вот похожее:

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 октября 2012 года

Апелляционная судебная инстанция по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Зубковой Т.И.

судей областного суда Мариной Ж.В., Апокиной Е.В.

при секретаре С.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зубковой Т.И. 4 октября 2012 года дело по апелляционной жалобе ФИО6 - представителя ФИО1 на решение Советского районного суда г. Брянска от 28 мая 2012 года по делу по иску иску ФИО1 к судебному приставу-исполнителю Советского РО СП г. Брянска УФССП России по Брянской области ФИО12, ООО "Брянская инвестиционная компания", ФИО2 о признании незаконным отчета об оценке недвижимого имущества и о признании торгов недействительными,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к судебному приставу-исполнителю Советского РО СП г. Брянска УФССП России по Брянской области ФИО12, ООО "Брянская инвестиционная компания", ФИО2, в котором просит признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ об оценке недвижимого имущества, признать незаконными действия судебного пристава-исполнителя по реализации имущества должника, признать недействительными торги, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ. Свои требования мотивировал тем, что он является взыскателем в сводном исполнительном производстве, возбужденным на основании исполнительных листов в отношении должника ФИО5 На основании решения Советского районного суда г. Брянска в его пользу со З. взыскано руб.

В ходе исполнительного производства было обращено взыскание на имущество должника - здание склада по в, оценка которого была произведена на основании постановления судебного пристава-исполнителя ООО "Международный центр оценки и консалтинга", отчет принят судебным приставом и на торгах 24.09.2010 г. имущество продано ФИО2 Считает стоимость имущества, определенную оценщиком необъективной и заниженной и как следствие незаконными проведенные торги.

В дальнейшем представитель истца по доверенности ФИО6 уточнила исковые требования, просила суд признать недействительным отчет об оценке N об оценке рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу:, выполненный ООО "Международный центр оценки и консалтинга"; признать недействительными торги, состоявшиеся 24 сентября 2010 г.

Определением Советского районного суда г. Брянска от 10.03.2011 г. производство по иску ФИО15 к судебному приставу-исполнителю Советского РО СП г. Брянска УФССП России по Брянской области ФИО12, в части признания незаконным постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ об оценке недвижимого имущества, признания незаконными действий судебного пристава-исполнителя по реализации имущества в связи с отказом от иска в этой части, было прекращено.

Решением Советского районного суда г. Брянска 28 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца адвокат ФИО6 просит отменить решение суда, ссылаясь на те же доводы, что и в обоснование иска.

В возражениях на жалобу представитель ФИО2 ФИО7 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Его представитель ФИО6 поддержала доводы апелляционной жалобы и просила отменить решение суда по ее доводам.

ФИО2, его представитель ФИО7 и представитель ООО "Международный центр оценки и консалтинга" ФИО8 полагали решение суда законным и не подлежащим отмене.

Заслушав доклад судьи Зубковой Т.И., объяснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, истец является взыскателем в сводном исполнительном производстве, возбужденным на основании исполнительных листов в отношении должника ФИО5

На основании решения Советского районного суда г. Брянска в его пользу со З. взыскано руб.

В ходе исполнительного производства было обращено взыскание на имущество должника - здание склада по в.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Советского отдела судебных приставов УФССП России по Брянской области ФИО12 об участии специалиста в исполнительном производстве от ДД.ММ.ГГГГ, судебным приставом-исполнителем, поручена оценка имущества, арестованного ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а именно: права долгосрочной аренды (недвижимого имущества) земельного участка N, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, здания (склада) общей площадью 572.8 кв. м, расположенных по адресу: для определения рыночной стоимости в целях реализации в рамках исполнительного производства специалисту-оценщику ООО "Международный центр оценки и консалтинга".

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ принят отчет N от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Международный центр оценки и консалтинга" об оценке рыночной стоимости имущества, согласно которому, рыночная стоимость данного имущества составляет 4 859 000 руб. (при этом стоимость нежилого здания (склада) общей площадью 572.8 кв. м и соответствующего земельного участка, расположенных по адресу: по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ без учета НДС с сокращенным сроком экспозиции составляет 2 руб.)

Пунктами 1, 2 статьи 52 ФЗ "Об исполнительном производстве" от ДД.ММ.ГГГГ N 119-ФЗ установлено, что оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем.

Если оценка отдельных предметов является затруднительной, либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона об исполнительном производстве.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным указанного отчета об оценке, ввиду занижения стоимости объекта недвижимости, суд исходил из того, что истцом не оспорены постановления судебного - пристава-исполнителя, дело в части признания незаконными действий судебного пристава-исполнителя по реализации имущества в связи с отказом от иска в этой части, было прекращено. Судом также признаны необоснованными доводы истца о том, что стоимость объекта оценки, определенная в отчете ООО "Международный центр оценки и консалтинга" от ДД.ММ.ГГГГ является явно заниженной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они мотивированы и соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 87 ФЗ "Об исполнительном производстве", цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника. В этом случае значение величины стоимости, установленной в результате произведенной оценки, используется для определения начальной цены выставленного на торги имущества (ст. 448 ГК РФ).

В тех случаях, когда предполагается продажа имущества с торгов (аукциона), закон предусматривает необходимость определения именно начальной цены.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ торги являются одним из путей заключения договора, а именно механизмом, позволяющим определить контрагента, с которым будет заключен договор. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (т.е. речь идет о способе заключения договора, который позволяет продать имущество по цене наиболее высокой).

Отчет об оценке ООО "Международный центр оценки и консалтинга" от ДД.ММ.ГГГГ рыночной стоимости арестованного имущества выполнен в полном соответствии с действующим законодательством и заданием на оценку, надлежащим оценщиком, содержит все необходимые разделы и сведения, исходные и расчетные показатели признаны судом достоверными и обоснованными.

Кроме того, стоимость имущества, указанная в отчете об оценке и в оспариваемом постановлении, определена как рыночная стоимость арестованного имущества для целей его реализации в соответствии с требованиями Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", то есть для выставления в качестве первоначальной цены на открытые публичные торги, и в ходе проведения торгов эта цена могла быть скорректирована до значения, соответствующего рыночной стоимости в данном сегменте рынка с учетом обременений, связанных с арестом.

Суд обоснованно не принял в качестве доказательства заключения экспертизы, проведенной в рамках данного дела, поскольку в данном заключении рыночная стоимость арестованного имущества определена без корректировки до значения, соответствующего рыночной стоимости в данном сегменте рынка с учетом обременений, связанных с арестом (без ограниченного срока экспозиции, указанной судебным приставом в задании на оценку), также размер рыночной стоимости не соответствует размеру стоимости имущества, указанному в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не оспоренного истцом и его представителем.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом к нарушениям, влекущим признание торгов недействительными статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации относит: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенных условия, повлекшие неправильное определение победителя.

Таких нарушений судом не установлено. Основным основанием для признания торгов недействительными истцом указывается реализация имущества должника не по рыночной цене.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, письменные материалы дела, суждение суда относительно стоимости реализации имущества на торгах, судебная коллегия полагает, что суд правильно исходил из того, что доказательств нарушений правил проведения торгов истцом не представлено.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

определил:

Решение Советского районного суда г. Брянска от 28 мая 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И.ЗУБКОВА

Судьи облсуда

Е.В.АПОКИНА

Ж.В.МАРИНА

[Мария]

а вам нужен адвокат, как минимум, чтобы истребовать стоимость проведенных работ